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Fondi immobiliari

Ultimo Aggiornamento: 09/05/2015 10:14
26/05/2010 18:16
 
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News, gossip, report, previsioni

Indice BNP Paribas REIM – Report Aprile 2010

11/05/2010


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26/05/2010 20:53
 
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Guardate un pò a che punto siamo................

Usa: Private Equity In Crisi, Ridanno i Soldi Indietro


(AGI) - New York, 26 mag. - Le societa' di private equity americane stanno restituendo i soldi agli investitori a causa della totale mancanza di affari nell'ultimo periodo. Lo scrive il Wall Street Journal, precisando che alcune societa' con fondi specializzati non sanno dove mettere i propri capitali, perche' non riescono a trovare operazioni interessanti in cui investire. In particolare e' stato riscontrato uno squilibrio tra offerta e domanda nel mercato immobiliare commerciale. .
it.finance.yahoo.com



--- $ 100 WILL BUY THIS CAR MUST HAVE CASH LOST ALL ON THE SOTCK MARKET---
01/06/2010 10:46
 
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Settimana in discesa

di Carlo Mazzola, Norisk
01/06/2010

- I listini azionari nell’ultima settimana hanno abbozzato una fase di consolidamento dopo la forte discesa dell’ultimo mese e anche gli indici real estate hanno ottenuto una discreta ricopertura.
I fondi immobiliari quotati alla Borsa Italiana hanno invece continuato la discesa (-1.5%) riducendo ulteriormente il saldo positivo da inizio anno (+5.1%). Quasi tutti i prodotti più liquidi hanno registrato performance negative, mentre gli unici due positivi hanno evidenziato insieme 10mila euro di controvalore scambiato.
Delta (inv.) ha visto le quotazioni rimanere immutate rispetto alla scorsa settimana.
Il peggiore, tra scambi superiori alla media, è risultato Alpha (-4.3%) che azzera i progressi finora ottenuti nel 2010.
Lo strumento risulta penalizzato dal fatto di avere come locatari enti governativi, che ritardano il pagamento dei canoni e potrebbero, visti i vincoli di bilancio pubblico, rinegoziare i contratti di locazione oppure ottimizzare gli spazi utilizzati.
Nell’ultimo rendiconto annuale l’SGR ha comunicato di voler procedere alla dismissione di alcuni immobili e la concretizzazione potrebbe ridare visibilità al fondo.
Tra volumi molto contenuti risulta ancora debole Caravaggio (-3,9%) che si riporta verso i minimi dell’anno.
Anche Securfondo (-3,2%) emerge come tra i più penalizzati.
Amundi RE Italia (-3.1%) conferma il trend ribassista delle ultime settimane che ha portato uno dei fondi più brillanti del 2010 a perdere oltre il 6% nell’ultimo mese.
Anche Unicredito Immobiliare 1 (-2.5%) azzera quanto ottenuto nel 2010 e ripiomba ai minimi dell’anno in corso.
Tecla (-2.4%) e Valore immobiliare globale (-2.3%) sono risultati particolarmente deboli.
La discesa dei tassi di interesse di mercato nelle scadenze più lunghe è continuata nelle ultime settimane e l’euro swap a 15 anni è precipitato al 3.23%.
La tendenza opposta è stata invece registrata dagli euribor e dai libor alimentata dalle turbolenze relative ai paesi sovrani della zona euro.
Il governo nella manovra in via di approvazione ha previsto la modifica del regime fiscale dei fondi immobiliari definiti “familiari” per distinguerli da quelli caratterizzati dall’avere un’ampia base di quotisti.
La penalizzazione, che presenterebbe caratteristiche retroattive, non colpirebbe direttamente gli strumenti retail come quelli quotati alla Borsa di Milano.
Non è chiaro in quale modo possa influenzare le dinamiche di mercato.
Aumenteranno le vendite da parte di certi operatori?
I continui cambiamenti normativi scoraggeranno gli investitori esteri?
Sicuramente non stimoleranno il comparto in una fase economica di transizione.
Ricordiamo come l’ultimo cambiamento della fiscalità era avvenuto appena 24 mesi orsono.
Bisognerà analizzare la norma effettiva che sarà approvata e le circolari applicative.
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11/06/2010 17:55
 
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Fondo Msref VII (Morgan Stanley): raccolta a metà del previsto

11/06/2010
Morgan Stanley ha raccolto 4,7 miliardi di dollari per il nuovo fondo immobiliare Msref (Morgan Stanley Real Estate Fund) VII.
Un risultato del 46% inferire rispetto alle aspattative.
Nel 2008, una fonte bancaria aveva anticipato che Morgan Stanley puntava a raccogliere 10 miliardi di dollari per Msref VII, ma la crisi finanziaria ha stravolto i piani.
La banca Usa ha consentito ai sottoscrittori di ridurre i committment e ha cominciato ad investire il nuovo fondo soprattutto in Usa, Europa e Giappone.
La raccolta del fondo ha coinciso non solo con la crisi finanziaria ma anche con l'annuncio, risaltente alla metà di aprile, che un altro fondo, Msref VI, potrebbe registrare una perdita di 5,4 miliardi di dollari.
Chiuso nel 2007, Msref VI aveva raccolto 8,8 miliardi di dollari.
Sempre nell'aprile scorso, il fondo di Morgan Stanley aveva ottenuto dai creditori un'estensione di sessanta giorni su prestiti per 2,4 miliardi di dollari utilizzati in un investimento problematico nel settore alberghiero in Giappone.
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07/07/2010 13:39
 
