Seroli
00sabato 1 novembre 2008 21:56
---------------COSA CERCATE VOI? CHIARIAMO QUESTO PUNTO FONDAMENTALE-----------
Allora, l'Assoluto, non è di questa Terra. Questa è una verità.
Quindi, dire che tutti o quasi gli A.I. sono bravi, buoni e belli è uguale a mentire.
Altrettanto, dire che tutti o quasi gli A.I sono scorretti e furbetti è uguale a mentire.
Il punto è questo:
cosa aspettarsi da un A.I.?
Quello che vi dovete aspettare da un A.I. è parte o tutto racchiuso nella seguente lista:
-
Vi deve presentare tante case. Belle, brutte, luminose, buie non importa, non sta' a lui scegliere, lui vi deve presentare tante case cosi' che VOI possiate avere tanta scelta. La domanda: "Lei che ne pensa di questa casa?" è una contraddizione in termini, è ridicolo solo pensarla, cosa volete che vi dica (e cosa direste se VOI foste lui in quel momento): "mah, guardi signore, secondo me' fa schifo". Ovvio che non lo puo' dire, allora non chiedete cose inindomandabili.
-
Lui non deve inventare informazioni che non possiede. Rispondere: "non lo so'" è segno di correttezza. A volte mi viene chiesto, "come sono i vicini di casa?" Ora, secondo voi, io lo posso sapere? Ovvio che no. Quindi non chiedete cose assurde e l'A.I. non deve dire cose assurde, per esempio rispondere alla domanda di come sono i vicini di casa della casa in vendita.
-
Lui deve avere le nozioni "base" della casa che stà proponendo. Cioè nel momento che vi fa' sottoscrivere una proposta di acquisto deve avere e aver letto i documenti della casa e dei venditore e cioè Carta di Identità dei proprietari e Atto di Provenienza della casa. In alcune situazioni e solo in alcune aree d'Italia ci stà che abbia gia' la relazione tecnica per la compravendita, ma non è dovuto e spesso è impossibile. Domandare: "ma il venditore è fidato" non si domanda, è ridicolo in quanto nessuno lo sa', nemmeno il vostro Notaio, si mette tutto per scritto apposta, se no' si potrebbe fare i compromessi a voce. I controlli e gli atti si fanno per quello.
-
Lui non deve sbagliare a scrivere gli atti. . Non deve sbagliare a scrivere i contratti con cui si addiviene poi davanti al Notaio per fare il rogito.
-
Lui non deve nascondere elementi. Cioè se lui sa' o sarebbe "normale" sapere un qualche cosa che puo' influenzare al vendita, la deve dire e non nascondere. Ex.: se il bagno di casa funziona male, non è normale che l'A.I. lo sappia. Se la casa non ha gli impianti certificati invece è normale che lo sappia.
Tutto il resto non dovete aspettarvelo, tutto il resto che la vostra fantasia possa riuscire a partorire, non lo dovete pretendere dal vostro A.I.
Ora, se vi viene in mente qualche domanda su questo argomento, chiedete e rispondero'.
MirkoROMA78
00sabato 1 novembre 2008 22:15
Quanto può parlare un ai con cliente del margine di contrattazione?
Seroli
00domenica 2 novembre 2008 00:43
E' buona norma non aspettarsi una cifra precisa dall'A.I., vi deve bastare sapere se una casa "è trattabile" / "poco trattabile" / "non trattabile".
Vi deve bastare non per accontentarsi, ma per trarne voi un vantaggio, perchè come dico sempre io "dentro la testa della gente io non ci posso essere", cioè a dire che si puo' dare un'indicazione di massima, ma spesso i venditori come i compratori "mentono", cioè non vogliono giocare a carte scoperte e quindi il limite ultimo, il prezzo di rottura che un A.I. puo' pensare di aver individuato, puo' essere sbagliato.
Nel solito modo, puo' pensare di avere in mano il venditore, ma in realtà, quando siamo al dunque questo si irrigidisce e allora solo in quel momento si capisce di aver dato un'informazione errata al compratore.
Questi, una volta illuso, difficilmente riuscirà a capire l'errore e rialzare di parecchio e la trattativa, basata su una falsa intuizione, salta.
Quando io posso (ma è riferito a me) se conosco il prezzo di rottura lo dico al compratore...... ma guarda strano è sempre un prezzo che chiunque avrebbe intuito, ergo: il venditore mente, non si è voluto "sbottonare" e mi dice una cifra poco sotto il prezzo richiesto.
La regola piu' giusta è non chiedersi solo quanto il prezzo sia trattabile, ma chiedersi: fino a che punto voglio arrivare per questa casa?
Questo, se ci si riesce, è l'approccio migliore.
dgambera
00domenica 2 novembre 2008 01:00
Ho anch'io qualche domanda.
Se visito un immobile tramite AI e decido di andare in trattativa presentando un'offerta bassa (es. -35%, con assegno e tutto a regola d'arte), è lecito che l'AI decida di non presentare la mia offerta al venditore?
Cosa può nascondersi dietro questo atteggiamento dell'AI?
Non deve curare pure gli interessi del compratore visto che questi gli paga la provvigione?
A chi ci si può rivolgere qualora fosse un atteggiamento scorretto?
.olly.
