Fondi immobiliari

Dove sono finiti i consiglieri per gli acquisti?

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FourCorners, 7/1/2011 8:03 PM:

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Così un promotore finanziario torinese, nel suo sito Finanza Tecnica.
Prendiamo atto che Luigi (questo il suo nome) non smolla cerini ai suoi clienti.
FourCorners


Fondi immobiliari: l'ultimo colpo di coda di un mercato finito
Finanza Tecnica, 1 luglio 2011
 
      Finanza Tecnica cerca da tempo, dobbiamo dire con scarsi risultati, di divulgare quelle che sono le proprie opinioni riguardo ad una delle principali cause che ha scatenato la crisi che il sistema internazionale sta vivendo in questi anni: la bolla immobiliare...

      L'aumento del collocamento dei fondi immobiliari, che negli ultimi anni hanno di fatto decuplicato il valore del loro attivo... E' la diretta conseguenza di una situazione abnorme di bolla immobiliare che, a differenza di altri Paesi (negli Stati Uniti i dati segnalano oggi un crollo delle transazioni e delle quotazioni superiori a quelli della crisi del '29), in Italia si è appena iniziata a ridimensionare, nonostante i vistosi cali e il blocco delle transazioni, ampiamente e sfacciatamente negato dagli operatori di settore.

      Il crollo dei valori, analogamente a quanto già successo ai Paesi più avanzati del nostro, e che oggi rappresenta il collo di un imbuto dal quale dobbiamo passare se vogliamo avere qualche speranza di rinascita del sistema, rappresenterebbe la fine di una speculazione che ha creato danni enormi al nostro territorio e ad una quantità di cittadini che, illusi dal sogno della casa di proprietà, si sono indebitati oltre le loro possibilità di rientro.

      E quel che è peggio, le banche sono coinvolte in primissima persona, avendo sostenuto questa bolla speculativa e trovandosi oggi a gestire un aumento vertiginoso degli insoluti e un patrimonio immobiliare totalmente svalorizzato.

      Nell'incapacità di tutta la classe politica, la specualazione immobiliare, una delle principali responsabili di tutto questo, che cosa fa? Non riuscendo più a disfarsi di interi palazzi invenduti e che rischiano di cadere a pezzi prima che siano stati mai abitati, li trasforma in carta, cercando di collocarli nuovamente agli investitori sotto forma di quote di fondi immobiliari.

      Finanza Tecnica osserva con preoccupazione l'evoluzione di una crisi senza fine e consiglia vivamente ai propri lettori di tenersi alla larga da strumenti finanziari che rappresentano l'ultimo colpo di coda di un mercato ormai finito.

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Ringraziando stelafe per questa segnalazione.

Immobiliari, dalla “bolla” al crollo il brusco risveglio dei risparmiatori (Fonte: repubblica.it - di Adriano Bonafede - 26/11/2012)

