Crollo del mercato immobiliare italiano

Caro case, calo delle vendite

UN MERCATO IN STALLO: GRANDE OFFERTA
E POCHE RICHIESTE. POI C`È L`ESERCITO DEGLI
AFFITTUARI CHE SPESSO DIVENTANO SFRATTATI

SIMONE LUPO BAGNACANI
simonelupo.bagnacani@gmail.com


Crisi casa
Vendite in calo: il bene rifugio non «tira» più

Cosa dolce casa, per gli italiani un vero credo fino a poco tempo fa, ora non più. Dopo anni in cui un`abitazione equivaleva quasi a contanti liquidi, ora non si vende più. Non aspettatevi però di trovare, come in Spagna o Usa, concorsi dove in premio ci sono case perché, da noi, i prezzi hanno subito solo una piccola flessione, non certo paragonabile a quella delle vendite, tanto che anche Confindustria ha detto che i prezzi devono scendere di almeno del 7% perché il mercato riparta. La situazione è quindi bloccata perché con i prezzi ancora troppo vicini ai livelli pre-crisi è molto difficile trovare acquirenti per la scarsa disponibilità di risorse. Insieme ai prezzi, quello che regge è il livello dei canoni di affitto che scende in modo marginale penalizzando chi è più colpito dalla crisi.
I dati sono concordi e impietosi: l`Agenzia del territorio nei primi sei mesi dell`anno vede un calo del 25% degli scambi ma, soprattutto, sottolinea che, nei primi sei mesi dell`anno, nel mercato immobiliare si sono spesi circa 39 miliardi di euro mentre nel 2011 erano quasi 50. A questo si aggiunge l`Istat che certifica un calo dei mutui erogati del 50% nei primi tre mesi. Per capire la misura del crollo basti pensare che, nel periodo del boom intorno al 2007, si arriva a circa 850mila compravendite l`anno mentre, se tutto andrà bene, il 2012 si chiuderà intorno alle 500mila. A questo calo non corrisponde la discesa delle quotazioni che hanno ceduto il 5,4% nel primo semestre dell`anno nelle grandi città e minori nel resto del Paese «Si vende meno - sintetizza la responsabile del centro studi di Tecnocasa, Fabiana Megliola - perché c`è distanza tra domanda e offerta.
Questa differenza è dovuta alla minore capacità di spesa e alla difficoltà di accedere ai mutui, che comunque coprono al massimo il 60-70% del valore. I prezzi stanno cominciando a scendere. Chi ha bisogno di vendere in fretta ha già abbassato le richieste, a fine anno potremmo vedere un calo dei prezzi tra il 7 e il 9%».
Se quindi di questa situazione non possono beneficiare né venditori né potenziali acquirenti, va forse peggio per chi vive in affitto.
«Nella migliore delle ipotesi-spiega il segretario nazionale del Sindacato nazionale unitario inquilini e assegnatari (Sunia), Daniele Barbieri - gli affitti rimangono stabili anche se scendono i prezzi delle case, sono due mercati differenti e, ormai, in affitto, ci sono solo le fasce deboli».
I numeri del disagio abitativo parlano chiaro.
In Italia ci sono circa 650mila domande di case popolari non evase, a cui si aggiungono 350mila famiglie che hanno chiesto il contributo per l`affitto e non lo avranno perché il fondo è tagliato. In una situazione di questo tipo non sorprende che gli sfratti esecutivi per morosità siano in continuo aumento: «Tra il 2007 e il 2011 - racconta Walter De Cesaris, segretario generale dell`Unione inquilini - gli sfratti erano circa 40mila all`anno, ora intorno ai 65mila, di cui ormai il 90% per morosità, una mole che mette in difficoltà anche l`autorità giudiziaria».
Il numero di famiglie che vive in affitto è circa di 3,3 milioni e il Sunia stima che, ai 200mila sfratti degli ultimi tre anni, se ne aggiungeranno altri 300mila in tempi brevi portando il numero totale a mezzo milione. «Lo sfratto colpisce una famiglia ogni 30 nelle grandi città», è la stima di De Cesaris,

TORNARE DAI GENITORI
Ma chi sono questi nuovi sfrattati? Si tratta per lo più di persone che hanno perso il lavoro, famiglie monoreddito e anziani. Dopo lo sfratto c`è chi si sposta in luoghi più periferici, alcuni tornano nella casa dai genitori e altre famiglie vanno verso la frammentazione abitando in case diverse. Una delle soluzioni che prende sempre più piede è quella della coabitazione anche tra diversi nuclei familiari. Un dato marginale ma significativo arriva dall`ultimo censimento Istat dove il numero di chi vive in baracche, roulotte e tende è triplicato rispetto al 2001, arrivando a quota 70mila.
A questi numeri però se ne sovrappongono altri: «L`Agenzia del territorio - sottolinea Barbieri - ci dice che ci sono 4,5 milioni di abitazioni a disposizione a cui si aggiungono anche circa 350mila nuove invendute».
La prima proposta che viene dalle associazioni è infatti quella di una tassazione che incentivi la messa in locazione delle case sfitte, unita a agevolazioni che spingano verso un canone concordato. «Non chiediamo un ritorno all`equo canone - spiega Barbieri - ma cercare di inserire il meccanismo della contrattazione locale tra associazioni di inquilini e di proprietari.
Quello che serve è un piano di lungo periodo che, da un lato, apra il mercato degli affitti facendo scendere i prezzi e a che dall`altro rimetta in moto l`edilizia abitativa ormai ferma da anni».

Coabitare:una scelta obbligata

Anche le nuove generazioni vorrebbero una casa per sé. Possibilmente di proprietà.
Ma senza lavoro a tempo determinato avere un mutuo è, di fatto, una impresa impossibile.
Ergo si è costretti a vestire i panni dei «bamboccioni» che restano con mamma e papà per un tempo lunghissimo, talvolta infinito.
Siamo un Paese che mette la casa al centro dei propri sogni e desideri. In Italia quasi il 70% delle famiglie possiede la propria abitazione e solo il 20% vive in affitto, un dato con pochi paragoni in Europa. Ma prima dei 35 anni chi compra un appartamento lo fa - nella maggioranza dei casi con il supporto del nucleo familiare. L`alternativa al non comprare è l`affitto, una soluzione non certo semplice considerati i canoni troppo alti, in particolare nelle grandi città.
«Ci chiedono sempre più mobilità - spiega Daniele Barbieri del Sunia - ma a fianco ci propongono un modello rigidissimo di politica abitativa virato sulle case di proprietà. Ma se chiediamo ai giovani di spostarsi devo permettere loro di trovare una casa in affitto a prezzi compatibili con il loro salario, mentre ora il canone è spesso più alto di una rata di mutuo». Sulla stessa linea anche De Cesaris dell`Unione Inquilini: «Quello di spingere il mercato degli affitti verso un ribasso non è solo un fatto di equità sociale, ma anche uno strumento per la crescita del Paese perché permetterebbe di muovere energie che ora sono intrappolate».
Tra il 2000 e il 2009 in Italia, secondo i dati Sunia, i canoni per nuovi contratti sono aumentati del 150%, arrivando nel 2012 a un dato medio nei grandi centri urbani di 1020 euro per i nuovi contratti e 750 per i rinnovi di quelli vecchi. È il caso di Roma 1300 euro, Milano 1400, Bologna 1120, Firenze 1300 e Venezia 1430. Anche scegliendo un monolocale la situazione non è certo rosea: nelle stesse città i canoni oscillano intorno agli 800 euro per le zone di semicentro e non scendono comunque sotto i 600 anche spostandosi nelle periferie.
Con prezzi simili e magri salari, l`unica soluzione per i giovani che non hanno un famiglia in grado di affrontare la spesa di un immobile, è la coabitazione: diverse persone in un appartamento che occupano ognuno una stanza dividendo gli spazi comuni. Questo permette di fare fronte a canoni insostenibili e riduce, di conseguenza, il pericolo degli sfratti ma crea situazioni di vita precaria che rischiano di protrarsi per anni.
Una scelta obbligata insomma, che un tempo era appannaggio quasi esclusivo degli studenti fuori sede, e ora si sta diffondendo sempre più anche tra i giovani professionisti e perfino tra le famiglie. Siamo, non a caso, il Paese europeo che mette in pratica il cohousing più degli altri. Ma le coabitazioni sono le situazioni dove è più facile imbattersi negli affitti in nero. Per aiutare i giovani a muoversi dalla casa di famiglia, e a combattere l`evasione fiscale, Sunia ipotizza di estendere la platea di chi può detrarre parte dell`affitto dal reddito, ora possibile solo per redditi bassi e studenti, avvicinando così l`aiuto per chi affitta ai vantaggi fiscali di chi paga un mutuo.

IL DATO

L`ultima novità è l`affitto con riscatto

L`affitto con riscatto, un tipo di contratto già in uso in molti Paesi europei, inizia ad affacciarsi anche in Italia. La formula è molto semplice e prevede la stipulazione contestuale di due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l`inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino e l`importo complessivo dei canoni di locazione che l`inquilino avrà già pagato alla scadenza. Il portale immobiliare Casa.it (www.casa.it), ha registrato rispetto allo scorso anno un incremento medio delle offerte immobiliari di affitto con riscatto pari al +13% e della domanda pari al + 9%. Segno che pur di avere un tetto sulla testa, ogni soluzione è ben accettata.

