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Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

Ultimo Aggiornamento: 30/06/2016 14:04
19/12/2010 10:21
 
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tutto quello che dovrebbe sapere chi vende ed acquista casa
vorrei iniziare una discussione sui problemi di chi deve vendere o acquistare casa.
premetto che dopo tanti anni sui forum immobiliari mi accorgo che la paura degli acquirenti e' quello della fregatura da parte delle agenzie.

scrivo qui in data 27.11.2013 questa precisazione: per chi non si fida di nessuno.

si puo' comprare tramite agenzia senza problemi basta stare attenti a due o tre cose.
le agenzie non rilasciano i documenti a chiunque li chieda se non si firma una proposta.
quindi se proprio bisogna usare l'agenzia basta fare cosi':
fare la visita e firmare anche il foglio di visita se lo chiedono.
farsi consegnare la piantina catastale.
pretendere di visionare le spese condominiali.
e anche l'atto di proprieta'. visionare non consegnare.
quando si va a firmare la proposta, se si e' davvero convinti, basta fare una proposta subordinata a due clausole sospensive ed ad alcune richieste.
la clausola sospensiva per il mutuo se servira'.
la clausola sospensiva per i controlli urbanistici.
controllare durante la visita dell'immobile che lo stato di fatto sia identico alla piantina catastale.
questo e' fondamentale.
nessun notaio si alzera' dalla sedia e andra' a controllare la situazione urbanistica.
richiedere in proposta fermamente tutto quello che vi sembra
vi possa tutelare.
le agenzie compilano delle proposte che sono "LEGGERE".
non permettetelo.
se proprio diffidate delle agenzie e volete fare il preliminare vero e proprio dal vostro notaio dovete far scrivere nella proposta che l'agenzia vi fara' firmare che volete la trascrizione del contratto dal vostro notaio di fiducia.
cercheranno di dissuadervi e di farvi scegliere di fare il preliminare in agenzia da loro. Naturalmente senza trascrizione perche' questo atto lo puo' fare solo un notaio....
sta a voi decidere..
il notaio fara' la trascrizione e il preliminare dopo aver controllato tutto.
se i controlli del notaio saranno ok fara' il preliminare trascritto e cosi' sarete al sicuro nel periodo che va dal preliminare al rogito.....
poi rogito.
auguri.
[Modificato da ccc56 09/10/2015 15:14]
ccc56
19/12/2010 10:22
 
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controlli da fare prima di comprare casa
le regole d'oro
Decalogo del compratore

Se stai acquistando la casa tramite un’agente immobiliare verifica che sia iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione, facendoti mostrare il tesserino della Camera di Commercio, e informati sulla serietà e sull’affidabilità dell’agenzia. Solitamente nella zona in cui opera puoi recuperare le informazioni necessarie, ma valuta anche la fonte dalla quale arrivano.

Se il venditore è una società verificare che la stessa non si trovi in stato fallimentare e comunque fai una verifica tramite una visura presso la Camera di Commercio.


IMPORTANTE
prendere un tecnico (meglio geometra e meglio se ha lavorato con il comune dove insiste l'immobile) che controlli il tutto, certificazioni, pratiche edilizie, continuità nelle trascizione (anche ultra ventennali se ci sono passi e parti in comune o suddivise da confini non fisici) e che magari conosca anche lo sviluppo futuro della zona a livello PRG et simila, faccia un bel controllo anche riguardo a tutti gli aspetti che sono, tra gli altri:

Condominio
Accertamenti presso l'amministrazione del condominio

1. Verificare l'assenza di spese condominiale arretrate dovute e non pagate dal venditore per l'anno in corso e quello precedente
Richiedi che il venditore, al momento dell’atto notarile, ti consegni una dichiarazione dell’amministratore del condominio dove si evince che le spese condominiali sono state regolarmente pagate sino a quella data. Infatti, tali oneri seguono l’immobile e non la persona, quindi in caso di insolvenze saresti tu il nuovo debitore in qualità di nuovo proprietario.
2. Verificare l'assenza di delibere o previste esecuzioni di lavori condominiali
3. Verificare che la destinazione d'uso per la quale viene venduto l'immobile corrisponda a quanto previsto nel regolamento contrattuale di condominio

Diritto di famiglia - Proprietà
Accertamenti dello stato civile e/o del contratto di provenienza

1. Verificare che la persona o le persone che promettono l'immobile in vendita sia o siano effettivamente i proprietari esclusivi, senza comunione legale, diritti di nuda proprietà, uso o usufrutto e che il bene non sia pervenuto da donazione
Se l’immobile è stato ricevuto dal venditore tramite una successione o donazione, verificare che siano state pagate completamente le imposte e considerate che potrebbero in alcuni casi altri eredi potrebbero impugnare l’atto di vendita. In questi casi, inoltre, gli istituti di credito non sono ben disposti a concedere mutui per questo tipo di acquisti in quanto il bene offerto in garanzia non offre una sicurezza totale.
2. Accertare che il venditore coniugato non sia separato o divorziato (rischio per l'assegnazione dell'immobile)

Catasto
Accertamenti presso l'Ufficio del Territorio

1. Effettuare la visura catastale aggiornata, dell'immobile, anche storica per controllare i passaggi, le variazioni avvenute e la corretta destinazione d'uso e la sussistenza della particella al Catasto Terreni (in caso di resede urbano)
2. Verificare che la planimetria catastale e la mappa corrispondano allo stato di fatto dell'immobile
3. Eventualmente effettuare la visura catastale di tutti i subalterni dell'immobile per verificare eventuali altre proprietà

Urbanistica
Accertamenti presso l'Ufficio tecnico del Comune
anche perchè un immobile può essere catastato ma non è detto che sia urbanisticamente conforme

1. Accertarne tutti gli atti amministrativi che riguardano l'immobile ovvero Concessioni, autorizzazioni, art. 26, D.I.A. ed altro, Concessioni a Sanatoria o richieste Certificati di abitabilità e/o agibilità, apertura e chiusura lavori (un lavoro aperto ma non chiuso diventa un abuso); estrarre copie ultimo progetto e verificare la conformità (anche degli ingombri esterni del fabbricato) dell'immobile, planimetricamente, prospettivamente, di destinazione d'uso, ecc…
Controlla che l’immobile che stai acquistando sia in regola con la normativa edilizia ed urbanistica, ovvero che non sia abusivo oppure che la scheda catastale sia conforme allo stato di fatto.
Nel caso ci fossero delle difformità richiedi che il proprietario si impegni a sanare la situazione entro e non oltre la stipula dell’atto notarile (ricordati di indicarlo nella proposta/preliminare di compravendita)

2. Accertare la destinazione di P.R.G. dell'area interessata e di eventuali varianti e piani strutturati
3. Accertare tutti i vincoli del fabbricato (idrogeologico, paesaggistico, di emergenza ambientale, belle arti, sismico, geologico, stradale, ferroviario, lottizazioni, cimiteriale, …)
4. Verificare l'assenza di opere eseguite e soggette al deposito della pratica sismica
5. Verificare il tipo di fognatura esistente in sito e la regolarità dell'impianto di smaltimento dei liquami

Stato di fatto
Accertamenti sul posto (durante la visita all'immobile)

1. Verificare lo stato libero dell'immobile, anche tramite accertamenti presso l'ufficio delle Entrate (ex Registro) per l'esistenza di contratto di locazione
2. Se l'immobile è locato verificare il contratto di locazione, con particolare attenzione al canone, alla durata, ad eventuali diritti di prelazioni
3. Verificare lo stato degl'impianti tecnologici
4. Verificare l'assenza di lesioni sulle strutture, sui pavimenti, sui paramenti, in copertura e verificareeventuali infiltrazioni d'acqua, ecc…
5. Nel caso di terreni non urbani, accertare l'assenza di condizioni di prelazione a favore dei confinanti
6. Verificare l'assenza di elementi di disturbo nei pressi (discoteche, locali notturni in genere, discariche, impianti industriali, strade ad alta percorrenza di mezzi pesanti

CONSERVATORIA
Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
Accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari
visura delle trascrizioni, iscrizioni, privilegi, visure ipotecarie e visure ventennali (per donazioni)

1. Accertare il titolo di provenienza
2. Verificare che tutti gli atti successivi non contengano elementi pregiudizievoli (vendite anche di porzioni, servitù, ipoteche,(mutui) ipoteche giudiziali (debiti verso terzi,) pignoramenti, …
3. Accertare l'assenza di precedenti servitù
4. Accertare l'assenza di diritto di superficie
5. Atti di mutuo (ove presente)


Far verificare in altra sede rischi di fallimento del venditore, omissioni fiscali, atti sottocosto, successione, ICI, ecc…
Atti contestuali al rogito
a cura delle parti

1. Denuncia Questura del venditore
2. Denuncia variazione ICI
3. Volture utenze
3. ACE

Il compromesso va scritto come fosse il rogito, con in più gli accordi (date, azioni da fare, termini, eventuali penali, chi paga quello e chi paga questo).
Richiedi prima della firma una copia del contratto preliminare per valutare se si rendono necessarie delle modifiche di ciò che è scritto ed evitare magari clausole che potrebbero limitare i tuoi diritti. Non è consigliabile firmare il contratto preliminare al momento della prima lettura.

La caparra (non acconto) deve essere "confirmatoria ex art. 1385 C.C., da computarsi in conto prezzo al momento del rogito notarile" (perchè la caparra è fuori al pagamento del prezzo per il legislatore e per questo è tassata con una imposta "agevolata" dello 0,50% invece che il normale registro del 3% sulle scritture private). Fate bene i conti se fossero previsti acconti perchè in fase di registrazione all'AdE (obbligatoria) potreste trovarvi a pagare di più di quanto dovuto (andando in credito di imposta).
Considerate che l'AdE, in presenza di caparra confirmatoria e di acconti previsti chiede per il totale il 3% di imposta (che recupererete al rogito).

Al rogito sceglierete l'opzione prezzo-valore, facendo due dichiarazioni sostitutive denuncerete TUTTO l'importo ma pagherete solo sulla base imponibile data dal valore catastale automatico, che è molto più basso di norma, con notevole risparmio, quindi NON versate cifre fuori dalle scritture e pagate con assegni circolari
Gli assegni consegnati a titolo di caparra devono essere non trasferibili e intestati al venditore, anche quando si acquista tramite l’intervento dell’agenzia immobiliare. A volte può capitare che sia un procuratore a firmare il compromesso al posto del venditore; in questo caso devi farti consegnare una copia della procura sottoscritta davanti al notaio tra venditore e procuratore.

Il compromesso non fatelo da soli, fatelo dal Notaio. meglio ancora preliminare trascritto

aggiungerei
residenza dei venditori;
- estratto dell'atto di matrimonio dei venditori;
- ultima ricevuta del condominio pagata;
- dichiarazione dell'amministratore che non esistono pendenze o prossimi lavori da eseguire nel condominio e se sono da eseguire la delibera approvata e l'importo;
- se in presenza di mutuo, ultima rata pagata.
Se il venditore consegna il tutto sopra descritto, si e' gia' al 99% dell'operazione di compravendita.
[Modificato da ccc56 14/08/2011 16:27]
ccc56
19/12/2010 10:29
 
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il venditore
libro casa venditore
i documenti utili che probabilmente gli saranno richiesti in caso di conclusione dell'affare

1. Documento di identità del proprietario/i
2. Codice fiscale del proprietario/i
3. Estratto dell’atto di nascita del proprietario/i
4. Atto di provenienza (atto di acquisto, donazione, successione, divisione, permuta, ecc.)
5. Atti precedenti dell’immobile (fino al ventennio) cioe' al fine di appurare che l'immobile NON provenga da donazione
6. Licenzia Edilizia ed eventuali altri titoli abilitativi successivi (varianti in corso d’opera, Dia-dichiarazione di inizio attività, concessioni edilizie in santoria, ecc.)
7. Certificato di abitabilità/agibilità
8. Planimetria catastale-cioè quella depositata in Catasto evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria;
9. Visura catastale
10. ACE – attestazione di certificazione energetica - obbligatoria
11. RTN - Relazione Tecnico Notarile. La Relazione tecnica di un professionista abilitato, attestante la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. E' obbligatoria in Toscana.
La conformità urbanistica è un certificato redatto da un tecnico iscritto all'ALbo (geometra, arch o ingegnere) il quale assevera che lo stato di fatto dell'immobile corrisponde al catasto e al progetto depositato in comune (con le varianti successive se esistenti). Va da sè che per essere tutto in regola le eventuali sanatorie/riaccatastamenti devono essere fatte prima dell'atto affinchè tutto sia in regola
un architetto o geometra che CERTIFICHI SOTTO LA SUA RESPONSABILITA’ la conformità catastale ed urbanistica non è proprio che lo faccia a cuor leggero,per loro il reato e’ : falso ideologico e la pena fino alla radiazione oltre che ai danni…… beh, prima di truccare le carte …….
Comunque attenzione: è il venditore SEMPRE che garantisce le conformità, mai il tecnico, negli atti infatti è specificato bene. Poi, se c’è stato un problema il venditore si rifarà sul suo tecnico che ha sbagliato, ma in 1° battuta e nei confronti del compratore risponde il venditore. Questo ovunque ed in qualsiasi atto.
12. Certificazione di conformità dell’impianto elettrico
13. Certificazione di conformità dell’impianto idro-termoidraulico-
14. Libretto Caldaia
15. Regolamento di condominio, ultimo rendiconto consuntivo e - bilancio preventivo, copia delle delibere condominiali almeno degli ultimi due anni
16-Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
Dovrà inoltre far predisporre all’amministratore di condominio una lettera/comunicazione dalla quale risulti:
* che gli oneri condominiali inerenti l’unità immobiliare in oggetto sono stati regolarmente pagati;
* se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie;
* se ci sono liti giudiziarie pendenti;
* se il condominio è dotato del contratto di servizio energia.

16. Elenco delle eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche ecc.)
situazione ipotecaria- ipoteca volontaria (in caso di mutuo con accensione di ipoteca)
17. eventuale documentazione in caso di condono edilizio
18-contratto di locazione se l’immobile è locato a terzi;
19-Se l’immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire: copia del contratto di mutuo;
- ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino;
- eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio



Documentazione obbligatoria per vendere un immobile

- la fotocopia di un documento di identità.
- la fotocopia del codice fiscale
- i documenti relativi allo stato civile.
/ per chi è coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
estratto dell'atto di matrimonio del venditore per verificare il regime familiare del venditore: comunione o separazione dei beni
/ per chi è separato: copia della sentenza di separazione
/ per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune
- se qualche venditore non interviene personalmente all'atto, l'originale della procura speciale o copia autentica della
procura generale
- per gli extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno
- per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:
/ visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica
/ statuto vigente della società o patti sociali attuali
/ eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano il legale
rappresentante a compiere l'atto

Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore.

