Report mercati immobiliari: speciale Toscana (Fonte: news.attico.it - 17/07/2014)
Dopo otto pesanti anni di crisi ecco la situazione del mercato delle compravendite immobiliari in Toscana.
I dati contenuti nel report sul mercato immobiliare residenziale nella regione Toscana mostrano un secco -50% sul divario che separa le 56.000 compravendite del 2006, ultimo anno ruggente per il mattone, dai 25.552 scambi di fine 2013 *
La differenza rimane pesante anche spostando il raffronto al 2010. Da quella data a oggi, infatti, le compravendite di abitazioni nelle 10 province toscane hanno subito una contrazione del -37%, causato anche dal calo dell’acquisto delle seconde case. Nei comuni capoluogo, invece, la discesa si è fermata a quota -33,5%: Grosseto indossa la maglia nera con – 42,3%, Massa invece è la migliore con -17,4%.
A parziale compensazione di questo quadro storico “lacrime e sangue” c’è da dire che se puntiamo l’attenzione allo scorso anno, osserviamo come nel 2013 il calo nelle compravendite abbia dato segnali di frenata nei capoluoghi (-4,1% vs. 2012): un’inezia a confronto con il -27,5% del rapporto 2012 vs. 2011.
Siena (+22,9%), Massa (+26,6%) e Lucca (+2,5%), infatti, hanno chiuso il 2013 in positivo. Firenze, invece, ha chiuso in calo del -2,3%, un dato ancora negativo ma sensibilmente migliore rispetto a quello di fine 2012 (-25,8%).
Spostandosi sul dato aggregato a livello di provincia, Massa Carrara è la sola ad aver chiuso il 2013 in positivo con un +4,8%, mentre Grosseto (-16,6%), Pisa (-17,1%) e Pistoia (-16%) sono le tre più negative. La provincia di Firenze ha chiuso l’anno con un calo del -5,8%, in miglioramento rispetto al -24,6% dell’anno precedente.
Rispetto ad un anno fa, i prezzi di vendita sono calati in media del 2,5%. Le contrazioni maggiori sono appannaggio delle provincie di Livorno (-7%), Prato (-4,5%) e Firenze (-3,5%). In controtendenza, l’andamento dei prezzi a Massa e Carrara (+2,2%) e Lucca (+1,7%), che risulta la provincia più cara insieme a Grosseto grazie agli immobili di pregio destinati a seconda casa.
Ecco il dettaglio della situazione città per città,delle compravendite nei singoli capoluoghi di provincia.
Arezzo
Nell’ultimo anno ad Arezzo i prezzi offerti sul mercato sono calati del -8,8%. Tuttavia, la forbice che separa le valutazioni dei venditori da quelle dei potenziali acquirenti resta alta (-12,7%). Il Key Market Price, ovverosia l’ideale punto di incontro per chiudere la trattativa, si colloca intorno ai 2.100 euro al metro quadro. Dal punto di vista della composizione della domanda, invece, ad Arezzo vanno per la maggiore le grandi metrature, dai quadrivani ai cinque locali e più, che insieme coprono oltre il 70% della domanda, ma altrettanto consistente è la richiesta per i trivani (17%).
Firenze
A Firenze, i prezzi offerti sul mercato sono calati del 4% nell’ultimo anno, attestandosi intorno ai 4.400 euro al mq. come valore medio. Il Key Market Price per mettere d’accordo venditori e acquirenti si colloca sul piede dei 4.000 euro al mq.
Il taglio immobiliare più richiesto in città è il trilocale (31%) seguito dal bilocale (23%). Tuttavia, i tagli di maggiori dimensioni interessano nel complesso il 34% della domanda.