SEGNO NEGATIVO

La riduzione delle compravendite è stata del 25% nei primi mesi del 2012

Secondo gli esperti del settore le case in vendita sono a un pezzo ancora troppo alto, pre crisi

Case, è il momento dei saldi Ma vendere è sempre più difficile

I proprietari costretti a calare i prezzi degli appartamenti: a Milano fino al 29% in meno, a Roma -31%

22/10/2012




Per chi se lo può permettere, questo è il momento buono per acquistare una casa. Bastano un po' di risparmi e la possibilità di accedere a un mutuo e potrebbe fare l'affare della vita. Sì, questo è il momento dei saldi nel mercato immobiliare. A rivelarlo una indagine del Corriere Economica: lo sconto medio si aggira attorno al 6,5% con Milano nella media, Roma al 5,6%, Napoli e Torino al 6,1%. Ma si sono toccate pure punte del 29% a Milano, del 31% a Roma, del 27% a Napoli e del 23% a Torino. Così, se nel 2007 in una grande città italiana a parità di condizioni effettive si poteva acquistare una abitazione di 86,4 metri quadri, oggi si può arrivare a prenderne una di 107,8 (il 24,7% più grande). Se nel 2007 in una grande città italiana a parità di condizioni effettive si poteva acquistare una abitazione di 86,4 metri quadri, oggi si può arrivare a prenderne una di 107,8 (il 24,7% più grande)

Per chi non vende sono guai - L'indagine del Corsera è stata condotta su oltre 200 mila offerte: a settembre 2012 il numero di abitazioni per cui i proprietari o le agenzie che ne curano gli interessi hanno abbassato il prezzo hanno sfiorato quota 9.000. Ma vendere rimane comunque non facile. L'Agenzia del territorio ha segnalato per il secondo trimestre 2012 una caduta delle transazioni del 25,6% con Milano che ha fatto addirittura peggio della media con -26,2% e Roma che si è limitata a -19,6%. Dati che si rivelano allarmanti se si considera che il paragone avviene con il 2011 che non ha certo brillato. E per i proprietari che vogliono disfarsi dell'immobile sono guai: un anno di casa vuota può arrivare a costare tra il 6% e l'8% del suo valore se alle spese di gestione e all'Imu si somma anche il mancato introito dei reinvestimento della somma ottenuta dalla vendita.

Milano - Entrando nel dettaglio, il Corriere Economia analizzando i dati di Nomisma e Tecnocasa, rileva che a Milano per vendere ormai servono almeno sei mesi nelle aree centrali e semicentrali (con uno sconto medio del 5,4% rispetto ai listini), sette mesi in periferia dove si arriva al picco di sconto del -10% nelle zone più degradate: la parte più periferica di viale Monza, via Padova, Corvetto, Barona, Dergano. Curiosamente, fa notare il Corsera, il record negativo però è toccato a un quartiere semicentrale, Cenisio Procaccini, sove la svendita è arrivata a -14%.

Roma - I tempi per vendere una casa a Roma sono 7 mesi per vendere abitazioni usate e 6 per quelle nuove (con sconti medi dell'1,9%, 2,6% in periferia) con un aumento del divario tra il prezzo richiesto e quello offerto dall'acquirente. A Torraccia, Magliana Collatina, Casal de' Pazzi, Torrevecchia e Fidene il calo del prezzo di una casa è del 20%. Tengono e in alcuni casi salgono invece i prezzi nelle zone di lusso: a Prati si è registrato un aumento del 3%, al Colosseo del 4%.


Napoli - Nel capoluogo campano la svendita delle case è in media del 4% indipendentemente che si trovi in centro o in periferia. In calo anche gli affitti: dal 2008 a oggi hanno registrato un calo del 7%.

Crisi immobiliare: quanto incide sulle banche?

Il prezzo delle case continua a scendere, le banche oramai offrono sempre meno mutui è c’è chi oramai grida già alla completa crisi immobiliare ! Una sorta di bomba ad orologeria pronta ad esplodere con violenza in tutt’Italia fino a raggiungere altresì, il settore bancario. Gli esperti continuano ad interrogarsi: quanto la crisi immobiliare colpirà ed influirà sul settore bancario?

Che l‘immobile oggi si sia svalutato quasi del 20% è dato certo e chiaro e tutti, ma quanto questo influirà anche su settori interconnessi quali quello bancario? Ad oggi gli istituti di credito italiani rischiano di dover intraprendere nuove politiche, attuando inevitabilmente importanti svalutazioni sugli asset legati al mercato del mattone.

Analizzando i dati con una certa precisione, emerge che mediamente i cali registrati tra i prezzi delle case in Italia, in termini reali, hanno fatto registrare cali massicci ari al -16% a partire dal 2008 (anno cruciale che ha fatto da apripista a quella che oramai è diventata una crisi economica di dimensioni mondiali). Meno sedici percento di acquisti, quindi, che in termini bancari si traduce in – il 44% di mutui e prestiti concessi dalle banche.

Secondo le stime di AlixPartners, tra un po’ il settore bancario potrebbe iniziare ad accusare perdite sempre più massicce derivanti naturalmente dal calo del costo degli immobili per cifre che si aggirano tra un minimo di 9 e un massimo di 65 miliardi di euro (senza considerare i 23 miliardi di euro legati ai crediti inesigibili determinatisi a seguito dello scoppio della recessione).

Claudio Scardovi, manager e portavoce di AlixPartners ha così commentato la vicenda: “Questa potrebbe essere una bomba a orologeria per le banche italiane, il fatto che ancora non vi siano verificati danni evidenti della bolla immobiliare così come accaduto in Spagna e Regno Unito, non ci esonera dal rischio, soprattutto se non verranno attuate misure concrete e tempestive”.

Crolla il mercato immobiliare italiano (Fonte: ecplanet.com - di Edoardo Capuano - 22/11/2012)

La crisi sconvolge tutto e così la casa non sembra più essere il bene rifugio degli italiani.

Il mercato del mattone va ancora più giù, segnando un crollo annuo del 26% tra luglio e settembre, il ribasso peggiore dall’inizio delle serie storiche, cominciate nel 2004.

Una vera e propria paralisi che segna una sorta di divorzio tra gli italiani e l’abitazione: la casa di proprietà sta diventando quasi un lusso, un investimento troppo pesante per le famiglie, sempre più preoccupate di arrivare a fine mese.

Di sicuro il 2012 è pronto per essere archiviato come hannus horribilis del mercato immobiliare. L’Agenzia del Territorio, dopo il nuovo ‘scivolone’ registrato nel terzo trimestre, spiega che se il trend dei primi nove mesi dell’anno sarà confermato anche nell’ultimo periodo, il numero delle compravendite annuali scenderà sotto le 500 mila case, riportando l’Italia ai livelli degli anni Ottanta.

Guardando nel dettaglio tra luglio e settembre, nel complesso i contratti calano del 25,8%, che diventa 26,8% sul residenziale. Basti pensare che si sono riuscite a piazzare meno di 100 mila abitazioni. Male vanno anche le pertinenze, come box e cantine, in riduzione del 24,8%. L’Agenzia del Territorio registra altri tonfi nel commerciale (negozi) che cede il 29,7%, seguito dal terziario (uffici) in discesa del 27,6% e dal comparto produttivo (capannoni industriali) con una diminuzione del 25,9%.

Insomma il crollo non risparmia nulla, anche a livello territoriale la crisi immobiliare è diffusa dappertutto, con Bologna che segna il ribasso peggiore, vicino al 30%. E a poca distanza seguono Roma, Milano, Firenze, tutte con cali intorno al 27%. Tra le grandi città fa eccezione Napoli, che perde solo lo 0,4%, ma semplicemente perché aveva già dato, accusando decisi cali nel periodo precedente.

La disfatta del mercato immobiliare sorprende sia per l’entità sia per la rapidità con cui si è manifestata. Il direttore centrale dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio, Gianni Guerrieri, spiega che durante la recessione del 2009 il calo era stato proporzionato alla discesa del Pil, dopo era arrivato un biennio di sostanziale stabilità, interrotto in maniera “repentina e violenta” si dall’inizio del 2012 con ribassi a doppia cifra. Ecco che le cause del tracollo, sottolinea Guerrieri, più che stare “nell’incremento della tassazione e nella difficoltà di accesso al credito” risiedono “qualcosa di più profondo”. Si tratta probabilmente, aggiunge, di un cambiamento dei ”piani di investimento delle famiglie”, con il “forte grado d'incertezza” sul futuro che porta al “ritiro da acquisti importanti come quelli per le abitazioni”.

Crolla il mercato della casa (Fonte: tg3.rai.it - 12/12/2012)

ECONOMIA - Come facilmente prevedibile la crisi ha investito anche il mercato immobiliare che ha subito un vero e proprio crollo. Segnano un tonfo anche i mutui, che con finanziamenti e ipoteche scivolano del 41,2%.

Come facilmente prevedibile la crisi ha investito anche il mercato immobiliare che ha subito un vero e proprio crollo.

Dai dati sulla statistica notarile emerge che le compravendite sono 167.721. Il 93,3% delle convenzioni (156.552) riguarda immobili per abitazione, il 5,9% (9.816) unità immobiliari ad uso economico. Segnano un tonfo anche i mutui, che con finanziamenti e ipoteche scivolano del 41,2% nello stesso periodo.

Rispetto al secondo trimestre 2011, le compravendite di immobili a uso residenziale diminuiscono del 23,6 e quelle di immobili ad uso economico del 24,8%. Nel secondo trimestre del 2012 si registrano le variazioni tendenziali più sfavorevoli dal 2008. Il segno resta negativo, nonostante il temporaneo recupero delle convenzioni di compravendite registrato nel terzo trimestre del 2011, in particolare per gli immobili ad uso economico.

I cali riguardano tutte le zone d’Italia: se le variazioni tendenziali osservate nel Nord-ovest (-38,6%) e al Centro (-36,0%) non raggiungono lo spartiacque nazionale (-41,2%), il Sud (-44,8%) e ancor più marcatamente le Isole (-58,3%) fanno ancora peggio.

Piuttosto eloquente l'istogramma che segue, considerando il breve arco temporale preso in considerazione indica un peggioramento decisamente repentino.

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Mutui in calo, lo sboom della casa (Fonte: giornalettismo.com - 13/12/2012)

Il mercato immobiliare crolla. L’Istat ha certificato ieri la caduta verticale di compravendite e mutui, sintetizzato in questa infografica di Centimetri:



Spiega il Corriere:

Lo scenario si tinge di tinte più fosche se si considerano le cifre relative all’arco di tempo più ampio dell’indagine condotta dall’Osservatorio di Assofin, Crif e Prometeia: nei primi nove mesi dell’anno il mercato del credito alle famiglie ha segnalato una «pesante contrazione, mai registrata in precedenza», dei prestiti per l’acquisto della casa. In particolare c’è stato un calo del 49,6% delle nuove erogazioni di mutui immobiliari. In diminuzione, in corrispondenza della riduzione delle spese familiari, le nuove richieste di credito al consumo (-12%), con prospettive di ripresa solo a partire dal 2014 (+1,3%). Anche per il comparto dei mutui l’Osservatorio prevede un ulteriore rallentamento nell’ultima parte dell’anno, con una modesta ripresa nel 2013 (+0,9%) e nel 2014 (+1,6%). E del resto proprio tre giorni fa la Banca d’Italia ha segnalato la contrazione, la prima dopo 13 mesi, dell’intero stock di prestiti alle famiglie, sintomo preoccupante della recessione al pari del decremento dei finanziamenti all’industria che viaggia attorno al 3%.