00domenica 2 novembre 2008 01:05
sai qual'è il problema?
che se l'AI fa solo che quello che hai scritto che fa serve soltanto con proprietari pco abili e disposti a trattare e con mire assurde (che poi con questi fa pure poco l'AI)
perchè quello che veramente vorresti sapere non lo sa (e fin qui va pure bene), ma non fa neppure in modo di saperlo
quando un AI prende in carico un immobile dovrebbe avere tutti i documenti della casa, non solo contratto di acquisto, visura e piantina ...
intendo certificati impianti, visure ipocatastali, informazioni sulla professione dei venditori (che dovrebbero dichiarare in merito e dare estremi per controlli), bilancio condominiale, regolamento condominiale, ultime delibere, una dichiarazione dell'amministratore in merito a possibili lavori da fare nell'anno a venire non ancora deliberati, ma discussi in precedenti riunioni, documenti dei lavori condominiali eseguiti, e SOPRATTUTTO controllo della conformità urbanistica grazie al reperimento degli estremi e delle copie degli eventuali condoni, dia et similia ..
non ha la compentenza? si prende un bel geometra che fa i controlli ..insomma dovrebbe fare da garante dell'acquisto nei limiti ovviamente di quanto gli è stato riferito dalla proprietà e di quanto era verificabile ..
non può garantire per i vicini, ma sapere se ci sono cause condominiali sì (parlando con l'amministratore su autorizzazione del venditore)
insomma il venditore dovrebbe essere responsabilizzato a mettere in vendita un immobile a posto ..
Tienci conto che se finora non è stato fatto per vari motivi (e non sto pensando a cose disoneste) con l'avvento di internet si bypassa il problema del far conoscere il proprio immobile oltre la propria ristretta cerchia di conoscenze e di passanti nel quartiere (che vedono il cartello), molto più comodo e completo di un annuncio cartaceo
quindi tra non molto o l'AI offre veramente di più perchè prima di essere un mediatore è un consulente immobiliare o non so quanto avrà senso avvalersene per le compravendite più standard.
MirkoROMA78
00domenica 2 novembre 2008 01:09
Grazie per la risposta esplicativa, è sempre giusto provarci con un'offerta poi cmq il prezzo della casa si conosce quando la si vede, magari talvolta si potrebbe criticare qualche aggettivo dell'annuncio (io scalo sempre di un unità: se ottimo è buno stato, se discreto allora da ristrutturare). So che è difficile avere a che fare con la gente.
Lo sai cosa chiederei ad un ai che mi mostra un immobile: Ma tu lo compreresti a questa cifra questo immobile? Giustamente non è una domanda da farsi (non so che risposta potrei ottenere)... però mi tenta!
Posso dirti che ho sentito commentare un immobile venduto che a parere altrui non coincide con il suo valore ma ho sentito anche l'opposto.
Seroli
00domenica 2 novembre 2008 08:45
XDgambera: no, l'A.I. non puo' non presentare una proposta d'acquisto correttamente compilata e dotata di assegno, qualunque sia la cifra offerta.
Questo perchè non puo' essere lui a decidere, lui è un tramite e partecipa alla formazione della decisione, ma non decide lui, la casa non è sua.
Se si ha le prove di un comportamento scorretto lo si puo' segnalare al Ruolo Agenti Immobiliari della Provincia di appartenenza c/o C.C.I.A.A. o attraverso la Procura della Repubblica con l'utilizzo di una querela. (ma mi parrebbe un po' spropositato).
Un atteggiamento cosi' io non l'ho mai visto, ne' da me ne' da colleghi che conosco. Non per bravura, ma per interesse, cioè un A.I. ha l'obiettivo unico di vendere quella casa, se non vende non guadagna. Quindi è chiaro che se c'è anche un minimo di probabilità che venga accettata la proposta è ben contento di scriverla e presentarla al venditore. Se lo vedi scontento di scrivere la tua proposta è perche' sa ' per certo che verrà rifiutata.
Dgambera ATTENZIONE: dove ho scritto che l'A.I. deve fare i tuoi interessi o quelli del venditore? L'A.I. fa gli interessi suoi personali, a fare gli interessi del compratore ci pensa il compratore da se e uguale per il venditore.
Seroli
00domenica 2 novembre 2008 09:00
X Olli: Assolutamente NO, non aspettatevi questo da un A.I. (Io sono d'accordo con te, ma non è cosi oggi).
Attenzione, NESSUN A.I. da' o puo' dare queste garanzie, non ha gli strumenti, l'interesse ne' le competenze per fare tutto un lavoro del genere, assolutamente NON aspettatevelo o rimarrete delusi e non per colpa sua.
Potete chiedere un lavoro cosi' ma è a pagamento (oltre le provvigioni), non rientra nella "normale" diligenza "dell'A.I. medio", come si legge in molte sentenze.
Secondo me si dovrebbe arrivare a fornire un servizio cosi' come dice Olli, ma per arrivarci serve un cambio strutturare della figura dell'A.I. cosi' come concepita oggi non riuscirebbe a farcela con una mole di lavoro cosi' grande.
Poi ci sono A.I. che lo fanno ugualmente tutto un lavoro cosi', ma è per volontà loro non per dovere di legge.
