Comprare casa ai tempi della (lenta) sbolla romana

Ciao a tutti
ho trovato un appartamento interessante. Bella zona (trastevere ma silenziosa), luminoso, 130 mq, palazzo bruttino, da ristrutturare pesantemente.
Proprietari hanno voglia di vendere in fretta.

Vorrei fare una proposta, e non voglio pentirmi tra 1 anno per avere pagato troppo (la verita' e' che i soldi per il prezzo proposto alla vendita nemmeno li avrei...) ne' vorrei che la mia proposta iniziale sia talmente bassa da impedire trattative.

Che ne dite di un'offerta iniziale di -33%?
Devo essere piu' aggressivo?


Grazie a chi vorra' rispondermi

ma che curiosa coincidenza di titoli... è tempo di riproporre un vecchio classico...
www.romanotizie.it/dossier-casa-comprare-o-vendere-casa-a-roma-al-tempo-della-crisi...

_gmp_, 23/06/2010 18.04:

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ma che curiosa coincidenza di titoli... è tempo di riproporre un vecchio classico...
www.romanotizie.it/dossier-casa-comprare-o-vendere-casa-a-roma-al-tempo-della-crisi...

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Nono, non e' una coincidenza, era una libera citazione di quello che ormai e' un grande classico per me.......

Comunque, consigli?

_gmp_, 23/06/2010 18.04:

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ma che curiosa coincidenza di titoli... è tempo di riproporre un vecchio classico...
www.romanotizie.it/dossier-casa-comprare-o-vendere-casa-a-roma-al-tempo-della-crisi...

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su un taglio grande, puoi essere piu aggressivo e sfondare il 35% per intavolre la trattativa, IMHO

ancora nel 2006, un'amica ha comprato 120mq da rifare a via della lungara, vista tevere (dal salone), 2° piano senza ascensore, a 630k: il venditore aveva molta fretta e lei pagava cash. Tramite agenzia.

Per dire, la fretta aiutava all'apice della bolla, perché non dovrebbe aiutare proprio adesso...

_gmp_, 23/06/2010 21.12:

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su un taglio grande, puoi essere piu aggressivo e sfondare il 35% per intavolre la trattativa, IMHO

ancora nel 2006, un'amica ha comprato 120mq da rifare a via della lungara, vista tevere (dal salone), 2° piano senza ascensore, a 630k: il venditore aveva molta fretta e lei pagava cash. Tramite agenzia.

Per dire, la fretta aiutava all'apice della bolla, perché non dovrebbe aiutare proprio adesso...

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Uau, mi spingero' davvero in basso allora.
Quelche consiglio sul "dopo"?
Aspetto che siano loro a farmi una controfferta? e se non me la fanno, goodbye.....

Comunque piu' ci penso e piu' credo che devo essere fedele alle mie idee: crolleranno i prezzi!

Mi intrometto @leoxyz68 visto che ho fatto lo stesso qualche mese fa, e non ho chiuso per un soffio.

Prima di tutto devi convincere l'AI ad accettare l'offerta. Considera che per lui la cosa è di estremo imbarazzo (ha preso il mandato dicendo che l'avrebbe venduto a X e ora gli presenta un'offerta a X-30%) e devi fargli capire che lo sai e che non lo vuoi mettere in difficoltà ma che devi comunque comprare casa . Solo per fare questo ci vuole un po' di tempo e comunque cercherà di farti alzare il prezzo ma non devi cedere (Si fa sempre in tempo a salire). Se decide di accettare l'offerta vuol dire che per lui c'è una remota possibilità e che da quel momento è disposto a lavorare anche per te (per far accettare all'AI la mia offerta di -20% ho impiegato un paio di mesi).

La durata dell'offerta è di vitale importanza, l'AI cercherà di prenderti 15 giorni in modo da bloccare te per gli altri acquisti e convincere gli altri potenziali acquirenti che l'appartamento sta per sfuggire, ma sei tu a decidere la durata dell'offerta. La durata ideale sarebbe 24/48h, in modo che nessuno ha il tempo di riflettere o fare giochetti strani, e tu riduci al minimo il rischio perchè la prima offerta non deve essere accettata.

Consegnata l'offerta l'AI tornerà sicuramente con una controfferta del venditore dal quale pui dedurre tranquillamente il prezzo di chiusura che sarà a metà. In formula se X è il valore della tua offerta e Y quella della controfferta, il probabile prezzo di chiusura è (X+Y)/2.

Se il prezzo di mezzo ti sta bene intavola trattativa, altrimenti lascia stare e passa ad altre opportunità. Da questo momento in poi sarà l'AI a lavorare per te tenendoti aggiornato sull'andamento della vendita di quell'immobile.

Con questa tecnica devi mettere in conto che ti possono sfuggire un sacco di occasioni e la probabilità di successo è bassa (10%??), inoltre io non andrei oltre il 20%/25% di sconto perchè sarebbe tempo perso. Mi spiego meglio, se il prezzo di un'immobile è talmente fuori mercato che gli si potrebbe applicare uno sconto del 40% è inutile tentare perchè i venditori non devono vendere .

sarà interessante sapere se le regole del residenziale periferico si applicano anche all'amatoriale centrale... tienici al corrente

leoxyz68, 24/06/2010 12.12:

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Uau, mi spingero' davvero in basso allora.
Quelche consiglio sul "dopo"?
Aspetto che siano loro a farmi una controfferta? e se non me la fanno, goodbye.....

Comunque piu' ci penso e piu' credo che devo essere fedele alle mie idee: crolleranno i prezzi!

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Stai tranquillo, "gioca" rilassato. Nei prossimi mesi ne vedremo delle belle sul mercato immobiliare romano: Imu, aumento Ici, blocco stipendi pubblici, tagli in tutte le pubbliche amministrazioni, credito sempre piu' difficile, un mix esplosivo per il mercato romano. I quartieri medio alti, forse, ritracceranno relativamente, i medio bassi saranno letteralmente falcidiati dall'impoverimento della classe medio-impiegatizia che costituisce il grosso dei compratori a Roma.

Per chi deve acquistare è importante è non farsi prendere la mano dagli sconti attuali. Quindi se non accettano la tua proposta, tranquillo, è un problema loro.

enrick71, 24/06/2010 20.23:

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I quartieri medio alti, forse, ritracceranno relativamente, i medio bassi saranno letteralmente falcidiati dall'impoverimento della classe medio-impiegatizia che costituisce il grosso dei compratori a Roma.

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c'è da dire anche che la zona con la maggior contrazione delle vendite, nell'arco 2005-2009, è proprio il centro, dove si vende il 60% meno del picco...

_gmp_, 24/06/2010 21.07:

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c'è da dire anche che la zona con la maggior contrazione delle vendite, nell'arco 2005-2009, è proprio il centro, dove si vende il 60% meno del picco...

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Nella bolla che ha colpito Roma, imho, le zone che devono riallinearsi di piu' sono le periferie e i quartieri medio bassi che rispetto al centro sono arrivate a costare la metà. Non esiste che quartieri medio bassi valgano la metà del centro, con tutto il rispetto. Le periferie dovranno ritrovare la giusta dimensione, se il centro vale 10 un quartiere medio basso deve valere 2, 3 al massimo. A Corso vittorio, tra panteon e piazza Navona, vendono a 8-9k, paragonati ai 5k, ma anche 6k di alcuni quartieri medi fanno ridere.

enrick71, 24/06/2010 21.49:

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Nella bolla che ha colpito Roma, imho

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gia e pero teniamo conto che il maggior eccesso di offerta è concentrato proprio agli estremi, al centro e in periferia...