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08/07/2010 11:52
 
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Le agenzie di valutazione cambiano pelle. In arrivo le nuove direttive Consob

di Maurizio Cannone
08/07/2010

- Dicembre 2008-fine luglio 2010.
La prima data segna l’inizio dell’indagine della Consob riguardo alle valutazioni nel mondo dei fondi immobiliari.
La seconda, e mancano pochi giorni, rappresenta l’emanazione dei regolamenti che Consob sta preparando per riformare il settore.
E che porterà inevitabilmente a modifiche degli assetti del mercato. Nel 2008 l’ente di controllo delle società ha messo sotto la lente l’attività di 17 Sgr che gestiscono 29 fondi immobiliari retail in Italia, pari al 25% del totale del valore complessivo dei fondi (il resto è rappresentato da strumenti riservati a investitori istituzionali).
L’85% delle valutazioni è risultato essere realizzato da soltanto due aziende: CB Richard Ellis e Reag. Secondo Consob gli stessi soggetti o società a loro collegate avevano anche mandati e incarichi in potenziale conflitto d’interesse verso le Sgr clienti.
Ci rifacciamo da sempre alle normative internazionali, e addirittura ogni nostra società ha amministratori differenti proprio per evitare interferenze.
Comunque attendiamo e ovviamente ci adegueremo alle eventuali nuove normative>.
Di parere diverso Reag.
Ci siamo sempre mossi correttamente e quindi non temiamo nulla.
Eventuali modifiche normative saranno senza dubbio viste con favore dalla concorrenza, che potrà guadagnare quote di mercato. Ma per noi non cambia niente>.
Un approccio che forse invece cambierà visto lo sviluppo della situazione.
Perché gli enti di controllo non hanno in effetti alcun potere verso i valutatori, ma lo hanno verso le società di gestione che li scelgono.
E così prima delle ferie la Consob dovrebbe rendere ufficiale il regolamento che si rifarà, e probabilmente lo renderà ancora più restrittivo, alla circolare di Assogestioni.
Circolare che ha già introdotto importanti novità.
Da precisare che, nonostante venga definita formalmente come semplice circolare, nei fatti sia invece un documento vincolante per tutte le Sgr che aderiscono all’associazione.
Perché è stata sottoposta a Banca d’Italia e Consob che non hanno sollevato eccezioni, e quindi l’hanno implicitamente accettata.
Nel documento in primo luogo già oggi le Sgr sono invitate a non sottoscrivere per gli immobili dei propri fondi contratti di valutazione per una durata superiore a 3 anni.
E la possibilità di utilizzare lo stesso valutatore è “sconsigliata” salvo una pausa di almeno 3 anni.
Attualmente è possibile conferire incarichi per 6 anni consecutivi e sarà poi Banca d’Italia a modificare il regolamento per renderlo vincolante.
Si invitano anche le Sgr a evitare di affidare incarichi di valutazione a soggetti che abbiano ricevuto il mandato di agency per la compravendita degli stessi immobili, un approccio intuitivo per evitare valutazioni poco realistiche che finalmente è stato messo nero su bianco.
I termini cortesi come invito e consiglio si devono leggere nella realtà come imperativi.
Le Sgr che non rispetteranno le indicazioni saranno messe sotto la lente degli organi di controllo.
Non abbiamo competenze sanzionatorie ma le nostre indicazioni hanno lo scopo di contribuire a realizzare regole che prevengano comportamenti scorretti.
Perché in ultima analisi sono le Sgr responsabili delle valutazioni degli immobili in portafoglio, non i consulenti esterni>.
Questo giro di vite porterà indubbiamente vantaggi agli altri operatori sul mercato.
Da sempre evitiamo incarichi in potenziale conflitto d’interessi e dunque riteniamo di essere già pronti alle nuove normative.
Comunque non avremo nessun difficoltà a seguire le disposizioni della Consob>.
Anche se non in forma ufficiale, a Mondo Immobiliare risulta che diversi operatori stanno preparando una separazione societaria tra le attività di agency e quelle di valutazione nel caso Consob dovesse imporre nuovi assetti.
Lo stesso vale per Cushmann&Wakefeld.
Avremo certamente un aumento delle attività di valutazione, visto che altri saranno costretti a ridurre la propria quota di mercato, e riteniamo positiva l’attenzione degli Enti verso una regolamentazione precisa del settore.
Resto comunque sicuro che non sarà sufficiente mettere paletti formali.
Chi opera nel settore già ora sa come distinguere le aziende serie dalle altre>.
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27/08/2010 08:17
 
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Settembre caldo per le sgr, tra prezzi del mattone e fusioni


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02/10/2010 20:46
 
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«Bisogna saper perdere!» (cit.)

Pirelli RE: Fondo Tecla, ceduti 2 immobili per quasi 22 mln di euro
Di Alberto Susic, 30.09.2010 19:12

«Tecla Fondo Uffici, fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso ad apporto quotato in Borsa sul segmento MIV (Mercato Telematico degli Investment Vehicles) e gestito da Pirelli RE SGR, ha venduto due immobili per un importo complessivo di 21.950.000 euro, realizzando una plusvalenza lorda complessiva pari a 3.315.447 euro rispetto al Book Value.
Il primo immobile, ad uso terziario, è situato a Bergamo, Via Tasso 121 (superficie complessiva lorda di circa 10.300 mq), ed è stato ceduto ad un investitore privato italiano per un importo complessivo di 19.000.000 euro, realizzando una plusvalenza lorda pari a 3.162.075 euro (+19,9%) rispetto al Book Value ed inferiore di 500.000 euro (-2,5%) rispetto al valore di mercato determinato dall’esperto indipendente CB Richard Ellis al 30 giugno 2010 (c.d. Open Market Value).
L’immobile di Via Tasso è attualmente locato, con un reddito annuo complessivo di 1.282.488 euro (yield del 6,57% sull’Open Market Value).
Il secondo immobile, sempre ad uso terziario, è situato a Milano, Via Suzzani 119 (superficie complessiva lorda di circa 2.464 mq), ed è stato ceduto ad un investitore privato italiano per un importo complessivo di 2.950.000 euro, realizzando una plusvalenza lorda pari a 153.372 euro (+5,5%) rispetto al Book Value ed inferiore di 150.000 euro (-4,8%) rispetto al valore di mercato determinato dall’esperto indipendente CB Richard Ellis al 30 giugno 2010 (c.d. Open Market Value).
L’immobile di Via Suzzani è attualmente locato, con un reddito annuo complessivo di 196.855 euro (yield del 6,35% sull’Open Market Value).»