Ex.: inizio 2008 la Cassazione condanna al pagamento di 30,000 euro un'A.I. per aver detto che "il tetto del palazzo è stato rifatto da poco". Non era vero.
E' stato condannato non per non aver controllato, ma per aver dato un'informazione sbagliata senza aver controllato, lui si è difeso dicendo che cosi' gli avevano detto i proprietari, ma il Giudice ha eccepito: doveva dire, "i proprietari hanno detto che il tetto.........".
Sembra sottile la differenza ma invece è sostanziale: io ti condanno per una bugia, non per un mancato controllo (infatti non gli competeva controllare e non avrebbe potuto condannarlo).
dgambera
00domenica 2 novembre 2008 11:24
Re:
Seroli, 02/11/2008 8.45:
XDgambera: no, l'A.I. non puo' non presentare una proposta d'acquisto correttamente compilata e dotata di assegno, qualunque sia la cifra offerta.
Questo perchè non puo' essere lui a decidere, lui è un tramite e partecipa alla formazione della decisione, ma non decide lui, la casa non è sua.
Se si ha le prove di un comportamento scorretto lo si puo' segnalare al Ruolo Agenti Immobiliari della Provincia di appartenenza c/o C.C.I.A.A. o attraverso la Procura della Repubblica con l'utilizzo di una querela. (ma mi parrebbe un po' spropositato).
Un atteggiamento cosi' io non l'ho mai visto, ne' da me ne' da colleghi che conosco. Non per bravura, ma per interesse, cioè un A.I. ha l'obiettivo unico di vendere quella casa, se non vende non guadagna. Quindi è chiaro che se c'è anche un minimo di probabilità che venga accettata la proposta è ben contento di scriverla e presentarla al venditore. Se lo vedi scontento di scrivere la tua proposta è perche' sa ' per certo che verrà rifiutata.
Dgambera ATTENZIONE: dove ho scritto che l'A.I. deve fare i tuoi interessi o quelli del venditore? L'A.I. fa gli interessi suoi personali, a fare gli interessi del compratore ci pensa il compratore da se e uguale per il venditore.
Lo so che l'AI è un mediatore e non cura solo gli interessi di una parte: infatti ho scritto "Non deve curare
pure gli interessi del compratore visto che questi gli paga la provvigione?"
Comunque a me non risulta quello che dici.
Spesso, soprattutto qui a Roma, capita che se ti presenti con offerte ritenute basse dall'AI, ti dicono che non la presentano nemmeno perchè sarebbe tempo perso. Qui a volte lo fanno, ecco perchè molti sono arrabbiati con gli AI, perchè oltre ad altri comportamenti sbagliati, disonesti, ecc. a volte si comportano come se fossero i proprietari o in conflitto d'interesse.
Io vorrei sapere se c'è un modo per "costringere" eventuali AI a fare il lavoro per cui li pagherei a valle del loro lavoro.
Mi dici di adire le vie legali, ma in quel caso la trattativa è già andata in puzza.
La domanda te l'ho fatta è perchè quando scenderò sul mercato lo farò sul "piede di guerra", nel senso che sparerò moooooolto al ribasso ed la probabilità di dover affrontare certe situazioni è alta.
Seroli
00domenica 2 novembre 2008 13:04
Dgambera:
2 risposte, allora la prima no mi sono spiegato male, l'A.I. non deve fare l'interesse ne' di uno ne' dell'altro, di nessuno, non è un genitore, non si deve arrogare (neppure in buona fede) il compito di fare gli interessi di qualcuno, deve mediare e basta, questo è il suo compito.
L'altra risposta, se ritrovo una sentenza di qui di Firenze te la metto qui, un'Agenzia Immobiliare faceva scrivere una proposta di acquisto su una casa, completa e fatta bene ma poi non la presento' al venditore certo che tanto l'avrebbe rifiutata, fu condannata per "turbativa di mercato", ma non ricordo ne' la pena ne' il n° di sentenza.
Pero' attenzione,io parlo per la mia esperienza, l'A.I. sono i primi a voler "chiudere una trattativa", se ti dicono "guardi è inutile che proviamo, se vuole lo facciamo, ma buttiamo via tempo in 2"......il 99% delle volte hanno ragione ed il 100% delle volte sono in buona fede........... poi è vero, mai dire mai :)
dgambera
00domenica 2 novembre 2008 13:12
Re:
Seroli, 02/11/2008 13.04:
Dgambera:
2 risposte, allora la prima no mi sono spiegato male, l'A.I. non deve fare l'interesse ne' di uno ne' dell'altro, di nessuno, non è un genitore, non si deve arrogare (neppure in buona fede) il compito di fare gli interessi di qualcuno, deve mediare e basta, questo è il suo compito.
L'altra risposta, se ritrovo una sentenza di qui di Firenze te la metto qui, un'Agenzia Immobiliare faceva scrivere una proposta di acquisto su una casa, completa e fatta bene ma poi non la presento' al venditore certo che tanto l'avrebbe rifiutata, fu condannata per "turbativa di mercato", ma non ricordo ne' la pena ne' il n° di sentenza.