Broni, Imu alle stelle e case in svendita "Mercato a picco" (Fonte: la Provincia Pavese - di Donatella Zorzetto - 15/12/2012)

Il comune: "Imposta alta? E' anche colpa della crisi"
Intanto i prezzo degli immobili calano del 20 per cento

Immobiliare Italia 2013: il fight club del mattone (Fonte: blogimmobiliarebergamo.blogspot.it - di Giuliano Olivati - 31/12/2012)

Come ognun sa, il 2012 non è stato anno facile, anzi direi forse il più difficile a memoria d'uomo per il comparto immobiliare, e probabilmente anche per la performance economica globale. Ma non è il momento dei piagnistei. Dobbiamo renderci conto, tutti, che il sistema economico è strutturalmente cambiato e (come ammoniscono molti economisti) probabilmente non si tornerà mai più ai fasti delle vacche grasse precedenti.

Con il 2013 credo sia arrivato il momento di rialzare la testa e guardare avanti, dato che non è più possibile camminare con il volto nostalgicamente girato al magico real estate del 2007 "come era bello allora...oggi c'è la crisi". La crisi (e spero davvero di essere smentito dai fatti) sarà molto probabilmente la normalità nei prossimi anni: quanti, nessuno ancora lo sa. Dobbiamo prenderne atto e reagire di conseguenza.

Se questa è la normalità tanto vale smettere di lamentarsi e rimboccarsi le maniche insomma. Ma per fare cosa?

Direi almeno tre cose: informare, migliorare, fare squadra [...]

IMMOBILI: FIAIP, PREZZI -12% E DAL 2008 VALORE SCESO DEL 25% (Fonte: italpress.com - 15/02/2013)

ROMA (ITALPRESS) – Il 2012 si chiude con un mercato in stagnazione in un contesto in cui gli indicatori immobiliari segnano una contrazione dei prezzi del mercato immobiliare residenziale e commerciale. Per le compravendite immobiliari si registra un andamento medio dei prezzi in calo dell’ 11,98% per le abitazioni,
mentre crolla il numero delle compravendite che si attesta a -17,22% nel 2012. Netto calo dei prezzi per le locazioni ad uso abitazione (-5,60%) e delle locazioni commerciali (-12,5%) rispetto al 2011. Lo rileva il Report immobiliare urbano Fiaip
2012, presentato oggi a Roma presso la sede della Federazione degli agenti immobiliari professionali, sottolineando come il comparto immobiliare sia stato evidentemente provato durante il corso dell’anno, sebbene la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto si sia ridotta del 5% rispetto al 2011, facendo segnare il
15%. Permangono pero’ false aspettative di prezzo per gran parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori immobiliari del 2007 non piu’ realizzabili. Fiaip prevede una lenta ripresa nel secondo semestre 2013, ipotizzabile solo se vi sara’
stabilita’ politica ed economica nei prossimi mesi. Sebbene il mercato abbia scontato dall’inizio della crisi ad oggi, oltre il 40% di diminuzione del volume degli scambi e un calo dei valori che in media si attesta a circa il 25%, il mattone ha garantito in Italia una “tenuta” superiore rispetto ad altre forme di investimento, attraverso il sostegno di una “domanda consolidata” che ha contenuto ulteriori ribassi scongiurando il verificarsi dell’esplosione della tanto richiamata “bolla”. Il report immobiliare urbano della Fiaip evidenzia come “sebbene siano state in parte stabilizzate le tensioni dei mercati borsistici a seguito del ridimensionamento dello spread tra i titoli italiani e quelli tedeschi, il mancato coordinamento delle politiche economiche europee finalizzato alla stabilizzazione di una governance condivisa dell’eurozona, continua a produrre l’innalzamento del costo del funding a cui si contrappone la strategia di autotutela posta in essere dagli istituti di credito, privando cosi’ la domanda di un sostegno indispensabile”. Infine, l’elemento determinante che ha fortemente influenzato la tendenza ribassista e’ costituito dal clima generalizzato di sfiducia e preoccupazione prodotto dal combinato disposto dell’inasprimento di una tassazione sulla casa divenuta insostenibile, e un costante e coordinato “terrorismo mediatico” che, prendendo spunto dall’attuale stato d’incertezza della politica fiscale sugli immobili, facendo leva sulla paventata introduzione di un’ulteriore patrimoniale e sull’ormai prossima revisione degli estimi catastali, tende a distrarre la gran parte del capitale degli investitori a favore del mercato mobiliare. Si evidenzia, inoltre, come il vero problema che affligge il mercato immobiliare, continua ad essere rappresentato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori del 2007 che oggi non sono assolutamente piu’ realizzabili in quanto, sebbene una parte del mercato dei venditori si sia adeguato ai valori correnti, facendo ridurre la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto dal 20 al 15%, a tutt’oggi, ancora una cospicua parte degli immobili posti sul mercato, continuano ad avere richieste di prezzo troppo alte e quindi, oggi a maggior ragione, fuori mercato.

Immobiliare, crolla il prezzo delle case (Fonte: economiaweb.it - di f.r.s. - 11/01/2013)

Nel terzo trimestre 2012 l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, secondo l’Istat, scende dell’1,1% in termini congiunturali e del 3,2% su base annua. Si tratta del terzo calo tendenziale consecutivo, in accelerazione rispetto agli altri. Sulla caduta pesa il forte calo dei prezzi della case già esistenti.
PER LA PRIMA VOLTA DAL 2010, CALA IL PREZZO DEL NUOVO. Nel terzo trimestre del 2012, rispetto al precedente, risultano in calo sia i prezzi delle case esistenti, -1,6%, che di quelle nuove, -0,2%. Per le case appena uscite dal cantiere si tratta della prima diminuzione congiunturale dall’inizio del 2010, quando sono cominciate le serie storiche relative.
SU BASE ANNUA, LE CASE ESISTENTI PERDONO IL 5,4%. I prezzi delle abitazioni esistenti, sempre le stime preliminari dell’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, nel terzo trimestre 2012 registrano una nuova e più forte caduta, scendendo del 5,4% su base annua (dopo il -4,1% del secondo trimestre).
RIBASSO PIU’ FORTE DA 2011. Il ribasso annuo registrato nel terzo trimestre 2012 dall’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie (-3,2%) è il più forte almeno dall’inizio del 2011, ovvero da quando sono comunicate le serie storiche relative ai confronti tendenziali.

Crisi del mercato immobiliare in Italia (Fonte: lavorincasa.it - 25/03/2013)

Il mercato italiano della casa sembra sul punto di crollare: le compravendite nel 2012 sono calate del 25% e le previsioni per il 2013 non sono confortanti.

Il mercato italiano della casa sembra sul punto di crollare. Le compravendite chiuse nel 2012, stima l’Agenzia del Territorio, sono calate del 25% rispetto all’anno precedente, rimanendo sotto quota 500mila: non accadeva dai lontani anni ‘80.

Si tratta di un’evidente conseguenza della crisi economica che, di fatto, obbliga buona parte degli italiani a rimandare spese consistenti. Il pericolo più serio è che, anche nel nostro Paese, si verifichi la possibilità di una bolla immobiliare, come accaduto in altre nazioni negli ultimi anni.

Nella mercato della compravendita degli immobili nel 2012 si è verificata una situazione simile a quella di 30 anni fa. L’Agenzia delle Entrate ha da pochi giorni diffuso i dati relativi alle compravendite effettuate lo scorso anno e i numeri parlano chiaro: sono state circa 444 mila, poco più delle 430 mila del 1985.

Una situazione decisamente sconfortante, anche perché al notevole calo delle vendite, si è aggiunta una diminuzione consistente di mutui erogati: le banche infatti chiedono sempre maggiori garanzie per finanziare l’acquisto di una casa.

L’intero mercato immobiliare del 2012 ha registrato appena 993 mila transazioni, 330 mila in meno rispetto all’anno 2011, con un calo percentuale pari al 24,8% in un anno. La drastica diminuzione ha riguardato tutti i settori: le compravendite di capannoni hanno avuto un calo pari al 19,7% rispetto al 2011; quelle di negozi del 25 per cento circa; quelle degli uffici addirittura del 26,6%.

mercato immobiliareIl settore immobiliare ha fortemente risentito della contrazione in materia di erogazione di mutui: il totale è crollato passando dai 34,3 miliardi di euro nel 2011 ai 19,6 miliardi di euro nel 2012, con un calo di oltre 40 punti percentuali.

Cali, anche se relativamente contenuti, si sono verificati anche per quanto riguarda le quotazioni immobiliari. In definitiva una situazione decisamente allarmante valutando sia i dati in materia di erogazione di mutui sia le compravendite. Le note positive sono molto rare e quasi tutte giustificate da circostanze eccezionali.

Ma in questo quadro i prezzi degli immobili sono calati? Nel 2012 in Italia ciò è avvenuto nella misura del 5%, una discesa comunque contenuta se confrontata con la flessione globale delle transazioni.

Il fatturato del mattone dimezzato in 5 anni (Fonte: Libero - 02/04/2013)

visco ordina il crollo dei prezzi per salvare le banche: svalutate gli immobili del 50%


nonostante il crollo delle compravendite sia stato una batosta nel 2012, tutto sommato i prezzi hanno relativamente tenuto. la resistenza relativa, se paragonata a paesi in cui si sono visti i listini andare giù del 30-50%, è dovuta vari fattori. certamente il risparmio privato è uno di questi, ma fin'ora è stata anche la banca a non volere una forte svalutazione. sembra che però i nodi siano venuti al pettine e la stessa banca d'italia ordina: svalutate gli immobili

il governatore ignazio visco ha dato infatti l’indicazione ai banchieri di procedere con pesanti accantonamenti e svalutazioni degli immobili a garanzia dei crediti, anche del 50%.


Qui il seguito (fonte "idealista")

nobear, 4/2/2013 7:16 PM:

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visco ordina il crollo dei prezzi per salvare le banche: svalutate gli immobili del 50%...

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Ottima segnalazione, grazie tante!
Inserita anche in Iniziano le svalutazioni per l'immobiliare e a farlo saranno le banche

Crolla il mercato del mattone Istat: E' calato del 23,1% (Fonte: notiziarioitaliano.it - 15/04/2013)

NEL TERZO TRIMESTRE DELL'ANNO SCORSO LE CONVENZIONI NOTARILI SONO SCESE A QUOTA 134.984. SECONDO L'OSSERVATORIO DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE IL MERCATO È TORNATO AI LIVELLI DEL 1985. RESPINTO IL 95% DELLE RICHIESTE DI MUTUI.