- se l'immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la
copia dell'atto
- se l'immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all'asta), produrre la copia di tale sentenza
- se l'immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione
dell'accettazione dell'eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di
pubblicazione del testamento.
- se l'immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.
E' importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell'immobile:
Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc...) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive
- se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
- se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire:
- copia della domanda di condono
- copia di tutte le ricevute dei versamenti
- eventuali contratti di locazioni in corso
- Dichiarazione dei redditi di chi vende.Serve a verificare se l'immobile sia stato dichiarato o meno.
- documenti dai quali risulti l'assenza di vincoli
per le ipoteche puo' bastare scrivere nella proposta di acquisto
che l'immobile dovra' essere Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative
"E’ condizione di efficacia della presente proposta d’acquisto la garanzia, resa dal proprietario all’atto dell’accettazione, che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali e catastali, che lo stesso gli è pervenuto con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive.

E' opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l'inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l'immobile sia conforme ad esse.
In altre parole, è interesse dell'acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate
_________________

Gli obblighi del compratore

Il compratore a sua volta dovrà:

* confermare se lo stato di fatto dell’immobile, visionato nel corso del sopralluogo, è conforme alla planimetria catastale;
* confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta (ossia se è in procinto di vendere la prima casa o l’ha venduta da meno di un anno); in tale ultimo caso dovrà fornire al notaio l’atto di acquisto e di vendita della casa;
* confermare se si è avvalso di un mediatore; in tal caso occorrerà comunicare al notaio il nominativo del mediatore con relativi dati come sopra indicato.

All’atto di vendita il compratore dovrà fornire:

* certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio;
* eventuale certificazione notarile originale inerente la vendita del suo vecchio appartamento per il “credito di imposta”;
* copia di bonifici o mezzi di pagamento per caparra, prezzo dell’immobile e provvigione del mediatore.

_________________
[Modificato da ccc56 10/06/2011 11:06]
ccc56
21/12/2010 17:20
 
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Il rogito e i compiti del notaio.
La compravendita di un immobile e' una delle trattative piu' diffuse. Il funzionario pubblico che la sancisce e l'attesta e' il Notaio, che si occupera' di trascrivere tale atto negli appositi registri immobiliari (ai sensi dell’art. 2643 dello stesso Codice Civile è obbligatorio renderlo pubblico a mezzo della trascrizione presso la Conservatoria dei Registri ImmobiliarI (Agenzia del Territorio) e la variazione di proprieta' al catasto.
La procedura finale della compravendita va sotto il nome di atto notarile, comunemente chiamata rogito, ed ha efficacia di atto pubblico ai sensi dell'art.2699 del Codice civile.
Ai sensi dell’art. 1350 del Codice Civile questo tipo di contratto deve essere stipulato per iscritto, redatto da un notaio o attraverso scrittura privata autenticata,(dal notaio) a pena di nullità.

Questo tipo di atto pubblico oltre ad essere tra i piu' diffusi e' anche tra i piu' importanti perche' solo il notaio ha la competenza necessaria per eseguirlo.
Per avere validita' giuridica l'atto notarile deve contenere una serie di informazioni:


* la provenienza del bene, cioe' l'indicazione del precedente passaggio di proprieta'
* l'indicazione dei vincoli e dei limiti alla alienabilita' del bene
* l'identificazione corretta del bene venduto e i dati catastali
* le clausole contenute nel contratto preliminare

I dati indicati nel rogito saranno sostanzialmente quelli contenuti nel preliminare di compravendita, con eventuali aggiunte resesi necessarie nel frattempo. Il notaio dovrà effettuare i controlli previsti per verificare l’esistenza di ipoteche, altri vincoli o irregolarità edilizie.
Dopo aver effettuato tutte le verifiche necessarie si procede alle firme; l'acquirente prende possesso dell'immobile solo dopo aver saldato il venditore.
esattamente questa e' la prassi:

.... In presenza del notaio le parti firmano l'atto,
l'acquirente salda la parte venditrice e da questa riceve le chiavi. A questo punto il notaio firma
anch'egli apponendo il suo sigillo e l'atto è valido.



Una copia dell'atto dopo la registrazione presso il registro immobiliare verra' consegnata alle parti, mentre l'originale sara' custodita dal notaio.
I compiti del notaio sono: la sottoscrizione del rogito, la sua registrazione presso la Conservatoria dei registri immobiliari. L'acquirente deve pagare i tributi previsti per la compravendita che sono l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e catastale e il bollo.

Il notaio, ad ogni modo, è tenuto a registrare l’atto entro 20 giorni, pagando le relative imposte per conto dell’acquirente. In caso dovessero trascorrere 30 giorni o più, egli sarà tenuto al risarcimento dei danni, salvo l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali.

Inoltre, l’atto notarile dovrà essere da lui trascritto, presso l’Agenzia del Territorio, nel più breve tempo possibile.

Presso la Conservatoria, sul rogito (l'originale e le copie) verra' applicato il numero di registrazione e sara' consegnata una copia al venditore e un'altra all'acquirente.

Il notaio dovra' consegnare anche una ''Nota di trascrizione'', in cui sono elencati tutti i vincoli che derivano dal contratto di compravendita. Quindi, provvedera' a iscrivere le relative ipoteche a un mutuo per l'acquisto oltre a tutti gli altri eventuali diritti che derivano dal rogito: servitu', usufrutto diritto di abitazione.

La figura del notaio e' fondamentale, perche' come accennato prima, e' l'unica persona che puo' adempiere a questi compiti. Al cittadino, infatti, e' data solo la possibilita' di controllare e verificare che i compiti siano eseguiti.
Oltre a questi incarichi, il notaio ne puo' per esempio divenire depositario di una parte della somma sborsata dall'acquirente, in attesa di ulteriori adempimenti da parte del venditore (puo' essere il caso che il venditore deve ancora estinguere un'ipoteca sulla casa).

www.notai-italiani.info/rogito.sub
[Modificato da ccc56 27/05/2013 13:50]
ccc56
31/12/2010 11:28
 
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LA PROPOSTA DI ACQUISTO E' GIA' UN PRELIMINARE............................
questa e' una delle cose piu' importanti da sapere....

le parti si avvalgono spesso di un'agenzia immobiliare, per la stipula di una proposta di acquisto.
BISOGNA TENERE PRESENTE CHE SI PUO' ANCHE SOTTOSCRIVERE DIRETTAMENTE IL PRELIMINARE SENZA FAR RICORSO ALLA PROPOSTA DI ACQUISTO.
naturalmente la cosa migliore e' farlo dal notaio....di solito, e' possibile quando si acquista da un privato senza agenzia.
se c'e' invece un'agenzia in mezzo, vi fara' prima firmare una proposta d'incarico....e solo dopo l'accettazione del venditore si potra' andare a redigere il preliminare vero e proprio meglio compilato da entrambe le parti....
Ritornando alla proposta di acquisto bisogna sapere che essa vincola solo l'acquirente che l'ha firmata, e potrà essere accettata o meno dal venditore. Il venditore, dunque, rimane libero di fare ciò che vuole fino a che non ha accettato la proposta. Ciò significa che la proposta non può mai essere considerata una sorta di prenotazione da firmare velocemente per fermare l'affare. Al contrario, la firma della proposta va sempre valutata con attenzione. Infatti, se il venditore accetta la proposta, questa si converte automaticamente in un contratto preliminare, nel momento in cui l'accettazione viene comunicata al proponente.
quindi bisogna assolutamente fare attenzione che la proposta di acquisto NON rimandi alla data di un altro preliminare.
per essere valida la proposta di acquisto deve rimandare solo alla data del rogito.
E' dunque opportuno prestare particolare attenzione alle clausole inserite nella proposta. Vale in particolare il consiglio di chiedere subito l'assistenza del notaio di fiducia. Con la firma della proposta, infatti, ci impegniamo per il contratto definitivo, e in particolare per le modalità di pagamento, senza possibilità di ulteriori trattative o ripensamenti.

una PdA (proposta di acquisto) secondo legge deve contenere :
- la precisa descrizione del bene o dei beni;
- l’esatta individuazione del proprietario e dei proprietari e dell’acquirente o degli acquirenti;
- le obbligazioni del venditore e dell’acquirente;
- il prezzo della vendita e le modalità di pagamento;
- le condizioni della compravendita e le garanzie della stessa;
- i documenti di provenienza del bene o dei beni;
- l’indicazione della presenza di eventuali formalità ipotecarie;
- la decorrenza del possesso del bene o dei beni;
- termine entro cui concludere il contratto definitivo.rogito
dati identificativi completi del venditore, del compratore e dell'immobile
la scadenza entro la quale il venditore deve dare accettazione. In genere si prevede che fino a tale scadenza la proposta si considera irrevocabile.
le eventuali penali previste in caso di inadempienza
la clausola "proposta valida salvo accettazione mutuo", se si intende richiedere un mutuo.
Questa una volta accettata diviene atto preliminare di compravendita o compromesso tanto è vero che con la famosa sentenza ( Suprema Corte , 2 aprile 2009 n. 8038 ) oramai stra- usata come scialuppa di salvataggio,
la Corte di Cassazione ha chiarito ( beninteso nel caso specifico o strettamente simile ) che la PdA se ha i requisiti di contratto non può rimandare ad un altro contratto ( compromesso ) che rinnovi gli obblighi . Ecco perchè non solo è inutile redigere un altro contratto preliminare ma addirittura, questo , può costituire motivo di nullità di tutto il negozio giuridico. Per quanto riguarda la richiesta del mutuo da inoltrare alla Banca, la PdA se riveste i requisiti descritti prima, è un atto preliminare di acquisto o compromesso, che quindi viene allegato alla richiesta di mutuo.
e sempre secondo legge è un atto unilaterale ( 1324 e ss ) che nel momento in cui viene accettata ( 1326 CC ) e portata a conoscenza dell'altra parte ( 1335 CC ) diviene un contratto con gli obblighi derivanti.

Molti A.I. adottano delle proposte che non diventano preliminari all'accettazione.

allora sono minute......................"puntuazione"....la PdA cosa fondamentale, affinché sia seria, è che abbia un carattere di obbligazione delle parti.
Ad ogni modo, oggi sappiamo cosa è certamente lecito (proposta/preliminare) e ciò che non lo è (lettera di intenti, proposta+preliminare in seconda battuta, o preliminare di preliminare, che dir si voglia).
la proposta d'acquisto è tale fino al momento in cui essa viene accettata dal venditore con conseguente rilascio delle somme a titolo di caparra, momento che la trasforma a tutti gli effetti in contratti preliminare di vendita................ non ci sono altre interpretazioni
liberissimi di fare una minuta o una puntuazione o una lettera d'intenti del tipo "in seguito al sopralluogo effettuato e alle informazioni già ricevute, con la presente dichiaro il mio interesse al possibile immobile in oggetto, verificata la situazione legale/urbanistica/fiscale/amministratica/mannutentiva (eccecc..), con conseguente apertura di una trattativa di acquisto"...
tenere presente che vale meno della carta su cui la si scrive (nè acquirente nè venditore restano vincolati)!
Altre strade non esistono, perché non conformi alla Legge.

La proposta di incarico Artt. 1326, 1329, 1331, 2932 cod. civ.
Il consenso manifestato dalle parti al momento dell’incontro della proposta e dell’accettazione può dar luogo alla formazione di un contratto preliminare di compravendita solo nei casi in cui il negozio contenga tutti gli elementi del contratto definitivo. Negli altri casi costituisce una semplice puntazione degli elementi del contratto e quindi in caso di inadempimento di una parte contraente, non sono esperibili i rimedi di cui all’art. 2932 c.c. Poiché il diritto al compenso del mediatore sorge al momento della conclusione dell’affare, può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare quando tra le parti messe in contatto ad opera del mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione o risoluzione del contratto stesso. Ne consegue che la provvigione spetta al mediatore quando questi sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare, non quando, al contrario le parti, trovandosi ancora nella fase delle trattative precontrattuali, (le famose minute o puntuazioni) si limitano a puntualizzare solo alcuni elementi del futuro negozio che andranno a stipulare.

www.diritto24.ilsole24ore.com/civile/immobili/primiPiani/2011/08/la-proposta-di-acquisto-immobili...

CAPARRE
Solitamente, nella formulazione della proposta per l'acquisto di un immobile, si versa come anticipo una somma di denaro a titolo di caparra.

La caparra può essere confirmatoria o penitenziale. Se non è specificato il tipo di caparra si ritiene sempre confirmatoria.

Vediamo la differenza tra i tipi di caparra e acconto:
Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria viene persa se l'acquirente si ritira dall'affare. Se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno, dovrà rendere all'acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta.
La parte adempiente (quella che rispetta i patti) può, se lo preferisce, ricorrere al giudice per ottenere che venga eseguito quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito. (Si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo).

Caparra penitenziale
La caparra penitenziale è invece una somma di denaro prestabilita dalle parti e che sono disponibili a pagare in caso di recesso dal contratto. In questo modo viene escluso il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni.

Acconto
Infine l' acconto è solo una somma che viene imputata al prezzo concordato e che deve essere restituito se per qualsiasi motivo non si arriva alla chiusura della compravendita.


E' vero che si cerca di risparmiare sempre, ma acquistando un'immobile devi mettere in conto alcune spese.
La registrazione con pagamento dell'imposta allo 0,50% o al 3% è comunque una somma che vai a recuperare in sede di atto notarile.
Perdi comunque 168 euro di imposta fissa ed il costo delle marche da bollo.
A prescindere dalle spese, acquistando un immobile, è sempre meglio cautelarsi.
Se versi una somma X e la imputi in acconto al prezzo, in caso di non successo della compravendita la stessa ti deve essere restituita e non puoi pretendere eventuali danni subiti.
Se invece imputi la somma a titolo di caparra confirmatoria, in caso di ripensamento da parte tua, perdi la somma consegnata. Se invece recede la parte che ha ricevuto, questi deve restituirti il doppio della somma che hai versato.
Tutti e due, se avete subito dei danni a causa del recesso dell'altra parte e la somma al doppio non vi soddisfa, potete chiedere i danni o che il contratto abbia seguito con la compravendita.
Se la caparra è in forma penitenziale, il concetto è uguale alla confirmatoria ma non potete pretendere danni o che venga obbligata la compravendita.
E' indubbio che la caparra confirmatoria è più garantista per le parti.


Oltre al pagamento della caparra può essere previsto il pagamento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo. la proposta-preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate di pagamento del prezzo dovranno essere versate.

È di fondamentale importanza, quindi, specificare nella proposta- preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo. Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non possono avvenire per contanti ma con assegni non trasferibili o bonifici bancari.

Infine la legge dispone che all’atto della vendita le parti dichiarino le modalità di pagamento del prezzo e della provvigione al mediatore (ad esempio Agenzie Immobiliari, etc.), del quale vanno indicati i dati identificativi.
È opportuno inserire già nella proposta- preliminare l’indicazione degli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato e della caparra.



Quella che segue e' un buon facsimile di proposta d'incarico...
Leggerla bene e studiare cosa inserire o meno nella vostra di proposta..