Pero' attenzione,io parlo per la mia esperienza, l'A.I. sono i primi a voler "chiudere una trattativa", se ti dicono "guardi è inutile che proviamo, se vuole lo facciamo, ma buttiamo via tempo in 2"......il 99% delle volte hanno ragione ed il 100% delle volte sono in buona fede........... poi è vero, mai dire mai :)
A prescindere dalla buona fede o meno, a me interessa sapere se c'è un modo per portare l'AI a fare il suo dovere, ovvero presentare una mia proposta irrevocabile.
Se mi dice "perdiamo tempo in due", vuol dire che ha deciso già lui di rifiutarla e ciò contrasta con quello che dici.
Diverso è se ci sono già proposte migliori: allora in quel caso gli darei ragione.
MirkoROMA78
00domenica 2 novembre 2008 13:28
Stupisce anche me ma certi ai sono banche dati viventi, loro l'offerta non la presentano ma sanno che è stata fatta e probabilmente la ripropongono se non ce ne sono state di migliori. Però è vero dovrebbero proporle tutte in questo modo anche il proprietario magari si rende conto della sparata.
Seroli
00domenica 2 novembre 2008 13:48
AHHH ora ho capito perchè mi fate questa domanda?! Non c'ero arrivato.
Facciamo un esempio REALE non teorico, scendendo nel quotidiano con numeri reali/possibili che ho gia' fatto ma qui ho piu' spazio, cambio importi x semplicità:
una casa costa 250,000 euro, le provvigioni sono fissate come 2% venditore e 3% compratore.
Arriva un'offerta molto piu' bassa, ex 220,000.
Vediamo che succede:
immaginare un'offerta a prezzo pieno con un annuncio a 250 mila è un po' ottimistico, quindi qualsiasi A.I. confida nel 240,000 per complessive provvigioni (venditore e compratore) pari a 12,000 euro. Pero' l'offerta è di 220,000 ed il totale fa' 11,000 euro.
Ora, se un A.I. fa saltare o meglio non si impegna al 100% per concludere una trattativa cosi' (a 220,000) bisogna chiedere l'infermità mentale, ora come in passato quando era piu' facile vendere, bisogna andare alla piu' vicina ASL e chiedere "l'accompagnamento per deficenza" nei confronti di quell'A.I. , ma non perchè non capisce, ma xchè non è capace di fare i propri interessi.
Infatti è pur vero che 1000 euro in piu' sono tanti, ma bisogna vedere (e tutti gli A.I. d'Italia lo fanno) l'operazione nel suo complesso. E cioè, io per 1,000 euro di differenza devo:
- continuare a spendere in pubblicità per quell'immobile
- spendere ancora ore di tempo per farlo visionare
- rischiare che venga venduto da un'altra agenzia immobiliare
- rischiare che mi scada l'incarico di endita
- rischiare che se non mi arrivano piu' proposte di acquisto da altri, l'attuale proponente abbia trovato altrove, se poi lo richiamo.
Quindi fidatevi di quello che vi dico, perchè ve lo dice la logica non solo io, nessun A.I. sano di mente non si impegna fino infondo sempre per pochi euro di differenza, sarebbe un pazzo e non nei vostri confronti ma per i propri di interessi. E nell'esempio che vi ho fatto c'è una bella differenza tra prezzo e offerta, ma lo stesso se si rifa' l'esempio con numeri piu grossi.
Ex. 1,000,000, totale provvigioni a prezzo pieno 50,000 se arriva un'offerta addirittura a 900,000 il totale provvigioni è 45,0000......... nessuno rischia 45,000 perchè domani chissa' forse, se saro' fortunato ne potro' prendere 50.000......... e se magari succede qualcosa e non posso piu' lavorarci o non mi arrivano altre offerte che succede, che ho perso 45,000? Si, e poi mi sparo'!
Seroli
00domenica 2 novembre 2008 13:55
xdgambera: un modo per "costringerlo" con le buone non c'è se non con le cattive: o la presenti e se la rifiuta voglio il rifiuto scritto, firmato vicino alla mia firma, o ti querelo (e non ci vuole l'avvocato per querelare).
In alternativa, quando a me capita una casa veramente poco trattabile e il compratore vuole fare un'offerta molto piu' bassa, telefoniamo insieme al venditore e saggiamo il terreno.......
Roberto Ponziani
00domenica 2 novembre 2008 14:14
a dire la verità tu puoi benissimo dirgli, allora vado io direttamente a presentarla, dopo averti mandato un fax seguito da una ar che ti avverte: "visto il tuo rifiuto a presentare una proposta a x ritengo che non ti interessi mediare per questo affare, quindi mi ritengo libero di resentare la mia offerta e nel caso di conclusione, libero pure da ogni obbligo nei tuoi confronti".
;)
IN soldoni naturlmente, la forma va aggiustata.
Chiaro che se la cifra che vuoi offrire è "ridicola" allora l'Ai lascerà perdere...
Resta il dubbio: se tu dopo aver offerto la cifra "ridicola" subito dopo ne offri una "decente" che porta poi a una chiusra a quel punto forse è meglio che ti servi dell'ai, in quato sarebbe difficile addebitargli negligenza, in quel caso, lui potrebbe sostenere che la tua offerta ridicola fosse solo per toglierlo di mezzo...
Io ho un caso simile nel mio storico, un collega si trova un cliente che aveva visto un immobile con un altro agente.
Questo agente non aveeva voluto fargli fare la proposta a 10mila euro meno della richiesta (!).