Roma C inque anni che hanno sconvolto il mondo dei fondi immobiliari. Dal 2007 al 2012 molte cose sono cambiate per i sottoscrittori di questi strumenti. Intanto si è accentuato il progressivo restringimento della quota sul patrimonio netto totale rappresentata dai fondi dei sottoscrittori retail. Dal 37-38 per cento del 2007 si è passati a un misero 18,4 per cento a fine 2011. E pensare che nel 2003 il patrimonio che faceva capo ai sottoscrittori retail era addirittura maggioritario (il 77,8 per cento). Con il passare del tempo, uno strumento che sembrava nato per andare incontro alle necessità dei piccoli risparmiatori di puntare sull’investimento immobiliare senza utilizzare grosse somme (quali servono per acquistare un appartamento o un box) si è trasformato in tempi relativamente brevi in un investimento ottimale per fondazioni e istituzionali. Gli investitori istituzionali hanno infatti molto tempo a disposizione e il fondo costituito per loro può avere anche durata lunghissima. Inoltre, a questo tipo di soggetti non serve avere un fondo quotato, obbligatorio invece per i fondi dedicati ai clienti retail. E la quotazione, vista all’inizio come uno strumento di trasparenza in più a garanzia dell’investitore, si sta rivelando al contrario quasi come un boomerang. Basta vedere cos’è successo al cosiddetto “sconto sul Nav” dei fondi immobiliari quotati. Lo sconto indica lo scarto tra il valore certificato degli immobili indicato dai periti nominati per legge e ciò che la Borsa riconosce. Questo scarto - sempre negativo per l’investitore perché punisce chi ha comprato uno strumento di lungo termine (7-15 anni) e poi vuole rivenderlo prima - che aveva toccato un minimo dell’11,74 per cento nel 2007, è poi risalito al 42,79 per cento nel 2008 e, dopo essere sceso al 30,08 nella primavera del 2010, è schizzato nell’aprile del 2012 al 56,98 per cento. «Sul piano delle quotazioni - scrive infatti in un recente rapporto la società di ricerca Nomisma - la situazione risulta allarmante». Chi avesse investito 100 nel 2006 si ritroverebbe oggi, se costretto a vendere le quote, a 43! Davvero un salasso che, per fortuna, tocca soltanto a quei pochi che hanno urgente bisogno di soldi. Tra gli elementi positivi (ci sono anche questi), c’è il fatto che gli immobili acquisti dai fondi d’investimento retail sembrano aver perso, a causa della crisi, meno della media del mercato. La variazione al ribasso del valore dei beni - al netto della movimentazione dei portafogli intercorse - è stata molto contenuta tra il 2009 e la metà del 2011: si va dal -0,81 per cento al -0,45 del primo semestre del 2011. Tuttavia, nel secondo semestre del 2011 la flessione è stata più marcata: -2,24 per cento. Un altro elemento interessante, sempre per i fondi retail, è la differenza tra valori di perizia e valori di vendita degli immobili: ebbene qui, con la sola eccezione del 2009, le vendite sono sempre avvenute a un prezzo superiore rispetto agli ultimi valori di perizia disponibili. In altre parole, i fondi sembrano aver saputo comprare “bene” i loro immobili, perché quando poi li hanno rivenduti ci hanno ricavato una plusvalenza. La crisi si è vista soprattutto nel 2009, quando i prezzi di vendita sono stati inferiori del 3,3 per cento ai prezzi di perizia. Tuttavia, secondo l’analisi di Nomisma, si nota nel triennio 2009-2011 una riduzione di questa plusvalenza: la differenza tra valore di mercato e ultimo valore di perizia si è infatti ridotto nella media triennale allo 0,64 per cento soltanto. Tra il 2004 e il 2008 questa differenza è stata invece ben più alta, mediamente del 17,4 per cento. «Non sembra fuori luogo - si legge nella ricerca a mo’ di conclusione - ipotizzare che le scelte operate dalle sgr (società di gestione del risparmio, NdR) nella fase ascendente del mercato abbiano consentito di creare un buffer in grado di assorbire le oscillazioni di mercato con minimi adeguamenti dei valori di bilancio ». Tuttavia la festa sembra finita: «L’attuale illiquidità induce a ritenere che i margini si siano oggi annullati e che revisioni più massicce dei Nav (net asset value, NdR) siano necessarie, già a partire dal secondo semestre del 2012». La crisi si è vista soprattutto nel 2009, quando i prezzi di vendita sono stati inferiori del 3,3 per cento ai prezzi di perizia E i fondi sono passati dal 37-38 per cento del 2007 a un misero 18,4 per cento a fine 2011.

I FONDI CHIUSI IMMOBILIARI (Fonte: norisk.it - 27/11/2012)

Non è Immobile, scende (26/11/2012)
La diffusione della Nota Trimestrale da parte dell’Agenzia del Territorio ha confermato, se vi era bisogno, il quadro
fosco che caratterizza l’economia italiana e come conseguenza il mercato immobiliare italiano. Il declino annuo delle contrattazioni immobiliari ha registrato anche nel trimestre terminato a settembre una marcata discesa in particolare per Commerciale (-29.7%) e Terziario (-27.6%), che ha coinvolto l’intera penisola. In un mercato così rarefatto i prezzi non possono che scendere ed è probabilmente la distanza esistente tra il miglior valore di acquisto e quello di vendita ad evitare la conclusione dei deals. Gli ultimi dati macro rilasciati per il nostro paese non lasciano presagire una svolta imminente e come anche la componente legata all’export abbia smesso di fornire soddisfazioni. I fondi chiusi immobiliari (-0.1%), per l’ennesima volta, non partecipano al rimbalzo settimanale dei listini e persistono nel segnare nuovi minimi storici. Gli scambi di questi strumenti rimangono su livelli contenuti e l’unico fondo trattato in modo significativo e che abbia registrato una performance di segno positivo è Amundi RE Europa (+0.1%), mentre gli altri fondi che hanno
visto qualche progresso non hanno superato gli 80mila euro di controvalore in cinque sedute. Tra i peggiori si trovano nuovamente i prodotti gestiti da Prelios ovvero Tecla (-12%), con scambi rarefatti, e Olinda (-4.1%). La distanza esistente tra il patrimonio netto di questo fondo e il corso di mercato è ormai pari all’81.6% e i prezzi di mercato sono crollati durante il 2012 di oltre il 65%. La variazione implicita del patrimonio netto implicita nei corsi azionari è di -42.3%, in pratica si sta valorizzando un
gruppo di immobili valutati oltre 470 ml€ con appena 271 ml€. In aggiunta Olinda ha incassato 17.4 ml€ solamente nei primi 6 mesi dell’anno nonostante una vacancy prossima al 15%. Anche Immobiliare Dinamico (-3.7%) non accenna ad arrestare il crollo che lo ha portato su uno sconto rispetto al NAV del 75%. Un altro fondo che ha registrato scambi superiori alla norma è Unicredito 1 (-0.3%) che continua a scambiare su valori che incorporano un svalutazione dei cespiti e delle partecipazioni presenti nei veicolo di quasi il 60%.

