Bolla immobiliare - 36° Parte

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Per vendere casa al centro capitolino occorrono ben 8 mesi a confronto dei 6 mesi e mezzo della periferia. Fenomeno analogo a Torino dove una casa al centro si vende in 9 mesi mentre in periferia ne occorrono 7,7. Ma a Milano, Genova e Napoli tempi di vendita fra centro e periferia più o meno si equivalgono. Capovolti invece i tempi di vendita medi a Catania, Palermo, Messina e Firenze dove, spostandosi verso le aree periferiche, i tempi si allungano di circa un mese.

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Mercato debole, ma non esanime. Anzi. Gli indicatori registrati dall'ondata di report che nelle ultime settimane ha fatto il punto sul mercato residenziale italiano evidenziano compravendite in ripresa e tempi di vendita sulla via della stabilizzazione, anche se i prezzi viaggiano ancora in discesa.

«Il mercato è ancora debole – spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi Ubh (Professionecasa e Grimaldi) –, ma confortato dai primi concreti segnali di ripresa, a partire dai volumi di scambio nei capoluoghi di provincia». Dopo un primo trimestre 2010 in cui, dopo due anni, gli scambi sono cresciuti del 3,4% in tutta Italia, la lenta ripresa delle compravendite è stata confermata anche in primavera-estate, soprattutto nelle grandi città, mentre faticano i comuni medio piccoli.

Mentre da un lato si registra un aumento, a livello nazionale e su base annua, delle compravendite superiore al 5,5% a fine settembre 2010, secondo Ubh, bisogna sottolineare che tale risalita è motivata dalla discesa delle quotazioni. Da gennaio la discesa media si attesta, infatti, intorno al 5% nelle grandi città. Meno rosea è la situazione dei comuni della provincia, l'area più penalizzata dalla crisi dell'immobiliare, dove i prezzi sono diminuiti del 7,8%. E per chi aspetta a vendere pensando di trovare l'acquirente disposto a spendere i dati non sono rassicuranti: le punte massime di riduzione del prezzo richiesto hanno toccato il 20% per le abitazioni vendute dopo oltre 12 mesi di presenza sul mercato.

Per le grandi città, le discese maggiori si registrano in capoluoghi come Verona, Napoli e Firenze; meno forte la discesa a Roma e Palermo. Tengono le aree di pregio di Roma e Milano e delle città d'arte come Firenze e Venezia.

Secondo un'elaborazione di Scenari Immobiliari per Casa & Case- Il Sole 24 Ore, ci sono interi quartieri in cui i prezzi negli ultimi 12 mesi, invece, sono saliti. La miglior perfomance spetta al quartiere Provvidenza di Caltanissetta dove i valori da settembre 2009 a settembre 2010 sono aumentati del 3,4% (+18,1% negli ultimi cinque anni). Ma hanno registrato valori in salita oltre il 2,5% anche la zona Monticelli-Brecciarolo ad Ascoli Piceno (+17,9% nei cinque anni), il quartiere Cappucini a Brindisi e piazza Tevere a Rieti. «Abbiamo diviso l'Italia in 12mila microzone e dall'analisi emerge che ci sono piccole città che viaggiano con andamenti costanti» dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Da evidenziare che in questo mercato due sono le tendenze – continua Breglia –: il ritorno all'investimento immobiliare, soprattutto all'acquisto per i figli, e la ricerca di case più piccole perchè sostanzialmente il mercato è più povero».

Anche secondo Ubh ci sono famiglie con un patrimonio investito superiore ai 300mila euro che hanno deciso di smobilizzarne una fetta per investirlo nella casa, ma si incominciano a sentire anche gli effetti sui mercati cittadini e delle località turistiche dei capitali rientrati per lo scudo fiscale. Tornando alle compravendite, le previsioni sono quindi di una chiusura del 2010 con il segno più, dopo tre anni di segno meno. Si stimano circa 630mila abitazioni compravendute con una crescita del 3-4%. «Nel 2011 dovremmo aspettarci una conferma della crescita dei volumi, ma sicuramente non dei prezzi» conclude Ubh.

Anche Tecnocasa conferma che è iniziata l'inversione di tendenza sul fronte compravendite ma è possibilista anche sui prezzi, che dovrebbero chiudere l'anno con una diminuzione compresa tra il -2% e la parità per le grandi città, mentre per Scenari Immobiliari il 2010 dovrebbe chiudersi con quotazioni in calo del 2,5%, per poi riprendersi nel 2011 con un +1,2 per cento.

L'osservatorio Reag sottolinea come nel primo semestre 2010 siano stati venduti complessivamente 24 milioni di metri quadrati su un'offerta di 40 milioni. Secondo Reag sul fronte prezzi il primo semestre 2010 ha registrato rispetto al secondo semestre 2009 un calo dello 0,3% nelle zone di pregio e in centro (ad eccezione di Torino e Bari) e un incremento dello 0,1% in semicentro e periferia.

E il nuovo in arrivo? Secondo Ubh, soffrono i cantieri, in particolare quelli partiti tre anni fa in fase di fine boom (fine 2007), insieme alla domanda che proviene dalle giovani coppie e dagli immigrati.

paola.dezza@ilsole24ore.com

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