Re:
Alberto.C, 03/03/2009 10.57:
ok dgambera, ma se la gente non compra i prezzi di conseguenza dovrebbero iniziare a calare o sbaglio?
Quello che si puo' fare e' crearsi degli scenari possibili e cercare degli indizi che supportino i possibili scenari.
Ad esempio uno scenario che spesso viene proposto e' che con i tassi bassi i prezzi delle case salgono.
E' quello che ha proposto il presidente dell'ance per rilanciare il settore.
Negli anni scorsi a tassi bassi corrispondevano aumenti dei valori immobiliari.
Se guardiamo gli Stati uniti e l'uk pero' nonostante ora(2008-2009) abbiano riabbassato i tassi ai minimi i prezzi delle case e il numero delle compravendite continua a calare.
Perche?
Perche la variabile tassi non e' la componente principale per determinare il trend del settore.
C'e' un calo della fiducia,dell'occupazione,di percentuale del mutuo erogato sul valore dell'immobile che non e' piu' del 120%.
Inoltre non c'e' piu' la possibilita per le banche di rivendere a prezzi stratosferici il mutuo concesso ai privati(cartolarizzazioni) ad altre istituzioni come fondi pensione,fondi comuni o anche privati(es: siiq).
Probabilmente ci sono altre variabili che non ho considerato ma già queste sono degli ottimi indizi.
Alcune teorie economiche sostengono che la quantita minore di beni invenduti e' maggiore rispetto al minore valore economico a cui vengono venduti gli stessi prodotti.
Potrebbe essere vera.
Ad esempio ad un calo del 20% delle compravendite avremmo un calo del valore immobiliare non superiore al 20%.
Nel 2007 il calo delle compravendite e' stato del 5% circa e difatti nel 2007 non ci sono stati cali di prezzi.
Nel 2008 probabilmente il calo delle compravendite sarà del 20% e difatti si sente parlare di sconti del 12-20%.
Ubh parla di cali dei prezzi del 10% in media.
Non e' facile verificare questa teoria in Italia in quanto:
1) non abbiamo un indice ufficiale dei prezzi immobiliari(per vari motivi tra cui il nero)
2) le statistiche delle compravendite vengono pubblicate con dati semestrali(agenzia del territorio) invece che mensili.
Da luglio 2008 i dati vengono pubblicati trimestralmente....ma siamo andati indietro perche nel 2002 i dati anche se pubblicati semestralmente davano i valori mensili.
E' probabile che il trend di calo delle compravendite del -15% circa dei primi 9 mesi del 2008 siano seguiti da un ultimo trimestre di calo ben piu' alto per portarlo alla media del -20% annuale ipotizzato.
Insomma improvvisamente sembra che da fine 2008 la situazione delle compravendite abbia preso una strada di discesa piu' marcata.
Il presidente dell'ance parla di 50.000 licenziati nel settore costruzioni solo nel mese di Gennaio 2009 e di convocare gli stati generali delle costruzioni....prima aveva solo parole di ottimismo.
Un'altra strada e' quella di guardare al passato negli ultimi 30 anni.
Questa strada da molti indizi che sembra si ripresentino nuovamente ma con numeri diversi in questi ultimi anni.
In conclusione secondo me i prezzi sono calati e calano.
Lo scenario più probabile e' che caleranno ancora di piu'(cioe' con maggiore curva di discesa) nel prossimo futuro.