Per i nuovi lettori - Cos'è la Bolla e perché c'è anche in Italia

Nuovi partecipanti al forum, benvenuti.

La bolla immobiliare odierna è la più gigantesca bolla speculativa della storia dell'economia moderna e sta causando i ben noti disastri globali.

Le bolle però si sviluppano periodicamente nell'immobiliare. L'ultima esplose nel 1992, in occasione del restringersi del credito tra settembre '92 e '97 circa, per l'aumento dei tassi di interesse italiani e la svalutazione della Lira, che rese improvvisamente piu costosi i mutui in Ecu, Marchi, Franchi e altre valute estere, la moda dell'epoca, come oggi i tassi variabili.

Ecco il risultato:




Il fenomeno si sta ripetendo in maniera molto simile. Negli ultimi tre anni i tassi di interesse sono progressivamente saliti fino a rendere impossibile comprare a quotazioni molto elevate.

Tutto inizia nel 2001, quando i tassi di interesse iniziarono a scendere per fronteggiare la recessione dovuta all'11 Settembre.
Banche e finanziarie sono andate all'assalto, erogando mutui "facili" a tutti e per qualunque importo, che hanno "drogato" il mercato immobiliare, facendo aumentare i prezzi tra il 100 e il 300% a seconda delle zone, con punte del 600% nel centro di alcune grandi città. Il tutto a redditi fermi.

Per qualche anno tutto è andato bene: i costruttori si sono arricchiti, costruendo a 1000 e vendendo a 4-5000. Poi il giochino si è rotto, già nel 2005 il mercato era saturo, prima del rialzo dei tassi di interesse.

Anche in Italia, come negli USA, sono stati concessi troppi mutui "subprime", cioé non supportati da adeguato reddito e garanzie dei richiedenti, a fronte di prestiti mediamente elevati e tutti rigorosamente a tasso variabile. Questo ci mette tra i Paesi a più elevata esposizione, solo Spagna e Irlanda sono indebitati "a tasso variabile" in Europa.

Cosa succederà da qui in avanti nessuno lo sa con esattezza. Di certo, i prezzi delle case hanno già iniziato a scendere e la crisi del settore è avanzata, non è iniziata solo da un mese o due.

Secondo Gabetti, Toscano e altre fonti "di agenzia", il calo delle compravendite nella primavera 2008 è dl 15% nazionale e del 25% nelle grandi città. Gli "sconti" sono mediamente sul 15% con punte del 20-25%, confermate anche da alcune riduzioni nei prezzi dei cantieri di Roma (-15/20% a Parco Leonardo). I prezzi, secondo UBH, sono scesi mediamente da gennaio, del 7%, con punte del 9% a Milano Napoli e Palermo, mentre Roma si attesterebbe sull'8%.

La crisi delle società di investimento immobiliare e delle banche, alle prese con 500.000 insolvenze in Italia (fonte Antitrust, Adusbef, etc) è visibile nelle quotazioni di Borsa e nelle preoccupazioni di Bankitalia e Governo.

Stanno uscendo una infinità di articoli sui giornali e di servizi televisi. Nei vari post ne troverete traccia, ma è anche possibile ogni mattina trovare una rassegna stampa completa liberamente accessibile su www.fiaip.it

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Aggiornamento aprile 2009 da Milano Finanza

giemmeppi, 16/07/2008 21.17:

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Per i nuovi arrivati sul forum, benvenuti.

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Cosa succederà da qui in avanti nessuno lo sa con esattezza. Di certo, i prezzi delle case hanno già iniziato a scendere e la crisi del settore è avanzata, non è iniziata solo da un mese o due.

La crisi delle società di investimento immobiliare e delle banche, alle prese con 500.000 insolvenze in Italia (fonte Antitrust, Adusbef, etc) è visibile nelle quotazioni di Borsa e nelle preoccupazioni di Bankitalia e Governo.

Stanno uscendo una infinità di articoli sui giornali e di servizi televisi. Nei vari post ne troverete traccia, ma è anche possibile ogni mattina trovare una rassegna completa liberamente accessibile su www.fiaip.it

Buona navigazione.

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Aggiungo alla rappresentazione di Giemmeppi un altro post di qualche giorno fa di "stelafe" (vedi sotto), molto interessante, sulla dinamica delle bolle speculative.
Sottolineo il fatto che, mentre fino a qualche tempo fa c'era chi negava l'esistenza di una bolla speculativa immobiliare, ormai sono pochissimi a farlo...il che dimostra che ormai il sentiment per il mercato immobilaire sia profondamente mutato.

E' vero che nel lungo periodo il prezzo delle case mediamente sale...ma il valore reale sale linearmente....in questa lenta salita ci sono oscillazioni anche significative di prezzo....
dopo aver assistito alla ascesa esponenziale (ed ingiustificata) dei prezzi con un disallineamento rispetto al valore medio reale (tale che molti hanno parlato di mercato "drogato") e ad una forbice sempre più ampia tra prezzo degli immobili e redditi medi, adesso pochi dubitano che il riallineamento a valori reali sia inevitabile.