PROPOSTA DI ACQUISTO FIAIP
www.bancadellecase.it/modulistica/formulari/mod-pa.pdf

Spett.le / Egr. Sigg.
………………
Via………. n° …
Città……….……
Il sottoscritto ............ nato a ........... il ......... residente a ............. via .......... n° ............ tel ............ codice fiscale ..............
tipo documento ............. numero documento ..............
autorità emittente ................. data rilascio ............... data scadenza ............
in seguito denominat..… "PROPONENTE"
tramite l'agenzia di mediazione immobiliare............ con sede in ................ via ……..... n°...... iscritta a …………… della CCIAA di ………… al n°……..…nella persona del Sig. ……………………… iscritto a ……..... della CCIAA di ………… al n°……..……..… in seguito denominata "AGENTE IMMOBILIARE", con la presente proposta

PROMETTE IRREVOCABILMENTE DI ACQUISTARE

a corpo e non a misura, l'immobile sotto descritto, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni, alle condizioni di seguito indicate

1) DESCRIZIONE IMMOBILE
Ubicazione............. via ....... n° .....
Proprietà intestata a …………codice fiscale ...........
Destinazione d’uso ……………
Composizione...............
Atto di Provenienza.............
Dati Catastali: Foglio....... Mappale.........Sub.........categ. cat. ……… classe ……….. vani ………… rendita Euro …………

e Foglio...... Mappale.........Sub.........categ. cat. ……… classe ……….. vani ………… rendita Euro …………

□ libero
□ occupato dal proprietario e libero al rogito
□ locato al canone annuo attuale di € ............
(euro ……) con contratto scadente il .......

1a) DICHIARAZIONI DEL VENDITORE
Il VENDITORE ha dichiarato all’AGENTE IMMOBILIARE che:
con riguardo alla conformità dell'immobile alle norme edilizie e urbanistiche:
.……….....
con riguardo alla conformità degli impianti alle normative vigenti:
.……………
con riguardo alla esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli:
……………
con riguardo □ ACE (Attestato Certificazione Energetica):
ACE da consegnare al rogito.
con riguardo al certificato di agibilita':
Abitabilità/Agibilità: il proponente è a conoscenza del fatto che l’immobile oggetto della presente è fornito/carente del certificato di abitabilità e ne pretende la consegna/accetta la mancanza al momento del rogito notarile. Nel caso di nuova costruzione: Permesso a Costruire n. ___________ del ___/___/______ rilasciato dal Comune di______________________________________ _______________________.

con riguardo alle spese condominiali:
- spese gestione ordinaria circa € …... (euro ………) annui;
- spese straordinarie deliberate nell’ultimo esercizio circa € …… (euro ……)
Le spese condominiali ordinarie e straordinarie saranno a carico del VENDITORE fino alla data del rogito, il quale esibirà i documenti di saldo di dette spese
In particolare tutte le spese straordinarie deliberate alla data odierna (se esistenti) saranno a carico del VENDITORE.

Il VENDITORE garantisce che l'immobile non perviene da atto di donazione nel ventennio anteriore ad oggi.
Il VENDITORE garantisce che non ci sono liti giudiziarie pendenti sull'immobile

Il VENDITORE, mediante l’accettazione della presente proposta, garantisce la veridicità della suddetta descrizione e dello stato dell’immobile

Ai sensi dell’art. 2645 bis C.C. il presente contratto può essere trascritto. A tal fine il Venditore si obbliga, a richiesta del sottoscritto, a riprodurre il contenuto del presente contratto, eventualmente integrato ai sensi del comma 4, della predetta norma, in forma di scrittura privata autenticata o atto pubblico, con spese a mio carico.

2) PREZZO DI ACQUISTO OFFERTO
€ ........... (euro........)

3) CONDIZIONI DI PAGAMENTO
a) Alla presente proposta:
€ ......... (euro..........) sono versati alla firma della presente proposta, a mani dell’AGENTE IMMOBILIARE che rilascia ricevuta a titolo di deposito con assegno .......... n° ......... non trasferibile, intestato al VENDITORE, tratto sulla banca ........ agenzia n° ............
In caso di accettazione della presente proposta tale somma da deposito fiduciario diverrà CAPARRA CONFIRMATORIA fermo quanto previsto ai successivi Art. 7a e 7b.
In caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla immediata restituzione da parte dell'AGENTE IMMOBILIARE delle somme consegnategli a titolo di deposito.
b) Pagamenti successivi:
€ ......... (euro............) entro e non oltre il ............. o non trasferibile.
È facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso.

€ ....... (euro............) entro e non oltre il ............ con assegno □ circolare □ bancario non trasferibile.
€ ........... (euro.......) entro e non oltre il .......con assegno □ circolare □ bancario non trasferibile.
c) Saldo all'atto notarile:
□ con assegno circolare non trasferibile
□ con intervento di un ente finanziatore scelto dal PROPONENTE. In questa seconda ipotesi l'importo del finanziamento sarà messo a disposizione del VENDITORE al momento del rogito notarile.

L'atto notarile sarà stipulato entro il ........a persona fisica e/o giuridica da nominarsi al momento del rogito,
presso lo studio notarile ...... con sede in ....... via ...... n°
.....
ATTO PUBBLICO
Spese, imposte o tasse inerenti la vendita, saranno a carico dell'acquirente, escluse solamente quelle per legge a carico del venditore. Il venditore dovrà, ove richiesto, prestarsi a
quanto necessario per la trascrizione del contratto preliminare di vendita.
L'immobile in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da oneri e pesi, comprese le spese condominiali, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, salvo se
espressamente indicate nella presente proposta e accettate dall'acquirente, essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e liberamente compravendibile. Dovrà essere trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni.

4) CONSEGNA IMMOBILE
L'immobile sarà consegnato alla data del ........., libero da cose e persone (salvo il caso in cui sia occupato da inquilino come indicato al punto 1), con obbligo del VENDITORE di conservarlo fino ad allora con la diligenza del buon padre di famiglia.

5) TERMINE D'IRREVOCABILITA' DELLA PROPOSTA
La presente proposta è irrevocabile sino alle ore 24.00 del giorno ......compreso.

6) COMUNICAZIONE DELLA PROPOSTA
L'AGENTE IMMOBILIARE si obbliga a dare immediato avviso della presente proposta al VENDITORE.
7) CONCLUSIONE DEL CONTRATTO (CONTRATTO PRELIMINARE)
La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE; la relativa comunicazione potrà pervenire al PROPONENTE anche tramite l'AGENTE IMMOBILIARE mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R. mail certificata al seguente indirizzo …………, telefax al seguente numero……

7a) CONDIZIONE SOSPENSIVA CONCESSIONE MUTUO
La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal PROPONENTE presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal PROPONENTE ed essere reso noto al VENDITORE entro le ore 24.00 del …………., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE (e all’AGENTE IMMOBILIARE) a nessun titolo.
L’assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE solo dopo la deliberazione del mutuo da parte dell’ente finanziario. In caso contrario l’assegno sarà restituito al PROPONENTE.

7b) CONDIZIONE SOSPENSIVA VERIFICHE URBANISTICHE E CATASTALI
La validità della presente proposta è subordinata alla verifica con scadenza in data ............. dell’assenza di elementi ostativi alla vendita tramite controlli effettuati da professionisti scelti a cura del PROPONENTE. Il VENDITORE si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dal PROPONENTE.
Da tale verifica dovrà risultare che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali (urbanistiche) e catastali, nonché in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e liberamente compravendibile, che lo stesso è pervenuto al VENDITORE con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi (comprese le spese condominiali), trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive e libero da cause e contenziosi di qualunque natura. Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE (e all’AGENTE IMMOBILIARE) a nessun titolo.
L’assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE solo se la verifica confermerà quanto dichiarato dal VENDITORE al superiore punto 1a). In caso contrario l’assegno sarà restituito al PROPONENTE.

8) COMPENSO DI MEDIAZIONE E RESTITUZIONE SOMME
a) Il PROPONENTE dichiara di riconoscere ed accettare la mediazione dell’AGENTE IMMOBILIARE, a favore del quale si impegna a versare la provvigione del …..% (…..... per cento) + IVA sul prezzo di acquisto alla data prevista per il primo versamento di cui al punto 3b) e in mancanza di questo, entro 30 giorni dalla data di comunicazione dell’accettazione della presente proposta
b) In caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla immediata restituzione, da parte dell’AGENTE IMMOBILIARE, delle somme consegnategli a titolo di deposito.

9) REGISTRAZIONE E SPESE
Ai sensi e per gli effetti dell’Art. 5 DPR 131/1986 la presente proposta, se perfezionata in vincolo contrattuale, dovrà essere registrata entro 20 (venti) giorni. I costi di registrazione saranno a carico del PROPONENTE. L’AGENTE IMMOBILIARE si impegna a procedere alla registrazione della proposta d’acquisto accettata previa consegna in sue mani di almeno due copie della stessa, con firme autografe originali, e della relativa provvista economica necessaria per procedere al versamento di quanto dovuto per la registrazione.
10) CONTROVERSIE
Per la definizione di tutte le controversie che dovessero insorgere in merito alla costituzione, all’esecuzione ed alla risoluzione del presente rapporto
contrattuale tra il sottoscritto e l’agenzia mediatrice, le parti contraenti si impegnano ad attivare il servizio di conciliazione costituito ai sensi
dell’art. 2, 4° comma della L.580/93 presso le Camere di Commercio Industria Agricoltura e Artigianato territorialmente competenti.

11) NOTE
.……………………

Luogo e data ……... firma dell’AGENTE IMMOBILIARE ………………… firma del PROPONENTE ………….
(Per ricevuta dell’assegno a titolo di deposito fiduciario)


--------------
Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ. il sottoscritto dichiara di approvare espressamente le seguenti clausole: 5) termine d'irrevocabilità della proposta; 7a) condizione sospensiva concessione mutuo; 7b) condizione sospensiva verifiche urbanistiche e catastali

Luogo …………… lì ……… Firma del PROPONENTE ……………

PRIVACY
Il PROPONENTE dichiara di aver ricevuto la scheda informativa ai sensi dell’art. 13 D.Lgs. 196/2003 (“Tutela dei dati personali” – Privacy). Pertanto □ dà il consenso □ non dà il consenso al trattamento dei propri dati personali come specificato nella predetta informativa

Luogo ……… lì ………… Firma del PROPONENTE ………………

--------------
ACCETTAZIONE DEL VENDITORE

Il/I ……… sottoscritto/i …… preso atto del contenuto della presente proposta d’acquisto dichiara/rano ……....…... di accettarla integralmente, confermando tutto quanto previsto ai punti 1, 1a, 3, 4, 7a, 7b).

Luogo ……….……… lì …………..... Firma/e del/i VENDITORE/i …………….

--------------
RITIRO DELLA PROPOSTA D’ACQUISTO ACCETTATA

.…l… sottoscritto ……… dichiara ……… di ricevere copia della proposta d’acquisto regolarmente accettata dal
VENDITORE

Luogo ……… lì ………… Firma del PROPONENTE ……











[Modificato da ccc56 09/10/2015 15:34]
ccc56
31/12/2010 11:34
 
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PROPOSTA DI ACQUISTO-PRELIMINARE
È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:
• fissare una durata la più breve possibile;
• prevedere una caparra minima.
io consiglio al venditore di pretendere da parte dell'acquirente una caparra confirmatoria che copra almeno la provvigione dell'agente immobiliare.
questo perche' se l'acquirente si ritira improvvisamente dal contratto
e' obbligatorio per entrambi sia acquirente che venditore pagare la provvigione.
sarebbe abbastanza triste per il venditore che ha accettato una caparra di 10.000 euro dover pagare all' agente una provvigione di 20.000 euro. oltre al danno anche la beffa.
ricordati che nessuno A.I. suggerisce al venditore di cautelarsi in questo modo perche' a loro interessa solo la provvigione.
quindi che fare???
Il venditore puo' far inserire nell''incarico firmato all'agenzia
questa dicitura........................( Es: Mi impegno a vendere a 300k con caparra non inferiore al X% (o la cifra che volete) mediante assegno circolare e rogito da effettuarsi entro e non oltre x mesi.
attenzione
Se cio' non è specificato l'agenzia ha tutto il diritto a raccogliere offerte anche con caparre di 5k.
i guai per il venditore inizierebbero se dopo la sua accettazione, l'acquirente decidesse di ritirarsi.
inoltre anche se capita raramente se l'acquirente accettasse di pagare per intero la cifra stabilita nell'incarico conferito all'agenzia senza chiedere sconti ma offrendo solo 5k come caparra confirmatoria ed il venditore si rifiutasse, l'agenzia avrebbe diritto alla sua penale.
Penale, non provvigione, sono due cose diverse....
quindi per evitare di ingrassare le agenzie immobiliare meglio specificare bene quanto vogliamo come caparra gia' da subito, quando diamo l'incarico all'agenzia di vendere il nostro immobile.
se la caparra offerta non fosse interessante il venditore puo' sempre rifiutare la proposta....

ricordarsi che se la proposta viene accompagnata da un assegno bancario scoperto la provvigione deve essere ugualmente pagata all'agenzia immobilare quindi pretendere un assegno circolare che e' sicuro e che mette al riparo da assegni bancari scoperti all'incasso.
Però, se ci si pensa bene anche questo non tutela comunque al 100%, sia perché esistono anche i circolari falsi, sia perché, quando firmi e accetti la proposta, l'assegno ancora non l'hai ricevuto. Il contratto si conclude con la conoscenza del proponente. Solo dopo tu incassi, ma nel frattempo è maturato il diritto alla provvigione da parte del mediatore.
quindi L'AI viene specificatamente informato nell'incarico che gli do' che accetterò eventuali proposte solo con circolare e solo con la possibilità di verificare la buona emissione dello stesso.
Se l'AI ha in mano la proposta giovedì, e può solo incontrarmi al sabato (o se io posso solo al sabato), mi faccio dare i numeri al telefono o per email, controllo in banca la buona emissione, e poi verifico che i numeri corrispondano quando al sabato controfirmo e intasco l'assegno vero e proprio.
Non è davvero così difficile, è un modus operandi abbastanza banale e giuro che funziona.
oppure:
assegno bancario con la dicitura SBF (salvo buon fine) sul contratto.
INDISPENSABILE.

se l'assegno è circolare non dovrebbero esserci problemi, a meno che non sia falso... ma li si va nel penale, attenzione che ci sia scritto assegno circolare ben visibile, con il nome dell'istituto emittente l’assegno circolare, la promessa di pagare della stessa, la firma,la data e piazza, e naturalmente l'importo e il tuo nome come beneficiario.

Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.
Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta di acquisto dell’acquirente viene accettata dal venditore (e portato a conoscenza del'acquirente meglio se in forma SCRITTA......da specificarlo nella proposta di acquisto) con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.