MILANO - Crolla il mercato del "mattone". La crisi affonda la compravendita di immobili: secondo l'Istat nel terzo trimestre del 2012 le convenzioni notarili sono calate del 23,1% a quota 134.984. Un dato però già aggiornato dall'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate che a marzo aveva rilevato un calo - relativo all'ultimo trimestre dell'anno - del 25,8% riportando il mercato ai livelli del 1985.

In ogni caso, sia che si tratti di convenzioni di unità immobiliari ad uso abitazione ed accessori, oppure di unità immobiliari ad uso economico o ancora di unità ad uso speciale, l'andamento delle variazioni tendenziali è sempre negativo, anche a livello territoriale. Nel terzo trimestre del 2012, infatti, le cinque ripartizioni geografiche presentano variazioni negative per tutte le tipologie di utilizzo. Per le convenzioni stipulate per l'uso abitativo il calo maggiore si registra al Nord-est (-25,7%), seguito dal Nord-ovest (-24,5%) e dal Centro (-23,5%). Le Isole (-22%) e il Sud (-16,9%) mostrano variazioni tendenziali negative inferiori alla media nazionale (-23%).

Le convenzioni per compravendite di unità immobiliari ad uso economico segnano il calo tendenziale più marcato nelle Isole (-31,9%) e nel Nord-ovest (-29%) (-25,7% la media nazionale). Meno pesante ma altrettanto pronunciata la diminuzione nel Sud (-23,7%), nel Nord-est
(-23,6%) e nel Centro (-21,5%).

Mutui in caduta libera nei primi nove mesi del 2012. Le concessioni di ipoteche immobiliari a garanzia di mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni verso banche e soggetti diversi dalle banche registrano una perdita annua del 39,5%. Il calo è perticolarmente accentuato nelle isole (-50,6%) e al Sud (-42,8%). Secondo Mutui.it negli ultimi sei mesi è stato respinto il 95% delle richieste di accensione mutui.

Mercato immobiliare Italia: 2012, l’anno del crollo (Fonte: economia.leonardo.it - di Roberto Bosio - 14/05/2013)

Nell’anno passato, sul mercato italiano ci sono state più di 150.000 compravendite di abitazioni in meno rispetto al 2011. il dato viene dal Rapporto 2013 dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi – presentato oggi a Roma. Come numero di operazioni siamo ritornati al livello del 1985, quando le abitazioni oggetto di compravendita erano state circa 430.000 – nell’anno passato sono state invece 448.364.

La riduzione nel numero di compravendite rispetto al 2011 è stata del 27,5%. Per fare un confronto, nelle otto principali città italiane – ovvero Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze – il calo è stato inferiore: -22,4%. L’area che ha subito maggiormente le difficoltà del settore è stato il nord-est: rappresenta il 18,3% del mercato italiano, e l’anno passato si è chiuso con le compravendite in crollo del 28,3%.

Da rilevare che nell’anno passato sono state vendute abitazioni per una superficie complessiva di 46,4 milioni di metri quadri, per una superficie media di vendita per operazione di 104 metri quadri. Il segno meno non si ferma al numero di compravendite: Si riduce anche il valore di acquisto/vendita degli immobili passati di mano: l’insieme delle compravendite è stato pari a 75,4 miliardi di euro, quasi 27 in meno del 2011.

Ringraziando stelafe per questa segnalazione.

Mattone, una crisi senza fondo già bruciati 45 miliardi di euro (Fonte: repubblica.it - di Alessandra Carini - 03/06/2013)

Link alternativo: Mattone, una crisi senza fondo già bruciati 45 miliardi di euro

IN DUE ANNI UN TERZO DEL VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI È GIÀ SPARITO NEL CROLLO DEI PREZZI. CIÒ NONOSTANTE LE TRANSAZIONI NON RIPARTONO: NEL 2006 SI VEDEVANO UN MILIONE DI CASE L’ANNO. OGGI APPENA LA METÀ

È il cuore della crisi, il settore che ha messo in ginocchio l’economia mondiale ed ha stroncato, in Italia come altrove, la crescita dell’economia. La caduta del settore immobiliare e delle costruzioni, il cui ciclo è legato in maniera stretta a quello del credito, è stato il primo segno della fine di un’epoca. Anche in un Paese come il nostro, dove non si può parlare, come in altri, dello scoppio di una bolla che aveva drogato la crescita degli anni precedenti, la caduta è stata rovinosa e, ad oggi, densa di conseguenze per gli effetti di avvitamento che rischia di avere per l’intera economia. Il bilancio di cinque anni, tra piccoli segni di ripresa, che avevano fatto sperare, nel 2009, nella fine della discesa, e il nuovo crollo intervenuto negli ultimi due anni, è poco meno di una Caporetto: 45 miliardi di euro, un terzo del valore perso fino al 2012, con la prospettiva di un 2013 che non andrà molto meglio. Compravendite dimezzate: nel 2006 erano state poco più di un milione di case, oggi sono ridotte a 530 mila. Prezzi tagliati di un terzo, in Italia e nelle grandi città. Quasi mezzo milione di invenduto nelle nuove costruzioni tra i 60 e i 70 miliardi di euro fermi — un “magazzino” che pesa come un macigno sulle prospettive di ripresa. Tutti dati cui si aggiunge una caduta di investimenti nel settore delle opere pubbliche che viene da lontano: da un bilancio dello Stato che taglia stanziamenti, cui si aggiungono le ristrettezze degli enti
locali strozzati dai patti di stabilità: 43% in meno di opere “prodotte” negli ultimi anni. Gli effetti sull’intera economia sono tanto pesanti quanto è lunga la filiera delle costruzioni, che parte dal cemento e arriva fino ai mobili, agli elettrodomestici e ai servizi del mercato immobiliare, passando per l’acciaio, le piastrelle e quant’altro. Un settore che l’Ance calcola arrivi a pesare, in termini di occupazione complessiva, per 3 milioni di posti di lavoro e per un 12-13% del Pil. I dati del solo settore delle costruzioni danno una misura del peso economico del ridimensionamento. Con 22 mila imprese scomparse nel solo 2012, qualcosa come 400 mila occupati in meno, il settore immobiliare risulta essere, tra i tanti colpiti dalla crisi, uno dei più sofferenti: il tasso di uscita delle imprese sfiora il 5%; tra protesti e ritardati pagamenti, il 2012 risulta essere il vero anno nero, un quarto delle imprese protestate (10 mila su 47 mila) provengono dal settore. Se non ci fosse stato il boom, quasi una bolla, degli investimenti nelle energie rinnovabili (qualcosa come 70 miliardi in questi anni) e i lavori di manutenzione il bilancio sarebbe assai più amaro. E in un paese fortemente patrimonializzato come l’Italia, dove non è un caso che le due ultime campagne elettorali si siano giocate sulla tassazione della casa, la caduta rischia di avere anche conseguenze più profonde. “E’ la crisi più grave dal dopoguerra - dice Paolo Buzzetti, presidente dell’Ance e di Federcostruzioni - servono interventi urgenti subito: se non si fanno ripartire gli investimenti nel settore rischiamo la catastrofe, anche sociale. Altro che calo delle tasse sul lavoro, questa è la priorità del Paese”. L’allarme è giustificato anche dalle prospettive del mercato e dal rischio che la crisi si avviti anche sulle difficoltà del credito e sulla caduta dei valori che incide sui bilanci delle banche. Basta guardare le sorti del settore corporate già colpito dalla scarsità degli investimenti e dalle difficoltà dei fondi immobiliari. “Banche, amministrazioni pubbliche e fondi immobiliari sono oggi alle prese con immobilizzazioni illiquide, a fronte di vincoli temporali di realizzo che sono molto stringenti”, dice Luca Dondi che cura il settore e le analisi di Nomisma. La caduta dei prezzi, qui come nel settore residenziale, non sembra bastare a far scattare la ripresa: servirebbe più credito e un aumento della domanda interna di cui ancora non si vede traccia. Episodi come quello dell’acquisto da parte del fondo del Quatar del progetto di sviluppo immobiliare di Porta Nuova a Milano, posseduto da Hines e Unicredit, sono, secondo Dondi, casi a sé: insomma una sorta di rondine che non fa primavera. “I fondi immobiliari, che non sono riusciti nell’obbiettivo di creare un mercato, oggi si trovano a dismettere in un mercato che è troppo piccolo e l’unica prospettiva è quella di chiedere un rinvio d’ufficio delle scadenze. Come chiede Assogestioni”, dice Dondi. Su una crisi di tali dimensioni hanno fatto da detonatore gli interventi sulla tassazione, con l’inasprimento provocato dall’Imu, ed anche un aumento del costo delle manutenzioni. L’effetto cumulativo è stato di mutare le prospettive di redditività e, aggiunto al calo della domanda interna e dei redditi, al ridimensionamento delle prospettive di rivalutazione patrimoniale, sta cambiando comportamenti consolidati come quello della patrimonializzazione. Cinque milioni e mezzo di case si sono rovesciate sul mercato dell’affitto per cercare quel reddito necessario al loro stesso mantenimento, e vanno ad aggiungersi a quelle in cerca di compratori. Le prospettive dei prossimi anni non sono rosee: quest’anno sarà ancora di recessione, il prossimo ci si aspetta una debole inversione di tendenza, legata più che alla costruzione di nuove case alla riqualificazione di quelle esistenti. Si spera che il comparto non residenziale, che ha raggiunto livelli bassissimi torni a crescere, ma quello residenziale è appesantito dall’invenduto, dalla crisi di reddito delle famiglie, dalle restrizioni del credito. “Forse stiamo avvicinandoci alla correzione necessaria a rendere possibile una ripartenza — dice Lorenzo Bellicini del Cresme — ma senza ripresa dell’economia e del credito lo scenario resta critico”. Se nel lungo periodo la domanda di abitazioni è legata anche fattori demografici e di invecchiamento della popolazione, nel breve si sta accumulando un fabbisogno abitativo che non trova sbocco. “La domanda, soprattutto nelle aree metropolitane c’è, ma non trova credito disposta a finanziarla - dice Antonio Gennari vicedirettore dell’Ance - Se le banche non tornano a concedere mutui dimentichiamo la possibilità che questo settore riprenda”. Buzzetti, presidente dell’associazione, picchia duro alle porte del governo chiedendo non solo una rimodulazione dell’Imu che corregga le iniquità più evidenti e redistribuisca il carico della tassazione, ma soprattutto un pacchetto di provvedimenti che ridia fiato al mercato privato e a quello delle opere pubbliche. E chiede che la Cassa Depositi e Prestiti intervenga a fare da garante per l’acquisto di obbligazioni emesse dalle banche da destinare a mutui per le famiglie. Ma l’Ance chiede anche che il governo riattivi il settore delle opere pubbliche, soprattutto nella manutenzione e nella prevenzione, sbloccando parte dei 30 miliardi di piani già pronti e valutati dal Cipe, e rivedendo le norme dei patti di stabilità imposti agli enti locali. “Non c’è più tempo — dice — bisogna avere coraggio anche nell’imporre all’Europa le nostre idee. Nessuno può accettare la follia di veder ammazzare un settore così importante per la ripresa del Paese”. Sotto, il presidente dell’Ance Paolo Buzzetti “Se non si fanno ripartire gli investimenti rischiamo la catastrofe, anche sociale”, ha detto