19.000.000 euro + 2.950.000 euro = 21.950.000 euro
Stendo un velo pietoso sul confronto col valore «determinato dall’esperto indipendente».
Ma... [SM=g1747543] i prezzi ai quali si riferiscono le plusvalenze, a che periodo risalgono?


Andando al primo documento societario del Fondo Tecla:

Prospetto informativo relativo alla quotazione del Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso "Tecla - Fondo Uffici" - 15/01/2004
(file pdf - 1,3 mb)

PROSPETTO INFORMATIVO
OFFERTA PUBBLICA DI VENDITA E QUOTAZIONE DELLE QUOTE DEL FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE CHIUSO
“TECLA – FONDO UFFICI – FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO”


(pagina 23)

2.2.5 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL FONDO

2.2.5.1 Composizione del patrimonio immobiliare del Fondo e dettaglio degli Immobili

«La tabella che segue indica il Valore di Mercato, il Valore di Conferimento e la Superficie Lorda dei singoli Immobili suddivisi per ubicazione.

In particolare, si segnala che il Valore di Mercato complessivamente attribuito agli Immobili è costituito dalla somma del Valore di Mercato dei singoli Immobili, non considerando la loro appartenenza ad un portafoglio specifico, e gli eventuali costi di cessione quali, a titolo esemplificativo, costi legali, imposte, commissioni ed assumendo che il valore attribuito venga corrisposto quale prezzo in un’unica soluzione.

Il Valore di Conferimento, viceversa, considera, attraverso l’applicazione di uno sconto del 15,0% rispetto al Valore di Mercato, il valore attribuibile complessivamente agli Immobili nell’ambito di un’operazione che preveda il trasferimento in blocco dell’intero portafoglio.

L’Offerente e la SGR ritengono che tale sconto sia coerente con le indicazioni contenute nella perizia degli Esperti Indipendenti, che identificano in un intervallo del 13 – 17% lo sconto tradizionalmente applicato nel caso di trasferimento di portafogli immobiliari in blocco.

...»

TABELLA N. 10 – IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL FONDO

Ubicazione ....... Valore ......... Valore
.................. di Mercato (1) . di Conferimento (2)
.................. (in migliaia ... (in migliaia
.................. di Euro) ....... di Euro)

...

Milano
...
Via Suzzani, 119 .... 3.290 ......... 2.797
...

Bergamo
Via T. Tasso, 121 .. 18.632 ........ 15.838

...

(1) Alla Data di Perizia, ossia il 31 ottobre 2003.
(2) Valore riferito alla Data dell’Apporto, ossia il 24 novembre 2003.

...


3.290 migliaia di Euro + 18.632 migliaia di Euro = 21.922 migliaia di Euro

Conclusione:

Oggi annuncia una plusvalenza sul "prezzo di conferimento" cioè un valore inizialmente scontato del 15% rispetto al prezzo di mercato.
Di conseguenza, oggi il Fondo vende ad un prezzo nominale quasi uguale a quello di mercato dell'ottobre 2003! [SM=g7840]

fabio
02/10/2010 20:49
 
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Re: «Bisogna saper perdere!» (cit.)
fabio_c, 02/10/2010 20.46:


...
Oggi annuncia una plusvalenza sul "prezzo di conferimento" cioè un valore inizialmente scontato del 15% rispetto al prezzo di mercato.
Di conseguenza, oggi il Fondo vende ad un prezzo nominale quasi uguale a quello di mercato dell'ottobre 2003! [SM=g7840]

fabio



[SM=g7840]

[SM=g9128]
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04/10/2010 18:15
 
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Re: «Bisogna saper perdere!» (cit.)
fabio_c, 02/10/2010 20.46:


Pirelli RE: Fondo Tecla, ceduti 2 immobili per quasi 22 mln di euro
Di Alberto Susic, 30.09.2010 19:12

«Tecla Fondo Uffici, fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso ad apporto quotato in Borsa sul segmento MIV (Mercato Telematico degli Investment Vehicles) e gestito da Pirelli RE SGR, ha venduto due immobili per un importo complessivo di 21.950.000 euro, realizzando una plusvalenza lorda complessiva pari a 3.315.447 euro rispetto al Book Value.
Il primo immobile, ad uso terziario, è situato a Bergamo, Via Tasso 121 (superficie complessiva lorda di circa 10.300 mq), ed è stato ceduto ad un investitore privato italiano per un importo complessivo di 19.000.000 euro, realizzando una plusvalenza lorda pari a 3.162.075 euro (+19,9%) rispetto al Book Value ed inferiore di 500.000 euro (-2,5%) rispetto al valore di mercato determinato dall’esperto indipendente CB Richard Ellis al 30 giugno 2010 (c.d. Open Market Value).
L’immobile di Via Tasso è attualmente locato, con un reddito annuo complessivo di 1.282.488 euro (yield del 6,57% sull’Open Market Value).
Il secondo immobile, sempre ad uso terziario, è situato a Milano, Via Suzzani 119 (superficie complessiva lorda di circa 2.464 mq), ed è stato ceduto ad un investitore privato italiano per un importo complessivo di 2.950.000 euro, realizzando una plusvalenza lorda pari a 153.372 euro (+5,5%) rispetto al Book Value ed inferiore di 150.000 euro (-4,8%) rispetto al valore di mercato determinato dall’esperto indipendente CB Richard Ellis al 30 giugno 2010 (c.d. Open Market Value).
L’immobile di Via Suzzani è attualmente locato, con un reddito annuo complessivo di 196.855 euro (yield del 6,35% sull’Open Market Value).»

19.000.000 euro + 2.950.000 euro = 21.950.000 euro
Stendo un velo pietoso sul confronto col valore «determinato dall’esperto indipendente».
Ma... [SM=g1747543] i prezzi ai quali si riferiscono le plusvalenze, a che periodo risalgono?