Chiaro che invece io l'ho fatta fare immediatamente, tra l'altro chiusa poi a un prezzo superiore della richiesta per l'aggiunta di vari extra.
La collega è venuta a recriminare e si è presa anche una bella parte perchè:
1) La persona che curava l'affare NON avava il patentino.
2) Non si rifiuta una proposta, mai, al limite la si sconsiglia, quindi ciao.
ps.
La persona che fece l'appuntamento oggi ha preso il patentino, grazie a quella lezione. ;)
Seroli
00domenica 2 novembre 2008 16:25
Si, va bene qualsiasi modo posso arrivare alla presentazione dell'offerta.
Ma dgambera, tutto cio' è comunque fermo restando che si parla di casi accademici........... a meno che tu non voglia offrire 120,000 a fronte di una richiesta di 200,000 .........
![[SM=g7576]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/76/1833392.gif)
dgambera
00domenica 2 novembre 2008 21:36
Re:
Seroli, 02/11/2008 16.25:
Si, va bene qualsiasi modo posso arrivare alla presentazione dell'offerta.
Ma dgambera, tutto cio' è comunque fermo restando che si parla di casi accademici........... a meno che tu non voglia offrire 120,000 a fronte di una richiesta di 200,000 .........
Seroli, tu mi stupisci sempre più.
Da 250k a 220k fa il 12% di sconto: per te è una proposta con forte ribasso questa? Attualmente a Roma si spunta tra il 15% e il 20%. Si vede che sei abituato bene: golosone.
Io parlo di qualcosa che parte da -30% come target, ovvero a partire minimo da -35%.
Per andare sui numeri:
- 250k richiesta;
- 175k come prezzo target;
- 160k come proposta.
I numeri in questo caso cambiano per l'AI, che potrebbe avere come motivo alla base del rifiuto quello che con una transazione conclusa a certi prezzi ci và pure sotto con le spese che ha sostenuto per seguire l'incarico.
Ovviamente questo lo farei per un immobile per me interessante, che seguo e che vedo che è sul mercato da un pezzo, non per una new entry in vetrina.
La reazione che prevedo da parte dell'AI è "No, non se ne parla neanche".
Allora secondo voi dovrei dire: "Ok. Metti per iscritto per cortesia che ti rifiuti di presentare la mia offerta, che ti rifiuti di mediare su questo immobile e che sono libero di presentare la stessa identica offerta scavalcandoti".
Giusto?
Bene. Preparatevi a supportarmi in ciò, perchè secondo me la prossima estate potrebbe essere un momento buono per fare di queste "bassezze".
Seroli
00domenica 2 novembre 2008 21:50
dgambera. sinceramente credo di non aver mai fatto una proposta per un appartamento al -25/30% in vita mia.......anche perchè sarebbe la prova di un mio errore di valutazione di quell'immobile.........no, a tanta trattabilità non ci avevo pensato................ .
Ma, non so' in altre città, nella mia una proposta del genere fatta ad un proprietario per mezzo della mia A.Immobiliare significherebbe una sola risposta da parte del proprietario: "grazie per l'offerta, ma credo che voi Agenzia non abbiate capito bene questa vendita, rendetemi le chiavi della casa."
Io non mi è mai capitato, non so' come reagirei...........ah, una volte mi è capitato con un signore ed è l'unica volta nella mia vita che sono stato maleducato parecchio e l'ho materialmente volato fuori dall'ufficio..... ma perchè mi fece venire il proprietario da fuori Firenze perchè voleva fargli a voce l'offerta, questo aveva la moglie malata di cancro e per lui muoversi era sempre un problema, e sinceramente la rabbia fu' fondamentalmente per questo non per l'offerta bassa, ricordo l'appartamento 295,000 prezzo e offerta verbale 240,000.
No a -25/30% non l'ho mai fatto, pero' se dovesse accadare non penserei alla mia provvigione piu' bassa di 1/3 ma al guadagno di 2/3
Cioè davvero davanti ad una richiesta di 250 fai proposta a 170???!!!!! mi pare un po' esagerato....Nonono io davanti a cio' non so' come reagirei, o mi viene un colpo e gli do' un colpo.............. no, secondo me non è fattibile......perlomeno a Firenze sto' pensando ma non l'ho nemmeno mai sentito dire............ altrove non so'............ma se poi con la fantasia, il proprietario accettasse io fermerei la trattativa per paura di un fallimento finanziario imminente del venditore, non farei correre soldi, prima farei fare un fiume di controlli da almeno 2 notai. Sicuro.....no, a Firenze impossibile nemmeno pensarlo........non lo fanno nemmeno gli speculatori, anche loro al max mi fanno un 10/14 % in meno e solo dopo lunghe discussioni.........
dgambera
00domenica 2 novembre 2008 22:05
Re:
Seroli, 02/11/2008 21.50:
dgambera. sinceramente credo di non aver mai fatto una proposta per un appartamento al -25/30% in vita mia.......anche perchè sarebbe la prova di un mio errore di valutazione di quell'immobile.........no, a tanta trattabilità non ci avevo pensato................ .
Ma, non so' in altre città, nella mia una proposta del genere fatta ad un proprietario per mezzo della mia A.Immobiliare significherebbe una sola risposta da parte del proprietario: "grazie per l'offerta, ma credo che voi Agenzia non abbiate capito bene questa vendita, rendetemi le chiavi della casa."
