Fondi immobiliari

E' uno spot commerciale pro fondi immobiliari ma e' interessante la premessa

06/12/2010 10:17

Come attenere liquidità dagli immobili

Di Walter Panzeri

Dopo la crisi dei mutui sub-prime è diventato sempre più difficile vendere immobili. Questo è dovuto principalmente al fatto che le banche hanno ristretto, e di molto, i parametri per l’elargizione mutui ai propri clienti. Quindi più che un problema di carenza di domanda è soprattutto una problematica legata al sistema creditizio.



LIQUIDITA’ ED IMMOBILI. A chi crede che torneranno ancora i tempi in cui le banche davano facilmente mutui, finanziando anche il 100% del valore d’acquisto, si sbaglia. La lezione della crisi ha insegnato a tutti gli istituti di credito che finanziare una operazione immobiliare è sempre rischiosa per via della lunga durata dei tempi di rientro, ed coi tempi così lunghi può capitare di tutto.

Infatti i tempi medi di rientro attuali dei finanziamenti immobiliari è tra i 15 e i 20 venti anni, più che raddoppiati rispetto a 10 anni fa. Storicamente poi, i cicli economici duravano 7 anni, ma ora crisi e crescita economica si alternano molto più velocemente, ed è proprio in periodi di recessione che i crediti immobiliari creano grandi sofferenze alle banche, e più ci sono periodi di depressione economica, più i non pagamenti aumentano.

Ricordatevi che le banca sono dei commercianti di denaro, prestano denaro e rivogliono denaro, e non immobili.

Non è che con questo non si faranno più compravendite immobiliari o per di più non si finanzieranno acquisti del real estate, ma sicuramente dovranno cambiare gli strumenti e le modalità di come finanziare l’operazione.

Questo principio vale anche per chi possiede immobili senza nessuna ipoteca che grava sul bene, e vuole ottenere liquidità per sopperire al momentaneo calo degli introiti dovuto alla ristrettezza economica.

I FINANZIAMENTI. E’ molto diffuso la credenza che chi possiede immobili può accedere ai finanziamenti bancari molto più facilmente. Questo era vero fino a tre anni fa, e come in tutte le crisi economiche, anche questa ha portato dei cambiamenti.

Oggi le banche non sono più interessate agli immobili, non hanno più fiducia in questo tipo di asset, basti vedere che vendono anche le loro sedi perchè trovano più comodo pagare l’affitto.

Il risultato della politica espansiva degli anni in cui era facile ottenere mutui, ha fatto si che oggi le banche hanno i portafogli strapieni di immobili, e se un loro cliente vuole riavere i suoi soldi, non possono dargli in cambio un immobile.

Ma esiste uno strumento in grado di farsi finanziare nuovi acquisti o creare liquidità aggiuntiva su immobili dei quali si ha già la piena proprietà?

FONDI IMMOBILIARI AD APPORTO. Lo strumento che si è dimostrato più idoneo e con le giuste caratteristiche per questa attività è senza dubbio il fondo immobiliare ad apporto.

I fondi immobiliari ad apporto a differenza degli ordinari, dove prima si mettono i capitali da investire e poi si acquistano gli immobili, prima si conferiscono gli immobili e poi si vendono le quote.

I vantaggi offerti da una simile operazione sono molteplici, si va dalla certificazione del valore fatto da strutture istituzionali alla efficienza fiscale dello strumento, alla sicurezza della protezioni degli asset e fanno risparmiare sul passaggio generazionale.

Si usano questi strumenti soprattutto per tramutare gli immobili in titoli certificati.

Una volta ottenuti i titoli è possibile, prima di tutto venderli in quanto in possesso di un loro codice ISIN, usarli come collaterale per avere finanziamenti o per le aziende utilizzarli per aumenti di capitale o per patrimonializzare le stese.

Questa strategia è molto valida soprattutto per immobili di un certo valore, i quali sono sempre i più difficili da dismettere in momenti di ristrettezza economica.

Capire come creare profitto e la sicurezza del risparmiare con l’utilizzo di tali operazioni si sta diffondendo a macchia d’olio, soprattutto in paesi con una cultura finanziaria molto avanzata come le nazioni Anglosassoni. Le vecchie società immobiliari costituite con SRL o SPA ormai non sono più utilizzate, perchè lo strumento fondo regolamentato offre moltissimi vantaggi rispetto alle vecchie tipologie societarie. In Italia l’utilizzo dei fondi real estate è poco diffuso, basti pensare che del valore totale degli investimenti immobiliari fatti dagli italiani è per il 97,5% con investimenti diretti, mentre solo il 2,5% è fatto tramite veicoli finanziari dedicati.

Questo è soprattutto dovuto alla lentissima burocrazia nella creazione e nella gestione di un fondo d’investimento immobiliare di diritto Italiano, e non per ultimo, una fiscalità non conveniente.

Lo sviluppo di fondi immobiliari di diritto lussemburghese, come le Sicav Sif, ha creato notevoli vantaggi alle economie dei Paesi che hanno sviluppato questa forma di investimento, ma qui il discorso si farebbe molto lungo.

Pensate che il mercato immobiliare Italiano rappresenta il 20% del PIL, quindi uno sviluppo del settore è in grado di trascinare verso il benessere tutta l’economia nazionale. I vantaggi più significativi dell’ usare un fondo Sif per la vendita di un immobile sono:

1. Possibilità di convertire qualsiasi proprietà in asset liquido;

2. Efficienza fiscale;

3. Nessuna restrizione al conferimento diretto nel fondo ne di carattere quantitativo, qualitativo o di posizione geografica;

4. Ampia fascia di potenziali acquirenti (sottoscrittori), non solo privati ma anche istituzionali come fondi pensione o di private equity, compagnie assicurative ecc....;

5. Varie possibilità di veicolazione del fondo, tra cui LPS;

6. Strumento di pianificazione successoria;

7. Basso costo di costituzione e di mantenimento.

La garanzia dei vantaggiosi risultati che i fondi Sif offrono, fanno dello strumento un eccellente ed efficace veicolo per il trasferimento delle proprietà immobiliari.