Le uniche incertezze riguardano la velocità del riallineamento. Scoppio della bolla o progressiva discesa verso il valore "normale" o reale che dir si voglia?
Nell'uno e nell'altro caso, è di tutta evidenza come acquistare ai prezzi attuali, dopo che in pochi anni questi sono anche triplicati, non sia un buon investimento.
Chi vuole vendere dovrà prendere consapevolezza del fatto che gli acquirenti non sono più disposti a comprare a certi prezzi....oltre il fatto che, a fronte di redditi sostanzialmente invariati, con tassi di interesse più alti, questi prezzi per molti sono diventati assolutamente insostenibili.


Psicobolla (post di Stelafe del 13/07/08)
www.irvinehousingblog.com/blog/comments/houses-should-not-be-a-commodity/?ref=p...


E' del giugno 2007. E' un po' vecchio, ma potrebbe essere istruttivo.

Buona lettura

Un grafico eloquente:

"Evoluzione di prezzi e canoni di abitazioni e del reddito familiare nel periodo 1991/2007" (fonte: Nomisma)

Vedete cosa succede dal 2000.

[IMG]http://i38.tinypic.com/291gtwy.jpg[/IMG]

Sottotitolo: "Bolla immobiliare, come negarla?"

---edit
Le bolle sono destinate a scoppiare prima o poi, e mi sa che per come si stanno mettendo le cose questa volta è più "prima" che "poi".

Occhi aperti.

Aggiungerei anche che l'aumento dei tassi di interesse ha causato, oltre alla restrizione del credito da parte delle banche (trovate una discussione ad-hoc nella sezione Macroeconomia) che ha come conseguenza maggiore difficoltà ad ottenere/pagare i mutui, anche l'aumento dei rendimenti di alcuni titoli, soprattutto obbligazioni e titoli di stato, facendo crollare alcuni miti legati agli immobili, considerati finora strumenti di protezione del capitale per eccellenza e, a causa della bolla, più redditizi.
Da ricordare, inoltre, che tipicamente le bolle si almentano di luoghi comuni: quelli che hanno alimentato questa, sono ampiamente discussi e smontati con prove documentali e se avete la pazienza di leggere le varie discussioni che trovate nel forum ve ne renderete conto anche voi.
Buona sbolla.

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Bello stò bignami, oh.

posto questo simpatico grafichetto,
a suo tempo recuperato da gmp o guido, non ricordo...


si vede la correlazione, o no?


dovreste vederlo...

e' alla portata di chi su "la settimana enigmistica"
riesce a fare solo "unisci i puntini"...

.

Dall'archivio storico di Repubblica

freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=7468081
freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=7468105
freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=7468099
freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=7468092

Vedere anche l'archivio del Corriere cercando "immobiliare", "mattone", "nomisma"..

archiviostorico.corriere.it/

.



Figura tratta da: www.ucd.ie/economics/staff/mkelly/papers/housing1.pdf

ALTRE INFORMAZIONI SUI CICLI IMMOBILIARI:

freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=4443

.

.

bolla.immobiliare.googlepages.com/home

.

www.itulip.com/forums/showthread.php?t=966

Il grafico si riferisce agli USA, in Italia probabilmente la bolla e' maggiore:

[IMG]http://i36.tinypic.com/1z3wfno.jpg[/IMG]

Giudicate voi se e' normale tutto questo.

www.funny-games.biz/mansionimpossible.html
(richiede Flash)

.

Repubblica — 07 febbraio 1992. INVERNO SUL MERCATO IMMOBILIARE

.

Repubblica — 19 febbraio 1993 - IL MATTONE SEGNA IL PASSO

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Un pò di amarcord?

.

Vorrei suggerire un libro di recente uscita

"Cercasi casa disperatamente" di Chartroux Riccardo edito da Il saggiatore.

Ancora non l'ho completato ma esegue un indagine socio-economica sui fattori che hanno causato la bolla immobiliare italiana con particolare dettaglio su Roma e Milano.

Vengono confermate le cause principali della bolla legate al facile accesso al credito, alla discesa libera dei tassi etc, come altresì si parla di informazione manipolata dalle lobby a fronte di una situazione immobiliare che manifesta già le sua criticità nel 2007

Buona lettura!

Questo articolo descrive molto bene il problema della valutazione del prezzo della casa. Mostra delle stime dei prezzi per US e Uk. Come già sottolineato in questo forum, mostra che le oscillazioni dei prezzi aumentano nel tempo  (una ragione molto valida per aspettare !!). Analizza i momenti di picco e di caduta del mercato anche in relazione ai tassi di interesse .  Sembra pure concludere che il mercato alla fine possa non rimbalzare .

http://www.marketoracle.co.uk/Article6250.html 


  The frequency and amplitude of oscillations appear to be increasing, over time. This may possibly be because the system of regulation is becoming less rather than more effective (this is addressed in more detail below).

So trend-line it would appear likely that the down-cycle following the sub-prime will be 80% of the up-cycle which peaked at 44% for both UK and USA and the future might perhaps look something like:

If history repeats itself it would therefore appear "reasonable" (that's a valuation expression) to expect that within a few years house prices in both UK and USA will end up 44% x 80% = 35% or so below the long-term equilibrium line. 