Mercato della casa in crisi, non si ferma la flessione. Resistono i capoluoghi: male Bologna, bene Napoli (Fonte: casa24.ilsole24ore.com - di Paola Dezza - 04/06/2013)

Poco più di 94.500. È il numero di abitazioni vendute in Italia nei primi tre mesi del 2013, che porta con sé il quinto calo consecutivo negli scambi di unità immobiliari residenziali. Una discesa però contenuta al 14,2% rispetto alle 110.116 unità compravendute nel primo trimestre del 2012 (136.780 erano stati invece gli scambi nei primi tre mesi del 2011), mentre in tutto lo scorso anno le compravendite sono calate del 25,8%, pari a una perdita di volume di 27 miliardi di euro. La variazione degli scambi è in deciso miglioramento anche rispetto a quel -30% registrato nell'ultimo trimestre dello scorso anno (in riferimento a un anno prima), periodo in cui in Italia si sono concluse 118.205 compravendite.

La sequenza negativa del mattone, che ha attirato su di sé i riflettori negli ultimi mesi, non si interrompe comunque neanche adesso. Se la fine del 2012 ha segnato il ridimensionamento del mercato fino ai livelli del 1985, adesso potremmo scendere sotto quella linea, che nella mente di molti avrebbe dovuto significare un minimo oltre al quale non sconfinare...

Immobiliare italiano rischia di collassare (Fonte: wallstreetitalia.com - 13/09/2013)



Gli investimenti nel settore avvantaggiati da una bolla. Malgrado il calo dei prezzi, i 30-40enni non acquistano più casa.

ROMA (WSI) - Tutti sono preoccupati per il settore immobiliare in Spagna, ma il calo del mercato italiano dovrebbe fare altrettanto paura. Come ha sottolineato Bloomberg, a Roma non si vedono segnali di un miglioramento, con la fase di deterioramento dei prezzi che prosegue senza interruzione e viene affiancata dalla carenza di operazioni di acquisto.

Nonostante la svalutazione delle proprieta' immobiliari, le cifre sulle vendite di case restano deprimenti. Le persone di eta' compresa tra i 30 e i 40 anni non comprano piu' e sara' cosi' fino alla fine del decennio.

Come si vede nel grafico allegato, le operazioni di acquisto di una casa hanno avuto un andamento strettamente correlato a quanto ha fatto questa fetta specifica della popolazione, solitamente la piu' attiva nell'immobiliare.

La contrazione è stata di oltre 1 milione di persone dal 2005 a oggi (e calera' a 8,5 milioni entro il 2020). Nel frattempo i prezzi continuano ad abbassarsi. Certamente, le autorita' sottolineano che il calo del valore degli immmobili non fara' che spingere i 30 e 40enni ad accendere un mutuo o comprare un immobile. Ma questo concetto si scontra con il trend demografico lungo dieci anni.

Sul fronte dei prezzi, in realta', se da un alto a livello nazionale il prezzo medio degli immobili in vendita è diminuito del 3,2% su base annua (da giugno 2012 a giugno 2013), la contrazione dello 0,6% nella prima parte dell'anno porta a leggere con meno apprensione del solito i dati sul mattone. Detto questo, dire che l'Europa e l'Italia sono in ripresa pare assolutamente un azzardo.

Lavoce.info ha studiato l'andamento del settore immobiliare negli ultimi decenni, focalizzando l'attenzione sui fattori che hanno favorito nel tempo il settore edilizio, ovvero sui motivi che spingevano i costruttori a edificare nuove abitazioni. C'era una reale domanda di immobili, un reale desiderio di comprare casa con un finanziamento a lungo termine? La risposta è no: sembra piuttosto che ci sia stata un'enorme bolla molto duratura, i cui effetti sono andati ben oltre la semplice crisi del settore.

I continui investimenti sul mattone hanno fatto sì che in Italia gli impieghi bancari fossero decisamente più sbilanciati verso le costruzioni che non sull'industria. Il fenomeno è ovviamente più visibile, secondo l'analisi, nel periodo dell'ultima bolla immobiliare degli anni 2000, ma la tendenza si manifestava già molto prima.

I figli del baby boom sono scomparsi dal mercato immobiliare e le quotazioni rischiano un altro flop (Fonte: blogncc.com - di Alessandro Dionisi - 14/09/2013)

Nessuno ha il coraggio di dirlo chiaramente ma per il mercato del mattone le prospettive potrebbero essere tutt’altro che rosee. Le cifre ufficiali sulle quotazioni che perderebbero pochi punti percentuali in ragione d’anno, non convincono più: se si escludono le città metropolitane, nel resto del Paese le quotazioni sono arrivate a perdere anche il 50% rispetto al 2008. E da lì si inizia la trattativa per la vendita, ma con ulteriori ribassi. Ebbene, se queste sono le premesse il futuro del mattone italiano rischia di tingersi a tinte molto cupe. Secondo uno studio di Bloomberg pubblicato da Wallstreetitalia, nonostante il calo dei prezzi, i 30-40enni non acquistano più casa. E questo spiegherebbe il perché del fermo quasi assoluto delle costruzioni e la discesa delle quotazioni. Ma secondo l’analisi questa situazione sarebbe destinata a perdurare per almeno un decennio. Anche in presenza di un aumento delle compravendite che secondo Bloomberg dovrebbe manifestarsi già dall’anni prossimo, i valori al metro quadro continuerebbero a scendere. Per mancanza di acquirenti. In pratica resterebbero alla finestra i trentenni e i quarantenni, proprio le fasce di popolazione che storicamente sono state protagoniste del mercato immobiliare. Sono proprio i nuclei familiari da poco costituiti che si impegnano di più nell’acquisto dell’abitazione. E la decisione di comperare casa matura proprio nel ventennio che si conclude col cinquantesimo anno di età. Basta la lettura del grafico che pubblichiamo in questa pagina per capire la stretta correlazione esistente fra l’andamento delle quotazioni e la propensione all’acquisto da parte di questa fascia di popolazione. Finquando costoro hanno acquistato, anche con la sottoscrizione di mutui, i prezzi reali del mercato sono saliti. Poi, a partire dal 2008, quando la crisi li ha messi progressivamente all’angolo, inducendoli a disimpegnarsi dal mattone, le quotazioni hanno iniziato a scendere. E il calo non si è ancora concluso. Anzi: i protagonisti principali dovrebbero mancare dalle scene per altri dieci anni. Anche il portale Lavoce.info ha approfondito il fenomeno, studiando l’andamento del settore immobiliare negli ultimi decenni. L’attenzione era focalizzata in particolare sui fattori che hanno favorito nel tempo il settore edilizio. Vale a dire sui motivi che hanno alimentato negli ultimi quindici anni il mercato delle nuove costruzioni. C’era una reale domanda di immobili, un reale desiderio di comprare casa con un finanziamento a lungo termine? La risposta, secondo Lavoce.info è no. Si sarebbe verificata una vera e propria bolla speculativa con effetti destinati a dispiegarsi ben oltre quelli della crisi da cui l’Europa sta faticosamente tentando di uscire. Il flusso di investimenti sul mattone ha dirottato la maggior parte degli gli impieghi bancari verso le costruzioni a scapito dell’industria.

Case, scende il prezzo ma il prestito rimane un’odissea (Fonte: Il Messaggero - di Isabella Della Gasperina - 30/09/2013)

Il prezzo delle case è in continuo calo: oggi servono in media 6,3 anni di stipendio contro i 7 anni del 2011 per comprarsi un appartamento di 65 metri quadrati, e il valore del mattone, secondo uno Studio Tecnocasa, è diminuito del 10,5%. Dovrebbe essere il momento buono per comprare. Eppure il mercato dei mutui continua ad annaspare e stenta a riprendere quota. Le banche concedono i finanziamenti con Il contagocce e le richieste sono spesso destinate a lunghe odissee che solo in minima parte si concludono con un lieto fine. Tante ombre insomma, accompagnate però da qualche sprazzo di luce. Per esempio, le banche vengono incontro in misura maggiore, rispetto a un anno fa, alle domande: la distanza tra il valore del prestito richiesto e quello effettivamente erogato passa dall’11 all’8%. Ma, sull’altro fronte, scende il loan to value, cioè la percentuale dei mutuo sul valore della casa: se nel 2012 gli istituti di credito prestavano il 61% del costo dell’immobile, oggi arrivano solo al 58%. E a buon fine vanno solo sette richieste su cento...

Davvero difficile, forse letteralmente impossibile, pensare a una ripresa del mercato immobiliare ferme restando queste condizioni economiche.

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Immobiliare: acquisti dimezzati in 5 anni (Fonte: lindro.it - di Daniele Chicca - 06/12/2013)

Per 69% delle famiglie peggiorato tenore di vita, 6 milioni di italiani vivono in precarietà

Due anni di recessione hanno sfiancato i cittadini, gettando le basi per una società sciapa e infelice. L'economia italiana continua a barcollare. Lo ha fatto in passato e il timore è che lo possa continuare a fare in futuro. A dispetto di un Ministro dell’Economia - Fabrizio Saccomanni - e di un Premier - Enrico Letta - che annunciano con toni trionfalistici le misure adottate sin qui - il 47esimo rapporto del Censis sulla situazione economico-sociale del Paese dipinge una realtà poco invidiabile.

