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Mattone ti odio. Ecco i 6 motivi per i quali è finito l'amore tra gli italiani e la casa (Fonte: ilsole24ore.com - di Enrico Marro - 13/11/2014)
1. Mattone ti odio / Un milione di case invendute, prezzi in caduta libera
Difficile non vedere il crollo del mattone in ogni angolo delle nostre città, ricoperte da cartelli “vendesi “ e ”affittasi” più o meno logori, tra le vetrine vuote dei negozi sfitti. Come spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma (che martedì prossimo presenterà il terzo rapporto 2014 sul mercato immobiliare), il calo delle compravendite dal 2006 a oggi ha nettamente superato il 50%. Quanto ai prezzi, la riduzione media in termini nominali è “solo” del 20%. Il secondo dato però non illuda: il calo “ridotto” dei prezzi si spiega col fatto che molti venditori continuano a fantasticare per i loro immobili valori completamente fuori mercato. La controprova sta nello stock di immobili invenduti, che è a livelli da film horror: alle circa 500mila case nuove «ultimate o in via d'ultimazione» che non si riescono a piazzare (stima Bankitalia per fine 2013) vanno aggiunte tutte quelle usate. A quanto si arriva? «Si supera di sicuro il milione di immobili sul mercato – stima Dondi – uno stock mai visto in quella che è la crisi più lunga dal dopoguerra».
2. Mattone ti odio / Ottenere un mutuo, mission quasi impossible
Dieci anni fa un muratore africano precarissimo riusciva senza troppi problemi – grazie anche a finanziarie assai generose, di cui ovviamente è rimasto solo il ricordo - ad avere mutui che coprivano il 110% del valore dell'immobile. Oggi per gli italiani, a loro volta sempre più precari, ottenere un finanziamento è un'impresa titanica. Spesso impossibile. «I segnali di allentamento creditizio che si immaginavano per quest'anno sono stati molto più contenuti», spiega il direttore generale di Nomisma, perché le banche, con gli stress test in arrivo, non hanno trasferito la politica monetaria accomodante Bce agli immobili. «I mutui sono ancora sottodimensionati rispetto al passato, con una selettività che esclude una quota consistente della domanda». Come se ne esce? «L'erogazione consapevole dei mutui non deve essere quella esagerata del 2006, ma nemmeno quella iperselettiva del 2013».
3. Mattone ti odio / La giungla insidiosa delle mille tasse
Secondo Nomisma l'elemento fiscale, se escludiamo la componente di investimento, ha avuto un ruolo più contenuto nell'addio degli italiani al mattone. «Sono stati altri i driver di un periodo negativo. Però questo elemento si aggiunge, nella direzione sbagliata, assommando provvedimenti errati e contraddittori». Il giro di vite fiscale ha comunque contribuito a far scendere i prezzi, come mostra quest'analisi di Saverio Fossati e Gianni Trovati sui dati dell'OMI (Osservatorio immobiliare dell'agenzia delle Entrate). E non è finita, perché le giravolte della tassazione sul mattone non danno pace, come spiega quest'altro articolo. I Comuni stanno per costringere 16 milioni di contribuenti a rifare i conti a dicembre, quando pagheranno il saldo Imu con aliquote in gran parte diverse dal 2013 (e dall'acconto di giugno). Nella corsa agli emendamenti allo Sblocca Italia si è poi consumata una farsa sull'Iva al 4% per i lavori di recupero edilizio e di risparmio energetico, pretendendo di recuperare il mancato gettito con l'innalzamento al 10% dell'Iva sull'acquisto delle prime case di nuova costruzione. Peccato che nessuno avesse tenuto conto delle coperture a fine giro e, quindi, in poche ore tutti questi progetti siano stati bocciati dallo stesso Governo. C'è poi la revisione del catasto, che raddoppierà la base imponibile degli immobili con una vaga garanzia di invarianza di gettito (vaga, in particolare, a livello comunale).
4. Mattone ti odio / Le seconde case tracollano, le prime si restringono
Un capitolo a parte meritano le seconde case, oggetto secondo Nomisma di un vero e proprio tracollo. «Il mercato non dà ritorni – sottolinea Dondi - non ci sono prospettive di plusvalenze ma solo certezze di minusvalenze, senza contare che il carico fiscale è aumentato più che sulle abitazioni principali. Sulle prime case invece la tendenza è quella alla riduzione degli spazi, con i tagli medio-grandi (100-120 mq) che soffrono». Ma come, non si potevano acquistare più metri quadrati visto che i prezzi immobiliari sono calati più in fretta dei redditi? «Questo tipo di ragionamento è solo teorico - spiega Dondi - la realtà è che oggi chi non ha risparmio e non può contare su una rete familiare non può in sostanza acquistare, essendo tagliato fuori dal mercato del credito». E probabilmente ha altri problemi ben più concreti dell'acquisto di una casa.
Mattone ti odio / Affitti? Boom degli sfratti per morosità
Butta male anche sul fronte affitti. Il locatario è generalmente di fascia reddituale mediobassa, la più esposta alle difficoltà attuali. «Il rischio di avere un locatario che non paga è quindi sempre più drammatico – nota ancora Dondi. Lo dimostra il costante aumento di sfratti per morosità (l’85% del totale), che aumentano a un ritmo del 10-20% l'anno». Pesa anche una maggior tendenza allo spostamento all'estero dei giovani, spesso indispensabile per trovare lavoro.
6. Mattone ti odio / Ma quando finirà quest'incubo?
Un incubo, insomma. Quando finirà? «Secondo me non ci sono elementi che consentano di dare certezze, sospira Dondi. C'è qualche timido segnale che va monitorato e valutato, ma nulla di più». Alla fine dell'anno scorso si era diffuso un certo ottimismo, dovuto alle prospettive di miglioramento delle prospettive macroeconomiche, ma poi le aspettative sono rientrate con la conferma della recessione anche nel 2014. «Certo, perché è difficile pensare a un mercato immobiliare che si muove in controtendenza rispetto alle dinamiche economiche del Paese. La prospettiva è di un'ulteriore riduzione dei prezzi anche nel 2015, poi una stabilizzazione potrebbe esserci nel 2016. Ma per ora, l'investimento nel mattone viene rimandato in attesa di prospettive più chiare». |