Scarica sotto il REPORT...

26112012_FondiImmobiliari.pdf

Ringraziando stelafe per questa segnalazione.

I fondi immobiliari in Italia e all'estero - aggiornamento 2012 (Fonte: scenari-immobiliari.it)

Almeno diecimila piccoli investitori coinvolti: denunciano aver perso più della metà del capitale impiegato in "Olinda", fondo che fa capo a Prelios.

ROMA (WSI) - Investitori di nuovo delusi. Questa volta è un fondo immobiliare quotato a far rimettere soldi (e molti) a chi ci aveva creduto. La perdita arriverebbe a circa il 60% del capitale iniziale secondo le associazioni dei consumatori. Tutto parte a inizio luglio quando Olinda, questo è il nome del fondo, arriva a un accordo di vendita e decide di cedere i suoi immobili a due colossi della finanza francese Axa e Apollo.

In un colpo solo, il fondo che fa capo a Prelios Sgr, vende per 303 milioni di euro tutti i palazzi di Milano e hinterland, i centri commerciali (il Bicocca Village è il più noto) e i vari appartamenti, case, negozi e uffici ancora presenti nel suo portafoglio. Ai quotisti andrà, come stimato da Prelios Sgr, un primo rimborso di almeno 85 euro per quota (a cui potrà essere aggiunta una cifra ancora da definire).

L’operazione è avvenuta in un momento difficile per il mattone, con i prezzi crollati e poche prospettive di ripresa. In più il finanziamento che il fondo aveva con le banche (Unicredit e Intesa) era scaduto e c’erano poche possibilità di rinnovo. I francesi erano stati accolti da Prelios Sgr come l’opportunità che non si sarebbe più presentata. Ma i piccoli risparmiatori però non la vedono allo stesso modo e adesso sono sul piede di guerra. In questi giorni hanno fatto un po’ di calcoli e hanno iniziato a rivolgersi alle associazioni di consumatori, che stanno raccogliendo centinaia di lettere e mandati a procedere contro il fondo e contro la società.

Per i risparmiatori, e sono almeno 10mila quelli piccoli coinvolti, tra commissioni e rimborsi i conti non tornano. Il fondo era stato lanciato nel 2004 a 500 euro a quota (investimento minimo di 3mila euro) con scadenza a dicembre di quest’anno. A fine dello scorso dicembre la stessa società valorizzava ogni quota a 380 euro. Ora si è scesi a 85 euro. Negli anni ci sono stati diversi rimborsi e pagamenti di cedole da aggiungere al conto. Ma la distanza è ancora grande. A non convincere è anche il timing. La società ha venduto proprio mentre nell’aria c’era l’arrivo di un decreto ad hoc per il settore per una proroga della scadenza per i fondi immobiliari di due anni.

Il decreto è poi entrato in vigore a fine agosto. «Lascia perplessi il fatto che il fondo non abbia voluto approfittare di questa finestra» dicono da Confconsumatori. Prelios Sgr invece sostiene che aspettare non sarebbe servito e che per valorizzare il portafoglio servivano altri prestiti e che la decisione di vendere non era compito dell’assemblea degli azionisti. La Sgr dice che è stato rimborsato circa il 60% di quanto versato inizialmente e con la vendita del portafoglio residuo si punta a rimborsare oltre l’80% circa.

Ora la battaglia andrà avanti. Le associazioni attaccano la mancanza di un contratto di vendita e l’indebitamento monstre di questi anni.

Fondi in caduta libera (Fonte: Milano Finanaza - 09/05/2015)