Andando al primo documento societario del Fondo Tecla:

Prospetto informativo relativo alla quotazione del Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso "Tecla - Fondo Uffici" - 15/01/2004
(file pdf - 1,3 mb)

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“TECLA – FONDO UFFICI – FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO”


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2.2.5 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL FONDO

2.2.5.1 Composizione del patrimonio immobiliare del Fondo e dettaglio degli Immobili

«La tabella che segue indica il Valore di Mercato, il Valore di Conferimento e la Superficie Lorda dei singoli Immobili suddivisi per ubicazione.

In particolare, si segnala che il Valore di Mercato complessivamente attribuito agli Immobili è costituito dalla somma del Valore di Mercato dei singoli Immobili, non considerando la loro appartenenza ad un portafoglio specifico, e gli eventuali costi di cessione quali, a titolo esemplificativo, costi legali, imposte, commissioni ed assumendo che il valore attribuito venga corrisposto quale prezzo in un’unica soluzione.

Il Valore di Conferimento, viceversa, considera, attraverso l’applicazione di uno sconto del 15,0% rispetto al Valore di Mercato, il valore attribuibile complessivamente agli Immobili nell’ambito di un’operazione che preveda il trasferimento in blocco dell’intero portafoglio.

L’Offerente e la SGR ritengono che tale sconto sia coerente con le indicazioni contenute nella perizia degli Esperti Indipendenti, che identificano in un intervallo del 13 – 17% lo sconto tradizionalmente applicato nel caso di trasferimento di portafogli immobiliari in blocco.

...»

TABELLA N. 10 – IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL FONDO

Ubicazione ....... Valore ......... Valore
.................. di Mercato (1) . di Conferimento (2)
.................. (in migliaia ... (in migliaia
.................. di Euro) ....... di Euro)

...

Milano
...
Via Suzzani, 119 .... 3.290 ......... 2.797
...

Bergamo
Via T. Tasso, 121 .. 18.632 ........ 15.838

...

(1) Alla Data di Perizia, ossia il 31 ottobre 2003.
(2) Valore riferito alla Data dell’Apporto, ossia il 24 novembre 2003.

...


3.290 migliaia di Euro + 18.632 migliaia di Euro = 21.922 migliaia di Euro

Conclusione:

Oggi annuncia una plusvalenza sul "prezzo di conferimento" cioè un valore inizialmente scontato del 15% rispetto al prezzo di mercato.
Di conseguenza, oggi il Fondo vende ad un prezzo nominale quasi uguale a quello di mercato dell'ottobre 2003! [SM=g7840]

fabio




Solo per dirti complimenti per la rapidita' e semplicita' dell'analisi.
In poche righe hai argomentato un fenomeno davvero interessante.
Sei un analista?
Forse avremmo dovuto avere te come aiuto per la questione dei covered bonds.....
05/10/2010 21:35
 
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Re: Re: «Bisogna saper perdere!» (cit.)
leoxyz68, 04/10/2010 18.15:




Solo per dirti complimenti per la rapidita' e semplicita' dell'analisi.
In poche righe hai argomentato un fenomeno davvero interessante.
Sei un analista?
Forse avremmo dovuto avere te come aiuto per la questione dei covered bonds.....


No, non sono un analista e purtroppo sui covered bond non potevo dare alcun contributo valido. Molto di quello che so lo ho appreso qui, e più in generale le mie competenze sono minori della media dei frequentatori del Forum.
Comunque grazie dei complimenti ma penso che la chiarezza dipenda dalla semplicità dello strumento "Fondi": ce ne sono alcuni che nei documenti societari pubblicano il valore stimato del singolo immobile semestre per semestre.
E mi sono incuriosito a vedere di quanto "tornava indietro l'orologio" nelle varie dismissioni, anche per confrontarlo con un archivio storico e capire quali potrebbero essere i valori di riferimento per i nostri personali obiettivi.
Ad esempio questo di BNL Portfolio Immobiliare è tornato indietro alla valutazione che aveva tra il 31 dicembre 2005 (24.500.000) e il 30 giugno 2006 (25.400.000).

Altro gossip sul Fondo Tecla: il prezzo di vendita dell'immobile situato a Roma in Via C. Colombo 90 supera il valore dell'ottobre 2003 di 2.824 migliaia di euro. Ma nel 2004 c'è stato un intervento di manutenzione straordinaria costato al Fondo almeno 2.273 migliaia di euro, quindi anche in questo caso siamo lì.

fabio
[Modificato da fabio_c 05/10/2010 21:41]
27/10/2010 11:48
 
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Morgan Stanley liquida immobiliare fondo tedesco

27/10/2010

- Morgan Stanley Real Estate liquida il fondo immobiliare aperto tedesco P2 Value con attivi per 852 milioni di euro, investiti soprattutto nel mercato asiatico.
Il fondo, che era stato congelato due anni fa in seguito alla crisi di Lehman, sarà chiuso "perchè le richieste di rimborso delle quote avrebbero probabilmente superato di molto" le riserve di liquidità, ha spiegato Morgan Stanley in una nota.
Si tratta del terzo caso di liquidazione di un fondo immobiliare tedesco in un mese, dopo che analoghe decisioni erano state prese da Aberdeen con il fondo Degi Europa e da un fondo del gruppo KanAm.
Nel 2008 il fondo immobiliare P2 Value aveva asset in portafoglio valutati 1,7 miliardi che oggi sono scesi a 852 milioni di valore.
Morgan Stanley Real Estate adesso conta di procedere alla vendita dei 34 immobili nei prossimi tre anni e distribuirà i ricavati con cedole semestrali.

[SM=g7628]
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10/11/2010 16:29
 
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Fondi: Doppia stangata di Stato sul mattone (MF)

mercoledì, 10 novembre 2010 - 8:52

MILANO (MF-DJ)--Due spettri si aggirano per il mercato del mattone italiano: si tratta dei provvedimenti di fresca predisposizione del governo che minacciano di bloccare gli investimenti dei grandi fondi immobiliari esteri. Il primo, come rivelato ieri da MF-Milano Finanza, e' il decreto che il ministro dell'Economia, Giulio Tremonti, ha appena firmato (ora e' al vaglio del ministro del Welfare, Maurizio Sacconi, che in teoria potrebbe intervenire per modificarne gli effetti negativi) e che di fatto libera in parte il patrimonio immobiliare delle Casse previdenziali private, che si aggira intorno ai 20 miliardi di euro.