QUINDI SI POTREBBE ANDARE DIRETTAMENTE AL ROGITO ANCHE SE NELLA STRAGRANDE MAGGIORANZA DEI CASI CI SI ACCORDA PER ANDARE A STIPULARE UN VERO E PROPRIO PRELIMINARE....DOVE LE DUE PARTI SE VORRANNO ed se entrambe d'accordo sulle correzioni , POTRANNO MODIFICARE ALCUNE MODALITA' CHE NON SONO STATE INSERITE IN PROPOSTA D'INCARICO.

Per questo io consiglio di compilare una proposta d'incarico in modo dettagliato come se fosse un vero preliminare.

[Modificato da ccc56 09/10/2015 15:32]
ccc56
31/12/2010 11:41
 
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Perché trascrivere il preliminare
Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.
La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre
parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.
In questo modo vengono neutralizzate eventuali
trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla
trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare. Infatti la norma (2) riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento
(ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori
Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.
La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla
parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare
Pertanto se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva, è opportuno trascrivere il preliminare. In caso contrario le parti – in particolare l’acquirente – potranno correre maggiori rischi


Quando trascrivere il compromesso

Sarà tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia:

* quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
* quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
* quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).
[Modificato da ccc56 03/11/2011 23:10]
ccc56
06/01/2011 15:35
 
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Comprare casa "sulla carta":
Comprare casa "sulla carta": come tutelarsi se l'immobile è in costruzione
Solo un costruttore su tre rilascia all'acquirente le garanzie obbligatorie. Ecco come utilizzare gli strumenti di tutela che la legge offre
I soldi per l'acquisto sono già stati versati in buona parte ma la casa è ancora solo un progetto o è in costruzione. Una situazione pericolosa. Se l'impresa fallisce, i cosiddetti "promissari-acquirenti" - cioè coloro che fino a quel momento hanno pagato senza essere ancora proprietari dell'immobile - rischiano di perdere la casa e i risparmi di una vita.

Fino a pochi anni fa era una situazione da puro "far-west". Poi è arrivata una legge - la 122 del 2005 - che ha cercato di mettere un po' d'ordine introducendo importanti strumenti di garanzia per l'acquirente. Questo, almeno, sulla carta. Nella pratica, invece, questi strumenti - primo fra tutti la fidejussione obbligatoria - spesso non vengono applicati. Spesso l'acquirente non conosce i propri diritti e non li fa valere al momento della firma del contratto. Così poi non gli resta che incrociare le dita...

Vediamo in sintesi le principali regole da seguire quando si acquista una casa in costruzione.

Obbligatoria la fidejussione...

Il costruttore è obbligato a farsi rilasciare da una banca o un'assicurazione una fidejussione a favore dell'acquirente per il valore delle somme riscosse e da riscuotere prima del rogito. Si tratta di un contratto con soggetti esterni che garantiscono gli acquirenti in caso di fallimento del costruttore permettendo loro di recuperare i soldi investiti. Gli estremi della fidejussione devono essere contenuti nel contratto iniziale col costruttore. Se l'impresa fallisce prima di aver ultimato la costruzione, l'acquirente può presentare alla banca o all'assicurazione le ricevute dei pagamenti effettuati e chiederne il rimborso.

... e anche la polizza sull'immobile

Il costruttore ha anche l'obbligo di stipulare, prima del rogito finale, una polizza assicurativa a beneficio dell’acquirente, della durata di 10 anni a partire dalla fine dei lavori, per coprire eventuali danni materiali all'immobile derivanti - dice la legge - "da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi".

Tutto va messo nero su bianco all'inizio

Il contratto preliminare (il cosiddetto "compromesso") deve contenere un'ampia e dettagliata serie di clausole:

• la descrizione dell'immobile con tutte le caratteristiche tecniche (progetto, capitolato delle forniture, materiali utilizzati ecc.),
• i termini massimi di consegna,
• le modalità di pagamento,
• gli estremi della fidejussione.

E' bene far registrare il compromesso presso la Conservatoria del registro perché questo inserisce l'acquirente tra i creditori "privilegiati" in caso di fallimento del costruttore.

Ma la realtà è diversa

Secondo un'indagine di Soldi&Diritti, solo un'impresa su tre rilascia attualmente all'acquirente la fidejussione bancaria, che ovviamente ha un costo per il costruttore. Rifiutate di firmare un contratto che non la prevede e comunque tenete presente che, se manca la fideiussione, potete chiedere al giudice di annullare il contratto e chiedere il rimborso di quanto versato con gli interessi.

La fidejussione si applica solo in fase di realizzazione dell'immobile. Il guaio è se l'impresa fallisce quando la casa è costruita ma il rogito, cioè la vendita definitiva, non è ancora avvenuto. In questo caso l'acquirente diventa uno dei tanti creditori dell'imprenditore fallito insieme ai fornitori, alle banche, e non necessariamente quello privilegiato. Si entra in questo caso nel tunnel delle procedure fallimentari e non si sa quando e come se ne esce.

La legge del 2005 ha previsto un fondo di solidarietà per gli acquirenti che sono rimasti vittime del fallimento del costruttore. Ma il fondo è alimentato con una quota delle fidejussioni pagate dai costruttori che, come abbiamo visto, sono meno del dovuto. Come denuncia Assocond-Conafi, l'associazione che tutela i condomini, mancano delle sanzioni efficaci per far rispettare quest'obbligo e così un settore importante per la ripresa economica del paese resta ancora inquinato da operatori di dubbia solidità e correttezza.

ccc56
12/01/2011 19:39
 
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Trascrizione degli atti e compravendita immobiliare: aumenta la sicurezza
A partire dal 29 dicembre 2010, i notai italiani possono facoltativamente trasmettere gli atti notarili per via telematica alle Conservatorie del registro immobiliare di Bologna, Firenze, Lecce e Palermo. La trasmissione telematica riguarda la copia autenticata dell'atto notarile originale cartaceo predisposta per intero con strumenti informatici e con l'uso della firma digitale. Per ogni nota trasmessa, l'Agenzia del Territorio restituisce, sempre in via telematica, un certificato di eseguita formalità provvisto anch'esso di firma digitale.

La questione è di rilevante importanza in quanto garantisce di piu' e meglio l'acquirente di immobili. E' un primo passo visto che la nuova tecnica di trascrizione verrà estesa gradualemente a tutto il territorio Italiano.

Con la trascrizione telematica il Notaio potrà infatti trascrivere l'atto di acquisto in tempo reale ; ossia immediatamente dopo la conclusione del rogito l'acquirente potrà attendere qualche ora per verificare l'inesistenza di gravami "infilatisi" all'ultimo momento (tra il preliminare ed il rogito) e la banca la potrà controllare la regolare trascrizione in primo grado dell'ipoteca; in questo breve tempo l'assegno potrà rimanere sulla scrivania del Notaio in attesa del ferfezionamento e consolidamento dell'ipoteca

La collaborazione tra l'Agenzia del Territorio e il Consiglio Nazionale del Notariato, con la propria Commissione informatica, ha portato all'attivazione in via sperimentale della trasmissione telematica (facoltativa) degli atti notarili alle suddette Conservatorie dei registri immobiliari.

La completa informatizzazione del procedimento è stata prevista con Decreto interdirigenziale del 21 dicembre 2010 del Direttore dell'Agenzia del Territorio, di concerto con il Direttore Generale della Giustizia Civile, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 302 del 28 dicembre 2010.

Potranno essere quindi trascritti, iscritti o annotati secondo la nuova procedura solo gli atti riguardanti immobili ricompresi nel circondario delle Conservatorie di Bologna, Firenze, Lecce e Palermo.

Successivamente, con provvedimento dell'Agenzia del Territorio e del Ministero della Giustizia, saranno stabilite modalità e termini per l'estensione a tutto il territorio nazionale. In sostanza il Notariato italiano si avvia verso la totale informatizzazione delle procedure relative alla registrazione degli atti notarili e la loro trascrizione nei registri immobiliari con immediati vantaggi in termini di risparmio di tempi e costi per la trascrizione degli atti, soprattutto per quelli stipulati o autenticati da notai con sedi distanti dalla Conservatoria ove l'atto deve essere sottoposto a pubblicità immobiliare, assicurando cosi' l'alto livello di sicurezza giuridica, cardine del nostro sistema.

contintasca.blogosfere.it/2011/01/trascrizione-degli-atti-e-compravendita-immobiliare-aumenta-la-sicure...
[Modificato da ccc56 12/01/2011 19:41]
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12/01/2011 19:46
 
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I rischi nella compravendita immobiliare:
RISCHI RELATIVI AL DIRITTO DI FAMIGLIA

A) Attenzione al regime di chi vende:
E’ opportuno, già al momento della stipula del contratto preliminare, verificare se si acquista da coniugi in regime di comunione o separazione dei beni. Se a vendere sono coniugi in regime di comunione e comproprietari del bene promesso in vendita, é necessario che entrambi sottoscrivano sia la promessa di vendita (preliminare) che il definitivo.
E’ possibile, infatti, che uno dei coniugi non abbia erroneamente sottoscritto il contratto preliminare e potrebbe rifiutarsi di stipulare anche il definitivo. In tal caso, oltre all’evidente perdita dell’affare, si pongono non poche difficoltà in merito alla restituzione di eventuali caparre o altre somme versate al momento della conclusione della promessa di vendita.

1 - in regime di separazione dei beni i coniugi sono liberi di acquistare qualsivoglia bene mobile o immobile

2 - in regime di comunione dei beni il bene compravenduto cade in comunione, tranne il caso in cui il coniuge che intende acquistarlo dichiari nel rogito che il bene viene acquistato con denaro personale derivante da un’eredità, od altri proventi personali, e l’altro coniuge non si opponga. Se il notaio provvede ad inserire la sopra citata clausola si riesce ad evitare che il bene compravenduto cada nel regime patrimoniale della comunione dei beni.

Agevolazioni prima casa
Verificare se uno dei coniugi rientra nelle condizioni necessarie per usufruire delle agevolazioni prima casa.
[Modificato da ccc56 12/01/2011 22:54]
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12/01/2011 22:44
 
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I RISCHI RELATIVI ALLA COMMERCIABILITA’ DELL’ IMMOBILE

Abusi edilizi
Verificare l’esistenza di vincoli di natura urbanistica che potrebbero impedire il trasferimento dell’ immobile. E’ importante, già al momento della stipula del contratto preliminare, accertarsi che l’immobile non sia stato in tutto o in parte costruito abusivamente ovvero che sia stata o meno concessa l’autorizzazione in sanatoria. La legge, infatti, sanziona a pena di nullità i trasferimenti immobiliari che non contengono la previa dichiarazione relativa alla regolarità dell’edificio compravenduto rispetto alla disciplina urbanistica.
le suddette valutazioni normalmente sono effettuate dal notaio incaricato della compravendita, grazie alla relazione del geometra o altro tecnico di fiducia. Tuttavia, in non pochi casi accade che in sede di stipula del contratto definitivo ci si trova davanti a qualche "sorpresa". A titolo esemplificativo potrebbe verificarsi l’ipotesi in cui il bene oggetto della compravendita presenti un abuso edilizio che non e’ stato condonato: si pensi al caso in cui sia stata chiusa una veranda ricavandone magari un angolo cottura o addirittura altro vano abitativo. In questi casi il bene oggetto di interesse non è compravendibile a pena di nullità.

Vizi e difformità
problema sorge quando l’immobile in oggetto pur non presentando un abuso alla stregua di quanto sopra descritto presenta delle irregolarità, difformità o altri vizi che, sebbene non comportino la nullità dell’eventuale trasferimento, ne diminuiscono notevolmente il valore.

RIMEDI:
Preventivi: affidarsi ad un tecnico di fiducia al fine di verificare la situazione catastale, nonché gli atti di provenienza dell’immobile oggetto di interesse.
Successivi: il giorno previsto per il rogito se emergono delle situazioni dubbie o difformità del bene, non segnalate da parte del venditore al momento della promessa di vendita ed il notaio non si rifiuta di stipulare l’atto relativo, ricordatevi che il compratore può, secondo quanto previsto dalla legge, validamente rifiutarsi di sottoscrivere il rogito (chiedendo, se previsto, il doppio della caparra) o quantomeno chiedere un’equa riduzione del prezzo in relazione alla riscontrata presenza di vizi o altre difformità che diminuiscono irrimediabilmente il valore del bene.

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell'amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell'Edilizia DPR 380/01).

La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:

Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.

Come si verifica la conformità

Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.

L'edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.
Quando è necessaria?

Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell'offerta di acquisto perchè se l'immobile ha dei vizi può essere venduto e l'acquirente ne diventerà responsabile.
In caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
Per richiedere un mutuo.

Principali cause di non regolarità

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L'immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell'abuso.
Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.
Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria
Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d'uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto.



Differenza tra regolarità urbanistica e catastale
Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.

Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è "probatorio" e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell'immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.

Regolarità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell'immobile. Questa è la regolarità "più importante" che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di "ristrutturazione".

Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.


Rogito e conformità urbanistica


Il rogito per la compravendita di un immobile deve essere dotato della conformità catastale (obbligatorio dal Luglio 2010), mentre per quanto riguarda la conformità urbanistica gli obblighi sono più complessi:

Nell'atto bisogna dichiarare con quale titolo abilitativo è stato realizzato l'immobile menzionando la licenza, concessione o il permesso di costruire.
Tuttavia se l'immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967, è possibile tralasciare la menzione del titolo. Questa semplificazione è permessa proprio per quegli edifici storici i cui progetti potrebbero essere difficilmente rintracciabili negli archivi comunali.
In caso di modifiche importanti dell'immobile (ricadenti nella cosiddetta "ristrutturazione pesante" Art. 23 comma 3 del DPR 380/01) va indicato nel rogito il titolo autorizzativo con cui sono stati permessi. Ad esempio in caso di lavori che hanno comportato la demolizione e ricostruzione, aumento di volume o sagoma, aumento delle unità.
In caso di interventi abusivi sanati in passato con un condono edilizio va menzionata nel rogito la concessione in sanatoria.
In caso di minime modifiche dell'immobile non andrà obbligatoriamente menzionato (anche se è auspicabile farlo) nel rogito quale autorizzazione o comunicazione (DIA, CIL, etc) è stata utilizzata per fare i lavori.

Ma attenzione, è possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica. Infatti se l'immobile (costruito regolarmente) ha subito durante la sua storia dei piccoli interventi di modifica non autorizzati (che comportano la perdita della conformità urbanistica), la commerciabilità del bene è garantita.

1 settembre 1967

Se l'immobile è stato realizzato prima del 1/09/67 è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo con un'apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. La responsabilità di questa importante dichiarazione riportata nel rogito è del proprietario.

Questa semplificazione (introdotta con la Legge 47/85), permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 1/09/67 ma non ne dimostra la conformità urbanistica.

La conformità urbanistica è data solo confrontando il titolo abilitativo con cui l'immobile è stato autorizzato con lo stato di fatto.

