Bolla immobiliare - 23° Parte

Come si può evincere dai due grafici che seguono, i tassi sui finanziamenti si sono notevolmente ridotti rispetto ai livelli massimi toccati nella seconda metà del 2008 ed hanno raggiunto una quotazione simile a quella del 2005, periodo in cui c’è stata la maggior espansione del mercato dei mutui.

Si possono notare, però, due evidenze.

La prima riguarda i mutui a tasso fisso: negli ultimi mesi vi è stato un deciso abbassamento dei tassi praticati in Italia che ha, di fatto, eliminato il differenziale con l’Area Euro. A febbraio, però, mentre l’Irs ha continuato a scendere, i saggi praticati in Italia hanno ricominciato a salire, un movimento in controtendenza rispetto al resto d’Europa (il differenziale con la media dell’Area Euro è ritornato a +0,24%).

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La seconda evidenza riguarda l’aumento del differenziale tra il tasso medio rilevato ed il parametro di riferimento (Tasso Irs per i mutui a tasso fisso, Euribor per quelli variabili): sia per i mutui a tasso variabile che per i finanziamenti a tasso fisso lo spread sta aumentando sensibilmente.
Questo differenziale è assai elevato soprattutto per i mutui a tasso variabile, la forma di finanziamento che in questo momento sta riscuotendo il maggior consenso sul mercato.

Occorre però fare un’osservazione.

In una fase in cui i tassi hanno raggiunto livelli così bassi, sarebbe conveniente sia per il cliente, sia per la banca sottoscrivere contratti a tasso fisso. Le aspettative sul futuro andamento dei saggi d’interesse, infatti, indicano che, dopo il superamento della fase recessiva, la BCE e le altre banche centrali aumenteranno i tassi di riferimento.
I tassi variabili esternalizzano, com’è noto, il rischio di tasso e lo fanno ricadere sulla clientela. Per non ripetere gli errori del passato, sarebbe opportuno quindi che le banche promuovessero, il più possibile, mutui a tasso fisso con spread in linea con i Paesi dell’Area Euro.

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Quello che sta avvenendo sul mercato, invece, è un brusco ritorno al mutuo a tasso variabile. Quindi non solo c’è una forte restrizione del credito anche sulle famiglie, la cui
rischiosità è sempre estremamente bassa, ma anche i mutui erogati presentano prezzi e caratteristiche che massimizzano i ritorni delle banche (soprattutto nel breve periodo) senza alcuna preoccupazione per le condizioni della domanda. (dgambera: sembra quasi si parli di subprime )

Per il mercato immobiliare il pericolo è di non poter sfruttare l’effetto espansivo che bassi tassi d’interesse avrebbero sulla domanda immobiliare; ed una ripartenza dell’immobiliare avrebbe certamente effetti positivi sull’intera economia.