Il secondo, ancora in fase di gestazione, ma che sarebbe anch'esso vicino alla meta, e' il decreto con cui il Tesoro (NYSE: TSO - notizie) deve rimettere mano alla doppia imposizione dei fondi immobiliari, decisa nell'ultima manovra e che di fatto premia chi non smobilizza le quote d'investimento parificando pero' i fondi speculativi familiari a quelli delle grandissime aziende internazionali. Il combinato disposto dei due provvedimenti, secondo alcuni gestori del mercato immobiliare, rischia di frenare fortemente le aspirazioni di ripresa di un settore strategico per l'economia italiana come quello del mattone gestito. glm
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06/12/2010 11:53
 
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E' uno spot commerciale pro fondi immobiliari ma e' interessante la premessa

06/12/2010 10:17

Come attenere liquidità dagli immobili

Di Walter Panzeri

Dopo la crisi dei mutui sub-prime è diventato sempre più difficile vendere immobili. Questo è dovuto principalmente al fatto che le banche hanno ristretto, e di molto, i parametri per l’elargizione mutui ai propri clienti. Quindi più che un problema di carenza di domanda è soprattutto una problematica legata al sistema creditizio.



LIQUIDITA’ ED IMMOBILI. A chi crede che torneranno ancora i tempi in cui le banche davano facilmente mutui, finanziando anche il 100% del valore d’acquisto, si sbaglia. La lezione della crisi ha insegnato a tutti gli istituti di credito che finanziare una operazione immobiliare è sempre rischiosa per via della lunga durata dei tempi di rientro, ed coi tempi così lunghi può capitare di tutto.

Infatti i tempi medi di rientro attuali dei finanziamenti immobiliari è tra i 15 e i 20 venti anni, più che raddoppiati rispetto a 10 anni fa. Storicamente poi, i cicli economici duravano 7 anni, ma ora crisi e crescita economica si alternano molto più velocemente, ed è proprio in periodi di recessione che i crediti immobiliari creano grandi sofferenze alle banche, e più ci sono periodi di depressione economica, più i non pagamenti aumentano.

Ricordatevi che le banca sono dei commercianti di denaro, prestano denaro e rivogliono denaro, e non immobili.

Non è che con questo non si faranno più compravendite immobiliari o per di più non si finanzieranno acquisti del real estate, ma sicuramente dovranno cambiare gli strumenti e le modalità di come finanziare l’operazione.

Questo principio vale anche per chi possiede immobili senza nessuna ipoteca che grava sul bene, e vuole ottenere liquidità per sopperire al momentaneo calo degli introiti dovuto alla ristrettezza economica.

I FINANZIAMENTI. E’ molto diffuso la credenza che chi possiede immobili può accedere ai finanziamenti bancari molto più facilmente. Questo era vero fino a tre anni fa, e come in tutte le crisi economiche, anche questa ha portato dei cambiamenti.

Oggi le banche non sono più interessate agli immobili, non hanno più fiducia in questo tipo di asset, basti vedere che vendono anche le loro sedi perchè trovano più comodo pagare l’affitto.

Il risultato della politica espansiva degli anni in cui era facile ottenere mutui, ha fatto si che oggi le banche hanno i portafogli strapieni di immobili, e se un loro cliente vuole riavere i suoi soldi, non possono dargli in cambio un immobile.

Ma esiste uno strumento in grado di farsi finanziare nuovi acquisti o creare liquidità aggiuntiva su immobili dei quali si ha già la piena proprietà?

FONDI IMMOBILIARI AD APPORTO. Lo strumento che si è dimostrato più idoneo e con le giuste caratteristiche per questa attività è senza dubbio il fondo immobiliare ad apporto.

I fondi immobiliari ad apporto a differenza degli ordinari, dove prima si mettono i capitali da investire e poi si acquistano gli immobili, prima si conferiscono gli immobili e poi si vendono le quote.

I vantaggi offerti da una simile operazione sono molteplici, si va dalla certificazione del valore fatto da strutture istituzionali alla efficienza fiscale dello strumento, alla sicurezza della protezioni degli asset e fanno risparmiare sul passaggio generazionale.

Si usano questi strumenti soprattutto per tramutare gli immobili in titoli certificati.

Una volta ottenuti i titoli è possibile, prima di tutto venderli in quanto in possesso di un loro codice ISIN, usarli come collaterale per avere finanziamenti o per le aziende utilizzarli per aumenti di capitale o per patrimonializzare le stese.

Questa strategia è molto valida soprattutto per immobili di un certo valore, i quali sono sempre i più difficili da dismettere in momenti di ristrettezza economica.

Capire come creare profitto e la sicurezza del risparmiare con l’utilizzo di tali operazioni si sta diffondendo a macchia d’olio, soprattutto in paesi con una cultura finanziaria molto avanzata come le nazioni Anglosassoni. Le vecchie società immobiliari costituite con SRL o SPA ormai non sono più utilizzate, perchè lo strumento fondo regolamentato offre moltissimi vantaggi rispetto alle vecchie tipologie societarie. In Italia l’utilizzo dei fondi real estate è poco diffuso, basti pensare che del valore totale degli investimenti immobiliari fatti dagli italiani è per il 97,5% con investimenti diretti, mentre solo il 2,5% è fatto tramite veicoli finanziari dedicati.

Questo è soprattutto dovuto alla lentissima burocrazia nella creazione e nella gestione di un fondo d’investimento immobiliare di diritto Italiano, e non per ultimo, una fiscalità non conveniente.

Lo sviluppo di fondi immobiliari di diritto lussemburghese, come le Sicav Sif, ha creato notevoli vantaggi alle economie dei Paesi che hanno sviluppato questa forma di investimento, ma qui il discorso si farebbe molto lungo.