Io non mi è mai capitato, non so' come reagirei...........ah, una volte mi è capitato con un signore ed è l'unica volta nella mia vita che sono stato maleducato parecchio e l'ho materialmente volato fuori dall'ufficio..... ma perchè mi fece venire il proprietario da fuori Firenze perchè voleva fargli a voce l'offerta, questo aveva la moglie malata di cancro e per lui muoversi era sempre un problema, e sinceramente la rabbia fu' fondamentalmente per questo non per l'offerta bassa, ricordo l'appartamento 295,000 prezzo e offerta verbale 240,000.
No a -25/30% non l'ho mai fatto, pero' se dovesse accadare non penserei alla mia provvigione piu' bassa di 1/3 ma al guadagno di 2/3
Cioè davvero davanti ad una richiesta di 250 fai proposta a 170???!!!!! mi pare un po' esagerato....Nonono io davanti a cio' non so' come reagirei, o mi viene un colpo e gli do' un colpo.............. no, secondo me non è fattibile......perlomeno a Firenze sto' pensando ma non l'ho nemmeno mai sentito dire............ altrove non so'............ma se poi con la fantasia, il proprietario accettasse io fermerei la trattativa per paura di un fallimento finanziario imminente del venditore, non farei correre soldi, prima farei fare un fiume di controlli da almeno 2 notai. Sicuro.....no, a Firenze impossibile nemmeno pensarlo........non lo fanno nemmeno gli speculatori, anche loro al max mi fanno un 10/14 % in meno e solo dopo lunghe discussioni.........
Ricordati in che mercato sto io.
Qui vedi passare il prezzo in vetrina da 380k a 350k in 3 settimane.
Secondo te come è stata fatta una valutazione simile.
Nell'esempio di cui sopra il salto è da 250k a 160k e, muovendoti a cifre medio-basse, sembra che si arrivi troppo in basso.
Io parlo di 310k fare una proposta a 190k per chiudere a max 220k, ma, ripeto, per un immobile che è in vendita da 6 mesi ad esempio.
Se non vendi vuol dire che sei fuori mercato e allora io vengo a ricordarti cosa significa esserlo.
![[SM=p7579]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/79/2493491.png)
Poi ti ci aggiungo l'odore del cash (no mutuo) e vediamo.
Roberto Ponziani
00domenica 2 novembre 2008 22:10
mmm, non so a roma, dove siete tuti pazzi, ma per la mia esperienza, la forbice della trattativa è del 5%-25% (se non ho valutato io ;) ), visto che i valori stanno però abbassando, chiaro che anche la forbice diminuisce, quindi non credo che tra due anni tu otterrai sconti del 35%, anzi, se va come tu stesso dici, doovrai comprare al prezzo richiesto, che sarà già molto abbassato ;)
dgambera
00domenica 2 novembre 2008 22:33
Re:
Roberto Ponziani, 02/11/2008 22.10:
mmm, non so a roma, dove siete tuti pazzi, ma per la mia esperienza, la forbice della trattativa è del 5%-25% (se non ho valutato io ;) ), visto che i valori stanno però abbassando, chiaro che anche la forbice diminuisce, quindi non credo che tra due anni tu otterrai sconti del 35%, anzi, se va come tu stesso dici, doovrai comprare al prezzo richiesto, che sarà già molto abbassato ;)
Infatti, se vedo i numeri che dico io, non sarà più possibile la mia strategia.
Mica puoi ribassare più del 15% con chi lo ha già fatto del 20%.
SULSA
00domenica 2 novembre 2008 22:44
Re: Re:
dgambera, 02/11/2008 22.33:
Infatti, se vedo i numeri che dico io, non sarà più possibile la mia strategia.
Mica puoi ribassare più del 15% con chi lo ha già fatto del 20%.
Perchè no?
Se era fuori mercato a +20% e quando cala del 20% ancora non vende vuol dire che è ancora fuori mercato, quindi taglia taglia...che come diceva qlc in passato a salire si fa sempre in tempo
![[SM=j7569]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/69/3020031.jpg)
Roberto Ponziani
00domenica 2 novembre 2008 22:49
Re: Re: Re:
SULSA, 02/11/2008 22.44:
Perchè no?
Se era fuori mercato a +20% e quando cala del 20% ancora non vende vuol dire che è ancora fuori mercato, quindi taglia taglia...che come diceva qlc in passato a salire si fa sempre in tempo
NO, perchè a quel punto significa che il mercato riparte, timidamente, ma riparte, quindi le cose si controbilanciano di nuovo, si rischia arrivi uno meno "avido" e ti ciuccia la casa per 1ok ;) .... e le case non sono tutte uguali.
dgambera
00domenica 2 novembre 2008 22:56
Re: Re: Re: Re:
Roberto Ponziani, 02/11/2008 22.49:
NO, perchè a quel punto significa che il mercato riparte, timidamente, ma riparte, quindi le cose si controbilanciano di nuovo, si rischia arrivi uno meno "avido" e ti ciuccia la casa per 1ok ;) .... e le case non sono tutte uguali.
SULSA, 02/11/2008 22.44:
Perchè no?
