Mutuo casa proveniente da donazione: Yamahouse

Attenzione quando vi propongono una casa che proviene da donazione.. perchè la stragrande maggioranza delle banche non vi concede un mutuo poichè teme che possibili eredi possano in futuro contestare la donazione (hanno 10 anni di tempo se il donante è morto e 20 se è vivo). Cosa significa questo per voi? Che anche se avete già pagato la casa gli dovrete ripagare la quota di eredità che spetta a loro e la banca si vede annullata l'ipoteca sul mutuo... Quindi NADA! Non ve lo concedono (a parte rare..)
Inoltre non siate ingenui come me.. che ho creduto alla agenzia (Yamahouse di Verona.. per non fare nomi) che sosteneva che agli altri eredi era già stata fatta una donazione simile a quella in questione e quindi non c'erano pericoli per il futuro!! Era una balla.. a mia discolpa devo dire che questo mi è stato precisato anche dal notaio che aveva curato la donazione della casa in oggetto... Peccato che non avesse controllato se l'informazione era vera, poichè non aveva un mandato.. ma solo la richiesta dell'agenzia di darmi una consulenza Occhio ragazzi e non fidatevi delle agenzie!!! Hanno un pelo sullo stomaco incredibile e poi siete voi ad andarci di mezzo

Benuvenuto nel forum Giovanni!
Grazie per la tua interessante testimonianza, sicuramente questo tuo post sarà prezioso per altri potenziali acquirenti di immobili provenienti da donazione, non immaginavo lontanamente una simile ritrosità da parte delle banche nel concedere il mutuo, perfettamente comprensibile.

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Perché molti notai sconsigliano la donazione? (Fonte: mioblog.notaiopescaradambrosio.it- notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara)

La donazione è l’atto con cui un soggetto (donante) trasferisce ad un altro soggetto (donatario) un proprio bene per spirito di liberalità, senza, cioè, alcun corrispettivo. Si tratta di un atto che viene spesso richiesto sia perchè ha un costo molto più basso rispetto ad una vendita, sia per “sistemare” i patrimoni familiari.

Revocabilità della donazione

Molti non sanno, però, che la donazione ha degli inconvenienti anche notevoli, perchè è un atto revocabile e impugnabile per molti motivi.
L’azione revocatoria può essere esperita dal donante per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli. Quindi anche dopo che la donazione è perfezionata e ha iniziato a dispiegare i suoi effetti, la legge prevede queste due ipotesi in cui può divenire inefficace, a seguito della pronuncia giudiziale di revocazione emessa con sentenza. L’azione revocatoria può essere esperita anche dai creditori del donante i quali ritengano che l’atto abbia recato pregiudizio alle loro ragioni. Anche in questo caso è necessaria una pronuncia giudiziale. In entrambi i casi però l’esperimento vittorioso dell’azione revocatoria (da parte del donante o dei creditori) comporta il venir meno degli effetti della donazione con conseguente restituzione dei beni in natura o dell’equivalente in denaro.

Impugnabilità dai coeredi e dai creditori

Ma non è tutto. La donazione è considerata dal legislatore come un anticipo sulla successione, ed è pertanto soggetta agli stessi tipi di impugnazioni cui è soggetto il testamento da parte degli eredi legittimari: da parte, cioè, di quelle categorie di eredi che possono vantare un diritto ad una quota dell’eredità del donante. Il nostro ordinamento, infatti, riserva a determinati soggetti, detti “legittimari”, (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità detta “legittima” della quale non possono essere privati. Se un legittimario ritiene di essere stato privato o semplicemente leso della sua quota di legittima per effetto di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto a favore di altri soggetti (che siano altri legittimari o non), può far valere il proprio diritto (sempre in via giudiziale) all’ottenimento dell’intera quota di legittima a lui spettante mediante un’apposita azione giudiziaria, ossia l’azione di riduzione. L’azione di riduzione va proposta dopo la morte del donante e contro il donatario, e se questi ha ceduto a terzi l’immobile che aveva ricevuto in donazione, il legittimario (solo se ed in quanto il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) può chiedere ai successivi proprietari la restituzione del bene (azione di restituzione).

