Bolla del 1974
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Ho rivisto questo bel servizio dll'istituto Luce sulla bolla immobiliare del 1974 a Roma (nota che belle inquadrature, Laplace, nonché i vari personaggi verdoniani: abbiamo molto da imparare)
LINK AL FILMATO
Dal documentario emerge che nel 1974 a Roma per le case popolari i prezzi (giudicati folli) erano i seguenti:
Affitti 100-150 mila al mese
Acquisto casa popolare a 20-25 milioni
Dal sito dell'ISTAT ricavo:
Coefficiente rivalutazione ISTAT 2006/1974 = fattore 10.44
Consumi famiglie deflazionati 2006/1974 (Istat) = 742/371 Miliardi euro = fattore 2.00
Variazione consumi famiglie a valori correnti 1974/2006 = 10.44x2.00 = 20.88
Quindi il prezzo di 20-25 milioni del 1974 per un tricamere popolare va moltiplicato per 20.88 e diviso per 1936.27, ed si otterrebbero i 215k - 270k euro di oggi. Direi che più o meno ci siamo.
Per gli affitti, contro le 100-150 mila al mese avremmo 1000-1500 euro al mese, e anche qui ci siamo.
Il tizio che sbraitava nel filmato chiedeva leggi per tenere l'affitto sotto il 30-35 per cento del reddito familiare, e quindi deduco che tale rapporto arrivasse in certi casi al 40 o 50%, e anche qui ci saremmo con la situazione di oggi.
In effetti quando si considerano i prezzi storici delle case non si valuta mai il fatto che 30 anni fa la famiglia tipo era composta da un operaio e una casalinga, oggi da una coppia di impiegati. E quindi i consumi sono saliti ben oltre l'inflazione (per essere precisi, stando ai dati ISTAT, i consumi reali sono raddoppiati nel periodo 1974-2006).
Rapportando i prezzi delle case ai consumi delle famiglie inoltre si scavalca la noiosa questione di quanto in effetti l'ISTAT misuri fedelmente l'inflazione (poi se si vuole polemizzare a tutti i costi si può supporre che l'ISTAT non misuri fedelmente neppure i consumi delle famiglie e il PIL, e allora mi arrendo)
Sul grafico sotto ho riportato la storia immobiliare degli ultimi 35 anni, prendendo i dati ISTAT (spesa delle famiglie), Bankitalia (prezzi case deflazioanti) e Scenari Immobiliari (prezzi case deflazionati, ottenuti con metodi differenti da Bankitalia)
www.istat.it/dati/dataset/20060314_01/seriestoriche.zip
www.oecd.org/dataoecd/2/44/37583717.pdf
www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/download_free.aspx?I...
www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/download_free.aspx?I...
Devo dire che mi lascia perplesso la piccola ampiezza delle oscillazioni, e in particolare il piccolo rialzo degli ultimi anni. Ma questo potrebbe essere dovuto che il mercato nazionale é fatto di tanti mercati locali in cui i prezzi salgono e scendono non in perfetta sincronia, e questo potrebbe "ammorbidire" gli andamenti medi. Inoltre il mercato nazionale é fatto sì da Roma e Milano, ma in misura molto maggiore da piccoli centri, dove i prezzi variano poco. In ultimo (visto l'intreccio di legami tra banche, immobiliaristi e centri studi) non é da scartare l'ipotesi che i dati relativa agli ultimi rialzi siano stati attenuati allo scopo di falsare la percezione del mercato e incoraggiare gli investimenti nell'immobiliare, diretti o tramite fondi (ricordiamo che i fondi immobiliari sono partiti negli ultimi anni 90)
Però, ritornano al discorso di prima, mi pare che il confronto 1974-2007 quadri perfettamente anche guardando il grafico.