Immobiliare è Nera, Breglia : La Ripresa slitta al 2012

FourCorners, 25/03/2011 17.50:

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Qui la Sintesi del Report

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1. È tutta colpa delle banche.
Troppo disponibili con i vecchi mutuatari:
- IERI per via del credito facile, che ha gonfiato le quotazioni oltre ogni limite
- OGGI per l'inaccettabile lentezza dei pignoramenti nei confronti di famiglie e imprese in difficoltà!
MA ANCHE troppo selettive, oggi, con la nuova generazione del parco buoi.

2. Una scoperta sensazionale: gli immobili sono ILLIQUIDI!!!
Tanto più se qualcuno vi ha convinto che la vostra catapecchia vale come un attico con vista su Central Park.
Il problema è che il mercato immobiliare italiano è caratterizzato da incertezza sui valori di mercato e disinformazione.
Ma per fortuna, da oggi, ci pensa Nomisma con i suoi nuovi indici, costruiti in base allo... SCONTO!

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Un eccesso di ottimismo aveva spinto, già all’inizio dello scorso anno, a ritenere ormai esaurita la fase recessiva che caratterizzava il mercato immobiliare italiano da oltre un biennio e contestualmente avviata la ripresa, seppure le evidenze in tal senso fossero ancora piuttosto flebili.

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L’ipotesi di una pronta ripartenza non teneva, tuttavia, in debita considerazione le profonde modifiche nel frattempo intervenute nell’allocazione del credito da parte delle banche, nel tentativo di ridurre la rischiosità degli impieghi e ripristinare un’adeguata solidità patrimoniale.
Per comprendere la rilevanza degli aspetti creditizi nell’evoluzione del mercato occorre, innanzitutto, riconoscere il ruolo che l’allentamento dei criteri di selezione e il conseguente aumento delle disponibilità economiche hanno avuto nel “gonfiare” livelli di attività e quotazioni nella fase ascendente del ciclo immobiliare. L’infondata convinzione che la finanziarizzazione del contesto avrebbe garantito la sostenibilità di prezzi altrimenti inaccessibili, associata all’incapacità di definire in maniera congrua il corrispettivo per il rischio di controparte e settore sia a livello corporate che a livello retail, ha inevitabilmente comportato un innalzamento del grado di dipendenza del settore rispetto al sistema bancario.
La maggiore selettività scaturita dalla crisi finanziaria, riducendo la disponibilità di un sostegno divenuto per molti imprescindibile, pregiudica, di fatto, le prospettive di una pronta ripresa.

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A complicare il quadro concorre, oltre alla debolezza economica della domanda, la lentezza con cui i prezzi del comparto residenziale tendono ad adeguarsi alle mutate condizioni di mercato. Alle abituali lentezze di adattamento riconducibili alla componente di utilizzo insita nell’investimento si aggiungono, nel caso italiano, la durata e i costi del processo di recupero coattivo in caso di insolvenza del mutuatario.
L’inefficienza di tale processo induce le banche ad avere un atteggiamento di disponibilità nei confronti di famiglie e imprese in difficoltà (evitando per queste ultime l’immediato rispetto delle condizioni di loan to value in caso di flessione dei prezzi), all’insegna della formula “extend and pretend”, piuttosto che avventurarsi in faticose dismissioni.
Il mancato arrivo sul mercato di molti immobili a garanzia di mutui entrati in sofferenza ha, senza dubbio, consentito di non accrescere ulteriormente la pressione ribassista sulle quotazioni.Le capacità negoziali del sistema bancario non paiono, tuttavia, illimitate, soprattutto nella prospettiva che il progressivo innalzamento dei tassi di interesse determini un ampliamento delle sofferenze.
Gli immobili a garanzia di crediti deteriorati da una parte e l’ingente mole di invenduto dall’altra, rappresentano un ostacolo al momento insormontabile sulla via della ripresa.

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In assenza di una repentina correzione al ribasso dei prezzi (specie delle localizzazioni secondarie) e di un allentamento dei criteri di concessione del credito è, infatti, impossibile ipotizzare che l’offerta attuale e prospettica trovi riscontro nelle autonome capacità di assorbimento della domanda.

