 13/10/2011 20:52 |
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Primo step: dicembre 2011 Ringraziando insonn3 per questa segnalazione.
A dicembre 2011 comincia la svalutazione immobiliare (Fonte: idealista.it - 13/10/2011)
A fine anno cominceranno le svalutazioni per l'immobiliare e a farlo saranno le banche. in un'intervista al sole 24 ore salvatore ruoppolo, alla guida di cordea savills sgr, spiega: "non è più tempo per gli investitori e le banche di mantenere, tra le sofferenze, immobili che oggi non rappresentano più le quotazioni di tre-quattro anni fa"
la questione di cui parla ruoppolo nell'intervista è stata compressa in questi anni dalle banche, che però, di fronte agli ultimi colpi della crisi e all'assenza di investitori nel real estate italiano, oltre che a un imminente necessità di rifinanziarsi, devono accettare le perdite e cominciare a liberarsi degli immobili che bloccano i loro bilanci
tali immobili, iscritti a bilancio come attivi con delle quotazioni di tre o quattro anni fa, stanno però diventando un fardello. molte banche non hanno voluto vendere per evitare perdite, ma a questo punto, di fronte alle nuove garanzie chieste alle banche dall'fmi e dalla commissione europea, è meglio vendere pur assumendo delle perdite, piuttosto che restare incagliati
ruoppolo torna quindi a mettere il dito nella piaga delle banche e assicurazioni italiane rispetto a patrimoni immobiliari di cui ancora non conosciamo l'esatta entità. e aggiunge che un repricing, ossia una svalutazione dei listini, è ora inevitabile
il vaso di pandora sarà scoperchiato a breve, ma gli effetti sul mercato immobiliare generale saranno tutti da vedere. quel che è certo è che se le banche, a catena, opteranno per il repricing, pur di vendere, il mercato si troverà improvvisamente a fare i conti con immobili, spesso di pregio, con dei nuovi listini. spesso di tratta di palazzi per uffici, ma non solo, anche nel settore residenziale assisteremo a questa nuova concorrenza tra banche, fondi immobiliari e assicurazioni da un lato, e i privati dall'altro
a questo si potrebbero aggiungere gli immobili dello stato e degli istituti di previdenza. insomma, il mercato immobiliare potrebbe vivere nei prossimi mesi un gran cambiamento.[Modificato da marco--- 13/10/2011 21:00] |
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| 25/10/2011 13:32 |
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Mercato Immobiliare, Da Dicembre le Svalutazioni (Fonte: casa.blogosfere.it - 25/10/2011)
Una parte consistente del capitale delle banche è costituito da immobili.
Gli immobili sono iscritti a bilancio con le quotazioni di tre o quattro anni fa, quindi le banche, che in questo momento più che mai hanno bisogno di liquidità, si ritrovano con un capitale bloccato e fermo a vecchie quotazioni.
Sembra quindi che le banche si troveranno costrette a vendere, magari svalutandole, le loro case.
Lo stesso discorso vale per le assicurazioni ed i fondi immobiliari, che entreranno in competizione con i privati.
A questo punto si potrebbero aggiungere gli immobili dello stato e degli istituti di previdenza, con una immissione nel mercato di una grande quantità di immobili a prezzi probabilmente appetibili.
Le ripercussioni che questo scenario avrà sul mercato non sono prevedibili, ma il mercato immobiliare potrebbe subire una forte scossa, si spera nella direzione più favorevole per chi vuole acquistare una casa, senza essere penalizzante per chi ha intenzione di vendere.