Non bisogna equivocare la legittimità urbanistica con la commerciabilità. La prima legge urbanistica è del 1942, da quell'anno sino al 1967 sono state rilasciate moltissime licenze. I notai possono vendere anche immobili abusivi realizzati prima del 1967 ma può comunque sussistere un rischio di abusivismo e di lite tra le parti.

Chi è responsabile del controllo su eventuali abusi?

E' importante che l'acquirente faccia verificare da un tecnico abilitato di propria fiducia la regolarità urbanistica perchè a differenza di quello che si potrebbe pensare il notaio non ha responsabilità sul controllo dell'assenza di abusi.

Una recenta sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha infatti previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.

Anche l'agenzia non ha alcun obbligo nè responsabilità sulla effettiva assenza di abusi per cui il modo migliore per tutelarsi è incaricare un tecnico abilitato che al contrario degli altri soggetti ha una responsabilità penale quando effettua una dichiarazione e difficilmente dichiarerà il falso.

Conseguenze per abuso e irregolarità edilizie

La formula prensete nei rogiti è "l'immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova", per questo l'acquirente dopo il rogito erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie. Ma chi acquista un immobile con dei vizi di conformità urbanistica che conseguenze può avere?

Abusi gravi

In caso di abusi edilizi, oltre ad una denuncia penale, sarà necessario provvedere alla demolizione ed al ripristino dei luoghi ed in alcuni casi l'ente potrà acquisire di diritto gratuitamente al patrimonio del comune parte del bene.

I casi più frequenti di interventi non autorizzati che comportano un abuso sono un soppalco non autorizzato, l'apertura o lo spostamento di una finestra, la realizzazione di una veranda sul terrazzo, il frazionamento di più unità, la modifica di un balcone. Non sempre è possibile sanare ed a volte è necessario riportare lo stato di fatto come nell'ultimo progetto autorizzato dal comune.
Irregolarità meno gravi

Altri tipi di irregolarità, meno gravi, comportano solo della sanzioni amministrative e possono essere risolte con una Dia in Sanatoria o una CILA. Solitamente sono dovute alla modifica della distribuzione interna: spostamento della cucina, demolizione e ricostruzione di tramezzi, fusione di stanze.

La regolarizzazione può essere semplice ma bisogna sempre verificare se gli interventi rispondono alle normative comunali (igienico sanitarie ed edilizie). Ad esempio se è stato demolita una parete per allargare il soggiorno bisogna verificare che la superficie del nuovo ambiente sia maggiore di 1/8 della superficie delle finestre. Questo è un tipico caso in cui anche per un piccolo intervento non è possibile regolarizzare e per avere la completa regolarità urbanistica bisogna ricostruire la parete.

Sintesi e consigli

In conclusione se l'immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non può essere venduto (la responsabilità del controllo non è del notaio ma del venditore), in caso di abusi minori l'immobile può essere venduto ed il nuovo acquirente erediterà la responsabilità dell'abuso (con possibili sanzioni penali e rischio di demolizione). Esistono altresì piccole difformità che comportano sanzioni solo amministrative ma possono diminuire il valore della casa perchè rendono difficoltoso l'accesso a mutui o future vendite e non sempre possono essere regolarizzate.

Le spese per la regolarizzazione, sanzioni e responsabilità penale sono nella maggior pare dei casi dell'acquirente e non del venditore. Il consiglio è quello di acquistare sempre un immobile regolare o regolarizzato e di far controllare la regolarità urbanistica dal proprio tecnico di fiducia che con una dichiarazione è sottoposto ad una responsabilità di natura penale.

Condono e sanatoria


Regolarizzare una difformità non è sempre possibile. In alcuni casi si può procedere con una Dia in Sanatoria o Permesso di costruire in Sanatoria (art. 36 del TUE dpr 380/01).

La sanatoria è differente dal condono perchè nel primo casi i lavori si potevano realizzare ma non è stato dichiarato niente al comune, mentre si richiede un condono se i lavori non si potevano realizzare perchè contrari alle normative edilizie.

Attualmente non è possibile richiedere un condono edilizio, che a differenza della Sanatoria (Art. 36) è un provvedimento eccezionale, gli ultimi sono stati nel 1985, 1994, 2003.
Legittimità della preesistenza

Un altra formula con cui viene definita la regolarità urbanistica è "leggittimità della preesistenza". Per preesistenza si intende lo stato di fatto in cui si trova l'immobile, per legittimità si intende la rispondenza del progetto alle normative edilizie al momento della realizzazione.
Relazione Regolarità Edilizia RRE o RTN

Gli enti locali o gruppi di professionisti hanno sviluppato alcuni modelli che permettono di dichiarare la regolarità urbanistica da parte di un tecnico abilitato. Eccone alcuni:

Relazione Regolarità Edilizia (RRE)
Relazione Tecnica Notarile (RTN)
Relazione Tecnica di Compravendita


[Modificato da ccc56 26/02/2014 17:14]
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Il notaio incaricato della stipula del rogito ha l’obbligo di verificare sotto la sua diretta responsabilità l’eventuale esistenza di iscrizioni, trascrizioni, pesi, oneri reali o altre formalità pregiudizievoli.
Tuttavia, frequentemente il bene oggetto della compravendita è gravato da un'ipoteca accesa a garanzia di un mutuo. Tale mutuo, qualora fosse necessario, potrebbe eventualmente essere accollato dall’acquirente, previa valutazione finanziaria in merito alla convenienza dell’operazione. In caso contrario, e’ necessario che il venditore proceda all’estinzione del mutuo, previo pagamento del capitale residuo, al fine di consentire la cancellazione dell’ipoteca. In realtà, occorrerà un po' di tempo per ottenere la cancellazione dell’ipoteca, ma, osservando la procedura sopra descritta, l’ipoteca, una volta ottenuto il consenso alla cancellazione, risulterà accesa soltanto formalmente.

RIMEDI : fare una ricerca approfondita in conservatoria dei registri per il ventennio antecedente. soprattutto se l'immobile e' pervenuto con donazione.

Ipoteche volontarie
e giudiziali

Le ipoteche non sono tutte uguali. Ne esistono di tre tipi: volontarie, giudiziali e legali.

L'ipoteca volontaria è senz'altro la più diffusa delle tre. Com'è immaginabile essa viene iscritta volontariamente dal proprietario del bene quale garanzia di un debito.

Quando si sceglie di stipulare un mutuo si sottoscriverà spontaneamente questo tipo di garanzia, ai fini della concessione del prestito.

Se il bene è cointestato ciascuno dei proprietari avrà facoltà di iscrizione per la frazione di sua competenza.
NOTA: Le banche non sono interessate ad acquisire in garanzia ipotecaria quote indivise. In caso di vendita forzata sarebbe altrimenti difficile trovare presso il pubblico degli acquirenti interessati a diventare titolari di quote comuni.

L'ipoteca giudiziale è invece decretata da un giudice a seguito della richiesta di un creditore insoddisfatto.

All'origine può dipendere da qualsiasi debito, anche di modesto importo. E' sufficiente una fattura impagata cui sia seguito un provvedimento giudiziale di condanna del debitore, come un decreto ingiuntivo, per provocare l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale.

Esiste infine l'ipoteca legale, che tuttavia si incontra ben di rado. Ha relazione con i casi in cui il venditore non ha ricevuto l'intero prezzo del bene venduto; oppure le situazioni in cui i coeredi, a seguito dell'atto di divisione, lasciano pagamenti di conguaglio in sospeso.

In tali circostanze l'ipoteca legale viene iscritta spontaneamente dal Conservatore di Registri immobiliari, a meno che il beneficiario della tutela non dichiari espressamente di rinunciarvi.


[Modificato da ccc56 24/05/2012 13:14]
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25/01/2011 15:31
 
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acquisto casa con mutuo ancora in essere-erogazione contestuale e cancellazione contestuale.
capita che quando si venda casa, ci sia in essere ancora il mutuo da finire di pagare.
l'estinzione mutuo si farà contestualmente all'atto di vendita (pratica eseguita nella quasi totalità delle volte)
nella maggior parte dei casi si fa così:
una decina di giorni prima del rogito il venditore deve recarsi in banca a farsi fare i conteggi del residuo alla data di stipula del rogito.
farsi inserire anche i dietimi giornalieri, se possibile, così in caso di slittamento del rogito avete già i dati in mano.
i conteggi il venditore deve consegnarli al notaio e alla banca dell' acquirente.
la banca dell' acquirente , come saldo prezzo, farà due assegni circolari :
uno intestato alla banca del venditore per estinguere il mutuo e la rimanenza con un assegno intestato a te venditore.
il notaio registrerà nell'atto i due assegni .
l'assegno per la tua banca potrà:
- essere trattenuto dal notaio e sarà lui a versarlo -ottimo
- essere ritirato in fase di rogito da un funzionario dell'istituto che rilascerà quietanza- ottimo
cioe' rilascia al notaio un documento che è "l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca". Questo documento attesta che il debito (mutuo) è stato interamente pagato, quindi la banca da ordine al notaio di procedere con l'estinzione ipotecaria. A questo punto il notaio può procedere con il rogito in quanto l'immobile, risulta " virtualmente" libero da gravami ipotecari.
pretendere la presenza del funzionario bancario o almeno di uno scritto autenticato che confermi la cancellazione da parte della banca dopo il versamento della somma che dovrà essere chiaramente scritta dall'autorità bancaria, non fidarsi di chiacchiere!
- essere trattenuto dall'acquirente che, insieme al venditore, andrà in banca a versarlo. - non lo consiglio
questa è la prassi che funziona nel 90 percento dei casi e comunque bisogna avvisare il notaio, l'acquirente , la banca dell'acquirente e la banca del venditore, così che tutti sanno cosa c'è da fare.

Ricordo che con l’integrale pagamento del mutuo anche l’ipoteca a garanzia del quale era stata iscritta si estingue automaticamente; ma questo “automatismo” non opera anche per la cancellazione dell’iscrizione dell’ipoteca dai registri immobiliari: occorre cioè che qualcuno (il creditore ipotecario soddisfatto, la banca) comunichi all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca, oramai estinta: solo dopo aver ricevuto questo consenso, l’Agenzia del Territorio procederà a cancellare l’iscrizione ipotecaria (per l’aggiornamento dei registri solitamente ci vogliono 20/30 giorni). Quindi, fino a quando non sia annotata la cancellazione dell’ipoteca, la natura reale del vincolo ipotecario ed il carattere costitutivo dell’iscrizione sui registri immobiliari comportano che nei confronti dei terzi il permanere dell’iscrizione ipotecaria, nonostante l’estinzione del credito, può essere di pregiudizio, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo generalmente inclini a dare rilevanza all’apparenza del vincolo (vedi post del 10/10/2008).
Pertanto, in base alla “legge Bersani”, una volta estinto il mutuo con la vostra banca, questa dovrà rilasciarvi la relativa quietanza di pagamento con dichiarazione che lo stesso istituto provvederà a richiedere la cancellazione dell’ipoteca. Entro i successivi 30 giorni la banca dovrà comunicare all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria. Ma anche se alla data fissata per il rogito la cancellazione dell’ipoteca non fosse stata annotata dall’Agenzia del Territorio e, quindi, l’immobile risultasse ancora formalmente gravato da ipoteca, ciò non costituisce di per sé un impedimento alla stipula del rogito: il notaio, infatti, potrà procedere alla stipula, dando atto che l’immobile oggetto della compravendita risulta gravato da una ipoteca, ma che la parte alienante garantisce che tale ipoteca deve intendersi solo formalmente accesa e priva di effetti giuridici sostanziali in quanto la relativa esposizione debitoria è stata estinta ed la banca mutuante procederà in proprio ai sensi dell’art. 13 comma 8 septies della legge 2 aprile 2007 n. 40 alla formale cancellazione del suddetto gravame, come risulta dalla lettera di quietanza emessa dalla banca medesima e che potrà essere allegata al rogito.

Non vi sono quindi, per il notaio, ostacoli normativi alla stipula dalla compravendita ed abitualmente si procede nel senso sopra descritto.
_________________
[Modificato da ccc56 23/05/2011 11:39]
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PER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI A DECORRERE AD 1° LUGLIO 2010 E' OBBLIGATORIA LA REDAZIONE TECNICA DI CONFORMITA' CATASTALE (ART.19.C14)
A decorrere dal 1° luglio 2010, gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:

a) l'identificazione catastale;
b) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
c) la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Inoltre, è prescritto che, prima della stipula, il notaio debba individuare gli intestatari catastali e debba verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Si tratta di requisiti prescritti a pena di nullità dell'atto, pertanto, qualora mancasse anche soltanto uno di essi, l'atto sarebbe incapace di produrre qualsivoglia effetto nell'ordinamento giuridico.

Il successivo comma 15 del già menzionato art. 19, Decreto-Legge n. 78/2010 prescrive che la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli immobili.

La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall'articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 ossia con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta.

In attuazione delle disposizioni previste dall’ articolo 19, comma 15, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, con provvedimento del 25 giugno 2010 dell'Agenzia delle Entrate sono state apportate modifiche al “modello 69” da presentare in duplice copia agli uffici dell’Agenzia delle entrate per la registrazione degli atti che nella nuova versione contiene, oltre a nuove istruzioni e modifiche di carattere grafico, il Quadro D denominato “Dati degli immobili”, predisposto per consentire la comunicazione dei dati catastali dei beni immobili, situati nel territorio dello Stato, oggetto di contratti di locazione, affitto e comodato, mentre per la comunicazione dei dati catastali nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione o di affitto di beni immobili, come previsto dal citato articolo 19, comma 15, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, è approvato il nuovo modello “CDC”.

Inoltre, l'Agenzia del territorio ha fornito alcune indicazioni con:

- circolare n. 2/T del 9 luglio 2010, emanata al fine di consentire, in sede di prima attuazione, l’omogenea e corretta applicazione delle disposizioni di cui al comma 14 del citato articolo 19, disposizioni aventi effetto dal 1° luglio 2010;

- circolare 3/T del 10 agosto 2010, con la quale ha fornito una panoramica sulle novità di maggiore rilievo, anche alla luce delle modificazioni apportate al testo normativo dalla citata legge di conversione.