Grosseto
A Grosseto i prezzi delle abitazioni sono rimasti sostanzialmente stabili, con appena il -1,7% di differenza tra aprile 2014 e aprile 2013 e con valutazioni in offerta che oscillano tra 2.700 e 2.800 euro al metro quadro. Il punto d’incontro (KMP) tra domanda e offerta si posiziona intorno ai 2.650 euro al mq. Per quanto riguarda i tagli più richiesti, trilocali e quadrilocali rappresentano insieme il 49% della domanda, ma è consistente anche la ricerca di bilocali (23%) e di grandi metrature (19%).
Livorno
In un anno, i prezzi a Livorno sono scesi del 7,4% pur a fronte di un incremento nei budget di spesa dei potenziali acquirenti. Il punto d’incontro ideale (KMP) tra domanda e offerta è quantificato daCasa.it intorno ai 2.700 euro al metro quadro.
Bilocali (30%) e trilocali (27%) sono le tipologie abitative più richieste in città, con a seguire iquadrilocali (21%).
Lucca
Nell’ultimo anno, i prezzi in città sono diminuiti del 4,9%. La forchetta tra le quotazioni dell’offerta e quelle della domanda è tale da collocare il KMP intorno ai 2.200 euro al metro quadro. A Lucca, la domanda punta nel 38% dei casi ad abitazioni con almeno 4 locali. Le abitazioni di taglio inferiore, tuttavia, interessano al 40% del mercato. Infine, il 22% della domanda orientato ai 5 e più locali è composto in larga misura da quanti cercano casali e ville con metrature sopra i 200 mq.
Massa
Ad aprile 2014 i prezzi delle case a Massa hanno fatto segnare un -7,5% rispetto ad aprile 2013. IlKMP per concludere una compravendita in città si colloca attualmente su valori vicini ai 3.200 euro al metro quadro. Nel 54% dei casi la domanda di abitazioni punta ai bilocali e trilocali, seguiti dagli appartamenti con 5 o più locali (17%). I monolocali sono richiesti dal 14% del mercato, riflettendo l’interesse di piccoli investitori e acquirenti di seconde case.
Pisa
Ad aprile 2014 i prezzi delle abitazioni a Pisa sono risultati inferiori del 3,5% rispetto allo stesso mese del 2013, portando il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta a circa 2.800 euro al metro quadro. Pur in presenza di una domanda omogeneamente ripartita su tutte le tipologie residenziali, la richiesta si concentra soprattutto sui trilocali da oltre 110 mq. (25%). Si evidenzia anche l’attenzione per i monolocali e i bilocali (39%), interessanti nell’ottica di una successiva locazione a studenti.
Pistoia
Nel contesto di un andamento dei prezzi sostanzialmente stabile (-1,5%), il divario tra l’offerta e la domanda a Pistoia resta di oltre 13 punti percentuali e colloca il KMP intorno ai 2.000 euro al metro quadro. La richiesta di abitazioni privilegia bilocali e trilocali, che aggregano il 57% della domanda, seguiti dai quattro locali (21%).
Prato
Malgrado l’ulteriore sforbiciata del 6,6% sui prezzi in offerta rilevata ad aprile 2014, lo scostamento tra chi vende e chi cerca casa a Prato è ancora elevato (12,7%). Il KMP in città, pertanto, si situa su cifre vicine ai 2.150 euro al metro quadro. La preferenza della domanda per i trilocali e i quadrilocali è quasi bulgara (70%), lasciando gli altri tagli dimensionali a spartirsi il rimanente 30%.
Siena
Rispetto ad aprile 2013, i prezzi in offerta a Siena sono diminuiti del 5%. Casa.it colloca il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta (KMP) intorno ai 3.600 euro al metro quadro, tra i più alti di tutta la Toscana.
La composizione della domanda vede una certa preferenza per i bilocali e i trilocali, che insieme rappresentano il 49% delle richieste, seguiti dai quadrilocali (28%). Residuale, invece, è l’interesse per i monolocali (5%).
*fonte: Elaborazioni Centro Studi Casa.it su dati Agenzia Entrate
[Modificato da marco--- 17/07/2014 18:08]