Pensate che il mercato immobiliare Italiano rappresenta il 20% del PIL, quindi uno sviluppo del settore è in grado di trascinare verso il benessere tutta l’economia nazionale. I vantaggi più significativi dell’ usare un fondo Sif per la vendita di un immobile sono:

1. Possibilità di convertire qualsiasi proprietà in asset liquido;

2. Efficienza fiscale;

3. Nessuna restrizione al conferimento diretto nel fondo ne di carattere quantitativo, qualitativo o di posizione geografica;

4. Ampia fascia di potenziali acquirenti (sottoscrittori), non solo privati ma anche istituzionali come fondi pensione o di private equity, compagnie assicurative ecc....;

5. Varie possibilità di veicolazione del fondo, tra cui LPS;

6. Strumento di pianificazione successoria;

7. Basso costo di costituzione e di mantenimento.

La garanzia dei vantaggiosi risultati che i fondi Sif offrono, fanno dello strumento un eccellente ed efficace veicolo per il trasferimento delle proprietà immobiliari.
[Modificato da (sylvestro) 06/12/2010 11:54]
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06/12/2010 13:07
 
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ANCORA A PROPOSITO DEL CONTROLLO DEL QUARTIERE PORTA DI ROMA DA PARTE DI FIMIT SGR: SIAMO A INIZI DICEMBRE 2010 ED IL "CAVALIERE BIANCO", CHE FIMIT CERCAVA FRA I FONDI SOVRANI PER FAR PASSARE DI MANO AL 18% DELL'AZIONARIATO A SUO TEMPO DETENUTO DALLA FALLITA LEHMANN BROTHERS, NON E' ARRIVATO ! E ORA COSA SUCCEDERA' ?

RICAPITOLIAMO SULLA VICENDA FIMIT SGR:

Ricordiamo che fra 15 e 18 aprile 2010 la FIMIT SGR organizzava a Castelnuovo Berardenga (Siena), un ambizioso convegno (http://www.seminariofimit.it/ ), con personaggi del rango di Guido Tabellini, rettore Università Bocconi, e Fabrizio Palenzona vicepresidente Unicredit, per illustrare a grandi investitori esteri dell’ambito immobiliare, che hanno segnalato una mancanza di trasparenza nel settore immobiliare (vedi video citato sotto), quelle che dovrebbero essere le prospettive nel settore dei fondi immobiliari. Un percorso accidentato quello della FIMIT SGR, dopo la sua dipartita (giugno 2008) da UNICREDIT, agli enti previdenziali privatizzati, a grandi palazzinari romani che ne hanno condizionato a lungo l’azione (vedi:
http://www.corriere.it/economia/09_lugl ... 2aabc.shtm ).
FIMIT SGR voleva allora approdare, dopo il grande rifiuto di Pirelli-Real Estate, ad un rifugio sicuro magari in grandi investitori esteri, ad esempio i fondi sovrani dell’Estremo Oriente, ma in proposito appaiono fondamentali trasparenza e corretta comunicazione, tanto che l’Amministratore delegato di FIMIT SGR Massimo Caputi si concede finalmente ad una lunga intervista con la trasmissione Watchdog del canale video Class NBC
(vedi: http://www.fimit.it/_sef/Video_intervis ... section=82 ).
(ricordate Alì il comico?) ..... Il video è di notevole interesse, nel ricostruire la progressiva formazione della grande bolla immobiliare sino alla crisi dei Subprime, a cui gli stessi equilibri finanziari della stessa FIMIT SGR appaiono ancora vicinissimi. La società aveva infatti tenuto a lungo quasi nascosta la presenza nel suo azionariato di un bel 18% detenuto dalla fallita Lehman Brother, imperniato in una Società a responsabilità limitata di diritto lussemburghese, la LBREP IIII, a suo tempo definita “Lbrep terzo, uno dei più grandi fondi immobiliari d' Europa un tempo gestito da Lehman Brothers e tutt' oggi socio di Fimit con il 18%” (vedi:
http://archiviostorico.corriere.it/2009 ... 7016.shtml ), mentre in un articolo del Sole 24 ore del 13 marzo 2010 veniva finalmente ammesso che “nelle prossime settimane potrebbe, probabilmente, passare di mano la quota di Lehman Brothers, la banca finita in default nella quale la Sgr immobiliare (FIMIT SGR), possedeva circa un 18% dell'azionariato” (vedi:
http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLi ... iew=Libero ), passaggio CHE NON RISULTA A TUTT’OGGI AVVENUTO !!!
Nel DOVER AFFRONTARE temi delicati, legati alla sua credibilità, il video di Massimo Caputi rivela, pur nell’approccio fin troppo delicato ed accondiscendente della giornalista, alcuni aspetti problematici dell’intera vicenda che lo stesso Caputi non riesce ad illuminare efficacemente:
-anzitutto un esordio poco felice, “lei ha un ottimismo e dunque cerchiamo di essere ottimisti”, come se in realtà lui ottimista lo fosse ben poco, ed infatti poi aggiunge “nessuno ha una palla di vetro e non si sa se la crisi sia davvero passata;
-poi: “nei 10 anni passati, con il cosiddetto effetto leva, cioè montando debito su debito, si sono fatti investimenti nel settore immobiliare assolutamente spropositati”, e lui ne è proprio un esperto, che poi segnala che non si vede in America una ripresa vivace, mentre per l’Italia è molto molto più prudente !
-ricorda ancora che “hanno inventato dei prodotti, sempre più spinti e sofisticati, mutui a 40 anni che coprono quasi il 100% del costo della abitazione", case quindi che dovrebbero pagare così addirittura i nostri figli e nipoti, con un incredibile spostamento in avanti del debito e con risorse finanziarie del tutto aleatorie, considerato che hanno contratti precari ed il loro futuro pensionisto appare lontanissimo ed incerto.
-poi una vera perla, quando dichiara che “ sul mercato è arrivato un afflusso enorme di immobili, che ha creato anche una domanda, dall'altra parte": ma come fa l'offerta a creare una domanda ? Caso mai è l'eccessiva offerta a ridurre il valore a cui la domanda può acquisire i beni, rendolo più conveniente per l’acquirente!!!
-Infine Caputi trascura di rilevare come resti ancora avvolta nell’oscurità la vicenda di quel 18% di FIMIT controllato dalla fallita Lehman Brothers e posto in capite alla LBREP III, società a responsabilità limitata, a suo tempo avventatamente dichiarata dallo stesso Caputi (Corriere della Sera 27 novembre 2009 citato) come “uno dei più grandi fondi immobiliari d' Europa un tempo gestito da Lehman Brothers”, una s.ar.l. di diritto lussemburghese (!), con il 17,5% curiosamente in capite al management, e come non si siano ancora risolte le vicende delle intercettazioni telefoniche a suo tempo pubblicate dal Corriere della Sera (24 luglio 2009) e dell’inchiesta in corso da parte della Procura di Milano, elementi che non possono non suscitare forti perplessità sia nei tradizionali investitori italiani, ma a maggior ragione anche nei grandi investitori esteri.
-Infine Porta di Roma, ove migliaia di cittadini, titolari di gravosi mutui a 30 anni, oltre che futuri acquirenti della Lamaro dei Fratelli Toti, si sono trovati ad essere trasferiti a FIMIT SGR, senza esserne stati adeguatamente informati, e assistono ora con preoccupazione ad una situazione in cui, come segnalato da Banca d’Italia dopo una sua ispezione alla FIMIT nei mesi scorsi, “sarebbe esposta a«un rilevante rischio strategico per la centralità dell'amministratore delegato Massimo Caputi". Vedi: http://tg-talenti.blogspot.com/2010/05/ ... ta-da.html
Dalla prima pubblicazione di questo video nel maggio 2010 ad oggi non si sono più avute notizie precise, e FIMIT SGR resta confinata nel limbo di una situazione opaca, priva di esaurienti notizie, e senza che dal mondo dei Fondi Sovrani sia arrivato alcun “cavaliere bianco” a salvarla. Nel frattempo, da ottobre 2010, Caputi compare sull’orizzonte dello sfruttamento delle potenzialità di “valorizzazione immobiliare” nel tessuto della città dell’Aquila, devastata dal grande terremoto del 6 aprile 2009.