Se era fuori mercato a +20% e quando cala del 20% ancora non vende vuol dire che è ancora fuori mercato, quindi taglia taglia...che come diceva qlc in passato a salire si fa sempre in tempo
Sono condivisibili entrambi i vostri post, anche se io credo che la probabilità che diventi più difficile ottenere altri cali è più alta.
Non siamo come nel mercato azionario.
Per succedere quello che dice SULSA occorre tempo.
Mi spiego meglio.
Cosè meglio?
Comprare a Giugno 2009 con sconto 20% (ribasso vetrina)+10%(trattativa) oppure a Giugno 2010 con sconto 30% (ribasso vetrina)+10%(trattativa)? La differenza, su valori nominali di 300k circa, è di 30k al lordo delle spese e i sacrifici dettati dall'attesa.
Certo, se il mercato prende una piega drastica, cioè si prevedono ancora cali in misura elevata, allora sono d'accordo. Ma il tutto và valutato momento per momento.
Poi, se uno se la sente di farsi tutto il ribasso, fra qualche anno potrebbe anche arrivare a -45% davvero.
SULSA
00domenica 2 novembre 2008 23:30
Re: Re: Re: Re:
Roberto Ponziani, 02/11/2008 22.49:
NO, perchè a quel punto significa che il mercato riparte, timidamente, ma riparte, quindi le cose si controbilanciano di nuovo, si rischia arrivi uno meno "avido" e ti ciuccia la casa per 1ok ;) .... e le case non sono tutte uguali.
La parte in grassetto la condivido in pieno: ogni casa dovrebbe essere un mercato a se, visto che trovare 2 case uguali è molto difficile...
Per la parte "avida", per come sono fatto io, se mi innamoro di una casa/cosa e il prezzo lo ritengo onesto non tratto nemmeno 1 centesimo. Se tratto vuol dire che:
1) il prezzo per me è esagerato
2) non mi fa fare follie
Quindi se arriva qlc che offre 10K più di me evidentemente tiene più di me a quella casa e quindi è giusto che me la ciula.
P.S.
Di questi tempi cmq c'è così tanta scelta a Roma che è proprio il caso di dire morto un Papa se ne fa un altro...
SULSA
00domenica 2 novembre 2008 23:34
Re: Re: Re: Re: Re:
dgambera, 02/11/2008 22.56:
SULSA, 02/11/2008 22.44:
Perchè no?
Se era fuori mercato a +20% e quando cala del 20% ancora non vende vuol dire che è ancora fuori mercato, quindi taglia taglia...che come diceva qlc in passato a salire si fa sempre in tempo
Sono condivisibili entrambi i vostri post, anche se io credo che la probabilità che diventi più difficile ottenere altri cali è più alta.
Non siamo come nel mercato azionario.
Per succedere quello che dice SULSA occorre tempo.
Mi spiego meglio.
Cosè meglio?
Comprare a Giugno 2009 con sconto 20% (ribasso vetrina)+10%(trattativa) oppure a Giugno 2010 con sconto 30% (ribasso vetrina)+10%(trattativa)? La differenza, su valori nominali di 300k circa, è di 30k al lordo delle spese e i sacrifici dettati dall'attesa.
Certo, se il mercato prende una piega drastica, cioè si prevedono ancora cali in misura elevata, allora sono d'accordo. Ma il tutto và valutato momento per momento.
Poi, se uno se la sente di farsi tutto il ribasso, fra qualche anno potrebbe anche arrivare a -45% davvero.
Ultimamente stai diventando un pò tirchio con gli sconti, non sarà che frequenti troppo gli AI ultimamente?
Arivojo il Dgambera che offriva subito -40%
dgambera
00domenica 2 novembre 2008 23:44
Re: Re: Re: Re: Re: Re:
SULSA, 02/11/2008 23.34:
Ultimamente stai diventando un pò tirchio con gli sconti, non sarà che frequenti troppo gli AI ultimamente?
Arivojo il Dgambera che offriva subito -40%
Vorrei evidenziare una frase nei miei post sopra.
Io parlo di 310k fare una proposta a 190k per chiudere a max 220k
Quanto fà 120/310 ? Forse è -39%?
Però è più facile farlo con chi è sceso da 325k a 310k, rispetto a chi da 350k è sceso a 280k. Vai a proporre a quest'ultimo 210k anche se è stato fermo altri 6 mesi.
Capito cosa intendevo?
Non sono cambiato così tanto, ma sono abbastanza coi piedi per terra da capire che non si possono ottenere certi numeri e pure in poco tempo.
In ogni caso, io mi sto preparando ad ogni evenienza.
Se il mercato mi darà la possibilità di acquistare a partire dall'estate prossima, ben lieto di farlo: farlo per primi ti garantisce di avere più scelta.
Altrimenti, se vedo tutto fermo, sparare forti ribassi potrebbe essere un'altra strategia.
Infine, contemporanemente sto monitorando da molto vicino il mercato degli affitti: se trovo dai 90mq in su a cifre interessanti e per contratti almeno 3+2 (ma solo a partire dalla prossima estate perchè prima mi serve capire in che direzione si va) allora mi ci tuffo e mi faccio tutto il discesone.
Cesare54
00domenica 2 novembre 2008 23:56
Buonasera a tutti.