Comunque vadano le cose, però, assisteremo ad un cambiamento sostanziale dell'offerta immobiliare. |
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| 25/10/2011 22:45 |
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Il prezzo delle case dipende da quanto denaro prestano le banche (Fonte: idealista.it - 12/10/2011)
Michael Hudson, economista specializzato in immobiliare e uno dei sei esperti riconosciuti dal financial times per essere in grado di prevedere la crisi economica attuale, denuncia che se 200 anni fa la competitività dei salari si misurava in termini di cibo, adesso, per colpa dei mutui spropositati concessi, è legata al costo dell'acquisto o del vivere in una casa. in questo senso, hudson sottolinea che "il prezzo delle case è quello che la banca vuole prestare"
"mutui più facili significa l'influenza sul debito, e per la stessa ragione, prezzi più alti", scommette l'esperto, che evidenzia che uno dei segreti della buona condotta dell'economia tedesca è che "la famiglia tipica nordamericana spende circa un 40% delle proprie entrate nel pagare la casa, mentre in germania, solo il 20%
"i tedeschi che comprano una casa devono anticipare almeno un 20 o un 30% del prezzo d'acquisto: non hanno mutui al 100%, come negli usa. e i mutui si ammortizzano da soli. per chi affitta casa, ci sono formule cooperative affinchè ci sia un mercato più vasto a prezzo di costo, a differenza di quello che succede negli usa, dove il mercato degli affitti è in mano ai proprietari che fanno come vogliono, anche fissando prezzi molto più alti di quel costo reale del mantenimento della proprietà immobiliare, segnala hudson nell'intervista con kpfa.org
un tedesco che trasferisca ad amburgo o a francoforte, aggiunge "può iscriversi ad una organizzazione cooperativa e pagare 1.000 o 2.000 dollari. chiunque può iscriversi. così che non ci sono molti incentivi a comprare una casa come speculazione, perchè in germania normalmente è meno caro affittare che comprare (e richiede un minor sforzo di mantenimento). il ritultato di questo è che "non c'è stata in germania una bolla finanziaria fondata sulla pressione rialzista dei prezzi delle case, come invece è successo ai paesi neoliberisti anglosassoni, dove la gente è entrata in una corsa governata dal panico per comprare casa prima che i prezzi salissero e continuassero a salire, fino al punto di non essere più alla loro portata", conclude
20 anni fa, continua, l'elemento più importante della disponibilità delle famiglie lavoratrici era il cibo. si stimava il prezzo del pane come una buona misura per misurare la competitività. "ma oggi, i costi del lavoro vengono fissati a seconda di quanto costi ai lavoratori comprare o vivere in una casa, il cui prezzo è fissato in base al denaro prestato tramite mutuo per gran parte del valore dell'abitazione. per questo motivo, "i bassi costi per unità di lavoro registrati in germania non sono semplicemente il risultato di una elevata produttività tecnologica. riflettono i bassi costi delle case e i relativamente bassi costi dell previdenza sociale. la germania non ha finanziarizzato la propria economia al livello neanche lontamente simile a quello nordamericano" sottolinea
micheal hudson è un ex economista di wall street specializzato nella bilancia dei pagamenti e nel settore immobiliare nel chace manhattan bank (adesso jpmorgan chase and co), arthur anderson e successivamente nel hudson insitute. nel 1990 collaboró alla nascita del primo fondo sovrano di debito del mondo per scudder stevens and clark. il. dr. hudson fu anche assistente economico capo di dennis kucinich nella recente campagna per le primarie presidenziali democratiche e ha collaborato con i governi di usa, canada, messico e lettonia, così come con l'istituto delle nazioni unite per la formazione e la ricerca. distinto professore ricercatore nell'università del missouri della città di kansas, è autore di numerosi libri, tra i quali super imperialism: the economic strategy of american empire.
Chiaramente nessun nuovo concetto, solo una ulteriore conferma che i prezzi immobiliari molto probabilmente scenderanno, Puzzicorampichino evidenzia infatti ( link) che le banche stanno prestando sempre meno soldi. [Modificato da marco--- 25/10/2011 22:47] |
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| 02/04/2013 21:02 |
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La stessa Banca d'Italia ordina: svalutate gli immobili, anche del 50% (Fonte: idealista.it - 02/03/2013)
Nonostante il crollo delle compravendite sia stato una batosta nel 2012, tutto sommato i prezzi hanno relativamente tenuto. La resistenza relativa, se paragonata a paesi in cui si sono visti i listini andare giù del 30-50%, è dovuta vari fattori. Certamente il risparmio privato è uno di questi, ma fin'ora è stata anche la banca a non volere una forte svalutazione. Sembra che però i nodi siano venuti al pettine e la stessa Banca d'Italia ordina: svalutate gli immobili.
