Chi compra e chi vende
Partiamo da quelli che alimentano il mercato, cioè quelli che comprano casa per la prima volta: giovani coppie/single/immigrati.
Mediamente una giovane coppia parte con un budget minimo, a volte irrisorio, a volte ingente: facciamo una media di 50.000¬ come punto di partenza.
Con 50.000¬ i target che si possono raggiungere sono posti in un gap compreso tra i 170.000¬ e i 220.000¬ pari a una rata tra i 750¬ e i 1.100¬ in 25 anni.
Non stiamo tenendo conto delle spese accessorie , ossia mobili e fronzoli vari.
Una parte delle giovani coppie (A) sceglierà di andare a vivere in nuove abitazioni, altre in vecchie .
Se decide di subentrare in quelle vecchie, entrerà in una abitazione che, a sua volta, è occupato da qualcuno (Famiglia B) che deve vendere perché ha deciso di trasferirsi in una abitazione più nuova o più grande. Se questo (famiglia C) si trasferisce in una casa più grande e vecchia , avrà da comprare a sua volta da qualcun altro (Famiglia D) che si trasferisce in una casa più grande o nuova. Quindi la famiglia D può comprare nel cantiere E se ha venduto a C, il quale deve aver venduto a B, il quale deve aver venduto a A.
Con i tassi al 3%, la famiglia A poteva permettersi anche un mutuo da 170.000¬ con una rata di circa 800¬, quindi, con due stipendi medi arrivare a guadagnare circa 2400¬ al mese e permettersi una casa degna di questo nome.
Ma ora la stessa famiglia, per un appartamento dello stesso valore, deve pagare una rata di circa 1.050¬. Con le stesse entrate di 2400¬ le cose cominciano a farsi complicate.
Cosa succede quindi quando la famiglia A non può permettersi di pagare 1000¬ di rata per un appartamento alla periferia di Milano? Va in affitto a 700¬. Perché è vero che i soldi dellaffitto sono soldi buttati via , però almeno si arriva a fine mese.
Quindi il mercato è alimentato da chi compra per investimento , direte voi.
Certo, ma chi lha fatto per investimento lha fatto nel 2000-2001, quando i rendimenti erano alti.
Chi ha comprato ora per investimento sono i pesci piccoli che a breve finiranno nella rete.
Quindi, dicevamo&.
La famiglia A va in affitto, B non vende, C non vende, i cantieri non vendono& Si ferma la ruota.
Ma cè un ma.
Nel mercato dellimmobiliare gli unici che possono abbassare i prezzi senza smenarci sono i costruttori. Questultimi, trovandosi in un mercato saturo e non riuscendo più a vendere a D, scenderanno con le richieste per attirare C, B, se non addirittura A.
E quello che sta accadendo.
I nuovi cantieri, appena partiti o ancora in avvio, stanno sparando prezzi più bassi (a volte anche un 15% in meno rispetto allanno scorso) perché hanno capito che il tempo delle vacche grasse è finito.
Così A potrà comprarsi con 210.000¬ addirittura un trilocale nuovo di 95mq alle porte nord di Milano. Impensabile fino allanno scorso.
Chi resta inguaiato? Chi ha comprato sulla carta due anni fa o lanno scorso a cifre da capogiro e non vuole smenarci.
Molto probabilmente finiranno nella rete anche quelli che lanno scorso hanno comprato lusato a cifre folli e cercheranno nei prossimi anni di passare a una abitazione nuova. Non venderanno mai a 150 quello che hanno pagato 180, mai.
Potrei essere egoista e dire Spero che i prezzi delle case crollino , ma poi penso a questi milioni di persone che hanno comprato a questi prezzi e dire Spero che i prezzi non salgano ancora .
Ma che non saliranno ve lho già spiegato.
Saluti
Macs