 

Ecco quanto rende l'investimento immobiliare nelle grandi città.

Ecco il link diretto comunque:

Link

questo grafico merita l'archiviazione

anche lui merita di sopravvivere

dgambera, 19/09/2008 13.25:

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Ecco quanto rende l'investimento immobiliare nelle grandi città.

Ecco il link diretto comunque:

Link

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I prezzi 2001 quasi livellati al 2005.......ma che cacchio di grafico è? lo hanno fatto dopo un fiaschetto di vino???

[IMG]http://[/IMG]



Articolo della Repubblica Roma:

IMMOBILI ECCO LA GRANDE GELATA, PREZZI DELLE CASE GIU' DEL 6%

oltre a ciò, previsioni alquanto pessimistiche per il prossimo biennio..

e vai col meno 40%

www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/28102008/5BAF...

Fare attenzione a non innamorarsi in questa fase di due miti recenti:
- il "travaso", ovvero la possibilità che i risparmi in fuga dalle borse e delusi dai bot si riversino sull'immobiliare. Il "travaso" anche se c'è, probabilmente non sarà così significativo da portare una interruzione della correzione al ribasso. Il "travaso" ed anche il suo effetto viene frenato dalle grosse perdite in conto capitale: o ciò che ti rimane non ti permette di entrare nell'immobiliare, o le perdite ingenti non ti consentono di uscire dal mobiliare;
- la discesa dei tassi di interesse. I tassi di interesse bassi nulla possono contro il senso di incertezza (sentiment) e contro i problemi reali della economia. L'effetto "tassi di interesse bassi" viene praticamente annullato dall'effetto "rialzo degli spread" da parte delle banche.
Sono certamente dei possibili freni alla caduta, ma la crisi generale ancora deve mostrare il suo vero volto

La Fed taglia ancora i tassi: il Giappone si avvicina?
...Secondo il Wall Street Journal, il presidente della Fed, Ben Bernanke, che insegna alla prestigiosa università di Princeton, ha studiato da vicino il caso del Giappone, dove alcuni anni or sono la politica dei tassi d’interesse zero non era riuscita a rilanciare la macchina economica...

Pericolo Giappone
...Tutto questo ha incoraggiato le imprese e i privati a indebitarsi molto al di là del ragionevole, creando così una duplice bolla finanziaria e immobiliare. Erano i tempi in cui il Giappone dava l'impressione di potersi comprare il mondo intero.
All'inizio del 1990 la Banca del Giappone, accortasi improvvisamente che in questo modo il paese correva verso la catastrofe, ha alzato i tassi di interesse e frenato i crediti.
Ma la manovra è stata troppo brusca, e ha messo in moto una macchina infernale. I valori di borsa sono scesi in breve tempo della metà (l'indice Nikkei, che aveva raggiunto 38.915 punti nel dicembre 1989, è crollato a 15.000 punti circa) e l'immobiliare ha subito perdite dal 60% all'80%. Risultato: le banche si sono ritrovate con una montagna di crediti più o meno inesigibili e hanno limitato drasticamente i prestiti, provocando il fallimento di migliaia di piccole e medie imprese. Da un giorno all'altro, milioni di giapponesi hanno avuto l'impressione che una parte del loro patrimonio, artificialmente gonfiato dalla speculazione, si fosse semplicemente volatilizzata...

La banca centrale giapponese provò di risolvere abbassando rapidamente i tassi, ma a quanto pare portare il costo del denaro prossimo a zero non fu di utilità alcuna.
ODR=tasso ufficiale di sconto, costo del denaro in Giappone



Questo invece è stato l'andamento dei prezzi immobiliari.





La situazione non è perfettamente identica, ma le analogie con quella attuale sembrano non mancare.

Marco

Cosa sono le bolle speculative?
Sono degli aumenti ingiustificati e via via sempre più eccessivi del prezzo di un bene o un’azione o un intero mercato rispetto ai fondamentali economici reali che contraddistinguono questi bene o mercati. Quello che in pratica succede è semplicemente che tutti incominciano a da acquistare la stessa “cosa”, rendendola di fatto molto sopravvalutata.


Quanto può durare una bolla?
Da un recente studio si è ipotizzato che la promessa di un guadagno più elevato può portare il consumatore a scegliere di superare la sua indifferenza aspettando a consumare il bene (nel nostro caso a vendere un azione) in vista di un guadagno più elevato tenendo l’azione più a lungo, insomma più è grossa la bolla (e più è possibile guadagnare in teoria), più dura. Di conseguenza più la discesa si può fare ripida.

analisifondamentale.investireoggi.it/bolle-speculative...

come si puo osservare, il fattore n. compravendite ha subito una variazione negativa molto più ampia che nel 1992, anche relativamente all'accresciuto numero di transazioni rispetto agli anni fine '80 - inizio '90

la vera domanda ancora irrisolta a questo punto non è "se" ma "quando" seguirà l'adeguamento dei prezzi... stay tuned