Il notaio incaricato della stipula del rogito ha l’obbligo di verificare sotto la sua diretta responsabilità l’eventuale esistenza di iscrizioni, trascrizioni, pesi, oneri reali o altre formalità pregiudizievoli.
Tuttavia, frequentemente il bene oggetto della compravendita è gravato da un'ipoteca accesa a garanzia di un mutuo. Tale mutuo, qualora fosse necessario, potrebbe eventualmente essere accollato dall’acquirente, previa valutazione finanziaria in merito alla convenienza dell’operazione. In caso contrario, e’ necessario che il venditore proceda all’estinzione del mutuo, previo pagamento del capitale residuo, al fine di consentire la cancellazione dell’ipoteca. In realtà, occorrerà un po' di tempo per ottenere la cancellazione dell’ipoteca, ma, osservando la procedura sopra descritta, l’ipoteca, una volta ottenuto il consenso alla cancellazione, risulterà accesa soltanto formalmente.
RIMEDI : fare una ricerca approfondita in conservatoria dei registri per il ventennio antecedente. soprattutto se l'immobile e' pervenuto con
donazione.
Ipoteche volontarie
e giudiziali
Le ipoteche non sono tutte uguali. Ne esistono di tre tipi:
volontarie, giudiziali e legali.
L'ipoteca volontaria è senz'altro la più diffusa delle tre. Com'è immaginabile essa viene iscritta volontariamente dal proprietario del bene quale garanzia di un debito.
Quando si sceglie di stipulare un mutuo si sottoscriverà spontaneamente questo tipo di garanzia, ai fini della concessione del prestito.
Se il bene è cointestato ciascuno dei proprietari avrà facoltà di iscrizione per la frazione di sua competenza.
NOTA: Le banche non sono interessate ad acquisire in garanzia ipotecaria quote indivise. In caso di vendita forzata sarebbe altrimenti difficile trovare presso il pubblico degli acquirenti interessati a diventare titolari di quote comuni.
L'ipoteca giudiziale è invece decretata da un giudice a seguito della richiesta di un creditore insoddisfatto.
All'origine può dipendere da qualsiasi debito, anche di modesto importo. E' sufficiente una fattura impagata cui sia seguito un provvedimento giudiziale di condanna del debitore, come un decreto ingiuntivo, per provocare l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale.
Esiste infine
l'ipoteca legale, che tuttavia si incontra ben di rado. Ha relazione con i casi in cui il venditore non ha ricevuto l'intero prezzo del bene venduto; oppure le situazioni in cui i coeredi, a seguito dell'atto di divisione, lasciano pagamenti di conguaglio in sospeso.
In tali circostanze l'ipoteca legale viene iscritta spontaneamente dal Conservatore di Registri immobiliari, a meno che il beneficiario della tutela non dichiari espressamente di rinunciarvi.
[Modificato da ccc56 24/05/2012 13:14]