javipampa, 27/09/2012 12.15:
Salve a tutti ieri mi è stato proposto un mutuo a rata costante del valore di 170.000 su 230.000 con tasso sui 3.45
Ora vi chiedo. Questa tipologia di mutuo come la considerate? La scelta era rivolta a questo visto il tasso fisso troppo alto a dispetto del variabile basso e con la "sicurezza" di avere una rata costante che non sia un jolly come invece è per il tasso variabile puro. Quello che mi chiedo è ovviamente che si potrebbe allungare la durata del mutuo ma a mia domanda l'intermediatore mi ha fatto capire che sarà difficile che mi porti questo mutuo a 30 anni. Ovvero che surrogherò al momento in cui non mi converrà più.
Secondo voi è una scelta valida? E' cosi facile la surroga? Ma poi con un aumento nel tempo del mio mutuo non dovrò restituire più capitale?
scusate se non sono stato molto chiaro
Ciao
ho fatto due conti sul mutuo che ti hanno proposto e sulla tua situazione finanziaria e mi sento di sconsigliartelo con fermezza.
Primo: hai una capacita' di reddito intorno ai 2500 euro al mese ma non elevata capacita' di risparmio (e cce' credo... quando dici di non poter mettere assieme 30mila euro in cinque anni direi che sei nella situazione della stragrande maggioranza degli italiani).
Secondo: paghi 650 euro di affitto ma vorresti fare il grande passo e ritieni di poter affrontare una rata di 850 euro al mese (sono 200 sacchi in piu' di quello che spendi oggi, direi che questo e' piu' che ragionevole).
Terzo: ti orienti su un mutuo di 170mila euro basandoti sul presupposto che il tasso del 3,5 % che ti hanno proposto cresca in maniera non eccessiva nei prossimi anni. Questo e' sbagliato.
Quarto: con i parametri da te indicati stiamo parlando di un mutuo con una durata iniziale teorica di 25 anni.
Quinto: confidi nella possibilita' di una surroga nel caso in cui la situazione dovesse peggiorare.
Il tasso del 3,5 % e' costituito da un euribor intorno all'uno per cento e dal 2,5 per cento di maggiorazione della banca (il famoso spread).
Nel tempo lo spread restera' costante,
ma l'euribor no.
Oggi l'euribor vive in una situazione assolutamente precaria di tassi bassi che non e' assolutamente detto che debba continuare in futuro (anzi, direi che quasi certamente non durera' in futuro).
Se ipotizzi che i tassi di interesse di riferimento crescano di due punti percentuali (e mi sto tenendo basso), significa che tra un paio d'anni potresti passare da una rata composta da circa meta' interessi e meta' capitale, ad una rata di 500/600 euro di interessi e 200/300 di capitale, fino ad arrivare ad una rata composta di soli interessi nel caso di euribor al 5% (ipotesi non improbabile e che non puoi permetterti di scartare, dopotutto eravamo a quella quota solo quattro anni fa...).
Questo significa che basta un minimo incremento dei tassi di interesse per falciare la tua restituzione della quota di capitale (che in altre parole significa che non stai pagando nulla di nulla oltre gli interessi).
Gia' con le condizioni iniziali pagheresti nei primi cinque anni solo 24mila euro di capitale (pari al 14% del debito totale).
Con un incremento dell'uno per cento del tasso di interesse sono 8mila euro in meno di capitale, con il due per cento 16mila.
Non fidarti della possibilita' teorica di surrogare. La surroga e' vero che e' possibile in qualsiasi momento,
ma e' anche vero che viene eseguita con le condizioni economiche di mercato in quel momento vigenti. Significa che se ti indebiti oggi a euribor+3%, che ti portano ad una rata di 850 euro,
non e' affatto detto che un domani euribor+1% ti porti ad una rata inferiore, perche magari nel frattempo l'euribor e' aumentato piu' del risparmio sullo spread che puoi strappare.
Fidati: quello che ti hanno proposto non e' un mutuo, e' un suicidio.
Qui puoi farti un po' di simulazioni. Fanne tante.
www.telemutuo.it/calcolatriciegrafici/ammortamento.php?importo=170000&tasso=3.5&rate=25&period...
Qui ho parlato solo di numeri. Per quanto riguarda la parte "filosofica" ti hanno gia' risposto Marco e Sylvestro nei post precedenti.
Di mio ti aggiungo solo che i bambini crescono meglio con un padre in affitto che con un padre al recupero crediti.
Stammi bene.
[Modificato da Loziodigekko 27/09/2012 22:30]