Ciao Seroli e Ponziani.
Anche io sono del settore e qualche esperienza l'ho fatta e ne faccio tutt'ora.
X Seroli: da 250.000 a 220.000 pensi sia un'offerta degna di chiamarsi scontata o ribassata ? Mi vien da ridere.
Tu non hai neppure idea di cosa significa il mercato immobiliare di ROMA e di che merd@ gira; a cominciare da coloro che si definiscono AI.
Son d'accordo che il margine di trattativa deve essere sempre contenuto; se così non fosse la valutazione è decisamente sballata.
A Roma la maggior parte delle valutazioni sono corrotte dopate e sballate, credetemi.
Oggi per vendere una casa a Roma, ho scritto casa e non abitazione perchè ci son belle e notevoli differenze, è davvero difficoltoso per tantissimi motivi.
Ne dico solo alcuni:
le valutazioni sono sballate, roba da ridere..
i cosidetti AI non sanno neppure cosa significa "sapere presentare" una casa..
dato che si tratta di un lavoro di mediatore si dovrebbe imparare a mediare e non a dire c@zz@te alla gente..specie ai venditori.
Quando leggerete queste mie righe penserete, eccone un altro che scrive a vanvera.
Signori IO sono un Agente Immobiliare e faccio il mio lavoro da professionista da diversi anni; mi auguro inoltre che il mercato faccia tante vittime tra coloro che si spacciano AI; solo dopo il mercato funzionerà.
Ci si deve mettere in testa che una qualsiasi coppia giovane o meno giovane che vuole comprare una casa ed ha un cumulo di stipendi netti medi pari a 2800 o 3000 euro al mese non potrà MAI e dico MAI sognarsi di comprare oggi una casa a ROMA.
Il perchè?
Semplicissimo: quotazione gonfiate e conseguentemente sballate: i tempi per sentire odore di proposta sono infiniti; ci son case che non vengono neppure prese in considerazione per anni.
Al cliente venditore piace sentirsi dire: la sua casa vale 100 no anzi 200 meglio ancora 300; e si...questo AI è davvero in gamba.
Fategli capire, se siete in grado di farlo, che le cose non possono funzionare in questo modo; ma semplicemente perchè 1 + 1 fa sempre 2 e non 7 come qualche AI vuole far credere.
Se non si è in grado di farlo si deve cambiare lavoro.
Signori svegliatevi siamo sulla terra e non sulla luna.
Un abbraccio.
Cesare.
dgambera
00lunedì 3 novembre 2008 00:09
Re:
Cesare54, 02/11/2008 23.56:
Buonasera a tutti.
Ciao Seroli e Ponziani.
Anche io sono del settore e qualche esperienza l'ho fatta e ne faccio tutt'ora.
X Seroli: da 250.000 a 220.000 pensi sia un'offerta degna di chiamarsi scontata o ribassata ? Mi vien da ridere.
Tu non hai neppure idea di cosa significa il mercato immobiliare di ROMA e di che merd@ gira; a cominciare da coloro che si definiscono AI.
Son d'accordo che il margine di trattativa deve essere sempre contenuto; se così non fosse la valutazione è decisamente sballata.
A Roma la maggior parte delle valutazioni sono corrotte dopate e sballate, credetemi.
Oggi per vendere una casa a Roma, ho scritto casa e non abitazione perchè ci son belle e notevoli differenze, è davvero difficoltoso per tantissimi motivi.
Ne dico solo alcuni:
le valutazioni sono sballate, roba da ridere..
i cosidetti AI non sanno neppure cosa significa "sapere presentare" una casa..
dato che si tratta di un lavoro di mediatore si dovrebbe imparare a mediare e non a dire c@zz@te alla gente..specie ai venditori.
Quando leggerete queste mie righe penserete, eccone un altro che scrive a vanvera.
Signori IO sono un Agente Immobiliare e faccio il mio lavoro da professionista da diversi anni; mi auguro inoltre che il mercato faccia tante vittime tra coloro che si spacciano AI; solo dopo il mercato funzionerà.
Ci si deve mettere in testa che una qualsiasi coppia giovane o meno giovane che vuole comprare una casa ed ha un cumulo di stipendi netti medi pari a 2800 o 3000 euro al mese non potrà MAI e dico MAI sognarsi di comprare oggi una casa a ROMA.
Il perchè?
Semplicissimo: quotazione gonfiate e conseguentemente sballate: i tempi per sentire odore di proposta sono infiniti; ci son case che non vengono neppure prese in considerazione per anni.
Al cliente venditore piace sentirsi dire: la sua casa vale 100 no anzi 200 meglio ancora 300; e si...questo AI è davvero in gamba.
Fategli capire, se siete in grado di farlo, che le cose non possono funzionare in questo modo; ma semplicemente perchè 1 + 1 fa sempre 2 e non 7 come qualche AI vuole far credere.
Se non si è in grado di farlo si deve cambiare lavoro.
Signori svegliatevi siamo sulla terra e non sulla luna.
Un abbraccio.
Cesare.
Cesare, mi sa che ti conoscono già.
www.blogagenzieimmobiliari.it/2008/06/26/agenti-immobiliari-date-a-cesare-quel-che-e-di-ces...
Credo che abbiamo esordito su BAI entrambi in quel post tra l'altro.