IL BAROMETRO DEI PREZZI CHE SPINGE A COMPRARE
Da "IL SOLE 24 ORE" di lunedì 4 gennaio 2010
Case. Si prevedono quotazioni in discesa almeno per la prima parte dell'anno
Saverio Fossati
Tanti metodi, tante previsioni. Non troppo dissimili, verrebbe da dire osservando il grafico che mostra il confronto tra gli scenari immaginati dai maggiori istituti di ricerca e uffici studi immobiliari italiani in relazione all'andamento dei prezzi delle abitazioni. Ma proprio perché i criteri seguiti nell'analisi dei dati sono parzialmente simili, come del resto è giusto che sia.
Il quadro, comunque, è chiaro: il 2010 non sarà un anno buono per vendere e la discesa, se si fermerà, lo farà nel secondo semestre. Anche se l'affetto per il mattone resta: secondo un recente sondaggio di Assoedilizia, il 13% degli italiani vede una ripresa nel 2010 e il 71% lo considera un buon investimento. Tra i tanti segnali di cui tenere conto, tuttavia, anche il privato può ormai orientarsi con qualche certezza: dall'andamento dei prezzi al saldo demografico, tutti possono ragionare sulla situazione della zona in cui vogliono comprare e affinare le previsioni generali, spuntando così il prezzo migliore (si veda la scheda qui a fianco).
«Noi ragioniamo molto su Pil, occupazione e inflazione, sia nazionali che locali, oltre che naturalmente sui parametri interni: andamento storico dei prezzi, domanda e offerta - spiega Mario Breglia, direttore di Scenari Immobiliari -. Abbiamo un modello previsionale a uno, cinque e dieci anni che viene aggiornato di frequente con tutti i dati disponibili sul mercato, rendendolo sempre più affidabile».
L'Ufficio studi di Tecnocasa utilizza principalmente un modello econometrico che, sulla base del comportamento dei prezzi nel tempo, determina un "intervallo di confidenza" entro il quale sarà compreso il valore futuro del prezzo, con una probabilità di errore minima prestabilita. «Per verificare l'effettiva bontà del modello applicato a una particolare serie storica - spiega la direttrice Fabiana Megliola - vengono utilizzati test d'ipotesi statistici che ci permettono di stabilire se sia possibile, attraverso il nostro modello, calcolare valori futuri di quella particolare serie storica oppure no. A questo modello si affiancano altre analisi di supporto, basate sulla regressione lineare delle serie storiche dei prezzi e delle variazioni percentuali degli stessi. Infine si utilizza un ulteriore modello, empirico, che analizza nel tempo l'analisi della disponibilità di spesa per tipologia di immobile».
Le variabili utilizzate da Nomisma per la costruzione di un modello econometrico relativo alle previsioni per i valori 2010-2011 di abitazioni nuove, invcee, sono i prezzi deflazionati, gli investimenti nel residenziale, i consumi totali delle famiglie e i tassi d'interesse sui mutui casa.
Intesa Sanpaolo, lo scorso novembre, ha inserito nel suo Weekly economic monitor un report molto dettagliato di Paolo Mameli, che è partito da una serie di dati storici decisamente più ampia: il confronto tra i cicli del settore delle costruzioni, gli investimenti, l'apertura dei nuovi cantieri in rapporto alla popolazione, il confronto con altri paesi sulla flessione dei prezzi e lo stesso dato confrontato con gli anni 90, i tempi di vendita e il divario tra prezzo richiesto ed effettivo, per finire con i giudizi degli operatori.
«Noi abbiamo un track record - spiega Guido Lodigiani, capo dell'Ufficio studi di Gabetti - in cui sono raccolte le variabili macro: Pil, inflazione, numero delle compravendite, prezzi negli anni. Questo grafico ci evidenzia in primis la durata dei cicli immobiliari e l'andamento delle variabili, per capire come sono correlate. Poi esaminiamo il numero di richieste che arrivano in agenzia e la disponibilità di spesa. L'incrocio dei prezzi non può non tener conto della domanda, perché di solito l'aumento o la diminuzione della disponibilità di spesa anticipa l'andamento dei prezzi. Ora, per esempio, siamo in una fase in cui ci segnalano aumento del numero di richieste, ma disponibilità di spesa in leggera diminuzione. Quindi capiamo che c'è una volontà di acquisto ma bisogna fare i conti con le possibilità effettive: colpa anche del credito bancario, che quasi sempre si colloca come Ltv (loan to value, rapporto tra prestito e valore, ndr) nella forbice 60-80 per cento».
