Fiaip Bergamo, le prospettive del mercato immobiliare
Mercoledì 07 Aprile 2010 13:23
Prosegue la discesa dei prezzi degli immobili a Bergamo. A caratterizzare il mercato attualmente è la difficoltà a trovare un punto d’incontro tra domanda e offerta. È questo il quadro descritto nel Report dell’Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo 2009, elaborato sulla base dei dati raccolti da un campione di 100 agenti immobiliari, al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l’andamento del mercato immobiliare.
Chi vende o dà in affitto sovente non ha impellenza di farlo, dato l’alto indice di patrimonializzazione delle famiglie bergamasche, con capitali immobiliari accumulati nel corso di generazioni. Dall’altra parte gli acquirenti o gli inquilini sanno di poter contare su un più ampio stock di immobili disponibili, su un periodo di sfitto o invenduto più lungo, e si mettono in cerca di buoni affari.
L’accordo si trova quando il proprietario concede uno sconto medio del 10% rispetto ai valori di picco del 2006/2007, oggi improponibili.
Previsioni per il 2010 e le proposte per una politica per la casa
Per l’anno incorso ci si attende un miglioramento per le compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali della città, mentre nelle zone semicentrali e periferiche il mercato potrebbe mantenersi sostanzialmente stazionario.
La ripresa del mercato immobiliare nel 2010 sarà condizionata dall’espansione dell’economia e del credito, dall’andamento dell’occupazione,d alle aspettative di nuove norme legislative a favore dell’accesso alla casa, dagli sgravi fiscali e dalla riduzione della forte imposizione fiscale sui redditi degli immobili. In un quadro di incertezza sulle misure a favore del real estate, le speranze della Fiaip di Bergamo vengono riposte nello scudo fiscale, che potrebbe riportare a consolidarsi nel mattone buona parte dei capitali rientrati dall’estero.
“Il calo dei prezzi registrato quest’anno nel mercato immobiliare non è purtroppo ancora accompagnato da misure legislative per il rilancio del mercato degli affitti o da detrazioni fiscali per chi vuole investire nel mattone come bene rifugio - dichiara Giuliano Olivati, presidente provinciale -. Da anni Fiaip chiede la tassazione separata dei redditi da locazione, la famosa cedolare secca, senza esito nonostante le mille promesse elettorali fatte da destra e sinistra. Un’altra misura forte a favore delle compravendite sarebbe l’introduzione di un’aliquota Iva unica al 3% sull’acquisto della prima casa venduta dal costruttore (perequandola all’imposta di registro dell’acquisto prima casa da privato), e sulle fatture delle agenzie immobiliari per acquisto prima casa (oggi al 20%)”. Olivati sottolinea inoltre come il nuovo Pgt di Bergamo apra nuove prospettive che starà al mercato concretizzare o lasciare sulla carta.
I dati del 2009
Nel 2009 i valori delle abitazioni sono scesi del 9,25%. La flessione ha raggiunto il 20% per il commerciale, il 24% per il segmento direzionale e il 15% per i capannoni, segno di scarsa vivacità del settore terziario e produttivo. Il Report dell’Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo 2009 evidenzia inoltre che ad acquistare sono sempre di più gli italiani (65%, +22% rispetto al 2008), mentre diminuiscono i clienti extra UE (83%, -12% rispetto al 2008), che nel 2009 hanno fatto ricorso al sistema creditizio (mutuo) per acquistare immobili.
I tagli più richiesti risultano trilocali e bilocali, semicentrali e in buono stato. I tempi di vendita risultano stazionari nelle zone centrali e in aumento nelle zone semicentrali, oggetto di edificazione in tempi recenti e interessate da uno stock di invenduto da assorbire, sia per il nuovo che per il mercato di sostituzione.
Il mercato delle locazioni fa segnalare un rallentamento dei prezzi: si tratta di una flessione dell’8% per il comparto abitativo e del 20% per il commerciale. Rispetto al 2008 aumenta l’offerta, per la difficoltà di ottenere mutui per acquisto, ma rimane stazionaria l’offerta. Diminuisce del 9,5% il numero dei contratti a causa della lentezza nell’adeguarsi al plafonamento dei canoni da parte dei proprietari.
I contratti di locazione risultano in contrazione anche per negozi (-18%) e uffici (-20%), mentre si riscontra una flessione dei contratti ancora più sensibile per i capannoni (-25%). I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 3 a 6 mesi, in aumento rispetto al dato rilevato nel 2008. I tagli più richiesti risultano il miniappartamento bilocale (70%) e il il trilocale (17%), ubicati in zone centrali (33%) o semicentrali (50%). Per il 2010 la Fiaip di Bergamo prevede una tendenza verso l’aumento del numero dei contratti d’affitto ad uso residenziale, soprattutto per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali del capoluogo.
Il Report è disponibile sul sito
www.fiaipbergamo.it nella sezione Osservatorio.