Il governatore Ignazio Visco ha dato infatti l’indicazione ai banchieri di procedere con pesanti accantonamenti e svalutazioni degli immobili a garanzia dei crediti, anche del 50%. Che cosa significa in pratica? Facciamo un esempio.
Una banca ha concesso un mutuo di 200.000 euro per un immobile acquistato nel 2007, del valore di 250.000 euro. Nei suoi bilanci scriverà di avere dei crediti di 200.000 euro meno la quota già pagata. Ma se l'immobile a garanzia nel frattempo si svaluta, si crea il "negative equity", cioè la situazione in cui l'immobile vale meno del mutuo erogato per acquistarlo. In Spagna, Irlanda e negli USA ci fanno i conti da cinque anni.
Questa situazione non conviene al proprietario, ma neppure alla banca. Salvo però che gli altri agenti del mercato non comincino a farle notare che i suoi cosiddetti attivi cominciano ad essere passivi: tappare si può, ma fino a un certo punto. Visco con le sue indicazioni, ha dunque dato il via ad una nuova fase, in cui si assume che si potrebbe verificare un crollo dei prezzi che gli istituti bancari devono tenersi pronti a coprire con maggiori accantonamenti.
I problemi degli istituti delle banche italiane non sono solo quelli del Monte dei Paschi. Le sofferenze dei prestiti concessi negli anni passati, alcuni con troppa leggerezza, altri indeboliti dalla crisi, ne mette a rischio i bilanci. Ecco allora che è necessario mettere in conto degli accantonamenti per coprire queste falle e rafforzarsi in vista di problemi futuri.
Per questo le banche non concedono da tempo prestiti, né alle famiglie né alle imprese. E l'annuncio del governatore Visco annuncia tempi peggiori, perché significa che il credito disponibile per il mattone sarà ancora meno nei prossimi mesi.
Scrive in proposito il quotidiano economico Milano Finanza: mentre si rafforza la banca, si indebolisce il già fiacco mercato del credito real estate. Cui si aggiunge la crisi perdurante con il crollo della domanda. Risultato, le transazioni immobiliari sono al minimo storico, notizia ferale per un settore che da sempre è il primo indicatore della salute economica di un paese. Salviamo le banche (è più giusto dire ordiniamo alle banche di proteggersi dai rovesci globali) al prezzo di comprimere la crescita. A rimetterci, come al solito, è chi ha le spalle meno larghe.
articolo visto in milano finanza: immobiliare, la casa si avvita |
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| 13/04/2013 11:30 |
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Aedes prova a ripartire da -30% (Fonte: Milano Finanza - di Teresa Campo - 13/04/2013)
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| 14/02/2014 08:52 |
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Banche, il segreto dei 99 miliardi in immobili a bilancio sta per venire a galla (Fonte: ilfattoquotidiano.it - di Matteo Cavallito - 14/02/2014)
Gli esami comunitari stanno costringendo gli istituti a tirare la polvere fuori dai tappeti. A comprare gli asset frutto di prestiti infruttuosi ci penseranno i fondi speculativi americani. Che vorranno uno sconto.
Potenzialmente si tratta di una vera e propria bomba di mercato, da intendersi, va da sé, nel senso più pieno del termine. Perché le opportunità, soprattutto per un Paese in cerca di ripresa, sono enormi. Ma i rischi non sono da meno. È il comparto italiano del commercial real estate, il settore degli immobili non residenziali, attualmente sotto il controllo bancario. Vale a dire che l’insieme degli asset che in un modo o nell’altro, vuoi sotto forma di garanzie (gli immobili stessi) vuoi come prestiti “non performanti” (cioè i crediti che non si riescono a recuperare) giacciono da tempo nei bilanci degli istituti di credito.