[SM=g1806253]



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tutta colpa del laser ... ... ...
01/07/2011 22:12
 
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Ringraziando FourCorners per la segnalazione di questo articolo

Fondi immobiliari: l'ultimo colpo di coda di un mercato finito (Fonte: finanzatecnica.it - 01/07/2011)
27/08/2011 20:15
 
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Mattone-bond, nuovo titolo di Stato per attrarre risparmiatori e abbattere il debito (Fonte: adnkronos.com - 27/08/2011)

Roma - (Ign) - Vendere gli immobili pubblici ai cittadini italiani, tramite il collocamento di quote di un fondo immobiliare costituito ad hoc, è una delle ipotesi che sarebbero state prese in esame dai tecnici del Tesoro.

Roma, 27 ago. (Ign) - Creare un nuovo titolo di Stato ancorato al patrimonio immobiliare pubblico per attrarre risparmiatori. 'Vendere' gli immobili pubblici in uso governativo ai cittadini italiani, tramite il collocamento di quote di un fondo immobiliare appositamente costituito. Sarebbe questa una delle ipotesi allo studio dei tecnici del Tesoro ma poi a quanto risulta rimasta nel cassetto, rileva oggi 'Il Sole 24 ore', evidenziando che la nuova emissione potrebbe raccogliere 65 miliardi di euro.

Una sorta di Mattone-bond collocati tramite gli sportelli delle Poste. La cifra costituirebbe un segnale forte per i mercati, dal momento che potrebbe essere utilizzata per abbattere lo stock del debito pubblico.

[SM=g1747543] ...quando viene proposto qualcosa ai piccoli risparmiatori/parco buoi, solitamente non è mai un affare... [SM=g6957] [SM=g1747522]
[Modificato da marco--- 27/08/2011 20:16]
27/08/2011 20:41
 
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Re:
marco---, 27/08/2011 20.15:

Mattone-bond, nuovo titolo di Stato per attrarre risparmiatori e abbattere il debito (Fonte: adnkronos.com - 27/08/2011)

Roma - (Ign) - Vendere gli immobili pubblici ai cittadini italiani, tramite il collocamento di quote di un fondo immobiliare costituito ad hoc, è una delle ipotesi che sarebbero state prese in esame dai tecnici del Tesoro.

Roma, 27 ago. (Ign) - Creare un nuovo titolo di Stato ancorato al patrimonio immobiliare pubblico per attrarre risparmiatori. 'Vendere' gli immobili pubblici in uso governativo ai cittadini italiani, tramite il collocamento di quote di un fondo immobiliare appositamente costituito. Sarebbe questa una delle ipotesi allo studio dei tecnici del Tesoro ma poi a quanto risulta rimasta nel cassetto, rileva oggi 'Il Sole 24 ore', evidenziando che la nuova emissione potrebbe raccogliere 65 miliardi di euro.

Una sorta di Mattone-bond collocati tramite gli sportelli delle Poste. La cifra costituirebbe un segnale forte per i mercati, dal momento che potrebbe essere utilizzata per abbattere lo stock del debito pubblico.

[SM=g1747543] ...quando viene proposto qualcosa ai piccoli risparmiatori/parco buoi, solitamente non è mai un affare... [SM=g6957] [SM=g1747522]




io spero proprio che lo facciano davvero e che in tanti abbocchino...

[SM=g1934144] [SM=g1934144] [SM=g1934144]

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04/10/2011 14:49
 
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Re:
marco---, 8/27/2011 8:15 PM:

Mattone-bond, nuovo titolo di Stato per attrarre risparmiatori e abbattere il debito (Fonte: adnkronos.com - 27/08/2011)
Roma - (Ign) - Vendere gli immobili pubblici ai cittadini italiani, tramite il collocamento di quote di un fondo immobiliare costituito ad hoc, è una delle ipotesi che sarebbero state prese in esame dai tecnici del Tesoro...