La citata certificazione si aggiunge alle ulteriori seguenti certificazioni necessarie al momento della compravendita: certificazione di agibilità e certificazione energetica (D.m. 26 giugno 2009)

circolare 3/2010 D....L. 78/10
Ricordo che la Circolare n. 3/2010 dell'Agenzia del Territorio, di interpretazione dell'art. 19 del D.L. 78/2010 convertito nella legge n. 122/2010, cita: "[...] la mancata corrispondenza allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie rende nulli i contratti di locazione o compravendita



www.forgionegianluca.it/CONTABILITA_PUBBLICA/DOTTRINA/2010/manovra_finanziaria/art_19_...
_________________
[Modificato da ccc56 22/09/2011 13:26]
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27/01/2011 10:44
 
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rogito e pagamento con mutuo
Quando l'acquirente finanzia l'acquisto della casa con un mutuo bancario, questo è stipulato insieme all'atto di compravendita, o meglio subito dopo, perchè l'acquirente deve essere divenuto proprietario dell'immobile per poter concedere l'ipoteca. Tutto si svolge comunque in un unico contesto, in modo che sia garantito al venditore di ricevere il pagamento del prezzo, all'acquirente di diventare proprietario della casa e alla banca di avere titolo per l'iscrizione dell'ipoteca. Anche a questa iscrizione provvede il notaio.
Al momento del rogito avviene dunque il pagamento del prezzo, o il saldo, se sono già stati versati degli acconti


Per poter stipulare un contratto di mutuo ipotecario, cioè garantito da ipoteca, è necessario l’intervento del notaio, la cui funzione non è quella di garantire l’immodificabilità del contratto di finanziamento, che è rinegoziabile in ogni momento senza l’intervento del notaio.


[Modificato da ccc56 27/01/2011 10:45]
ccc56
27/01/2011 10:45
 
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cosa fa il notaio
La funzione del notaio è in realtà quella di consentire l’iscrizione dell’ipoteca (e a cancellarla alla fine del mutuo), garanzia sulla base della quale la banca eroga la somma alla parte mutuataria. Più è lungo il mutuo e più il tasso d’interesse tende ad essere elevato, crescendo il rischio della banca. D’altra parte, la lunghezza del mutuo riduce l’ammontare della rata e quindi permette una spesa maggiore.

La funzione del notaio nei confronti della banca è quella di fornire un’informazione essenziale, ovvero l’esistenza di un bene ipotecabile non gravato da nessun altra formalità pregiudizievole per la banca. Il tempo necessario per tali verifiche è di una decina di giorni lavorativi.

Dopodiché la banca, con la relazione notarile e i documenti forniti dal mutuatario, fa deliberare il finanziamento e si procede alla stipula dell’atto notarile. Di solito le banche, per preparare la pratica, hanno bisogno di un tempo che varia tra due settimane e un mese.
ccc56
27/01/2011 10:46
 
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assegni circolari o bonifico bancario irrevocabile
La banca può erogare la somma al momento del rogito oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca.

Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice.

Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti).

In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.
[Modificato da ccc56 27/01/2011 10:49]
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27/01/2011 10:48
 
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erogazione del mutuo

L'erogazione del mutuo può essere contestuale o differita, rispetto alla data del rogito. Se l'erogazione è differita, la banca si riserva un tempo che per legge non può andare oltre il consolidamento dell'ipoteca.

Il consolidamento dell'ipoteca comporta che la banca mutuante potrebbe non erogare la somma finché l'ipoteca non è consolidata. Solo allora, diventa opponibile a creditori terzi, e una garanzia reale per la banca.

Il rogito ufficializza un passaggio di proprietà. Il giorno della stipula, con la firma del vecchio proprietario, l'acquirente diviene proprietario a tutti gli effetti di legge. La banca del mutuatario può accollarsi il rischio di erogare il mutuo, prima del consolidamento dell'ipoteca; diversamente, il proprietario accetta un passaggio di proprietà senza avere l'intero ammontare del prezzo di acquisto.

In caso di erogazione contestuale, il funzionario della banca del mutuatario porta presso il notaio un assegno circolare ovvero denaro contante pari all'importo del mutuo

In caso di erogazione differita, il venditore può cautelarsi facendo sottoscrivere all'acquirente un ordine di bonifico irrevocabile per il conto e la banca da lui indicati, depositato presso il notaio. Consolidata l'ipoteca, il notaio trasmetterà il certificato dell'avvenuto consolidamento e il bonifico al funzionario di banca dell'acquirente che provvederà al versamento.
Il bonifico può portare la data del rogito o successiva, fino a quella del previsto consolidamento dell'ipoteca.
La cosa importante è quella che dopo la stipula sia dell'atto di compravendita sia del mutuo il compratore rilasci alla Banca il famoso ordine irrevocabile di accredito (Bonifico) da disporre in favore del venditore che, di regola, verrà eseguito dopo circa 20 giorni dalla data di stipula. In pratica cosa succede?
il notaio dovrà procedere sia alla iscrizione della ipoteca sia alla registrazione dell'atto di compravendita. La prima si consolida dopo 11 giorni dalla iscrizione il secondo deve essere registrato entro 20 gg.
Ciò che conta per lo svincolo della somma mutuata è l'iscrizione ipotecaria che una volta consolidata il notaio riporterà alla Banca la documentazione necessaria a comprova della avvenuta iscrizione e consolidamento della stessa. Con questi documenti la banca svincolerà la somma mutuata che, in base all'ordine irrevocabile di accredito rilasciato dal compratore, bonificherà l'importo al venditore nella maniera indicata nell'ordine.
Con questo ultimo atto si viene saldati completamente e finiscono le apprensioni.

[Modificato da ccc56 07/06/2011 09:34]
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27/01/2011 10:51
 
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bonifico bancario irrevocabile
I soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.

Se il venditore teme falsi puo' esigere che il pagamento venga fatto con un bonifico bancario irrevocabile e condizionato alla regolare trascrizione della compravendita in primo grado (il bonifico lo firma il funzionario della banca cui si chiede la presenza al rogito) . In tal modo entrambe i contraenti saranno soddisfatti . Cosi' facendo addirittura l'acquirente dovrebbe essere piu' contento del venditore .
[Modificato da ccc56 27/01/2011 10:51]
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27/01/2011 10:52
 
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tenere presente
In considerazione del fatto che molti istituti bancari non prevedono l’erogazione contestuale delle somme al rogito, occorre proporre soluzioni per affrontare questa situazione che per molti utenti può essere un vero e proprio ostacolo per accedere al mutuo.

Se durante la fase di consultazione con la propria banca si viene a conoscenza che il proprio istituto opta per la sola erogazione differita del mutuo, è opportuno comunicare tempestivamente tale situazione al venditore dell’immobile e trovare un qualsivoglia compromesso. La chiarezza con la controparte è essenziale per il buon esito dell’operazione, sarà, infatti, difficile convincere la controparte a concludere la cessione dell’immobile senza che abbia contemporaneamente in mano i soldi se questo era stato il precedente accordo.

tenere presente che capita molto spesso che le banche tacciano sul fatto che l'erogazione del mutuo non sarà contestuale.

È opportuno quindi che ancor prima del compromesso verificare le condizioni che la banca pone per l’erogazione del mutuo e il versamento delle somme al venditore. Soprattutto se si tratta di erogazione differita farlo presente al venditore e riportare le modalità e le condizioni con cui verrà fatta la consegna del denaro già nella proposta di acquisto e nell’atto preliminare di compravendita.

Se precedentemente avvisato, il venditore potrà consultarsi con le proprie persone di fiducia e verificare l’usualità della procedura e quindi la buona fede dell’acquirente, ciò si traduce quasi sempre nella concessione da parte del venditore delle condizioni previste dalla banca, l’acquirente riceve l’ordine di effettuare un bonifico irrevocabile su un conto corrente indicato dal venditore, quindi di ricevere le somme successivamente alla firma dell’atto notarile.

Nonostante il mutuatario si impegni ad effettuare un versamento irrevocabile il venditore anche in considerazione del fatto che il denaro potrebbe transitare sul conto corrente del mutuatario può non accettare tale condizione e ritenersi solo soddisfatto con una transazione che vede l’immediata consegna delle somme.

Alcuni istituti di credito per risolvere tale problema,( cioe' il venditore che non vuole accettare il bonifico bancario irrevocabile) consentono al mutuatario l’accesso ad un prefinanziamento. Tale prefinanziamento viene concesso per un brevissimo arco temporale (il tempo del consolidamento dell’ipoteca o poco più) e per un importo vicino a quello dello stesso mutuo. Naturalmente tale operazione comporterà il sostenimento di alcuni costi a carico del mutuatario ma in cambio avrà il benestare del venditore e quindi la conclusione della compravendita
ccc56
27/01/2011 10:53
 
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iter
il giorno del rogito pagamento con bonifico bancario irrevocabile

iter
bonifico bancario irrevocabile
in caso di pagamento al rogito non con assegni circolari
il venditore deve cautelarsi facendo sottoscrivere all'acquirente un ordine di bonifico irrevocabile sul suo conto corrente presso la banca da lui indicati, depositato presso il notaio.
l'ordinante del bonifico (acquirente) ha già dato disposizioni di trasferire il denaro su un altro conto e non può revocarlo,appunto irrevocabile.
L'acquirente ha già dato disposizioni alla sua banca e porta appunto questo documento dal notaio che lo inserirà in atto.
viene fatto tutto lo stesso giorno, rogito e mutuo con appuntamenti consecutivi e con tutte le parti presenti contemporaneamente dal notaio. Redatti gli atti vengono firmati da tutti e il trasferimento dell'immobile è avvenuto.

Le operazioni si svolgono in questo modo:
- davanti al notaio viene stipulato l'atto di compravendita, e lo tiene da parte in attesa della firma;
il notaio non sottoscrive fino a dopo il pagamento,
così da non autenticare l'atto


- immediatamente appena finita tale operazione, il notaio, la banca e l'acquirente stipulano il contratto di mutuo;
- appena "pronti" i due contratti le parti li firmano, per la compravendita venditore ed acquirente e notaio, per il mutuo acquirente, funzionario di banca e notaio. Una volta firmato al venditore viene dato "l'ordine irrevocabile di pagamento" (o in alcuni casi l'assegno circolare). In caso di ordine irrevocabile di pagamento, la cifra sarà disponibile dopo l'iscrizione dell'ipoteca (circa 20 gg).

Se viene fissato il rogito e la banca interviene com'è suo dovere fare, il mutuo non può essere bloccato.
Il funzionario della banca rilascerà un mandato irrevocabile di pagamento al venditore che ricevera' direttamente dalla banca il pagamento.

E' una procedura normalissima che era molto frequente fino a 15/18 anni fa, quando si è diffusa la pratica dell'erogazione contestuale (il prefinanziamento).
_________________
[Modificato da ccc56 09/08/2011 22:25]
ccc56
27/01/2011 13:24
 
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Acquisto casa pignorata: è possibile? La prassi
iniziamo col dire che un pignoramento è quell’atto con il quale viene avviata la procedura di espropriazione forzata (art.491 codice di procedura civile) di un bene e consiste nell’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di non compiere atti volti a sottrarre il bene oggetto del pignoramento alla garanzia del credito da corrispondere. Viene eseguita una procedura del genere per esempio quando un proprietario di un immobile non paga le rate del mutuo, e quindi la banca per rientrare del credito concesso mette in atto questo processo al fine di vendere la casa all’asta giudiziaria.

Questo in linea di massima è il concetto di pignoramento. Veniamo quindi a noi: possiamo acquistare una casa pignorata? La risposta è dipende. Sicuramente se il totale del debito risulta essere più elevato rispetto a quello che è il valore commerciale dell’immobile, allora non sarà possibile eseguire questa operazione e men che meno se il venditore è un soggetto fallibile o non abbiamo a disposizione tutta la cifra in contanti; mentre se il debito più tutta la sommatoria delle spese direttamente correlate a questo tipo di procedure e agli interessi maturati è minore del valore del bene, e il venditore non è un soggetto fallibile allora sarà possibile effettuare tale operazione; vediamo come.
Ovviamente prima di avviare un acquisto del genere sarà bene verificare che il prezzo richiesto dal venditore sia di gran lunga inferiore a quello di mercato poichè i rischi che si corrono con questo tipo di acquisto sono molteplici e per nulla remoti.

Il primo creditore (in questo caso la banca) avrà incaricato un suo legale per portare avanti l’operazione, quindi anche l’acquirente dovrà avvalersi dell’aiuto di un legale per trovare un accordo con il procedente (istituto di credito). Sarà altresì auspicabile incaricare il vostro notaio di fiducia per portare avanti la pratica che si svolgerà in questo modo: lascerete in deposito al notaio stesso la cifra pattuita per l’acquisto, il pubblico ufficiale provvederà ad organizzare una transazione con il creditore di primo grado e con eventuali altri creditori così detti “intervenuti”, alla presenza sia del venditore che dell’acquirente. Se tutti i creditori si riterranno soddisfatti allora potrà essere, contestualmente all’accettazione di tale accordo da parte dei creditori, stipulato il passaggio di proprietà. Diversamente il notaio vi restituirà la somma depositata presso di lui.
Questo in grandi linee è il processo da affrontare per acquistare una casa pignorata, ma nell’eventualità che stiate per compiere un passo del genere sarà bene essersi messi in mani esperte di questo tipo di operazioni.


[Modificato da ccc56 27/01/2011 18:44]
ccc56
29/01/2011 15:29
 
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Compravendita immobiliare e Spese condominiali : Spettano al venditore o al compratore le spese straordinarie deliberate a cavallo del rogito?

In tema di addebito delle spese condominiali si è espressa la Cassazione con una recentissima pronuncia (ordinanza del 3 dicemre 2010 n.24654 ) che impone una rimessa a punto della problematica .

Sulla questione ,in linea generale, la giurisprudenza ha sostenuto che le spese straordinarie deliberate “ a cavallo “ della compravendita andassero imputate al cedente per quella parte relativa ad interventi deliberati e già eseguiti; al compratore invece la parte inerente le opere deliberate ma non ancora eseguite. .
L’ ordinanza citata , almeno per quanto riguarda “ i lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni “ ha rimesso in discussione detta impostazione stabilendo che tutta la spesa vada imputata a colui che risulta proprietario all’atto della delibera di approvazione della spesa.
Scorrendo il contenuto della stessa si legge infatti : ” l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall'esercizio della funzione amministrativa rimessa all'amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell'assemblea. Ciò si ricava da una pluralità di indici normativi: dall'art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione - imponendo a ciascun partecipante di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla, maggioranza - fa discendere, in taluni casi (allorché la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l’obbligo di contribuzione da una volontà collegiale; dall'art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie non suscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione: in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa "la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata", mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione”; e ancora: ” in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. “
In sintesi: Se le parti contrattualmente non accennano alla problematica, le spese di cui in premessa competeranno al venditore ; diversamente le parti potranno accordarsi diversamente . Nell’uno e nell’altro caso la questione ha valore “interno”. Per quanto riguarda i rapporti “esterni” con il condominio, l’amministratore ( anche in forza della sentenza di cassazione del 9 novembre 2009. numero 23686 ) è tenuto a richiedere il pagamento delle spese al compratore , ossia a colui che all’atto della pretesa risulta proprietario , prerogativa che fa il paio con l’ art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, salvo in entrambe i casi, rivalersi sul venditore in seconda battuta .

Le norme richiamate:

Art.1104.cc-Obblighi dei partecipanti.
-1.c. Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.-2.c .La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa-.3.c .Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1121.ccInnovazioni gravose o voluttuarie.
2.c. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
.
Art. 63 disp.att.cc
2.c.-Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente (art.1292 c.c.) con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

AGGIORNAMENTO APRILE 2013

Il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie e la vendita dell’immobile

La Cassazione del 10.04.2013 n. 8782 afferma che le spese condominiali tra il vecchio e il nuovo proprietario si ripartiscono in base alla differenza tra spese di ordinaria (le quali seguono il criterio del tempo del pagamento) e spese di straordinaria amministrazione (le quali seguono il criterio del tempo della delibera).