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Un’attenta analisi delle disponibilità reddituali delle famiglie e dell’onerosità e accessibilità del mercato creditizio, in relazione ai prezzi delle abitazioni, restituisce un’immagine nient’affatto tranquillizzante. L’idea secondo cui gli irrisori tassi di interesse comportino necessariamente una maggiore facilità di accesso al credito rischia di rivelarsi fuorviante, se non verificata alla luce delle effettive politiche di allocazione del sistema bancario. L’attenzione che, in questa fase, soprattutto i grandi gruppi dedicano a preservare lo stock di mutui in essere ed, eventualmente, a contendere le posizioni dei competitor, rivela il minore interesse per il mercato dei flussi (anche a causa dell’impossibilità di un corretto pricing in funzione del rischio), con inevitabili ricadute negative sul numero di transazioni immobiliari. La ponderazione delle diverse componenti spinge a propendere per l’inaccessibilità del mercato alle attuali condizioni per una notevole quota della domanda potenziale. Un arretramento dei prezzi, soprattutto nelle localizzazioni secondarie, associato ad una politica creditizia meno selettiva nei confronti delle nuove operazioni, continuano a sembrare condizioni imprescindibili per un’effettiva ripartenza del mercato.

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dgambera, 26/03/2011 00.39:

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Praticamente hanno tracciato un quadro devastante: secondo loro o si crolla o non c'è nulla da fare per il mercato immobiliare...

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Un rapporto che, fra l'altro, nella sua versione short, usa per 10 volte la parola "Sconto"!
Amici di Nomisma, Scemari e compagnia fuffante (detto con affetto)... ma voi conoscete il significato delle parole "mercato", "domanda", "offerta"?
Sapete cos'è il "prezzo di mercato"?
Ma possiamo ancora perdere tempo (simpaticamente) con le vostre rilevazioni e i vostri numeri?
No, ve lo chiedo perché stavo pensando all'abbonamento.

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I dati salienti del Rapporto

I fattori che nei primi mesi del 2010 avevano ispirato un eccesso di ottimismo – si legge nel documento - si sono scontrati con dinamiche di mercato particolarmente rigide, che ora disegnano un quadro di stagnazione, destinato ad appesantire ogni previsione. Tra gli elementi nuovi e preoccupanti emersi dal Rapporto: il calo delle compravendite registrato nel secondo semestre del 2010 (-3,5% rispetto allo stesso periodo del 2009, con punte del -5,5% nei centri urbani minori e del -10% al Sud), che, seppur parzialmente compensato da una buona capacità di tenuta dei mercati urbani del Centro-Nord, porta il saldo annuale ad appena un +0,4% rispetto al 2009; l'insensibilità delle quotazioni (dinamica che ormai avvicina Nord e Sud, centri e periferie) alla progressiva flessione della domanda e, non ultimo, il difficile accesso ai mutui da parte delle famiglie, a causa non dei tassi di interesse (esigui nel corso del 2010), ma dell'atteggiamento severo mostrato dal sistema creditizio, più impegnato a sostenere i mutui dei nuclei oggi in bilico e le imprese in difficoltà, che a concedere nuove operazioni.

Ed è proprio la maggiore selettività scaturita dalla crisi finanziaria che, riducendo la disponibilità di un supporto divenuto per molti italiani imprescindibile, pregiudica, di fatto, le prospettive di una pronta ripresa del mercato. Ma le capacità negoziali del sistema bancario non paiono illimitate – si legge nel Rapporto - soprattutto nella prospettiva che il progressivo innalzamento dei tassi di interesse determini un ampliamento delle sofferenze. In sintesi, “considerata l'ingente mole di invenduto – spiega Luca Dondi, responsabile dell'Area Immobiliare di Nomisma – e in assenza di una repentina correzione al ribasso dei prezzi, specie delle localizzazioni secondarie e di un allentamento dei criteri di concessione del credito è, infatti, impossibile ipotizzare che l'offerta attuale e prospettica trovi riscontro nelle autonome capacità di assorbimento della domanda”.

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