Non solo per i numeri appartenenti al recente passato, con le compravendite di case che sono crollate del 45% in cinque anni, ovvero dal 2007 al 2012; ma anche per i numeri del presente, visto che nel 2013 la flessione potrebbe arrivare a -50% (con 400.000 abitazioni vendute). Un impatto lo ha avuto il raddoppio del numero di residenti all’estero.

Per il 69% famiglie, inoltre, il tenore di vita è peggiorato, mentre sono 6 i milioni di italiani che vivono in uno stato di precarietà. Normale, dunque, che siano sempre meno i nuclei familiari che hanno manifestato l’intenzione di comprare una casa. Per l'esattezza sono stati 907 mila e solo il 53,5% di loro è poi riuscito a completare l’acquisto. D'altronde, dal 2007 al 2012 il risparmio netto annuo per famiglia è passato da 4.000 euro a 1.300 euro.

La crisi ha indubbiamente anche delle radici demografiche. Gli italiani che sono fuggiti dal paese per cercare fortuna all'estero sono più di 4,3 milioni: negli ultimi 10 anni, il numero di cittadini che si sono trasferiti all'estero è più che raddoppiato, dai circa 50.000 del 2002 ai 106.000 del 2012 (+115%). Ma è stato soprattutto nell'ultimo anno che l'incremento si è accentuato (+28,8%). Nel 54,1% dei casi la nuova ondata di emigrazione ha avuto per oggetto giovani con meno di 35 anni.

Per chi resta a casa, c’è spesso bisogno di ricorrere ad un sostegno esterno. Le famiglie italiane che hanno ricevuto una forma di aiuto, nell'ultimo anno, da parte dei propri parenti sono state quasi 8 milioni. Un milione duecento mila famiglie non sono riuscite a far fronte alle spese con il proprio reddito e dunque hanno fatto ricorso a prestiti di amici. Per il 72,8% delle famiglie un'improvvisa malattia grave o la necessità di significative riparazioni per la casa o per l'auto diventano improvvisamente un problema insormontabile.

Colpa anche dell’incremento del carico fiscale. Il pagamento di tasse e tributi (24,3%), bollette (22,6%), rate del mutuo (6,8%) mette in difficoltà una quota significativa di italiani. Secondo gli ultimi dati pubblicati dalla Banca d’Italia nel 2012 la pressione fiscale è stata pari al 44% del Pil, in crescita rispetto al 42,5% del 2011 e del 40,5% del 2002. Il nostro Paese si colloca al quarto posto nell'area euro, a pari merito con la Finlandia, per le tasse da pagare in percentuale alla crescita economica.

Dal 2009 la recessione ha portato alla chiusura di più di un 1,6 milioni di imprese. Una piccola consolazione arriva dal settore del piccolo commercio, che conta oltre 770mila imprese. Bene anche i negozi di vicinato che operano nell'alimentare. Pur essendo stati spiazzati dalla grande distribuzione, hanno registrato un lieve incremento, vicino all'1% tra il 2009 e la prima metà del 2013. Il commercio ambulante, da parte sua, è cresciuto di quasi l'8%.

Il problema numero uno, lo riconoscono anche le autorità, è rappresentato dalla disoccupazione e dalla sensazione di «dilagante incertezza» sul futuro del lavoro. Un sentimento che coinvolge ben un quarto degli occupati, convinto che nei primi mesi del 2014 la propria condizione lavorativa andrà peggiorando. Il 14,3% pensa invece che avrà a breve una riduzione del proprio stipendio e il 14% è consapevole di poter perdere il posto da un momento all’altro.

«Sono timori che interessano trasversalmente la popolazione italiana – spiega il rapporto del Censis – non solo i giovanissimi, che più che temere una riduzione della retribuzione hanno paura di ritrovarsi senza lavoro, ma anche le fasce d'età centrali, tra le quali l'esigenza di provvedere con il proprio reddito al benessere della famiglia amplifica le ansie rispetto al futuro».

Tra i 35 e 44enni il 13,7% è convinto che la propria posizione lavorativa sia a rischio e il 17,3% prevede una riduzione del reddito, mentre tra i 45 e 54enni la paura di perdere il posto di lavoro accomuna il 17,1% degli occupati. «Il sentiment di sfiducia è alimentato dal deterioramento di un quadro di contesto che ha visto, soprattutto nell`ultimo anno, allargare il perimetro della crisi dalle fasce generazionali più giovani a quelle più adulte».

Dagli Stati Uniti giungono invece notizie confortanti sul mercato del lavoro. La prima potenza mondiale ha creato 203 mila posti e il tasso di disoccupazione è sceso al 7% in novembre, entrambi dati migliori del previsto. Sebbene incoraggianti per la ripresa dell’economia reale, le cifre rischiano di avvicinare l’appuntamento con il cosiddetto ‘tapering’, ovvero il ridimensionamento della portata del programma di acquisto di titoli di Stato da parte della banca centrale Usa.

Gli ultimi numeri macro europei offrono invece un nuovo segnale di come la ripresa non sia decisa nel Vecchio Continente e sopratutto come non sia uniformemente distribuita nel blocco della moneta unica. Gli ordini all’industria in Germania sono calati del 2,2% in ottobre. In settembre erano saliti del 3,1%, secondo quanto riferito dal Tesoro della locomotiva d’Europa. Il mercato scommetteva su un calo dell’1%.

La Bundesbank ha però rivisto al rialzo le previsioni per la principale economia d’Europa, stimando un incremento del Pil dello 0,5% quest’anno e dell’1,7% l’anno prossimo. In giugno le anticipazioni erano meno ottimiste, per una crescita dello 0,3% e dell’1,5% nel 2013 e 2014 rispettivamente.

La banca centrale tedesca ha anche messo in stand by la rivalutazione delle quote in Bankitalia. Il via libera della Bce è stato bloccato dai rilievi «sostanziali» mossi dall’istituto con sede a Francoforte sulla trasformazione della Banca d’Italia in public company. Va ricordato che la rivalutazione doveva servire a incassare 1,2 miliardi di euro per coprire il taglio dell’Imu prima casa. Altri guai con cui dovranno fare i conti Saccomanni e Letta.

Mercato Immobiliare: fine d’anno col botto (Fonte: aiutomutuo.finanza.com - di Sylvestro - 22/12/2013)

Quello che si avvia alla conclusione probabilmente verrà ricordato come l’ultimo anno dove si poteva ancora dichiarare (mentendo) che i prezzi degli immobili in Italia tutto sommato hanno tenuto.

Il 2013 ci ha regalato una cospicua sequenza di dati negativi sul mercato nostrano in linea con gli andamenti dei ultimi anni.

In primis le compravendite, vero specchio ineludibile dello stato di salute di un settore, unica inconfutabile bocca della verità che ha messo a nudo le fandonie diffuse a più riprese dai vari propugnatori del fu bene rifugio.

Il recente rapporto dell’Ance lascia presagire che l’anno si chiuderà con circa 400mila compravendite e poco importa a mio parere se saranno 15mila in più o in meno; al di là dell’indubbio effetto psicologico delle nude cifre, risalta la netta conferma della tendenza al ribasso degli ultimi sette anni a riprova che i prezzi di vendita continuano ad essere inadeguati alle reali capacità e volontà di acquisto della gente comune.



Prezzi che continuano ad essere una divertente e simpatica macchietta mediatica tra operatori del settore, come Tecnocasa, che dichiarano crolli nell’ordine del 25-30% a seconda dei luoghi e delle tipologie ed alcuni organi istituzionali, come Istat, che ci rassicura comunicando lievi cedimenti dell’ordine del 5% “ma non nelle zone e per gli immobili di pregio”.



Io potrei anche metterci della buona volontà a credere all’autorevole analisi dell’Istat che sicuramente avrà dedicato fior fiore di esperti del settore e speso energie, tempo e soldi per emanare siffatti bollettini informativi ma sta di fatto che a non credergli sono per primi tutti gli investitori, interni ed esteri, grandi e piccoli, istituzionali e privati, laddove hanno definitivamente chiuso i cordoni delle proprie borse facendo precipitare il monte investimenti ai livelli del 1967, ben 45 anni fa. Conviene ancora investire nel mattone? A giudicare dai movimenti in atto sembrerebbe proprio di no.



Fossi nei panni di chi è tentato da un acquisto proprio in questo periodo ci rifletterei su seriamente. Anche perché le stesse borse, che come spesso capita avevano anticipato crudamente il crollo ormai conclamato, stanno lì a mostrare e dimostrare con tutte le aziende quotate (quelle sotto sono scelte a caso come esempio) che anche dopo ribassi del 70 … 80 … 90 … 99 per cento il trend si è mantenuto piatto fino ad adesso non lasciando presagire alcuna volontà o possibilità di fine ciclo negativo ed inizio ripresa. Non stanno anticipando alcun barlume di un possibile cambio di tendenza, nemmeno come finto rimbalzino.



Come dire … anche dopo un crollo del 99 per cento c’è spazio per scendere ancora! I numeri stanno li a certificarlo per noi. Basterebbe ridurre il periodo nel grafico per replicare quasi fedelmente la stessa straordinaria e magica struttura a frattale, struttura che matematici, informatici e trader conoscono benissimo nelle formule e soprattutto nel significato, specie se i volumi si incrementano al decrementare dei prezzi.

Ovviamente i compagni di sventura del mercato immobiliare e cioè i mutui non possono che subire stessa sorte nei volumi, nel trend e nella diffusione.

Si hanno importanti cali sul fronte dell’importo medio erogato che ben spiegano anche come il valore percepito delle case si stia comprimendo ogni mese che passa dando vita ad un lento processo di convergenza verso quotazioni più sostenibili sia per chi presta sia per chi sottoscrive.



Continua a comprimersi anche il mercato dei mutui nel suo complesso, con erogazioni che si dimezzano di anno in anno.

Insomma manca solo il solito convitato di pietra all’appello: il crollo dei prezzi medi di vendita. Alla luce degli eventi reali e mediatici degli ultimi anni e come già ripetuto altre volte, sono portato a credere che non assisteremo ad importanti scossoni. Continuerà la lunga e lenta planata verso il basso (con le dovute eccezioni per microzona e tipologia) e se avrò ragione allora vorrà dire che i soldi spesi o investiti altrove saranno stati sicuramente piazzati meglio che nella neonata zavorra dell’economia italiana.

