Olivati (Fiaip Bergamo): Immobiliare in crisi, ora lo dicono tutti
E' ufficiale, siamo nel pieno della crisi immobiliare e i prezzi si abbassano. Rispondendo al nostro appello alla responsabilità di tutti i player immobiliari, anche l'autorevole centro studi di Confindustria conferma, dati alla mano, quello che l'Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo sta predicando da almeno tre anni:
la ricreazione è finita, l'economia italiana, europea e mondiale è drammaticamente cambiata, la possibilità di spesa e indebitamento delle famiglie si è ridotta, epperciò
non possono non scendere i prezzi delle case. Infatti se non scendono, se le richieste dei proprietari-venditori restano ancorate ai picchi del 2007, le case sono destinate a rimanere formalmente in vendita ma di fatto senza compratori cioè invendute.
Non staremo a rifare il ragionamento "scientifico" sul rapporto tra prezzi delle case e reddito degli italiani, anche perché nel Belpaese da sempre le famiglie hanno destinato risparmi e quote di stipendio all'acquisto del "tetto sulla testa", molto più che in altri Paesi anche a noi vicini. Da noi il tasso di famiglie proprietarie sta tra 80 e 85 per cento, in Germania e Olanda ad esempio siamo al fifty-fifty: chiaro che in Italia la famiglia-tipo dedicherà alla casa un budget superiore; ma c'è un limite fisiologico, dato che non è possibile destinare all'acquisto della casa più di un terzo del reddito e i salari non sono in crescita. Le banche per soprammercato o non fanno mutui o finanziano solo il 50-60% del valore della casa, e il credit crunch è uno dei fattori-chiave della crisi immobiliare.
Che i valori siano scesi dal 2008 a oggi mediamente del 30% è un dato appurato da qualsiasi agente immobilare italiano; che la forbice di trattativa nel 2012 viaggi tra -15 e -20% anche. Molti analisti dicono che rispetto al picco del 2007 i valori si riudurranno alla metà, e ci siamo ormai, o quasi. Noi non facciamo previsioni così di fino, le lasciamo semmai sbagliare agli economisti di mestiere. Con chiarezza diciamo però che già oggi, qui e ora è possibile fare ottime trattative che soddisfino il venditore, che non deve farsi sfuggire il cliente interessato, e l'acquirente, che non deve farsi soffiare la casa dei suoi sogni, quando finalmente l'ha trovata: noi agenti immobiliari, come mediatori professionali di case, a questo serviamo. Ma attenzione: se la profezia degli economisti pessimisti si avverasse, sarebbe l'Euro che si rimangia il suo raddoppio dei prezzi sulla lira, raddoppio che all'epoca era stato visto come il male assoluto.
Quella attuale è una nuova fase economica strutturalmente imparagonabile a quella precedente, non è nemmeno una bolla immobiliare (non siamo Dubai), ma un mutamento strutturale epocale dell'economia, macro e micro. Siamo diventati tutti più poveri, signori, famiglie e sistema-paese. Anche i prezzi delle case, che non sono oggetti sulla Luna ma cose in vendita che esistono qui e ora, si regolano di conseguenza.
Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
Delegato Cultura e formazione Fiaip Lombardia
www.fiaipbergamo.it