modello microeconomico

Non e' il mio mestiere ma ci provo lo stesso, se avete voglia di rompervi il capo .. prego chi ne sa di piu' di commentare.

Sarebbe interessante sviluppare un modello per determinare il reddito disponibile per investimenti
immobiliari e confrontarlo con il range dell'offerta immobiliare attuale.
Cio' dovrebbe mostrare in quale maniera esse possano essere rese compatibili.

Ho sviluppato la prima parte per il comune di Trieste. Vi sono state circa 167000 dichiarazioni dei redditi.

Ho preso i redditi 2005 ed ho costruito il seguente grafico :

E' un grafico in cui entrambi le scale sono logaritmiche, proprio perche' con tali scale il fenomeno e' rappresentabile con
buona approssimazione con un semplice modello lineare.
In ascissa il reddito 2005 dichiarato, sulle ordinate il numero di contribuenti con un reddito uguale o superiore.
Ad esempio : circa 80000 contribuenti hanno un reddito di almeno 10000 euro ( 80000/167000 ~ 50%), circa 40000 hanno un reddito
uguale o superiore a 20000 euro (40/167 ~ 25 %), circa 10000 hanno
un reddito uguale o superiore a 40000 euro (10/167 ~ 6%).

Un semplice ma efficace modello matematico per la parte di curva che
va da un reddito di 15000 ad oltre 500000 ho trovato essere :
% contribuenti con reddito superiore ad x = exp(16.912)*x**(-2.15)/1670
(l'operatore ** e' l'elevamento a potenza)


Dal confronto di queste distribuzioni credo si possa arrivare ad un confronto di possibili prezzi tra le diverse
citta'. Sarebbe interessante che qualcuno riportasse tali dati per altre citta'. Ed anche che qualche ufficio studi
di qualche agenzia immobiliare magari riportasse istogrammi delle offerte immobiliari per prezzatura.

I commenti sono ben accetti .

Ciao Aragorn,
molto carino il modellino che hai costruito, l'uso dei logaritmi x normalizzare i dati e applicare il modello lineare mi ha riportato qlc anno indietro ai tempi dell'università
Il dubbio che mi viene sull'utilità pratica del modello è che è impossibile desumere i risparmi, variabile fondamentale da prendere in considerazione x valutare gli investimenti (con il solo reddito dobbiamo accontentarci di valutare le sole possibilità di indebitamento delle famiglie), come l'acquisto di una casa, anche solo x andarci a vivere (comprare casa x andarci a vivere, invece che andare in affitto, comporta cmq l'analisi del costo-opportunità di far rendere la liquidità investendola in altri strumenti, tipo titoli di stato).
In altri termini, visto che il reddito disponibile può solo essere consumato o risparmiato, dovremmo stimare una delle due variabili (o i consumi o il risparmi) ed aggiungere questi dati al modello. Magari si potrebbero utilizzare i vecchi assiomi dei modelli economici scolastici, secondo cui la % di comsumo è pari all'80% del reddito disponibile, e poi magari verificare con qlc test statistico (chi quadro? Fischer? sono piuttosto arruginito con l'inferenza statistica) l'attendibilità di questa ipotesi...
Una volta nota la distribuzione di risparmi e capacità di indebitamento delle famiglie (data dai redditi e magari considerando accettabile una rata pari al 33% del reddito), potremmo verificare statisticamente di quanto è gonfiato il prezzo degli immobili nelle varie città
E' solo un'idea, magari tu volevi arrivare a tutt'altro...

Il vicino capoluogo di provincia: comune di Udine.
Circa 74000 contribuenti.




Sono stupito.
L'andamento delle due curve e' molto simile.
Entrambe (Trieste ed Udine) hanno una parte convessa fino a redditi di circa 100000 euro, ed una concava per la parte rimanente.
Circa 40000 guadagnano almeno 10000 euro (40/74 ~ 54%), circa 20000 guadagnano almeno 20000 euro (20/74 ~ 27%), circa 10000 almeno 30000 (10/74 ~ 13%), circa 7000 almeno 40000 (7/74 ~ 9%).
Un modello matematico semplice per i redditi oltre 15000
euro e' :
% contrib. con reddito almeno x = exp(15.7)*x**(-1.97)/740

i due coefficienti exp(..) nelle due citta' sono all'incirca
proporzionali agli abitanti e quindi possono essere
scomposti in alpha*numero abitanti.

L'esponente della x e' un espressione della piramide reddituale : a Trieste la piramide si restringe
maggiormente che a Udine.

Normalizzate in percentuale sui contribuenti :



Eppur tuttavia a spanne direi che le case costano piu' a trieste che a udine ...
Ci sono un sacco di persone a trieste che hanno cospicue rendite esenti ? E' possibile.

Tanto va la gatta al lardo che ..
si scolla la domanda dall'offerta.

Come da titolo :

Qaz.. come siamo poveri qui.

Per ordine: Bergamo, Treviso, Torino, Udine, Trieste ..

La rarefazione delle compravendite deriva dallo spostamento della domanda sull'asse reddituale, ed ha effetti differenti
in contesti economici differenti.
La pendenza della curva di distribuzione del reddito da' la misura della rarefazione dei potenziali acquirenti.
Se a Bergamo un' abitazione che era accessibile ai contribuenti con un reddito 2005 di 20 mila euro lordi,
per mutate condizioni di credito e del prezzo richiesto, e' accessibile solo ai contribuenti con 40000 euro,
allora questa fascia di popolazione dal 30% e' diventata del 13%.
A trieste quelli con redditi 2005 di 20 mila erano il 23/24% e con 40000 solo il 5.5 % !
La distribuzione del reddito per citta' mentre e' molto simile per i livelli
molto bassi, e' molto dissimile a livelli piu' alti.

Ed ora l'altra parte.
La distribuzione dell'offerta di appartamenti.

Costruito un piccolo crawler per la navigazione dei siti
web di alcune agenzie e alcuni franchiser, ecco come e' distribuita
una percentuale considerevole dell'offerta (forse 60%) nella
provincia di trieste.



1) 20% al di sotto di 100.000 euro : vi sono li' sotto i 50k garage e altre strane cose, purtroppo elencate come appartamenti.
2) 65% sotto i 200.000 e quindi per differenza 35% dell'offerta sopra i 200.000
3) 85% sotto i 300.000 e quindi per differenza 15 % sopra i 300.000

usando per i prezzi una scala logaritmica :



Credo che l'evoluzione temporale di questa distribuzione
offrira' una buona idea sull'andamento dei prezzi.
Eventualmente troncando le code e quindi gli outliers .. forse
il range che va dal 5 al 95 percentile potrebbe andare bene.

distribuzione dell'offerta su TS, UD, PD :



con scala x logaritmica :



commenti ? O siete tutti a bocca aperta per il caldo ?

Offerta stabile in numero e distribuzione per valore.
Non si notano cambiamenti apprezzabili dagli inizi di
agosto.
La mediana (50% percentile) resta a circa 155.000 euro.

Si conferma la tendenza alla crescita dello stock di appartamenti in vendita , che dall'inizio di
agosto e' aumentato di circa il 15%.
L'incremento riguarda perlopiu' la fascia alta.
Sono riportati i grafici di una parte dell'offerta di Padova e Trieste, ma altre citta' del
nordest seguono lo stesso comportamento.

Padova:

Trieste: