rumburak, 14/10/2009 22.42:
Nel calcolo che hai fatto c'e un errore che ho messo in evidenza: hai preso in considerazione che la banca finanzi il 40% del "valore" del immobile. Il valore non e fisso, ma varia in funzione del mercato e quindi la stima scendera una volta scesi i prezzi. Siccome in questo periodo gia le banche impongono il LTV calcolato sul minimo fra la valutazione del LORO specialista e il valore indicato nella proposta registrata, risulta che nel momento quando i prezzi scendono tale immobile o verra valutato al prezzo reale dal loro specialista (quindi niente valore di 300K) o verra preso in considerazione il prezzo del compromesso. Ergo il mutuo sara di 40% sul valore di acquisto (o molto vicino, sicuramente non di 40% sul prezzo di 300K). Quindi il calcolo bisogna farlo piu semplice: se il mutuo copre 40%, il tuo cash (che rimane il stesso 60K) deve coprire il rimanente 60% del prezzo, quindi il prezzo del immobile e di 100K. Per altro avevo scelto il prezzo del esempio aposta di 300K per ottenere dei risultati tondi :)
Ok, adesso ho capito il tuo ragionamento
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però quello che volevo evidenziare io è solo il 1° stadio del processo di discesa, che sarà del 40% a parità di cash.
Tu, nel tuo ragionamento, sei già passato al 2° stadio della discesa, cioè la
SPIRALE "mutui-prezzi", visto che l'assunto di base tuo è che,
giustamente, il valore non è fisso ma dipende dal mercato ed essendo il mercato in discesa (1° stadio) il prezzo scenderà e la banca non darà (al 2° stadio) più il mutuo sui 300k di valore iniziale, ma su una nuova stima più bassa.
Inizialmente non avevo considerato l'ipotesi di una spirale, ma adesso che mi ci hai fatto ragionare sopra, se passa questa legge (e viene applicata realmente da noi) dovrà per forza iniziare questa spirale, che porterà allo scoppio definitivo della bolla e al riequilibrio del mercato.
Ecco qua che l'accelerazione al ribasso (una sorta di panic selling più lento) la vedremo anche sull'immobiliare.
E vissero tutti felici e contenti...nella casetta che finalmente si poterono permettere di comprare a prezzi onesti
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