Lo schema è relativamente semplice: il costruttore o l’acquirente dell’immobile chiede un prestito alla banca mettendo a garanzia l’immobile stesso. La banca iscrive il prestito nel suo bilancio sotto forma di credito attribuendo a quest’ultimo il valore della cifra erogata più gli interessi. Quando il credito diventa difficile da recuperare il suo valore reale diminuisce perché la possibilità di recuperare l’intera cifra si riduce di molto. A quel punto ci sono due strade: cedere il credito a un’altra società finanziaria (che però lo acquisterebbe a prezzo scontato) oppure prendersi l’immobile che era stato dato in garanzia. Peccato però che il prezzo di quest’ultimo, fissato anni fa in piena bolla speculativa quando i valori di mercato erano in ascesa, con il passare del tempo si sia ridotto. Qualsiasi sia la strategia scelta, in altre parole, la perdita diventa inevitabile.
Poco più di un anno fa Morgan Stanley calcolò un’esposizione complessiva (crediti più garanzie) delle banche italiane sul mercato interno pari a 99 miliardi di euro, una cifra, spiega un analista di settore al fattoquotidiano.it, “ad oggi sostanzialmente invariata, visto che quel mercato è rimasto praticamente fermo”. Ma anche, ed è questo l’aspetto più preoccupante, un numero del tutto teorico visto che il valore rilevato dalla banca d’affari Usa, cioè il numero iscritto formalmente nei libri contabili, non è altro che il prezzo “nominale”. Ovvero, una cifra che in realtà risulterebbe decisamente più bassa. Anche se per il momento nessuno sa dire quanto.
L’ammontare totale dei debiti del settore immobiliare non residenziale europeo nei confronti delle banche, ha rilevato l’ultimo studio della statunitense Cbre, una delle principali società di servizi del mondo, viaggia a quota 926 miliardi di euro, vale a dire appena l’11% in meno (101 miliardi) rispetto al picco toccato nel 2008 quando la cifra aveva superato la soglia simbolica dei mille miliardi di euro (1.027 miliardi per la precisione). Centoquarantatre degli oltre 900 miliardi odierni, rileva ancora la società americana, sono rappresentati da prestiti erogati a partire dagli ultimi mesi del 2008. Sommati ai debiti estinti nell’ultimo quinquennio si arriva a 244 miliardi, il 24% del totale originario.
Per dirla in altri termini, ben tre quarti dei crediti erogati dalle banche al settore dell’immobiliare non residenziale alla vigilia della crisi risultano ancora pendenti. Una massa scomoda, insomma, di cui gli istituti dovranno prima o poi disfarsi. Cosa che qualcuno ha già iniziato a fare. Nel corso del 2013, riferisce un rapporto di Cushman & Wakefield, le banche hanno ceduto 30,3 miliardi di euro di esposizione con un aumento del 35% rispetto all’anno precedente quanto la cifra complessiva era stata di 22,5 miliardi. I fondi del settore “alternative investments” (come hedge e private equity) prevalentemente statunitensi (Lone Star e Cerberus soprattutto) hanno acquisito a prezzo scontato i crediti e i cosiddetti Reo, vale a dire gli immobili in garanzia che una volta pignorati sono stati messi all’asta senza successo.
Questo mercato, spiega il report, è oggi concentrato nelle aree più “calde” – Regno Unito, Irlanda, Spagna e Germania che insieme compensano l’89% del totale degli scambi – ma è lecito attendersi che l’attenzione degli investitori si sposti ora verso altri mercati come l’Olanda e l’Italia. Da noi, in particolare, le cessioni di crediti e garanzie del 2013 ammontano a 220 milioni di euro. Poca roba, insomma, ma il meglio, sostengono gli analisti, deve ancora venire. “Dopo anni di recessione il 2013 ha segnato comunque un punto di svolta”, spiega uno di loro. “L’orientamento generale degli investitori verso l’Italia è cambiato e oggi prevale l’idea che si possano fare buoni affari”. Determinanti, tuttora, almeno due fattori: da un lato la svolta della Bce del luglio 2012 che ha calmierato gli spread e ridotto il rischio complessivo dell’eurozona, dall’altro la maxi politica espansiva americana che ha innaffiato il mercato di liquidità da investire un po’ ovunque, anche in Europa. Non è un caso che ad operare siano soprattutto soggetti esteri da cui, secondo l’ultima rilevazione trimestrale di Cbre, è arrivato il 72% del capitale investito l’anno scorso nell’intero immobiliare italiano.