Il modello giudicato più affidabile da Ubh Professione casa è stato quello di cointegrazione vettoriale, vale a dire un sistema di equazioni dove ogni variabile è spiegata da altre variabili ritardate e contemporanee. «Le variabili che abbiamo ritenuto importanti da applicare al modello e che abbiano soprattutto una serie storica interessante, di almeno 50 anni - dice Alessandro Ghisolfi, direttore dell'Uffici studi -, sono in sintesi le seguenti: inflazione, Pil, costo del denaro, vari indicatori demografici, stock abitativo, investimenti in costruzioni, costo di costruzione, prezzi medi degli immobili e andamento delle compravendite».
DIETRO LE CIFRE
Borsini, demografia e Pil sono tra le variabili alla base degli scenari elaborati dagli operatori del settore
---
Sei visioni sul futuro
Le previsioni 2010 degli uffici studi di banche, istituti di ricerca e franchisor immobiliari
SCENARI IMMOBILIARI +1%
Il fatturato immobiliare abitativo, secondo l'Istituto di ricerca, dovrebbe registrare una rimonta dagli 89,3 miliardi del 2009 ai 90 nel 2010. Una performance migliore (+1,7%) sarà registrata nel settore industriale
INTESA SANPAOLO da -2% a 0%
Gli operatori interpellati nella ricerca dell'Istituto di credito credono nella possibilità che i prezzi intraprendano un percorso di crescita, ma soltanto nella seconda parte dei 2010, dopo il mese di giugno
TECNOCASA da -1% a -3%
Per il maggior franchising immobiliare il calo sarà contenuto, anche se diversificato a seconda delle tipologie immobiliari e delle località. Ma le case di pregio continueranno nel trend di tenuta dei prezzi
NOMISMA da -1,1% a -2,5%
L'Istituto di ricerca bolognese fornisce previsioni che, nello scenario meno favorevole, arrivano a ulteriori ribassi dei prezzi del 2,5 per cento per le abitazioni nuove nelle 13 grandi aree urbane. La ripresa a novembre 2010
GABETTI -5%
L'Ufficio studi di Gabetti è tra i più pessimisti, con una previsione di -5% sui prezzi dei 2009 (che già, sempre secondo Gabetti, erano scesi del 7% rispetto al 2008) e un numero di compravendite intorno alle 600mila unità
UBH PROFESSIONE CASA da -5% a -10%
I primi mesi del 2010 registreranno un calo abbastanza consistente, ma dalla primavera il trend dovrebbe invertirsi, anche se il segno pisitivo peri prezzi - secondo l'Ufficio studi - apparirà solo nel 2011
---
INDAGINI «FAI DA TE»
Compravendite
L'andamento delle compravendite di solito anticipa quello dei prezzi: date un'occhiata ai report trimestrali dell'agenzia del Territorio (disponibili anche a livello comunale, ma a pagamento)
Prezzi
Osservate gli annunci delle agenzie nella zona di vostro interesse ma
fate la tara del 10-15% sul prezzo richiesto
Tempi di vendita
Controllate quanto tempo restano appesi gli avvisi per avere un'idea dei tempi di vendita: più lunghi sono, più la trattativa è possibile
Sconto medio
Cercate di capire quale sia lo scarto tra prezzo proposto e prezzo effettivo nella zona d'interesse: più è alto, migliori le possibilità di un buon affare
Saldo demografico
Controllate, se siete in un piccolo centro, il saldo demografico: la popolazione stazionaria o in calo facilita l'aumento dell'offerta e la diminuzione dei prezzi
Piani di riqualificazione
Verificate in Comune se nel quartiere c'è un piano di risanamento o riqualificazione o sono previste infrastrutture (metrò, parchi) e giocate sui tempi di realizzazione