Autocritica

leoxyz68, 29/12/2010 13.07:

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Carissimi,
vorrei fare un paio di considerazioni che temo siano mature da tempo.

1 e' chiaro che gli immobili in italia e specialmente a roma sono nettamente sopravvalutati rispetto ai fondamentali (crescita pil, disoccupazione, rendimento affitti equivalenti, redditi disponibili).
2 la domanda quindi e': come mai i prezzi non scendono in fretta come dovrebbero

3 e' chiaro che esistono in italia tante famiglie che hanno a disposizione capitali enormi accumulati con i metodi piu' vari (dal legale al meno legale, dal grigio al nero fiscale, dalla vicinanza con le varie cricche ecc..): questi capitali sono un elemento di freno alla discesa di prezzi

4 le banche hanno un patrimonio immobiliare diretto molto grande e non vogliono vederlo svalutare, in quanto questo avrebbe riflessi negativi sulle loro riserve

5 le banche hanno crediti ingenti (palazzinari, cricche varie, imprenditori ballerini) garantiti da immobili, anche qui se i valori scendessero esse ne avrebbero un forte danno in quanto la garanzia diventerebbe inferiore al capitale prestato

6 con una tassazione del capitale casa pari quasi a zero (con l'eliminazione ICI prima casa una famiglia di evasori fiscali composta da 4 persone puo' avere 4 prime case da un milione di euro l'una e non pagare una lira...) il costo di possesso di un immobile crolla e quindi aumentano i rendimenti

7 ma soprattutto, e specie a roma e milano, ci sono molte persone che pur avendo un reddito piu' che decente (e qualche capitale accumulato, enorme ma insufficiente) non hanno acquistato (o "ereditato") casa negli anni giusti e si sono trovati quindi "priced out of the market".

8 Costoro aspettano che i prezzi riscendano per potere comprare casa, non stanno in affitto per scelta ma per necessita'. Essi sono quindi un freno alla discesa dei prezzi in quanto non appena i prezzi accennano a scendere un minimo qualcuno di essi "abbocca al mercato.

9 Tra questi "costoro" ci sono io e, temo, molti di voi. Stiamo alla finestra sperando (o gufando) e siamo pronti in realta' a diventare parte del parco buoi non appena ne avremo la possibilita'.

10 Questo forum, che e' davvero molto interessante e rappresenta per me un sollievo quotidiano, non e' assolutamente abbastanza. Guardate quello che fa www.doctorhousingbubble.com

11 li c'e' un livello di analisi enormemente superiore (certo hanno anche la fortuna di essere supportati dai fatti) e soprattutto NON c'e' (e non c'era nemmeno quando i prezzi erano altissimi e nessun altro prevedeva lo scoppio della bolla) nessuno che, come noi, invece e' disperato per acquistare l'agognata cella di mattoni indebitandosi per una vita.

12 quindi temo che il nostro stesso comportamento sia freno alla discesa rapida dei prezzi che tutti quanti attendiamo........

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enrick71, 29/12/2010 14.43:

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Per quanto cerchino di sostenerlo, il mercato e le sue valutazioni si scontrano con elementi con cui dovrà pian piano fare i conti: la matematica non è un opinione nemmeno per i palazzinari, vedi Irlanda, Usa e Spagna. Ci sono grossi interessi, vedi generali che ha dichiarato di avere 20 mld di euro in immobili, e lotteranno fino in fondo, ma il giocattolo in queste condizioni (economiche) non potrà reggere a lungo. Dopo le proroghe per i muti, gli scudi fiscali, ici e quant'altro il barile è stato rasciato fino in fondo. Le aste giudiziarie in Italia impiegheranno pure 8 volte il tempo che richiedono in media in Europa, ma prima o poi arriveranno anche qui.

L'incognita, non da poco, è il quando.

P.s. Per il 2011 la spagna sarà il Titanic dell'immobiliare. In Italia c'è ancora l'orchestrina che suona e i camerieri a servire ai tavoli.

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enrick71, 29/12/2010 14.43:

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Per quanto cerchino di sostenerlo, il mercato e le sue valutazioni si scontrano con elementi con cui dovrà pian piano fare i conti: la matematica non è un opinione nemmeno per i palazzinari, vedi Irlanda, Usa e Spagna. Ci sono grossi interessi, vedi generali che ha dichiarato di avere 20 mld di euro in immobili, e lotteranno fino in fondo, ma il giocattolo in queste condizioni (economiche) non potrà reggere a lungo. Dopo le proroghe per i muti, gli scudi fiscali, ici e quant'altro il barile è stato rasciato fino in fondo. Le aste giudiziarie in Italia impiegheranno pure 8 volte il tempo che richiedono in media in Europa, ma prima o poi arriveranno anche qui.

L'incognita, non da poco, è il quando.

P.s. Per il 2011 la spagna sarà il Titanic dell'immobiliare. In Italia c'è ancora l'orchestrina che suona e i camerieri a servire ai tavoli.