Tra i maggiori operatori il fondo sovrano del Qatar ma anche Morgan Stanley, Blackstone e il già citato fondo Cerberus. Le prospettive per il futuro non mancano ma la cautela è d’obbligo. In primo luogo perché il quadro macroeconomico non si è ancora stabilizzato, in secondo luogo perché i prezzi sono ancora in discesa. E qui si torna alla domanda fondamentale: quanto valgono davvero quei famosi 99 miliardi iscritti come tali nei libri contabili? Le banche, ad oggi, non hanno voluto scoprirlo, evitando quindi di metterli sul mercato e contribuendo, così, allo stallo generale che ha frenato la ripresa degli investimenti. Ma adesso le circostanze sono cambiate e sullo sfondo c’è la temuta asset quality review europea.
I bilanci, detto in altri termini, vanno ripuliti e gli asset dubbi devono essere liquidati sebbene questo comporti inevitabilmente delle perdite. Non è un caso che proprio in questi giorni si parli sempre più insistentemente di ipotesi di bad bank e capitali supplementari (fino 15 miliardi di euro per l’intero settore bancario ha ipotizzato l’Abi) all’ombra delle sofferenze del sistema (150 miliardi secondo l’ultima rilevazione) e delle svalutazioni che colpiscono anche il fronte dell’immobiliare residenziale dove i prezzi medi, secondo l’Osservatorio di Gruppo Immobiliare.it, sono calati nel 2013 del 6,6 per cento. Inevitabile dunque l’ansia dell’attesa: “La revisione degli assets è un fattore di portata enorme” commenta un analista. “Una valutazione congrua e indipendente potrà fare pulizia dei bilanci e far ripartire le attività del settore. Ma c’è sempre il rischio di condurre il mercato europeo sulle montagne russe”.[Modificato da marco--- 14/02/2014 08:54] |
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| 30/04/2014 12:24 |
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Prezzi delle case giù del 20%, anche la crisi immobiliare negli stress test delle banche (Fonte: idealista.it - 30/04/2014)
Una caduta dei prezzi immobiliari di oltre . è questo uno degli eventi economici negativi che dovranno fronteggiare le banche sottoposte agli stress test della bce. test che hanno lo scopo di verificare l'effettiva solidità degli istituti di credito davanti a scenari avversi o catastrofici
l'eba (l'autorità bancaria europea) comincerà a sottoporre i 124 maggiori istituti continentali agli stress test a partire da maggio in vista dell'accentramento delle funzioni di vigilanza in capo alla bce). gli istituti di credito, tra l'altro, dovranno dimostrare la propria solidità in condizioni che prevedono una caduta dei prezzi degli immobili pari al 21,2% e del 19,2% dei mercati mobiliari regolamentati
che il mattone sia un elemento che la bce avrebbe considerato non è certo una sorpresa. non a caso, da più lati si è avanzata l'ipotesi della creazione di una bad bank in cui fare confluire i crediti in difficoltà
ma che succederà alle banche che non si dimostreranno abbastanza forti da fronteggiare eventi tra i quali anche un alto tasso di disoccupazione o la caduta del pil? dovranno accontonare risorse patrimoniali sufficienti a far fronte allo scenario ipotizzato.
Vedi anche: Europe Banks Face Toughest Simulated Slump in Stress Test (Fonte: bloomberg.com - 29/04/2014)
European Union banks will be ranked on how well they can withstand a 21.2 percent slump in home values, coupled with a surge in unemployment and plummeting economic growth, as part of the bleakest scenario in the most severe EU stress test to date.
The exams will also simulate a 19.2 percent drop in stock prices over three years, as well as a 14.7 percent fall in commercial real-estate prices across the 28-nation EU, the European Banking Authority said in a statement...[Modificato da marco--- 30/04/2014 12:26] |
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