La prescrizione

Tutte queste azioni sono soggette a termini di prescrizione:
– l’azione revocatoria proposta dal donante per ingratitudine si prescrive in 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revocazione;
– l’azione revocatoria per sopravvenienza di figli si prescrive in 5 anni dal giorno della nascita del figlio o dalla notizia dell’esistenza del figlio o dell’avvenuto riconoscimento del figlio naturale;
– L’azione revocatoria proposta dai creditori del donante si prescrive in 5 anni dalla data dell’atto;
– l’azione di riduzione proposta dagli eredi legittimari si prescrive in 10 anni dalla morte del donante;
– l’azione di restituzione proposta dagli eredi legittimari si prescrive trascorsi 20 anni dalla donazione. In termine di prescrizione viene sospeso però nel caso in cui gli eredi notifichino e trascrivano un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Naturalmente il diritto ad opporsi alla donazione è anche rinunciabile.
In sintesi si può stare tranquilli solo qualora siano passati 20 anni dalla donazione e non vi sia stata opposizione da parte degli eredi legittimari.

Problemi per rivendita e per mutuo

Proprio perché la donazione è astrattamente a rischio di un’impugnazione che la renda inefficace e renda, conseguentemente, inefficace ogni successiva rivendita o costituzione di diritti sul bene donato, rivendere un bene ricevuto per donazione è difficile, in particolar modo nel caso in cui il terzo acquirente debba fare un mutuo per acquistare l’immobile, dato che le banche non accetteranno di essere garantite da un’ipoteca su di un bene che un domani potrebbe essere loro sottratto.
Ci sono dei rimedi più o meno efficaci per ovviare alla situazione sopra descritta (quali risoluzione della donazione per mutuo dissenso, fidejussioni a carico del donante e/o dei legittimari, rinuncia da parte dei legittimari all’azione di opposizione alla donazione o all’azione di restituzione, ecc.) che naturalmente vanno valutati caso per caso. Per questi motivi è bene rivolgersi preventivamente al notaio nel caso in cui si voglia fare un atto di donazione, in modo che si sia sufficientemente informati sui rischi connessi nel caso specifico e la scelta dello strumento sia sufficientemente ponderata affinchè non ci si debba pentire amaramente un domani.
A maggior ragione adeguata informativa deve essere fornita a chi vuole acquistare un immobile che provenga da una donazione.

Scusa Giovanni, ma visto la fregatura... tu cosa hai fatto poi? Sei riuscito a trovare una soluzione? Grazie
A proposito.. sono di Verona e mi dispiace che l'agenzia Yamahouse sia nella mia città.... anche se io non ne ho mai sentito parlare!!!

Anch'io non avevo mai sentito parlare di questa agenzia, anche perchè ha una collocazione particolare... nel senso che non ha una vetrina di annunci, ma è all'interno di un condominio. Ci sono arrivato perchè è l'agenzia che ha scelto il venditore...
Comunque veniamo al resto della tua domanda..Ringrazio Marco perchè ha inserito a proposito tante informazioni importanti. La mia esperienza è stata questa:
1- è difficile che il donante o donatari accettino di fare una fideiussione perchè è un'operazione per loro costosa (e poi io avevo già firmato la proposta di acquisto- ricorda che mi avevano fatto credere che gli altri familiari avevano ricevuto beni di pari valore- e quindi chi glielo faceva fare?)
2- la rinuncia all'azione di opposizione,con scritto dal notaio, da parte dei parenti che potrebbero contestare la donazione in futuro ha un significato solo psicologico, perchè a livello legale la legittima è un diritto e quindi come tale irrinunciabile;
3- la cosa migliore sarebbe che loro facessero retromarcia, rinunciassero alla donazione e l'acquisto avvenisse direttamente dal donante (se vivente), ma non lo fanno, vedi punto 1
Cosa resta? Farsi una assicurazione per donazione, che copra eventuali danni futuri. Ho visto.. non è così costosa e sembra seria e sicura. Ciaoo e buona fortuna Giovanni