Continuate a risparmiare, spendeteli in formazione, investiteli in cultura, impiegateli in nuove tecnologie, dedicateli alla vostra principale attività o hobby, fate beneficenza (l’atmosfera natalizia agevola), fate regali ai vostri cari, godeteveli in vacanza o giocateli alla lotteria (almeno li avete una possibilità su un milione di vincere) ma per carità, non buttateli nel mattone.

Buone Feste da Sylvestro

Mercato immobiliare, i numeri del 2013. Debacle su ogni fronte (Fonte: casaemutui.net - di Giuseppe Briganti - 27/12/2013)

Com’è andato il mercato immobiliare nel 2013? La risposta esatta è “male”. Per conoscere le dimensioni di questo disastro è necessario spulciare i dati che vari enti hanno raccolto e pubblicato. Qui di seguito, un’analisi realizzata grazie ai contributi dell’Agenzia delle Entrate, Istat e Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili).

Numero delle compravendite. Le note dolenti iniziano da qui. Da questo punto di vista, si registra una vera e propria debacle, frutto ovviamente di un declino iniziato nel 2007 ma che negli ultimi 24 mesi, ossia nell’intervallo coincidente con la seconda recessione, ha subito un incredibile crollo. L’ultimo anno positivo è stato il 2006, con 869mila compravendite. Dopo, la discesa inarrestabile. Fino ad arrivare alle 404mila del 2012 e ai 294mila dei primi 9 mesi del 2013.

Prezzi. Il discorso è complesso. Occorre fare una distinzione tra nuove abitazioni e abitazione esistenti. Prendendo in considerazione i dati Istat, che differiscono in senso ottimistico da quelli offerti da enti privati (vedi Tecnocasa), si nota come il vero crollo abbia interessato le abitazioni esistenti (-10%) mentre le nuove abitazioni non hanno sostanzialmente subito cali di sorta. Il termine di paragone, c’è da dire, è il 2010, anno di intermezzo tra la prima e la seconda recessone.

Investimenti in costruzioni. A giudicare dai dati elaborati dall’Ance, il vero disastro va registrato in questa voce. Di fatto, siamo tornato ai livelli del 1963. Ponendo come punto di riferimento il 1951, l’Italia (all’epoca nazione che cercava di risollevarsi dopo una catastrofica guerra) è stata caratterizzata da un costante aumento degli investimenti in costruzioni durato, a fasi alterne, fino al 2007, anno in cui gli investimenti rappresentavano il 623% di quelli del 1951. Dopo, una discesa clamorosa, fino a giungere, nel 2013 al 425% che, per l’appunto, coincide con il dato del 1963.

Ringraziando frank-- per questa segnalazione.

Si Avvicina il Momento del Panico (e del Crash) per il Mattone Italiano (Fonte: rischiocalcolato.it - di FunnyKing - 26/12/2013)

State pronti se avete liquidità o accesso al credito. Perchè si avvicina il momento del crash per i prezzi degli immobili e dunque, nonostante ICI/IMU/TASI/TARI/TUC…. e adesso LUC, si potrà finalmente comprare una casa in italia.
E sia chiaro una prima casa (anche in sostituzione/ampliamento di quella attuale), non una rendita immobiliare. Data la struttura della tassazione sulle seconde case italiane e il trend, la rendita immobiliare sarà morta fino alla bancarotta del paese (poi….. ci sarà da comprare a man bassa)
I dati sui prezzi delle abitazioni, sulle compravendite e soprattutto sulle aspettative degli operatori stanno passando dal depresso al disperato, e dal lato dell’offerta si moltiplicano le casistiche di “vendita obbligata” per necessità di bilancio sia che esso sia di una famiglia, di una azienda o di una banca.
E a proposito, li voglio vedere i bilanci delle banche italiane, specie quelle che negli anni belli erano specializzate in mutui, con un bel ulteriore -30% dei prezzi degli immobili.

Interessanti alcuni grafici e dati presi dal sito AiutoMutuo





Ma soprattutto



L’investimento nel mattone comincia ad essere odiato!

Letteralmente odiato e la “rendita” di famiglia un peso fiscale e in molti casi un pericolo di rivalsa da parte di equitalia.
Ci sono le condizioni per un crollo delle quotazioni, e… poi non vi aspettate un recupero rapido, ci vorrà un decennio perchè gli italiani si dimentichino di questa caporetto.
Ad ogni modo, per la propria abitazione principale, l’occasione sta per arrivare.

p.s. prima che me lo chiediate nei commenti: assolutamente si, se riuscite a vendere oggi ad un prezzo ancora decente, fatelo (anche ad un prezzo moderatamente indecente). Dopo il crash i prezzi non recupereranno se non dopo anni e intanto giù patrimoniali abbestia.

2014: l’Anno dell’Inferno Immobiliare (Tasse mai viste e panic selling) (Fonte: rischiocalcolato.it - di FunnyKing - 05/01/2014)



Signore e signori proprietari di prima casa preparatevi.

E se siete proprietari di seconda casa o di una terza (bastardi capitalisti dovete morire!) occhio alle coronarie.

Il 2014 verrà ricordato come l’anno dell’Inferno Immobiliare Italiano.

Avrete notato? Il nuovo metodo Letta (in Renzi) – Alfano (in Berlusconi) per reintrodurre aggravare una serie di tasse sugli immobili, tolta l’Imu (sulla prima casa):

Si spezzettano le imposte
Si cambia nome alle stesse
Si alzano le aliquote settimana dopo settimana prima della entrata in vigore

Il risultato è che nel 2014, gli italiani pagheranno una quantità di tasse sul patrimonio immobiliare senza precedenti, un record assoluto che porterà la pressione fiscale complessiva nella stratosfera. Peraltro con la Tares è stata introdotta la Tassa di Cittadinanza (altro che reddito), estendendo il pagamento dell’imposta agli inquilini ed essendo quasi impossibile vivere senza un tetto sopra la testa, ogni cittadino-famiglia ora ha la sua tassa di cittadinanza (possieda o no un immobile).

Una delle poche norme di civiltà che con alti e bassi ancora aveva resistito in Italia e che per una volta ci distingueva in bene rispetto ad altri regimi fiscali era proprio l’esenzione da tasse sulla parte di patrimonio rappresentato dalla prima casa. Ovvero il centro del risparmio per milioni di famiglie e un fattore di benessere e stabilità sociale nonché il luogo fisico che costituisce il nucleo sociale fondamentale della nostra società ovvero : la famiglia.

Festa finita.

Gli effetti sull’economia in generale sono auto evidenti:

l’aumento della pressione fiscale sugli immobili semplicemente ridurrà ancora il reddito disponibile dei cittadini italiani e porterà ancora ad ulteriori collassi i consumi interni
Il mercato immobiliare italiano è destinato a vivere il suo peggior anno da sempre.

Vorrei brevemente analizzare la “simpatica” situazione in cui si troveranno in proprietari di immobili nell’anno appena aperto:

Aumento della pressione fiscale sugli immobili
Sempre minore bancabilità degli immobili causata da stretta creditizia, bassi salari reali, precarietà endemica del lavoro e aspettative di ribassi sulla quotazione degli immobili da parte delle banche
Milioni di cittadini, spesso anziani, che dopo una vita di lavoro (e dopo avere pagato le tasse sui redditi) si ritrovano con un secondo o un terzo immobile che semplicemente non possono più permettersi di mantenere a causa del fisco. E dunque saranno costretti a vendere a qualsiasi prezzo.
Emigrazione all’estero di cittadini benestanti e con medio/alto reddito.
Decine di migliaia di immobili nuovi ormai in pancia alle banche che prima o dopo dovranno essere messi sul mercato

Allegria! Panic Selling assicurato e se qualcuno mi sta leggendo farebbe bene a fare ogni sforzo per vendere il suo immobile anche ad un prezzo che “gli sembra” troppo basso. Perché sturatevi bene le orecchie:

IL PREZZO TROPPO BASSO NON LO AVETE ANCORA VISTO

Oggi i nuovi perseguitati sono i proprietari italiani di immobili, sono i cittadini da schiacciare spremere e uccidere. Bastardi reietti capitalisti da usare come bancomat per Stato e Comuni. Un tempo la “casa ” era il punto di arrivo, la realizzazione di un sogno per milioni di famiglie e individui. Oggi è una maledizione.

Verrà il momento in cui si potrà cominciare a investire in immobili in Italia, ma quel momento arriverà quando prezzi saranno decine di punti percentuali più in basso di quelli di oggi. Quando il sangue dei bastardi capitalisti proprietari di casa scorrerà per le strade.

Buona Bancarotta a Tutti

p.s. e dopo le casa, spolpati i redditi, le rendite finanziarie, le rendite immobiliari e i consumi. Toccherà al patrimonio custodito in banca, statene certi.

p.p.s. giusto 2 mesi fa Oli Rehn ci chiese di alzare l’IVA e reintrodurre la tassazione sulla prima casa….. (abbiamo ottemperato in Grecia style)

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MANCANO ANCORA SOLDI, AUMENTERANNO ANCORA LE TASSE SULLA CASA

Tassa sulla casa ancora più salata. Ai comuni manca, per far quadrare i bilanci, almeno un miliardo e mezzo di euro. E il governo, per colmare il “buco”, sta pensando di alzare l’asticella della nuova Tasi. Dando ai comuni la possibilità di alzare l’aliquota sulla prima casa dal 2,5 al 3,5 per mille e, sulla seconda, dal 10,6 all’11,6 per mille. Una possibilità che, è probabile, in pochi si lasceranno sfuggire.

È questo l’orientamento maturato al ministero dell’Economia. In questo modo i sindaci avranno quel miliardo e mezzo in più che ritengono indispensabile, ma dovranno usare le nuove risorse, almeno in parte, per stabilire detrazioni a favore delle famiglie e dei soggetti svantaggiati. L’aumento arriverà con un emendamento al decreto legge che ha abolito la seconda rata dell’Imu sulla prima casa per il 2013. Provvedimento che sarà lunedì nell’aula del Senato.