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leoxyz68, 29/12/2010 17.16:

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Solo un forte shock esterno potrebbe farlo, negli anni 90 ci fu l'uscita della lira dallo sme e la svalutazione (ma allora la crescita del PIL e dei redditi c'era eccome, oltre a una redistribuzione molto meno appuntita, quindi il paese poteva crescere anche senza immobiliare)

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_gmp_, 29/12/2010 17.25:

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Ripeto, lo shock è gia in atto e si chiama crisi del debito pubblico con tagli a gogo

da noi è lo stato che gestisce i flussi di denaro, non le banche d'affari

la domanda è pero che altri effetti collaterali ha questa medicina.,...

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leoxyz68, 29/12/2010 17.16:

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Bravo, l'incognita e' il quando. A furia di aspettare avremo 60 anni?
E poiche' in italia ogni potere forte e' collegato con altri poteri forti e ogni banca, assicurazione e costruttore ha tra i suoi azionisti banche costruttori e assicurazioni che a loro volta hanno tra i propri azionisti.....
Quindi non potra' MAI succedere che salti uno solo degli attori del potere mediatico immobiliare. Se salta uno saltano tutti quanti.
Ed ecco che il piu' sfigato e fallito dei palazzinari diventa tutto d'un tratto "too big to fail", che deve essere salvato quindi da tutti gli attori potenti.
Lo ripeto, se salta uno saltano tutti, ma proprio tutti. e proprio per questo il sistema e' solido: nessuno ha convenienza a sciogliere il vincolo della solidarieta' reciproca.
Solo un forte shock esterno potrebbe farlo, negli anni 90 ci fu l'uscita della lira dallo sme e la svalutazione (ma allora la crescita del PIL e dei redditi c'era eccome, oltre a una redistribuzione molto meno appuntita, quindi il paese poteva crescere anche senza immobiliare)

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leoxyz68, 29/12/2010 13.07:

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Carissimi,
vorrei fare un paio di considerazioni che temo siano mature da tempo.

1 e' chiaro che gli immobili in italia e specialmente a roma sono nettamente sopravvalutati rispetto ai fondamentali (crescita pil, disoccupazione, rendimento affitti equivalenti, redditi disponibili).
2 la domanda quindi e': come mai i prezzi non scendono in fretta come dovrebbero

3 e' chiaro che esistono in italia tante famiglie che hanno a disposizione capitali enormi accumulati con i metodi piu' vari (dal legale al meno legale, dal grigio al nero fiscale, dalla vicinanza con le varie cricche ecc..): questi capitali sono un elemento di freno alla discesa di prezzi

4 le banche hanno un patrimonio immobiliare diretto molto grande e non vogliono vederlo svalutare, in quanto questo avrebbe riflessi negativi sulle loro riserve

5 le banche hanno crediti ingenti (palazzinari, cricche varie, imprenditori ballerini) garantiti da immobili, anche qui se i valori scendessero esse ne avrebbero un forte danno in quanto la garanzia diventerebbe inferiore al capitale prestato

6 con una tassazione del capitale casa pari quasi a zero (con l'eliminazione ICI prima casa una famiglia di evasori fiscali composta da 4 persone puo' avere 4 prime case da un milione di euro l'una e non pagare una lira...) il costo di possesso di un immobile crolla e quindi aumentano i rendimenti

7 ma soprattutto, e specie a roma e milano, ci sono molte persone che pur avendo un reddito piu' che decente (e qualche capitale accumulato, enorme ma insufficiente) non hanno acquistato (o "ereditato") casa negli anni giusti e si sono trovati quindi "priced out of the market".

8 Costoro aspettano che i prezzi riscendano per potere comprare casa, non stanno in affitto per scelta ma per necessita'. Essi sono quindi un freno alla discesa dei prezzi in quanto non appena i prezzi accennano a scendere un minimo qualcuno di essi "abbocca al mercato.

9 Tra questi "costoro" ci sono io e, temo, molti di voi. Stiamo alla finestra sperando (o gufando) e siamo pronti in realta' a diventare parte del parco buoi non appena ne avremo la possibilita'.

10 Questo forum, che e' davvero molto interessante e rappresenta per me un sollievo quotidiano, non e' assolutamente abbastanza. Guardate quello che fa www.doctorhousingbubble.com

11 li c'e' un livello di analisi enormemente superiore (certo hanno anche la fortuna di essere supportati dai fatti) e soprattutto NON c'e' (e non c'era nemmeno quando i prezzi erano altissimi e nessun altro prevedeva lo scoppio della bolla) nessuno che, come noi, invece e' disperato per acquistare l'agognata cella di mattoni indebitandosi per una vita.

12 quindi temo che il nostro stesso comportamento sia freno alla discesa rapida dei prezzi che tutti quanti attendiamo........

