Roberto Ponziani, 05/03/2009 01:43:
Il problema nasce solo trattando l'immobile non per quello che è (una abitazione) ma calcolandone solo il valore come fonte di reddito.
Per questo c'è l'appiattimento del range di prezzi, irreale.
Inoltre l'affitto, tranne poche variazioni, cambia nell'ordine di centinaia di euro non di migliaia, quindi la formula crea appiattimento dei prezzi irreale anche per zone: un bilo a roma viene affittato a 750 e a pistoia a 600 farebbe costare il bilo a roma 180k e a pt144k salendo di tipologia la villetta a pistoia affittata a 1k e a roma a 1,7k farebbe costare la villetta a pistoia 240k e a roma 408k e mettiamoci anche una villa di 200mq che a pistoia affitto a 1,5k (a roma non so)
se lo porto in mq per confrontare e vado su metrature mede dico che un bilo è 50mq quindi ho
roma 180k 50mq = 3,6k/mq pistoia 144k = 2,88 k/mq
con la villa di 120mq ho
roma 408k 120mq = 3,4k pistoia 240k 120 = 2k/mq
con una villa signorile
roma N.D. Pistoia 360k 200 = 1,8mq
rovesciando il ragionamento se una villa costa 500k / 240 = canone 2083 mese (e io l'affitto a 1,5k)
un quadrilocale che costa 200k devo affittarlo a 833 euro contro i 700 ...
mah!
Ho letto le vostre interessanti osservazioni, vorrei aggiungere le mie:
1. Nel link che ho postato, valori di rendimento attorno al 5% sono valori misurati, non elaborazioni teoriche. Il punto debole dei dati e' che appartengono al mercato USA e non a quello italiano, per il quale probabilmente non si avranno mai dati simili e allo stesso tempo credibili.
3. Ovviamente il 5% e' una media che se da un parte fissa un valore di riferimento, dall'altra lascia spazio alle eccezioni. Per cui ci saranno probabilmente vendite a 200x come a 300x, in funzione dei mille parametri per cui per me una casa puo valere molto piu' che per un altro.
3. Come avete giustamente notato, pretendere da una casa un rendimento minimo attorno al 5% vuol dire ragionare in termini finanziari e non sentimentali.
Considerando che un BTP a lungo rende il 4% , la casa con tutti i costi annessi, le tasse ed i rischi di non affittare, dovrebbe dare molto di piu'.
4, Qualcuno potrebbe obiettare che la casa da anche un rendimento da rivalutazione del capitale. Questo e' vero, ma se la compri a prezzi di bolla, avrai ben poco da rivalutare. Comunque questo aspetto, insieme al punto 3 costituiscono un argomento abbastanza complesso e dovrebbero essere trattati molto piu' in dettaglio.
5. Il rendimento del 5% lordo e cioe' una valutazione della casa pari a 240 mensilita' di affitto e' secondo me il valore
oggettivo del bene, poi e' chiaro che il mercato lo puo stravolgere, come purtroppo e' stato in questi anni.
Pero' se voglio valutare a spanne quanto vale oggettivamente, continuo a ritenerlo un buon metodo.
6. Sono stati riportati vari esempi di costo/affitto per tagli e locazioni diverse sottolinenando incongruenze generate dal metodo di calcolo.
Non sono del tutto d'accordo.
Un bilocale schifoso in una certa zona puo' tranquillamente valere quanto un villino in periferia. Parlo dal punto di vista del mercato, non dei costi costruttivi o altro. Nel 2006 stavo per prendere un villino nuovo con giardino ad Ostia Ontica per 280.000 euro.
Sono sicuro che un bilo a San Giovanni costava abbondantemente di piu'.
Io credo che se il mercato e' disposto realmente a pagare un certo ammontare di affito, bene quello e' strettamente legato al valore della casa.
Per cui se il villino rende poco come affitto, vale poco. Punto!Non sono rilevanti le comparazioni con altre tipologie o zone.
7. Un esempio
Una mia conoscente ha acquistato al Torrino (Roma) a 480.000 euro e sta ora affittando a 1200.
Quando ha comprato lei , quel prezzo era "normale", ma certo non rispecchiava il valore della casa.
Ha sbagliato e se ne sta rendendo conto.
Ora il suo "piano per recuperare" e' affittare a studenti e ricavare almeno 2000 euro al mese. Ci riuscira? Ed anche se riesce, riuscira ad affittare con continuita? E poi per avere una rendita proprzionale al costo della casa, deve essere tutto a nero e duqnue deve accettare ulteriori rischi.
Secondo me il mercato l'ha fregata. Se avesse applicato la formuletta avrebbe evitato un acquisto che le sta facendo perdere un sacco di soldi.