Giurisprudenza immobiliare, devo pagare due Agenzie immobiliari?

La discussione in FOL sta evolvendo, di seguito propongo altri utili chiarimenti di gorio.
Nella sostanza, in presenza di una pluralità di mediatori immobiliari, per evitare spiacevoli sorprese occorre innanzitutto mettere da subito le cose in chiaro, ossia mettere al corrente tutti i mediatori della situazione creatasi.

Poi:

1 - tentare di mettere d'accordo i mediatori sulla provvigione, in questo vi sarebbe solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo. Sarebbe il caso più semplice perché pagata l'intera provvigione anche ad un solo mediatore si sarebbe già liberi da ogni vincolo

2 - nel caso di mancata solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo, ossia quando non si raggiunge l'accordo descritto al punto 1, allora è preciso onere dell'acquirente (l'obbligato) procedere lui stesso alla suddivisione della provvigione

I due casi sono evidenziati molto sinteticamente in questo post.

Logicamente, se si preferisce evitare queste complicazioni, è bene astenersi dall'effettuare acquisti in presenza di pluralità di mediatori.

Marco

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gorio - 28/09/2010 16:12

Sempre ai principi bisogna rifarsi, non esistono le istruzioni per l'uso, che sono sempre fuorvianti.
In caso di pluralità di mediatori, analizzata la fattispecie concreta, stabilito chi ha contribuito, con il concorso causale, alla conclusione dell'affare, si applica l'art. 1758 cod. civ., secondo la lettera dell'art. 1758 cod. civ. non esistono altre applicazioni.
Questo anche quando il mediatore successivo agisca in maniera autonoma e distinta dal precedente, quindi senza accordo tra di loro, ma si agevoli, comunque, dell'attività mediatoria del primo, di modo che la conclusione dell'affare sia per causalità concorrente del primo e del secondo.
Il problema sorge dal fatto che l'obbligazione di chi ha usufruito della mediazione non è di tipo solidale, quindi il cliente deve stare attento a suddividere lui stesso la quota di provvigione tra i vari mediatori.
Questo perché, non essendo una obbligazione, appunto, solidale, qualora il cliente paghi per intero un solo mediatore, credendo di essersi, così, liberato dall'obbligazione, gli altri possono, al contrario, chiedere la propria quota al cliente e non al mediatore che ha ricevuto l'intero, né il cliente può chiedere la ripetizione dell'indebito dal mediatore che ha ricevuto l'intera provvigione.
Da qui gli equivoci.

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gorio - 28/09/2010 17:20

Allora se proprio vogliamo dare una piccola istruzione per l'uso, se nell'affare sono intervenuti più mediatori, secondo i principi generali della causa o concausa, non in accordo tra di loro, conviene sempre, al momento della conclusione, rendere tutti edotti e non pagare per intero l'ultimo, ma fare in modo che trovino un accordo tra di loro per la suddivisione.
Siccome il diritto alla provvigione si prescrive dall'avvenuta conoscenza o conoscibilità della conclusione dell'affare, quindi dalla trascrizione dell'atto di compravendita, e per interrompere la prescrizione è sufficiente una lettera racc. a.r., si rischia, altrimenti, di pagare due volte l'intera provvigione, perché non è un'obbligazione solidale.

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gorio - 30/09/2010 21:04
No Seroli mi dispiace, non è per puntiglio, poco m'interessa ti assicuro, ma stai diffondendo false notizie.
Il problema è che tu non capisci il concetto di provvigione, mi dispiace, ma a questo punto mi tocca dirtelo.
La provvigione è il compenso per il mediatore al raggiungimento di un risultato,quindi, essendo quella del mediatore una obbligazione di risultati e non di mezzi, si paga per l'unico risultato raggiunto, cioé l'unico affare concluso e, quindi, pagato, tutti quelli che hanno concorso a far si che si concludesse.
Mi dispiace Seroli, ma non è la prima volta che ti dico queste cose, ma proprio non ci vuoi sentire.
Non è lo stesso caso in cui si danno più incarichi a più avvocati per la stessa causa.
In quel caso, è vero, si pagherebbero tante parcelle quanti sono gli avvocati, in quanto, essendo il lavoro intellettuale del professionista una obbligazione di mezzi, questi viene pagato, a prescindere, per l'attività che svolge, tutti quella che la svolgono.
Questo è il punto che ancora ti sfugge.
Quindi, essendo uno il risultato raggiunto una è la provvigione.
Tu confondi il numero con la quantità della stessa.
Ma anche qui ti bastava ragionare un attimo per capire che, se non vi è solidarietà dal lato attivo, tale concetto si estende anche alla quantità della provvigione.
Quindi, non è sufficiente per l'obbligato trovare l'accordo con uno perché gli altri siano vincolati a quell'accordo.
Questa non è una mia opinione o elucubrazione, questo è il diritto, sancito dalle norme e dalle elaborazioni giurisprudenziali.

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gorio - 01/10/2010 21:06

Io credevo che, a questo punto, la questione fosse molto semplice.
L'art.1758 cod.civ. certifica il diritto di tutti i mediatori intervenuti in un singolo affare, conclusosi con il loro intervento, ad una quota della provvigione.
Ciò significa, come più volte detto, che l'obbligato non si libera pagando solo uno per l'intero, bensì, essendo una obbligazione parziaria, è liberato solo quando ciascuno avrà ricevuto la propria quota.
Insomma è obbligato verso ciascuno per quota parte, salvo patto diverso in cui partecipino tutti i creditori.
Stabilito che la provvigione è una sola e, stabilito che l'ammontare della provvigione non varia con il variare dei mediatori, occorre stabilire come suddividere.
E', certamente, opportuno cercare un previo accordo tra i mediatori.
La "mezza", infatti, è un concetto noto a loro e, seppur per lo più utilizzata spontaneamente prima che iniziino le trattative, le ragioni di fondo sono sempre le stesse.
Comunque, qualora ci si trovi davanti a qualcuno irragionevole, è, a quel punto, preciso onere dell'obbligato procedere lui stesso alla suddivisione.
Anticipando le proteste bulimiche del Seroli, preciso che tale onere nasce proprio dall'obbligo al pagamento che lui ha.
Tale obbligo, infatti, è di tipo parziario, l'obbligato, infatti, sarà liberato solo quando avrà dato qualcosa a tutti e, tentato infruttuosamente l'accordo tra i creditori, altro non potrà fare, pena il suo inadempimento.
E' ovvio che chi, poi, si sentirà insoddisfatto potrà rivolgersi alla magistratura, ma vale sempre il discorso fatto prima sul diritto nascente dall'art, 24 Costituzione; si ha diritto, fortunatamente, di fare tutte le cause di questo mondo, anche le più strampalate, salvo pagarne le conseguenze.
I parametri per la suddivisione dovranno essere quelli dell'attività prestata e l'importanza di tale attività ai fini della conclusione dell'affare.
Ad esempio, non sono d'accordo che colui che ha messo in contatto le parti debba percepire meno di chi poi, materialmente, raccoglie la proposta e raccoglie l'accettazione.
Nel percorso che ha portato alla conclusione dell'affare sono entrambe tali attività determinanti, direi pariteticamente.
Il mio consiglio generale, salvo casi particolari, è di agire secondo equità, non scendere sotto al 3% di provvigioni e suddivedere, possibilmente, paritariamente, o poco discostandosi.
Il giudice, a quel punto, di fronte ad un irrazionale attacco che gli potrebbe portare chi vorrebbe di più, difficilmente potrà imputargli qualcosa, molto difficilmente.