Immobili di Stato senza mercato (Fonte: Italia Oggi - di Michele Arnese - 04/10/2011)

Spitz: è impensabile oggi fare cassa vendendo il patrimonio

Siamo sicuri che c’è un corposo patrimonio pubblico immobiliare pronto per essere presto dismesso? Siamo certi che sia praticabile una imminente vendita di edifici degli enti locali? Si può davvero pensare che ci lo stato abbia ancora gioielli di famiglia che possono far incassare soldi utili per abbattere il debito pubblico?
A queste ed altre domande, dopo gli ultimi annunci del Tesoro, risponde idealmente un saggio scritto da una delle poche persone che in Italia s’intende, non solo come studioso, di patrimonio pubblico: ovvero Elisabetta Spitz, architetto, esperta di gestione immobiliare, dal 2001 al 2008 alla direzione dell’Agenzia del Demanio durante sia governi di centrosinistra che di centrodestra...
[Modificato da marco--- 04/10/2011 16:11]
04/10/2011 15:32
 
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Re: Re:
marco---, 04/10/2011 14.49:

Immobili di Stato senza mercato (Fonte: Italia Oggi - di Michele Arnese - 04/10/2011)

Spitz: è impensabile oggi fare cassa vendendo il patrimonio

Siamo sicuri che c’è un corposo patrimonio pubblico immobiliare pronto per essere presto dismesso? Siamo certi che sia praticabile una imminente vendita di edifici degli enti locali? Si può davvero pensare che ci lo stato abbia ancora gioielli di famiglia che possono far incassare soldi utili per abbattere il debito pubblico?
A queste ed altre domande, dopo gli ultimi annunci del Tesoro, risponde idealmente un saggio scritto da una delle poche persone che in Italia s’intende, non solo come studioso, di patrimonio pubblico: ovvero Elisabetta Spitz, architetto, esperta di gestione immobiliare, dal 2001 al 2008 alla direzione dell’Agenzia del Demanio durante sia governi di centrosinistra che di centrodestra...




marco, il link e' errato, punta a idealista sulle tasse in francia...
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04/10/2011 16:12
 
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Re: Re: Re:
laplace77, 10/4/2011 3:32 PM:

marco, il link e' errato, punta a idealista sulle tasse in francia...

Grazie, corretto il link! :)
27/10/2011 14:39
 
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Re: Re:
marco---, 10/4/2011 2:49 PM:

Immobili di Stato senza mercato (Fonte: Italia Oggi - di Michele Arnese - 04/10/2011)...

Arrivano sul mercato gli immobili di stato (Fonte: idealista.it - 27/10/2011)

534mila unità immobiliari, ossia quasi la media annuale di compravendite che si registrano in italia. sono questi i numeri della grande vendita di immobili che il governo si accinge a varare, come pilastro per risanare i nostri conti e rispettare gli accordi presi con bruxelles. entro fine anno una commissione di esperti elaborerà un piano di vendita

il governo si è impegnato a raggiungere il pareggio di bilancio entro la metà del 2012, un obiettivo davvero ambizioso. per arrivare a tanto, oltre alle privatizzazioni, la dismissione del patrimonio immobiliare sarà centrale. in collaborazione con gli enti locali, la commissione che si formerà a breve dovrà mettere a punto le fasi della valorizzazione e della vendita

5 miliardi all'anno per i prossimi 3 anni. sono questi gli obiettivi della maxi vendita che sta per essere varata. stiamo parlando di 534mila unità immobiliari e di una superficie di 222 milioni di mq. il 72% di queste unità è impegnato per usi istituzionali e il 10% come residenza. l'intenzione è di vendere immediatamente i circa 50mila alloggi agli inquilini che attualmente li occupano

inoltre lo stato possiede numerosi terreni, per una superficie di 13 miliardi di mq
[Modificato da marco--- 27/10/2011 14:40]
27/10/2011 16:51
 
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Re: Re: Re:
marco---, 27/10/2011 14.39:

...

534mila unità immobiliari, ossia quasi la media annuale di compravendite che si registrano in italia. ...



[SM=j7568] uh, mama, fosse vero sarebbe una bella botta al mercato [SM=g1749711] [SM=g1750163]
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BNL immobiliare dinamico
Un mio collega nel 2007 ha "investito" 3500 euro in tale fondo, ad oggi il fondo vale 1500 euro.
Lui mi dice che alla fine oltre a staccare cedole gli ridanno i soldi che ha investito, io da rapida letta delle clausole credo di aver capito che ti danno i soldi che riescono a fare liquidando gli asset "divisi" il numero di quote.

Qualcuno ci capisce qualche cosa di questi fondi?

Grazie

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Complottismo? No, Grazie!!!
19/01/2012 21:24
 
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Re:
marco---, 19/01/2012 21.24:




Interessanti anche i grafici della capitalizzazione complessiva del "sistema dei fondi" (notare la crescita sistematica di valore dal 2001 al 2007 e il dimezzamento del valore da quella data in poi).

www.tradingsystems.it/fondi_immobiliari/capitalizzazion...



E aggiungo:
www.rischiocalcolato.it/2012/01/limmobiliare-che-fine-hanno-fatto-le-societa-immobiliari-di-piazza-aff...

GABETTI



PRELIOS



[Modificato da Loziodigekko 20/01/2012 08:55]
25/01/2012 00:47
 
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mi sei rimbalzato su google alert "bolla immobiliare" come mai? [SM=g1747532]

chiedi su FOL in fondi c'è il thread su quelli immobiliari ;)
[Modificato da _gmp_ 25/01/2012 00:48]
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Never a better time to buy!
26/01/2012 09:55
 
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Re:
_gmp_, 25/01/2012 00.47:

mi sei rimbalzato su google alert "bolla immobiliare" come mai? [SM=g1747532]

chiedi su FOL in fondi c'è il thread su quelli immobiliari ;)




ormai faccio notizia ;)

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Complottismo? No, Grazie!!!
17/02/2012 18:51
 
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[Modificato da (sylvestro) 17/02/2012 18:54]
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