Fonte: espertorisponde.ilsole24ore.com - di Gloria Gatti - 29/12/2008
Ringraziando
ginger_spritz per la segnalazione di questo argomento.
Il prestito ipotecario vitalizio (reverse mortgage)
Domanda
Sono un pensionato di 77 anni. Oltre alla pensione, mia moglie (72 anni) ed io, abbiamo la casa di proprietà. Nel caso avessimo necessità di un prestito, potremmo, anche in Italia, far ricorso al private mortgage, come accade all'estero? Ne avremmo diritto?
Risposta
La legge n. 248 del 2005 ha introdotto nell'ordinamento italiano la formula del prestito ipotecario vitalizio, anche detto reverse mortgage, definendolo come un prestito che può essere concesso da banche o intermediari finanziari iscritti all'elenco generale ex articolo 106 del Testo Unico Bancario, riservato a persone fisiche con età superiore ai 65 anni, consistente in un finanziamento a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese, assistito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali e il cui integrale rimborso può avvenire in un'unica soluzione alla scadenza.
Al di là della definizione introdotta dalla legge, nell'ordinamento italiano non si rinvengono però ulteriori norme che possano fornire una disciplina sistematica dell'istituto. Perciò occorrerà mutuare la terminologia e i sistemi normativi in uso nei Paesi anglosassoni, che per primi hanno adottato tale strumento.
La formula del prestito vitalizio ipotecario, o reverse mortgage, secondo l'esperienza maturata negli Stati Uniti e in Inghilterra, è uno strumento finanziario che consente di rendere liquida la propria ricchezza immobiliare senza privarsi della proprietà della stessa. Più precisamente, il reverse mortgage consente al proprietario di un immobile di beneficiare di un prestito di entità corrispondente al valore dell'abitazione, purché questa rappresenti l'abitazione principale. Il rimborso del capitale prestato e degli interessi maturati avviene in un'unica soluzione al verificarsi di una delle seguenti condizioni: 1) morte del debitore; 2) l'immobile cessa di essere l'abitazione principale del debitore; 3) l'immobile è venduto a terzi.
Da quanto fin qui esposto, emerge la differenza tra questa forma di prestito e il tradizionale mutuo ipotecario. Il primo infatti viene erogato a fronte del valore di un immobile già di proprietà e nessun pagamento è dovuto fino al verificarsi di una delle condizioni poc'anzi elencate; il secondo, invece, viene stipulato al fine di acquistare un immobile e comporta la restituzione periodica di capitale e interessi.
I reverse mortgage possono assumere tre differenti forme tecniche, con possibilità di combinazione delle stesse in un unico prodotto. Una forma è il vitalizio: il debitore riceve dall'istituto finanziatore pagamenti mensili. La seconda è il prestito in un'unica soluzione: il debitore riceve dall'istituto finanziatore il capitale in un'unica soluzione. La terza è la linea di credito: il debitore ha a disposizione una linea di credito cui può accedere secondo una tempistica e per importi a suo piacimento.
Il prestito ipotecario vitalizio può essere sia a tasso fisso sia a tasso variabile. Poiché nessun pagamento è richiesto al debitore durante la vita del contratto, gli interessi dovuti si accumulano sull'outstanding balance, che al momento della conclusione del contratto è costituito dal solo capitale e che successivamente è costituito dal capitale e dagli interessi. Gli interessi si calcolano periodicamente non solo sul capitale ma anche sugli interessi dovuti sino a quel momento, il che rende il debito crescente nel tempo e di conseguenza aleatoria la sua determinazione finale, ossia l'ammontare da restituire. Nel caso di reverse mortgage a tasso variabile, a tale meccanismo si aggiunge il possibile andamento futuro dei tassi di interesse, giacché se questi aumentano, aumenta di conseguenza anche l'importo del debito.
Come innanzi evidenziato, nel caso di prestito vitalizio ipotecario, la proprietà dell'immobile resta in capo al debitore, che è pertanto responsabile della cura dell'immobile medesimo affinché non perda di valore. Il mancato rispetto di questi obblighi può costituire causa di recesso del creditore. Il soggetto erogante il prestito può recedere anticipatamente dal contratto anche in caso di violazione da parte del debitore del divieto di locare in tutto o in parte l'immobile, di cointestare l'immobile a terzi o del divieto di utilizzare l'immobile come garanzia per accedere ad altri finanziamenti.
L'ammontare del prestito inizialmente concesso dipende da tre fattori:
- il valore dell'immobile. Tanto più è elevato il valore dell'immobile tanto più è maggiore l'entità del prestito concesso;
- l'età del proprietario dell'immobile: tanto più anziano è il debitore, tanto minore è la possibile durata del prestito, tanto maggiore è il prestito concesso. Se la titolarità della proprietà dell'immobile è intestata a più soggetti, nella maggior parte dei casi ad entrambi i coniugi, viene presa in considerazione l'età del soggetto più giovane ai fini della determinazione dell'entità del capitale iniziale;
- il livello dei tassi di interesse: tanto più elevati sono i tassi, tanto minore è l'entità del prestito iniziale.
