Analizziamo
questo caso
mettiamo che io ho 20 mila euro da parte, e devo fare un mutuo da 100 mila euro una casa che riesco a fittare 500 euro perchè non sarebbe un buon investimento..
a quanto dice
mutuionline
per questa
richiesta a TF:
Finalità Acquisto Seconda Casa
Tipologia Fisso, durata 30 anni, rata Mensile
Importo Mutuo da 100.000 € su immobile da 120.000 €
c'e' solo una offerta:
BANCA CR FIRENZE
FAMILY FISSO 100%
Rate € 602,77 (tasso fisso 6,05%)
Spese iniziali Istruttoria: € 200,00 - Perizia: € 240,00
TAEG 6,34% (Indice Sintetico di Costo)
e siamo
sotto di 102EUR e rotti, rispetto al ricavo da affito
per questa
richiesta a TV:
Finalità Acquisto Seconda Casa
Tipologia Variabile, durata 30 anni, rata Mensile
Importo Mutuo da 100.000 € su immobile da 120.000 €
c'e' ancora solo una offerta (stessa banca):
BANCA CR FIRENZE
MUTUO FAMILY VARIABILE FINO AL 100%
Rate € 468,52 (tasso variabile 3,84%)
Spese iniziali Istruttoria: € 200,00 - Perizia: € 240,00
TAEG 4,03% (Indice Sintetico di Costo)
e qui siamo
in attivo di meno di 50EUR
ma quello che conta non sono tanto i -120EUR o i +50EUR...
...anche se su 30 anni il loro peso ce l'hanno:
-120EUR al mese (1440EUR all'anno) per 30 anni sono (al 3%) -68kEUR
+50EUR al mese (600EUR all'anno) per 30 anni sono (al 3%) +28kEUR
il fatto e' che se investo i 20kEUR e prendo 100k di mutuo,
mi ritrovo la casa di proprieta', dopo 30 anni.
questo nelle ipotesi semplificatrici dei 500EUR netti,
ipotizzando che mutuo e affitto si compensino,
non considerando la rivalutazione dell'affitto nei 30 anni
e non considerando eventuali variazioni del TV
insomma, dopo 30 anni non ho piu' i 20kEUR + interessi,
ma ho una casa da 217kEUR, nell'ottimistica ipotesi
che nei 30 anni la casa si rivaluti di un 2% annuo
se invece avessi messo i 20kEUR in BTP,
(a quanto dice il
dipartimento del tesoro, i BTP a 30 anni danno il 5% lordo)
col 4% netto avrei quasi 65kEUR
sembrerebbe conveniente investire, vero?
217kEUR in mattoni anziche' 65kEUR in contanti!
ci sono almeno un paio di problemi...
1) non si sono fatti i conti coi rischi...
e se la casa resta sfitta per anni?
l'investimento ha un orizzonte di 30 anni,
come si fa ad essere sicuri di poter "piazzare"
il proprio immobile per tutto quel tempo?
e se la casa l'ho comprata in bolla?
tra 30 anni trovo un nuovo picco,
tale da giustificare il +2% annuo,
se volessi monetizzare alla fine del mutuo?
e se il trend demografico/economico italiano
tra 30 anni avra' avuto i suoi nefasti effetti,
la casa "varra'" i 217kEUR ipotizzati?
2) non si sono messi in conto i costi...
tra 30 anni, almeno un 50k li dovro' spendere
per ristrutturare una casa abitata da studenti?
e per 30 anni non avro' altre spese,
tasse, varie ed eventuali?
infine una domanda retorica:
ma se e' cosi' facile e redditizio affittare a studenti,
come mai non ci sono societa' che lo facciano?
lasciano questo succulento business
all'investitore fai-da-te mattonaro?
PS: sono benvenuti commenti, controesempi,
correzioni alle ipotesi e/o ai conti, ecc...
[Modificato da laplace77 01/02/2009 02:38]