Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

cosa significa esattamente la clausola nella proposta di acquisto-compromesso libero al rogito condizione essenziale.

semplicemente che al momento della stipula del rogito notarile di compravendita l'immobile dovrà essere consegnato libero da persone e cose e che in caso diverso il venditore è da considerarsi inadempiente alle obbligazioni assunte con la firma della proposta di acquisto-compromesso.

cassazione – Sezione seconda – sentenza 8 giugno – 25 ottobre 2010, n. 21838
se nel preliminare e' genericamente scritto che la data del rogito dovra' essere stipulato........... entro e non oltre il.....
questo termine non e' vincolante e soprattutto non e' essenziale
ma "entro e non oltre" non implica che in mancanza di adempimento del termine stesso ci sia stato un inadempimento tanto grave da giustificare un recesso o una risoluzione.

Non esclude però il fatto che in presenza di richiamo (con diffida) l'eventuale ulteriore rifiuto di adempiere non diventi poi sufficiente per chiedere il recesso e la ritenzione della caparra o la risoluzione e la richiesta del danno (nel qual caso la caparra potrebbe esser trattenuta SOLO A titolo di garanzia sulla liquidazione del danno).

Se invece ci metti da subito proprio nella proposta di acquisto-preliminare che il termine e' essenziale e perentorio allora.... tutto cambia.


Art. 1457 Termine essenziale per una delle parti
Se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale all'interesse dell'altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all'altra parte entro tre giorni (2964).
In mancanza, il contratto s'intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione.

Secondo la Cassazione neppure quella dicitura essenziale e perentorio, e' capace di instaurare una inadempienza. Deve, oltre ad esserci il termine "perentorio" nella clausola, anche la oggettiva e verificabile necessita' impellente dell'esecuzione entro una certa data (es. il riacquisto di un'altra casa, rapporti in essere collegati, pagamento di debiti...) con effetti sulla parte adempiente. In pratica, lo solo spazientimento non e' sufficiente (in giudizio) per causare inadempimento di una delle parti.