Questa forma di finanziamento ha dei costi generalmente più elevati rispetto ad un tradizionale mutuo ipotecario. Esistono costi una tantum e costi ricorrenti. In particolare, si applicano commissioni di istruttoria della pratica, spese per la perizia tecnica immobiliare e una serie di costi legati alla stipula formale del rapporto di finanziamento, cosiddetto closing costs, tra cui rientrano le spese di registro del contratto o i premi di assicurazione contro il rischio di controversie circa la proprietà dell'immobile dato in garanzia. E' inoltre possibile che il contratto di finanziamento ponga a carico del debitore il costo dell'assicurazione che gli consente di rispondere della propria obbligazione solo entro il valore dell'immobile costituito in garanzia (no negative equity guarantee). I costi ricorrenti invece riguardano le commissioni di servicing del finanziamento e vengono di norma addebitate mensilmente.
Tutti gli anzidetti costi si sommano al valore iniziale del prestito e anche su di essi si calcolano gli interessi dovuti, da liquidare al termine del rapporto contrattuale.
Delineate le caratteristiche tecniche, affrontiamo ora il profilo di rischio legato a tale tipologia di prodotti finanziari.Il prestito ipotecario vitalizio ha un profilo di rischio sostanzialmente diverso rispetto a un tradizionale mutuo ipotecario, con elementi nuovi per l'attività bancaria.
In particolare esistono tre fattori di rischio per l'impresa bancaria: la longevità del mutuatario, che può risultare superiore alla media; la variazione dei tassi di interesse; la dinamica del valore dell'immobile ipotecato che è di fatto l'unica garanzia di rimborso per la banca finanziatrice. La combinazione di questi tre fattori può determinare un sostanziale e significativo aumento dell'importo da restituire all'istituto di credito al termine del rapporto contrattuale rispetto al valore dell'immobile ipotecato, lasciando così la banca senza integrale garanzia.
In Inghilterra e negli Stati Uniti, Paesi nei quali il reverse mortagage si può considerare una figura giuridica consolidata nel panorama normativo nazionale, tale rischio è gestito attraverso apposite polizze assicurative con le quali il cliente ottiene la certezza che l'importo massimo dovuto alla scadenza del contratto non potrà superare il valore di realizzo dell'abitazione data in garanzia (no negative equity guarantee).
Ispirati dal modello anglosassone, anche altri Paesi, come l'Italia, hanno adottato il mutuo ipotecario vitalizio. In Francia, ad esempio, recentemente è stata emanata una specifica legge sul reverse mortgage che ha introdotto indicazioni sulle modalità con le quali il prodotto deve essere commercializzato (divieto di vendita a domicilio); una garanzia per il prestatario che il debito non possa mai superare il valore dell'immobile valutato al momento della scadenza del contratto; una deroga alla normativa generale che vieta la possibilità per il soggetto finanziatore di farsi dare un mandato da parte del prestatario a vendere l'immobile assunto in garanzia in caso di decesso di quest'ultimo.
Oltre all'Inghilterra, Stati Uniti e Francia, si segnalano tra i Paesi che hanno introdotto tale figura di finanziamento anche Canada, Australia, Nuova Zelanda e Finlandia.
IL PUNTO
L'immobile deve valere almeno 75mila euro
In Italia, i reverse mortage sono stati introdotti con il decreto fiscale 9 novembre 2005 (convertito nella legge n. 248 del 2005), il quale autorizza il finanziamento a medio e lungo termine a persone fisiche con età superiore ai 65 anni con rimborso in un'unica soluzione alla scadenza, assistito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali.
Il prestito ipotecario vitalizio può avere ad oggetto tutte le tipologie di immobili, con le seguenti eccezioni:
immobili con valore inferiore ad euro 75.000, rustici ed immobili non residenziali;
immobili ad elevato rischio sismico, a meno di idonea copertura assicurativa;
immobili gravati da vincoli turistici, paesaggistici, idrogeologici o senza concessione edilizia.
L'importo massimo ottenibile dipende dall'età del richiedente (o del più giovane dei richiedenti in caso di contestazione dell'immobile), dal tasso di interesse e dal valore dell'immobile posto in garanzia, della cui valutazione verrà incaricato un perito esterno.
Più elevata è l'età del richiedente, maggiore sarà l'importo del finanziamento.
All'aumentare del tasso di interesse, aumenta anche il valore del capitale da restituire alla morte del debitore.
Il rimborso del capitale e degli interessi avviene alla morte del mutuatario in un'unica soluzione da parte degli eredi del medesimo, entro i 12 mesi successivi alla sua scomparsa, utilizzando, ove necessario, il ricavato della vendita dell'immobile.
Qualora, invece, il mutuatario non avesse eredi, o questi non procedessero al rimborso, il debito verrebbe estinto con la vendita dell'immobile, ma solo trascorsi 12 mesi dalla data di scadenza del finanziamento.
In tal caso l'importo del debito a carico degli eredi è limitato al ricavato della vendita dell'abitazione.
Per quanto riguarda spese e costi, questi sono finanziati con il prestito, mentre è a carico del richiedente il costo della perizia dell'immobile.