Descrizione della problematica

In ambito condominiale può capitare che una data spesa venga

deliberata, ma non immediatamente eseguita
deliberata ed eseguita, ma non immeditatamente pagata
deliberata, eseguita e pagata immediatamente.

Il motivo di questa differenza cronologica tra i diversi eventi è dato dal fatto che tra la delibera, l’esecuzione e il pagamento può anche passare molto tempo (soprattutto per le opere di straordinaria amministrazione). Questa differenza temporale deve ritenersi, ormai, istituzionalizzata se si pensa che dopo la riforma del condominio prima di eseguire le opere di straordinaria amministrazione occorre accantonare tutte le somme occorrenti per saldare i pagamenti e solo in seguito si possono eseguire i lavori ex art. 1135 comma 1 n. 4 (con evidenti complicazioni contabili per il rendiconto condominiale).

Questa è solo una piccola descrizione delle infinite vicende e complicazioni che possono verificarsi, se si vogliono individuare altre complicazioni che incidono sul tempo intercorrente tra delibera, l’esecuzione e il pagamento dell’opera si potrebbe anche pensare ai vari contenziosi che sorgono tra condominio e appaltatore e che si possono chiudere con un contratto di transazione o che richiedono una vera e propria sentenza.

Il trasferimento dell’unità immobiliare
E, ovviamente, in questo arco di tempo nulla esclude, anzi, può facilmente capitare che una unità immobiliare sia venduta o trasferita da un soggetto ad un altro.

In questi casi occorre comprendere come suddividere le spese tra il nuovo e il vecchio proprietario, la questione può sembrare relativamente semplice, ma desta molte difficoltà, per chiarire il punto basta pensare ad un caso relativamente semplice in cui la spesa condominiale è deliberata nel 2011, l’immobile viene venduto nel 2012 e la spesa è effettuata solo nel 2014.

In questa situazione è evidente che

il vecchio proprietario ha partecipato alla decisione della spesa (partecipando al procedimento deliberativo), ma non è più proprietario al momento dell’esecuzione delle opere e non è più proprietario al momento del pagamento (e non godrà dei vantaggi dell’opera) ,
il nuovo proprietario non ha mai potuto esprimere la sua opinione sulla decisione se effettuare o meno la spesa, (non essendo proprietario all’epoca della delibera), ma si trova a subirne gli effetti della medesima (pagano gli oneri) a cui non ha partecipato, però, si deve notare che godrà dei benefici dell’opera derivanti dall’esecuzione della stessa.

Individuazione del momento temporale per imputare la spesa
Quindi, occorre individuare e scegliere il momento “temporale” che funge da spartiacque tra il nuovo e il vecchio proprietario, in altre parole, la spesa può essere imputa a colui che era proprietario

al momento (al tempo) della delibera,
al momento (al tempo) dell’esecuzione e, infine,
al tempo del materiale pagamento.

La scelta tra uno di questi “momenti” non è casuale perché, di fatto, dipende da quanto si ritengono importanti anche altri aspetti.

Infatti, se si dovesse far prevalere il tempo della delibera, si farebbe prevalere la partecipazione alla fase decisionale, alla base si questo orientamento viene posto un discorso, più o meno, simile: la spesa sarà a carico di colui che ha avuto modo di partecipare (attivamente o passivamente) all’assemblea che ha deliberato l’opera, poiché, altrimenti, se così non fosse, il nuovo proprietario si troverebbe ad affrontare delle spese sulle quali non ha mai avuto la possibilità di manifestare la sua opinione e dovrebbe affrontare delle spese sulle quali non ha mai avuto la possibilità di partecipare (attivamente o passivamente) al procedimento decisionale del condominio.

Al contrario, se si dovesse decidere di addossare la spesa condominiale (tra il vecchio e il nuovo proprietario) in base al tempo dell’esecuzione dell’opera o in base al tempo del pagamento della spesa, in tale ipotesi, il dato della partecipazione alla fase decisionale sarebbe irrilevante e diventerebbe rilevante un altro elemento: quello del vantaggio che ricevere il proprietario, cioè è obbligato a pagare colui che riceve o può godere dei benefici derivanti dall’opera.

Rapporto esterno e rapporto interno
La situazione è complicata (ulteriormente) dalla necessità di dover distinguere tra

un rapporto esterno tra il condominio e il nuovo proprietario e
un rapporto interno tra il vecchio e il nuovo proprietario.

Per rendere concreto questo aspetto del problema basta pensare alla risposta da fornire a queste domande:

- l’amministratore del condominio può chiedere direttamente al vecchio proprietario di saldare la spesa dopo la vendita dell’immobile?

- oppure, il nuovo proprietario, dopo aver ricevuto una richiesta diretta dall’amministratore può rifiutarsi di pagare ritenendo che debba saldare il conto vecchio proprietario ?


Le risposte a queste domande si trovano nella distinzione tra rapporto esterno e rapporto interno.

Nel rapporto esterno tra condominio e nuovo proprietario, la qualificazione giuridica del debito condominiale come obbligazione “propter rem” determina che il trasferimento dell’immobile produce anche il trasferimento (dal vecchio al nuovo proprietario) del debito, il quale segue l’unità immobiliare (e non il proprietario).

Conseguenza di questo principio è che nei rapporti (esterni) con il condominio obbligato al pagamento è il nuovo proprietario, del resto, dopo la vendita, l’amministratore del condominio non ha più nessuna legittimazione verso il vecchio proprietario, che con la vendita ha perso la qualifica di condomino (salvo, forse il limitato periodo in cui vige una “solidarietà” a favore del condominio ex art. 63 disp. att. c.c.).

Senza considerare che, se la spesa diventa certa con l’approvazione del rendiconto, all’approvazione del rendiconto partecipa – di solito – il nuovo proprietario e non il vecchio proprietario (e, quest’ultimo, non avrebbe, neppure, il diritto di “impugnare” ex art. 1137 c.c. la delibera dell’assemblea).

La natura giuridica delle spese condominiali
Nel rapporto tra vecchio e nuovo proprietario (interno), il nuovo proprietario che ha dovuto saldare spese a lui non imputabili potrà richiedere la restituzione delle somme al vecchio proprietario

Questo perché la natura giuridica di obbligazione “propter rem” del debito condominiale non incide sul rapporto interno tra il nuovo e il vecchio proprietario, in poche parole il fatto che la spesa condominiale sia qualificata come obbligazione propter rem non significa che il vecchio proprietario si libera del suo debito al momento della vendita, ma, anche dopo la vendita, il nuovo proprietario potrà recuperare dal vecchio proprietario, le spese condominiale che ha dovuto pagare, ma che, in realtà, competevano al vecchio proprietario. E la possibilità di recupero delle spese dal vecchio proprietario non è altro che l’applicazione pratica del principio della ripartizione delle spese tra vecchio e nuovo proprietario in base ad un determinato momento temporale.

La possibilità di recupero dal vecchio proprietario sussiste sia se il criterio di “ripartizione” temporale delle spese, tra vecchio e nuovo proprietario, è basato sull’interpretazione dottrinale o giurisprudenziale sia se è frutto di un espresso accordo inserito nel contratto di compravendita.

Descritta, anche se per sommi capi, la questione occorre cominciare a ricercare una soluzione al fine di indentificare il momento dopo il quale il vecchio proprietario non è più responsabile delle spese condominiali.

Fonti normative
A tal fine, bisogna iniziare ad analizzare se esistono delle norme che possono essere utili. L’unico elemento interessante è l’art. 63 disp. att. c.c. comma IV il quale dispone che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, questa norma, in realtà, non fornisce molto supporto, perché:

prevede solo una legittimazione eccezionale a favore del condominio verso il vecchio proprietario, infatti, non dispone nulla di diverso da un’eccezionale legittimazione del condominio verso un soggetto che non è condominio (avendo perso tale qualifica con la vendita del locale) e da un’eccezionale solidarietà a favore del condominio e a carico di un soggetto che non è più un condomino, (tutto limitatamente ad un periodo temporale ben determinato e circoscritto: l’anno in corso al momento della vendita e l’anno precedente la vendita),
è una norma che riguarda (solo) il rapporto esterno tra condominio e nuovo proprietario, costruendo, a favore del condominio, una legittimazione (anche se limitata ad un ben preciso periodo di tempo) verso il vecchio proprietario (legittimazione che è venuta meno dopo la vendita), ma non incide nel rapporto interno (tra vecchio e nuovo proprietario), tanto che il vecchio e il nuovo proprietario possono decidere come meglio credono come ripartire le spese;
è una norma che non risolve la questione più importante: se il momento temporale a cui riferirsi per l’imputazione delle spese è quello della delibera o dell’esecuzione o del pagamento materiale dell’opera;
da quanto detto si deduce, sul piano operativo, che per l’amministratore del condominio sarà più conveniente ed opportuno richiedere i pagamenti sempre e solo al nuovo proprietario
è una norma derogabile, quindi, l’acquirente e il venditore possono regolarsi come meglio credono, ad esempio potrebbero decidere che tutte le spese condominiali per i due anni successivi all’acquisto saranno comunque a carico del venditore oppure che tutte le spese condominiali saranno – sempre e comunque – a carico del compratore
è una norma che non riguarda il rapporto interno tra vecchio e nuovo proprietario, i quali sono sempre liberi di accordarsi come meglio credono e il nuovo proprietario potrà rifarsi sul vecchio proprietario per le somme che ha pagato al condominio in difformità dell’accordo.

Soluzione: distinzione tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione
E’ inutile sottolineare che sulla questione gli orientamenti e le ricostruzioni della dottrina e della giurisprudenza sono stati numerosi e vari, forse, però, si è giunti ad un punto fermo.

Infatti, la giurisprudenza, preso atto che il legislatore non offre nessun criterio per poter identificate il confine temporale tra vecchio e nuovo proprietario, ha sottolineato che, quando le parti contrattuali non hanno previsto – nel contratto di vendita dell’immobile – uno specifico criterio di ripartizione, occorre prima distinguere se la spesa è ordinaria o straordinaria, e poi suddividere le spese in questo modo: le spese di ordinaria amministrazione vanno ripartite, tra vecchio e nuovo proprietario, in base al tempo dell’esecuzione, mentre le spese di straordinaria amministrazione vanno ripartite, tra vecchio e nuovo proprietario, in base alla data di delibera.


[Modificato da ccc56 27/03/2014 10:58]
ccc56
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Rischi della compravendita immobiliare - il pagamento delle imposte
La Cassazione, con sentenza 16743 del 16 luglio 2010, ha chiarito che il Fisco può avanzare la pretesa della maggiore imposta di registro indifferentemente a tutte e due le parti, venditore o acquirente.

La sentenza muove dal principio di diritto che stabilisce che il venditore e l'acquirente sono tenuti in solido nei confronti dell'Amministrazione finanziaria al pagamento dell'imposta di registro come espressamente prevede l'art. 55 del dpr. 26 ottobre 1972 n. 634, fermo restando l'obbligo del compratore di rivalere il venditore a norma dell'art. 1475 codice civile ove l'amministrazione finanziaria abbia ottenuto il pagamento.

Evidentemente la questione si pone quando il debitore a cui compete di pagare la maggiore imposta non assolve l'obbligazione tributaria; e si pone con maggiore gravità quanto il debitore dopo aver alienato l'immobile si ritrovi nullatenente.

Conclusione: E' consigliabile che il contraente nei confronti dell'altro, in sede di compravendita si accerti del pagamento delle imposte e si garantisca per le maggiori imposte derivanti da possibile accertamento a carico della controparte ( scrupolosamente bisognerà valutare questo ultimo rischio analizzando nel merito l' atto notarile con l'aiuto di un commercialista ) ; diversamente potrebbe, suo malgrado - per evitare l'iscrizione di ipoteche giudiziarie da parte dell'esattoria- dover pagare le conseguenze pecuniarie dell' inadempimento altrui, salvo poi esercitare il diritto di rivalsa ( tramite una azione legale incerta nel risultato ma certamente costosa in tema di onorario)
[Modificato da ccc56 29/01/2011 15:34]
ccc56
31/01/2011 15:48
 
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Clausola "condizione essenziale"
cosa significa esattamente la clausola nella proposta di acquisto-compromesso libero al rogito condizione essenziale.

semplicemente che al momento della stipula del rogito notarile di compravendita l'immobile dovrà essere consegnato libero da persone e cose e che in caso diverso il venditore è da considerarsi inadempiente alle obbligazioni assunte con la firma della proposta di acquisto-compromesso. [SM=g1750483]

cassazione – Sezione seconda – sentenza 8 giugno – 25 ottobre 2010, n. 21838
se nel preliminare e' genericamente scritto che la data del rogito dovra' essere stipulato........... entro e non oltre il.....
questo termine non e' vincolante e soprattutto non e' essenziale
ma "entro e non oltre" non implica che in mancanza di adempimento del termine stesso ci sia stato un inadempimento tanto grave da giustificare un recesso o una risoluzione.

Non esclude però il fatto che in presenza di richiamo (con diffida) l'eventuale ulteriore rifiuto di adempiere non diventi poi sufficiente per chiedere il recesso e la ritenzione della caparra o la risoluzione e la richiesta del danno (nel qual caso la caparra potrebbe esser trattenuta SOLO A titolo di garanzia sulla liquidazione del danno).

Se invece ci metti da subito proprio nella proposta di acquisto-preliminare che il termine e' essenziale e perentorio allora.... tutto cambia.


Art. 1457 Termine essenziale per una delle parti
Se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale all'interesse dell'altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all'altra parte entro tre giorni (2964).
In mancanza, il contratto s'intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione.

Secondo la Cassazione neppure quella dicitura essenziale e perentorio, e' capace di instaurare una inadempienza. Deve, oltre ad esserci il termine "perentorio" nella clausola, anche la oggettiva e verificabile necessita' impellente dell'esecuzione entro una certa data (es. il riacquisto di un'altra casa, rapporti in essere collegati, pagamento di debiti...) con effetti sulla parte adempiente. In pratica, lo solo spazientimento non e' sufficiente (in giudizio) per causare inadempimento di una delle parti.


[Modificato da ccc56 28/08/2012 18:13]
ccc56
07/02/2011 15:53
 
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fisco - agevolazioni prima casa
n questa pagina sono elencati: i requisiti che l'abitazione ed il suo acquirente devono possedere per usufruire delle agevolazioni; i casi in cui si perde il diritto ai benefici; i nuovi beneficiari; i controlli e le verifiche previsti.
Nel caso di acquisto della "prima casa" è prevista una serie di agevolazioni:

* l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
* le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

* C/2, cantina o soffitta;
* C/6, box o posto auto;
* C/7, tettoia.