Contraria all’aumento Confedilizia, che parla di “stato di esasperazione dei piccoli proprietari”. Ma l’idea di un aggravio sulla casa non piace neanche a Scelta civica, al punto che Enrico Zanetti, responsabile delle politiche fiscali del partito, minaccia di non votare un eventuale emendamento del governo con gli aumenti della tassa. In attesa di vedere cosa uscirà dall’Aula i Comuni, ma soprattutto i cittadini che, ancora ad oggi, non sanno né quanto né quando dovranno pagare. La versione finale della legge di Stabilità ha infatti mantenuto la data del 16 gennaio come scadenza per la prima rata della Iuc (la nuova tassa che somma Tasi e Tari), ma ha dato ai comuni la facoltà di posticipare questa data, oltre che di stabilire il numero di rate annuali in cui potrà essere suddivisa la nuova imposta. E in quei comuni che alla scadenza di gennaio non avranno preso alcuna decisione su aliquote e rate, si dovrà pagare, entro il 16 gennaio stesso, la Tasi con l’aliquota base dell’uno per mille e la Tari versando la stessa somma pagata per la vecchia tassa rifiuti con la prima rata del 2013, come hanno spiegato i tecnici del Tesoro. Stando così le cose è evidente che tutti si ridurranno all’ultimo minuto a meno che i comuni non stabiliscano in massa uno slittamento del termine del 16 gennaio.

Resta ferma, invece, la scadenza del 24 gennaio per il pagamento della cosiddetta mini-Imu in quei comuni, circa 2.500, che hanno deliberato un aumento dell’aliquota base del 4 per mille. Qui i proprietari dovranno coprire il 40% della differenza tra l’aliquota maggiorata e il 4 per mille. I sindaci dell’Emilia-Romagna, infine, hanno proposto al governo di sostituire la mini-Imu del 24 gennaio con un prelievo una tantum sul gioco d’azzardo. Il ministro degli Affari regionali, Graziano Del Rio, ha promesso un’attenta valutazione della proposta, aggiungendo però che è difficile cambiare le norme in corso.

Uno degli argomenti più caldi 2014 sarà il crollo verticale del mercato immobiliare. Se da una parte chi possiede un immobile vivrà il suo olocausto personale dei risparmi, chi invece è in cerca di un immobile sia come prima casa che per investimento avrà il suo momento di gloria, purché compri al prezzo giusto. Cioè a prezzi di panico.

Per definire “quanto” sia un prezzo di panico per un immobile, dobbiamo prima definire il prezzo di un immobile in un mercato che non abbia grosse tensioni speculative.

Mi spiego meglio, ci sono almeno due componenti nella domanda di immobili residenziali:

• l’acquisto di immobili per utilizzo personale/faigliare, quindi prima casa, a volte seconda o terza casa da usare per se o per la famiglia.


• l’acquisto per investimento, ovvero per ottenere un affitto o rivendere e speculare sul prezzo

Nell’Italia del 2014, la seconda componente è trascurabile, alla luce dell’attuale situazione fiscale e creditizia, l’acquisto per investimento di immobili in Italia vede volumi bassissimi e non influisce sugli equilibri di domanda e offerta con l’eccezione di zone di particolare pregio. Cioè la parte più alta dell’offerta. Zone che non ci interessano in questa analisi (perché cerchiamo un prezzo da panico).

Come determinare un prezzo “normale” per la zona prescelta?

Bisogna considerare due fattori locali:

1. La pezzatura media dell’appartamento/immobile che si vuole comprare in quella zona


2. Il reddito medio delle famiglie che ci vivono

L’idea è questa:

Per ogni zona/quartiere/paese generalmente esiste una tipologia “tipica” di immobile abitato da una famiglia, e il reddito famigliare di quella zona/quartiere/paese generalmente può essere determinato osservando e parlando con le persone del luogo (suggerisco negozianti e baristi).

Avendo questi due dati di massima è possibile fare una stima di un prezzo normale per un appartamento tipico, e poi regolarsi di conseguenza per determinare un prezzo per situazioni speciali, ovvero pezzature più piccole o più grandi, stato dell’immobile, pertinenze etc.

L’algoritmo da usare è questo:

Il prezzo “normale” di un appartamento tipico di una certa zona è rappresentato dal reddito netto annuale (cioè a tasse pagate) di una famiglia moltiplicato per 5 anni.

Esempio

Prendiamo Genova, quartiere popolare di San Fruttuoso, per determinare un prezzo normale:

1. Appartamento tipico: 85mq (senza pertinenze) e un buono stato (ovvero con al massimo un 10% del prezzo di manutenzione per abitarci)


2. Reddito Netto annuale famiglia tipica 2000€/2500€ mese, 24.000/30.000€ anno

Ne consegue che il prezzo normale di un appartamento tipico di 85mq a San Fruttuoso a Genova è di 120.000€/150.000€.

Ovvero : 1400/1750€ al metro quadro.

La “Ratio” di questo metodo

La casa, specie la prima casa è un bisogno primario, nel senso che non si può vivere (a lungo) senza un tetto sopra la testa. Tolta di mezzo la componente “investimento” la casa torna ad essere niente di più che una “cosa utile” e in una situazione in cui l’offerta non è scarsa, ma abbondante il prezzo viene determinato da chi compra. 

Il parametro più importante nella decisione di chi compra una casa è: “a questo prezzo me la posso permettere considerato il carico fiscale e quanto mi deve rimanere per vivere dignitosamente”

Poi c’è un secondo soggetto la banca che concede il mutuo la quale più o meno fa lo stesso ragionamento, ovvero (oggi)  concede il mutuo più sulla base delle capacità di reddito della famiglia che non sulla garanzia rappresentata dall’immobile.

Ebbene a livello statistico questo metodo  ha dato prova di funzionare, nel senso che prezzi superiori a quelli definiti in questa maniera si sono invariabilmente rivelati come una sovra-quotazione (fino ad arrivare alla bolla). Prezzi inferiori si sono mediamente rivelati una sotto-quotazione (fino ad arrivare al Panico)

Comprare il Panico

E ora arriviamo alla parte finale, cioè il prezzo del panico.Quale è un livello di prezzo adeguato per avere una ragionevole certezza di aver fatto un buon affare in una situazione di Panic Selling?

Abbastanza semplice: si prende il prezzo “normale” e come minimo si toglie ancora un 20%

Per cui nell’esempio precedente:

Zona	Situazione	pezzatura tipica senza pertinenze	prezzo tipico (€)	prezzo al mq.  (€ al mq.)
San Fruttuoso Genova	Normale	85mq	120.000/150.000	1400/1750
	Panico (-20%)		96.000/120.000	1230/1415
	Panico Forte(-33%)		79.200/99.000	935/1165
	Panico Estremo (-50%)		60.000/75.000	700/875

Sono sicuro che chi sta leggendo questa tabella, specie se proprietario di immobili, non crederà a quanto ha appena letto. E’ un problema di percezione e di esperienza perchè una fase deflattiva che sfocerà nel Panic Selling, il mercato immobiliare italiano NON la ha mai subita in tutta la sua storia.

Però tenete presente due fatti innegabili:

1. In Italia esiste un gigantesco stock di immobili liberi/invenduti che hanno un costo fiscale insostenibile, specie per i milioni di cittadini a basso reddito che hanno ereditato o si sono fatti la seconda casa in una vita di lavoro e risparmio


2. Le banche NON concedono più mutui facili

Il combinato disposto di questi due fatti produce una miscela esplosiva che nel 2014 distruggerà quasi completamente il risparmio immobiliare ad eccezione di quello di altissimo pregio. Dal punto di vista di un potenziale compratore, sia per farsi “la prima casa” sia per investimento sta per arrivare il momento migliore nella storia d’Italia. L’importante è avere chiaro il prezzo per fare un affare.

Fonte: rischiocalcolato

Ringraziando stelafe per questa segnalazione.

Outlet Immobiliare Italia (Fonte: blogimmobiliare.com - 21/01/2014)

Da qualche anno in Italia abbiamo imparato a conoscere ed apprezzare una formula commerciale che permette di acquistare beni (diffusissima nel settore dell’abbigliamento), spesso derivanti da stock, a prezzi davvero vantaggiosi. Sto parlando di Outlet, termine molto spesso sinonimo di buon affare e che è allo stesso tempo un’opportunità di “svuotare” negozi e magazzini da merce invenduta, con un beneficio reciproco per commercianti e clienti.

Un elevato stock di invenduto, o in genere di merce disponibile, genera naturalmente una caduta del prezzo, come da legge della domanda e dell’offerta. In buona sostanza è ciò che sta accadendo, con costante gradualità, al mercato immobiliare italiano, dove il patrimonio è oggetto di forte svalutazione da diversi anni proprio a causa dell’inversione del rapporto tra domanda e offerta e al crescente numero di immobili disponibili sul mercato.

Acquistare un immobile ad apparente prezzo di saldo è ciò che fa gola a chi oggi può e deve farlo.

Nelle vetrine dei negozi fanno bella mostra di sé i cartellini che sottolineano lo sconto sul prezzo sia in percentuale che con un raffronto con il prezzo precedente. Ciò non accade solo negli outlet o durante i periodi di saldo, in realtà sono diverse e molteplici le formule commerciali che sfruttano la leva dello sconto in diversi periodi dell’anno per attrarre i clienti. Pian piano anche qualche agenzia immobiliare ha adottato la strategia di sottolineare i cambi di prezzo dei vari immobili mettendoli in evidenza nella propria vetrina (RE/MAX già nel 2008 ha lanciato in Italia la campagna Saldi Immobiliari), incontrando le aspettative dei clienti che sono pronti ad acquistare a sconto.

Oggi le offerte sui prezzi di vendita tengono conto di una richiesta di trattativa che va dal 10-15% a quasi il 50%, e questo perché i clienti acquirenti sono nella maggior parte consapevoli di quanta offerta c’è in giro e di quali siano i reali valori di compravendita.

In effetti i prezzi medi di vendita si discostano dalla quasi totalità dei prezzi “di cartellino” degli immobili oggi presenti sul mercato.

Questo è il motivo per cui oggi chi vuole avere chance di vendita dovrebbe collocare il proprio immobile in vendita a prezzi competitivi rispetto alla “concorrenza”. Il compito del consulente immobiliare dovrebbe essere proprio quello di aiutare i clienti che siano davvero nella necessità di vendere ad individuare sin da subito un corretto prezzo di richiesta per evitare che l’immobile vada ad ingrossare lo stock immobiliare di invenduto e diventare prodotto da outlet.

Pensateci un attimo, voi chiedereste mai un considerevole sconto su un prezzo adeguato o addirittura vantaggioso?

Perché vendere non è mai svendere.

A.R.

Confabitare: anche il 2014 annus horribilis per il mercato immobiliare (Fonte: sassuolo2000.it - 13/03/2014)