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_gmp_, 29/12/2010 17.25:

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Ripeto, lo shock è gia in atto e si chiama crisi del debito pubblico con tagli a gogo

da noi è lo stato che gestisce i flussi di denaro, non le banche d'affari

la domanda è pero che altri effetti collaterali ha questa medicina.,...

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leoxyz68, 30/12/2010 1.25:

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In questo caso, lenta agonia

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leoxyz68, 12/30/2010 1:25 AM:

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In questo caso, lenta agonia da deflazione: stipendi nominali in discesa, prezzi degli immobili in lenta discesa ma per lungo tempo.
Pil piatto o quasi. Solo che poiche' siamo una nazione di piccoli e grandi cartelli avremo anche un po' di inflazione che erodera' ulteriormente il potere d'acquisto dei salariati e ingrassera' le cricchette varie. Vedi le notizie sui prossimi aumenti delle autostrade (+10% con inflazione all 1,5....)
Nel breve periodo questa ulteriore mungitura potrebbe anche avere effetti positivi sull'economia, ma uccidera' il mercato interno. quindi pil basato su esportazioni, bassi prezzi all'esportazione grazie ai salari bassi, e alti prezzi interni grazie ai cartelli.
Poi un giorno ci sveglieremo e saremo tutti servi della gleba.

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ocy2001, 29/12/2010 21.38:

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Ad ogni modo non sottovaluterei il fatto che, differentemente anche da un paio di anni fa, si compra solo a prezzi significativamente più bassi di quelli medi del mercato a parità di tipologia e zona.

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ktm76, 12/30/2010 9:25 AM:

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Questo purtroppo è vero solo per alcune zone. Per Roma Nord no, agonia lentissima....

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dgambera, 30/12/2010 9.26:

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Roma Nord dove?

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_gmp_, 30/12/2010 2.15:

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a livello nazionale puo darsi, ma a occhio i tagli della finanziaria 2010 rischiano di tagliare il 7-10% del pil romano nel 2011/12 in un colpo solo... un botto clamoroso altro che soft landing...

...è il regalo avvelenato della lega - e la mela è tremonti...

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dgambera, 30/12/2010 9.24:

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Non capisco dove tu voglia arrivare con questo discorso. Se è questo il destino, accettiamolo e facciamocene tutti una ragione

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leoxyz68, 30/12/2010 12.39:

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All'inizio volevo soltanto esortare tutti quanti, me compreso, a cercare di essere piu' analitici e meno in attesa che "scoppi la bolla cosi' mi posso comprare casa".
In quanto quello che deve accadere non e' un evento che riguardera' noi singoli ma un cambiamento socio economico. Mentre con la bolla immobiliare si e' avuto un enorme trasferimento di ricchezza dai non proprietari ai proprietari (e quindi dai poveri ai ricchi, generalizzando) con la sbolla questo trend si dovrebbe parzialmente invertire e liberare risorse per una crescita piu' rapida.

Poi il pessimismo ha preso il sopravvento..... chiedo scusa a tutti.

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leoxyz68, 29/12/2010 17.16:

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Lo ripeto, se salta uno saltano tutti, ma proprio tutti. e proprio per questo il sistema e' solido: nessuno ha convenienza a sciogliere il vincolo della solidarieta' reciproca.
Solo un forte shock esterno potrebbe farlo, negli anni 90 ci fu l'uscita della lira dallo sme e la svalutazione (ma allora la crescita del PIL e dei redditi c'era eccome, oltre a una redistribuzione molto meno appuntita, quindi il paese poteva crescere anche senza immobiliare)

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enrick71, 30/12/2010 12.57:

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Più passa il tempo e più penso che dalla bolla si esca solo con uno shock modello irlandese. Il soft landing non esiste, la cricca è sempre pronta a suonare la fanfare dei prezzi in rialzo.

Il calo, se mai ci sarà, sarà possibile solo dalla marea di case all'asta, purtroppo è triste dirlo per quelle persone che si sono fatte coinvolgere nella pazzia dei mutui facili, ma è così. E' stato così negli usa e in Irlanda, e, se mai succederà, sarà lo stesso anche in Italia. In italia il 40% fa fatica a pagare il mutuo, www.idealista.it/news/archivio/2010/12/28/017810-mutui-il-40-fa-difficolt... una cifre enorme, e di fronte c'è una prospettiva di ulteriore impoverimento.

Questo governo sta facendo di tutto perchè questo shock si materializzi, oltre all'impoverimento di tutta la classe media, tagli indiscriminati, sta contribuendo a fomentare contrapposizioni tra classi sociali diversi, tipo pensionati contro lavoratori, impiegati pubblici/privati, nord/sud, operai/imprenditori. La corda è molto tesa, vediamo quanto potrà reggere ancora.

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ktm76, 30/12/2010 9.37:

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Nuovo Salario, Conca d'Oro, Montesacro.
Ovviamente parlo di case di un certo tipo, in contesti decenti. Di casi di ribasso se ne trovano a bizzeffe, ma sono/erano cerini...

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