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
* non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale;
* deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'aquirente svolge la propria attività;
* se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;
* l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'Aire);
* per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:

* di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
* di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
* di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
PERDITA DELLE
AGEVOLAZIONI L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:

* le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
* non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
* vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora. Precisamente:
- il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
- l'imposta ipotecaria del 2%;
- l'imposta catastale dell'1%.
Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell'1% dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell'1,5% dal 1° gennaio 2011.
Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).
Per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione.

Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze
Motivi che determinano
la perdita
della agevolazione

* False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto
* Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
* Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con agevolazioni,
a meno che entro 1 anno non se ne acquisti un altro

Conseguenze derivanti
dalla perdita
della agevolazione

* Pagamento delle imposte in misura ordinaria
* Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
* Pagamento degli interessi di mora

L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni.
Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. I tre anni decorrono quindi:
- dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti;
- dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell'acquisto si abitava in altra località;
- dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei dodici mesi successivi.
Per poter procedere all'accertamento l'Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate.
I NUOVI BENEFICIARI
circolare n. 19/2001 Questi i nuovi beneficiari delle agevolazioni, in base alla circolare n. 19 del 2001.

* Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
* Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993.
Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.
* Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
* Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.
* Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
* Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".
* Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa.
Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare.
* Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.

Acquisto da privato

* Se il venditore dell'immobile è un privato non soggetto ad Iva, si applica:
- l'imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato;
- le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna.

Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un'impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore:
- il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale;
- il valore catastale dell'immobile che costituisce ufficialmente l'importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali.

Nell'atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale. In proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non rischiare brutte sorprese dopo la vendita. Infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela ovvero di sicurezza è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E così nei casi di gravi vizi nella costruzione dell'immobile o di impresa o società a rischio di fallimento.


Acquisto da imprese

* Chi acquista casa da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice" entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:
- l'Iva ridotta al 4% (invece che del 10%);
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
In tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l'esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell'agente immobiliare eventualmente utilizzato.
* Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute:
- l'imposta di registro con aliquota del 3%;
- le imposte ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.

Tabella riassuntiva dei vantaggi per la prima casa
IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE CASE
acquisto da privato REGISTRO 3% invece che 7 %
IPOTECARIA 168 euro invece che 2 %
CATASTALE 168 euro invece che 1 %
acquisto da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice"
entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori IVA 4 % 10 %
REGISTRO 168 euro 168 euro
IPOTECARIA 168 euro 168 euro
CATASTALE 168 euro 168 euro
acquisto da impresa non costruttrice oppure costruttrice
che vende dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori REGISTRO 3 % 7 %
IPOTECARIA 168 euro 2 %
CATASTALE 168 euro 1 %

in caso di donazione
Per godere dell'agevolazione "prima casa" bisogna dichiarare di non essere titolari esclusivi o in comunione col coniuge di diritto di proprietà, usufrutto, uso e/o abitazione su altra casa di abitazione sita nel comune in cui si intende acquistare; oltre al resto bisogna dichiarare di non essere titolare neppure per quote (anche in regime di comunione legale) su tutto il terreitorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altre abitazioni ACQUISTATE con le agevolazioni "prima casa". Se si é goduto dell'agevolazione in occasione di successione o di donazione, si può nuovamente goderne, in caso di acquisto, A TITOLO ONEROSO, sempre che nello stesso comune non si possieda altra abitazione e sempre che, nel caso di donazione, non si sia usufruito dell'agevolazione prima casa con pagamento dell'imposta di registro agevolata (3%).

acquisto di abitazione contigua
L’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutti gli altri requisiti previsti dalla legge, spetta anche:
• quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa,
purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
• quando si acquista un immobile contiguo ad un’altra casa di abitazione già acquistata (ad esempio
quando si acquista una stanza contigua).

Acquisto di abitazione contigua

L'agevolazione "prima casa" spetta anche per l'acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa purché l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563) che, con riferimento all'applicazione dell'agevolazione "prima casa" prevista dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, ha ritenuto applicabile il regime di favore anche all'acquisto di alloggi "... risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, purché l'alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche (...) nella tipologia degli alloggi non di lusso".
Per gli stessi motivi e alle stesse condizioni, il regime di favore si estende all'acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c.d. "prima casa", ad esempio nei casi di acquisto di una stanza contigua (analogamente a questo caso si veda quanto precisato con riferimento al regime IVA nella circolare del 1 marzo 2001, n. 19/E, punto 2.2.13 e più di recente nella risoluzione 25/E del 25 febbraio 2005).
Resta fermo che in entrambe le suddette ipotesi l'agevolazione in esame spetta se ricorrono tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa, ossia l'ubicazione dell'immobile, l'assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune.
Per quanto concerne l'ultimo requisito, quello della "novità", in via eccezionale, diversamente dalla dichiarazione che va resa in tutti gli altri casi, nelle ipotesi in commento l'acquirente non renderà la dichiarazione circa la novità nel godimento dell'agevolazione "prima casa".



www.dossier.net/primacasa/bonus.htm

altrettanto interessante:

www.dossier.net/primacasa/credito_imposta.htm

[Modificato da ccc56 11/10/2011 10:28]
ccc56
07/02/2011 15:55
 
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Prima Casa e Agevolazioni
Non decade dai benefici “prima casa” il contribuente che, dopo aver acquistato all’asta l’immobile agevolato, risultato, poi, abusivamente occupato da terzi, abbia impiegato oltre diciotto mesi per le procedure di rilascio coattivo dell’unità immobiliare, oltrepassando, così, il termine massimo previsto per trasferire la residenza. È questa la decisione assunta dalla Commissione Tributaria Provinciale di Milano (Sezione XXI), con la sentenza n. 11 del 31 gennaio 2011.

La pronuncia trae origine dall’aggiudicazione all’asta, da parte di un contribuente, di un immobile situato in Milano, trasferito a questi con decreto del Tribunale del 28 settembre 2006. L’aggiudicatario richiedeva e otteneva l’applicazione della c.d. agevolazione “prima casa”, di cui alla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 3% (anziché al 7%) e delle imposte ipocatastali in misura fissa pari a 168 euro ognuna (anziché rispettivamente al 2% e 1%) agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, purché ricorra, tra le altre, la condizione per cui l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza.

Il contribuente, però, aggiudicatosi l’immobile, non riusciva a trasferire la residenza entro il predetto termine, poiché, risultando occupato abusivamente da terzi, aveva dovuto avviare le relative procedure legali per il rilascio coattivo dell’immobile, che avveniva definitivamente in data 29 marzo 2008, con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario. Inoltre, l’unità abitativa così rilasciata necessitava di ristrutturazione edilizia, che si concludeva nel marzo 2009, mese in cui il contribuente adibiva l’immobile a propria abitazione e procedeva, quindi, al trasferimento della residenza.
L’Amministrazione finanziaria notificava, tuttavia, un avviso di liquidazione con cui, revocando l’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di legge, richiedeva il pagamento dell’imposta di registro in misura ordinaria, così come quelle ipocatastali, oltre interessi e sanzioni.

Impugnava l’atto impositivo il contribuente, eccependo la causa di forza maggiore per giustificare il tardivo trasferimento di residenza, atteso che non avrebbe potuto considerarsi diversamente la circostanza dell’occupazione abusiva dell’immobile, le conseguenti lunghe procedure di rilascio coattivo e la successiva necessaria ristrutturazione per renderlo agibile ed abitabile.

La Commissione Tributaria Provinciale, investita della questione, ha stabilito che tale causa di forza maggiore poteva ripercuotersi negativamente a danno dell’acquirente, che si trovava nell’impossibilità materiale di trasferire la propria residenza nel termine previsto dalla legge. Conseguentemente, i giudici milanesi hanno accolto il ricorso, annullando l’avviso di liquidazione.
Più rigido l’orientamento della Corte di Cassazione

Nello stesso senso, peraltro, si era già espressa anche l’Agenzia delle Entrate, che, con la ris. n. 140 del 10 aprile 2008, aveva stabilito che la sopravvenuta inagibilità e inabitabilità dell’immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa” costituisce causa di forza maggiore che giustifica il mancato trasferimento della residenza entro il termine previsto dalla legge.

Piuttosto rigido appare, invece, l’orientamento della Cassazione, che, con una recente pronuncia, ha stabilito che il contribuente può evitare la decadenza dall’agevolazione per causa di forza maggiore soltanto qualora dimostri che l’accadimento o le circostanze siano state tali da “impedire in ogni modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione non solo la presenza nell’immobile, ma, in ogni caso, l’ottenimento del trasferimento della residenza anagrafica” (Cass. 1392/2010).


[Modificato da ccc56 07/02/2011 15:56]
ccc56
17/02/2011 10:57
 
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Compravendita Immobiliare. Abitabilità documento essenziale. Inadempimento sanabile dopo il rogito
VENDITA IMMOBILIARE
Il rilascio dell'agibilità dopo l'atto blocca la richiesta di risarcimento
Corte di cassazione - Sezione II civile - Sentenza 18 marzo 2010 n.6548
Il rilascio del certificato di abitabilità della casa blocca l'azione di risarcimento del danno promossa dal compratore anche se l'attestato arriva dopo la vendita e nel corso della causa. Lo ha affermato la seconda sezione civile della Cassazione con la sentenza 6548/2010 secondo la quale la licenza di agibilità esclude la possibilità di configurare la cessione dell'immobile, che al momento della stipula ne sia privo, come un'ipotesi di vendita di aliud pro alio. Si verifica, in sostanza, una sorta di "sanatoria" dalla quale emerge che la mancata consegna è dipesa da circostanze estranee alla regolarità edilizia del bene venduto.
05/11/10 - La sentenza citata integra e parzialmente rettifica la sentenza del 11-5-2009 n.10820 sempra emanata dalla Cassazione. Tale pronuncia statuiva che l'atto di compravendita poteva eseguirsi solo se l'abilità era fisicamente esistente all'atto del rogito. La pronuncia in esame pur confermando che l'abilità è requisito essenziale afferma che se la stessa viene ad esistenza dopo il rogito l'inadempienza viene sanata.

ccc56
20/02/2011 15:27
 
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Esecuzione in forma specifica e contratto preliminare concluso da un solo coniuge in regime di comunione legale dei beni

in caso di vendita .................
Si faccia l'ipotesi in cui Tizio, coniugato in regime di comunione legale con Caia, si impegni a trasferire la proprietà di un bene appartenente alla comunione. Con tutta evidenza egli sarà tenuto, nell'ipotesi di inadempimento, (cioe' se la moglie si rifiutasse di procedere con la vendita) a risarcire i danni al promissario acquirente. Che cosa riferire della possibilità da parte di quest'ultimo di agire con il rimedio specifico di cui all'art. 2932 cod.civ. ?

Occorre a questo proposito rammentare le prescrizioni di cui agli artt. 180 cod.civ. e 184 cod.civ. . Ai sensi della prima norma ciascuno dei coniugi può compiere da solo atti di ordinaria amministrazione, mentre per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione e per la stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento occorre il consenso di entrambi i coniugi. La seconda disposizione prescrive invece che gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell'altro (quando non convalidati) sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell'art. 2683 cod.civ. .

Ciò premesso, è appena il caso di riferire che la vendita di immobili è indubbiamente atto eccedente l'ordinaria amministrazione: non può che derivarne l'invalidità dell'impegno preliminare assunto da uno soltanto dei contitolari del bene promesso in vendita. Da questa situazione scaturisce l'impossibilità per il promissario acquirente di potersi giovare del rimedio dell'esecuzione forzata in forma specifica ex art. 2932 cod.civ. (Cass.Civ. Sez. II, 10675/95 ). Il punto è quello dell'inefficacia dell'obbligazione assunta da uno solo dei comproprietari in carenza di rappresentanza dell'altro titolare nota1. Recentemente si è fatta strada, sia pure nel solo ambito della giurisprudenza di merito, una soluzione alternativa del tutto antitetica. L'impegno sottoscritto da uno soltanto dei coniugi sarebbe efficace e del tutto impegnativo, salva l'annullabilità del medesimo ai sensi dell'art.184 cod.civ. (Tribunale di Mantova, 04 marzo 2006 ). Sotto un profilo complementare si sono espresse le S.U. della Cassazione: la controversia relativa all'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare avente ad oggetto un bene comune, tuttavia stipulato da uno soltanto dei coniugi, non può non vedere la partecipazione anche dell'altro coniuge, rimasto estraneo alla vicenda negoziale (Cass. Civ. Sez. Unite, 17952/07).

Rimane, come detto, impregiudicato il diritto del promissario acquirente in ordine al risarcimento del danno nota2.


www.e-glossa.it/wiki/esecuzione_in_forma_specifica_e_contratto_preliminare_concluso_da_un_solo_coniuge_in_regime_di_comunione_legale_dei_b...


ma in caso di acquisto ....................


“In tema di regime patrimoniale della famiglia, la disciplina dell'amministrazione dei beni oggetto della comunione legale, di cui l' art. 180 del c.c. e ss. c.c., presuppone, per la sua operatività, che il bene sia già oggetto della comunione, e pertanto non è applicabile alla fase dinamica pregressa dell'acquisto del bene alla comunione legale; ne consegue che la regola dell'operare congiunto dei coniugi, la cui osservanza è necessaria ai fini della validità degli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione (artt. 180, comma secondo, e art. 184 del c.c. ), non vale per la stipulazione di un contratto preliminare di acquisto di un bene immobile (ancorché questo sia poi destinato a cadere in comunione, una volta completatosi l'effetto reale con la conclusione del definitivo o con la sentenza «ex» art. 2932 del c.c. ), stipulazione alla quale può bene quindi partecipare, in veste di promissario acquirente, un solo coniuge, senza il (ed a prescindere dal) consenso dell'altro coniuge”, Cass. civ. Sez. II, 14-11-2003, n. 17216.




[Modificato da ccc56 15/07/2011 14:46]
ccc56
20/02/2011 17:20
 
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Sesso: Maschile
Utente semplice
Appartamento in villa
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Si al rifiuto di corrispondere la provvigione in presenza di una irregolarità urbanistica non comunicata.
Mediazione immobiliare: sì al rifiuto di corrispondere la provvigione in presenza di una irregolarità urbanistica non comunicata.
Cass. civ., sez. III, 16 luglio 2010, n. 16623
La mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.


commenti:
Tutto quanto il mediatore è tenuto a conoscere per la professione che svolge, e per la quale pretende una provvigione, ne corrisponde un preciso dovere di informare preliminarmente il potenziale acquirente. Se le informazioni omesse sono tali che se conosciute tempestivamente avrebbero indotto il potenziale acquirente da non proporre la promessa d'acquisto e/0 il preliminare, ne discende in capo al mediatore non solo il non diritto alla provvigione, ma anche una eventuale responsabilità risarcitoria ove la parte lesa documenti i danni subiti da detta negligenza.
[Modificato da ccc56 20/02/2011 17:24]
ccc56
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