Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

n questa pagina sono elencati: i requisiti che l'abitazione ed il suo acquirente devono possedere per usufruire delle agevolazioni; i casi in cui si perde il diritto ai benefici; i nuovi beneficiari; i controlli e le verifiche previsti.
Nel caso di acquisto della "prima casa" è prevista una serie di agevolazioni:

* l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
* le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

* C/2, cantina o soffitta;
* C/6, box o posto auto;
* C/7, tettoia.

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
* non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale;
* deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'aquirente svolge la propria attività;
* se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;
* l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'Aire);
* per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:

* di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
* di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
* di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
PERDITA DELLE
AGEVOLAZIONI L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:

* le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
* non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
* vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora. Precisamente:
- il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
- l'imposta ipotecaria del 2%;
- l'imposta catastale dell'1%.
Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell'1% dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell'1,5% dal 1° gennaio 2011.
Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).
Per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione.

Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze
Motivi che determinano
la perdita
della agevolazione

* False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto
* Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
* Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con agevolazioni,
a meno che entro 1 anno non se ne acquisti un altro

Conseguenze derivanti
dalla perdita
della agevolazione

* Pagamento delle imposte in misura ordinaria
* Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
* Pagamento degli interessi di mora

L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni.
Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. I tre anni decorrono quindi:
- dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti;
- dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell'acquisto si abitava in altra località;
- dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei dodici mesi successivi.
Per poter procedere all'accertamento l'Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate.
I NUOVI BENEFICIARI
circolare n. 19/2001 Questi i nuovi beneficiari delle agevolazioni, in base alla circolare n. 19 del 2001.

* Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
* Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993.
Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.
* Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
* Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.
* Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
* Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".
* Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa.
Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare.
* Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.

Acquisto da privato

* Se il venditore dell'immobile è un privato non soggetto ad Iva, si applica:
- l'imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato;
- le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna.

Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un'impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore:
- il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale;
- il valore catastale dell'immobile che costituisce ufficialmente l'importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali.

Nell'atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale. In proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non rischiare brutte sorprese dopo la vendita. Infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela ovvero di sicurezza è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E così nei casi di gravi vizi nella costruzione dell'immobile o di impresa o società a rischio di fallimento.


Acquisto da imprese

* Chi acquista casa da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice" entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:
- l'Iva ridotta al 4% (invece che del 10%);
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
In tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l'esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell'agente immobiliare eventualmente utilizzato.
* Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute:
- l'imposta di registro con aliquota del 3%;
- le imposte ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.

Tabella riassuntiva dei vantaggi per la prima casa
IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE CASE
acquisto da privato REGISTRO 3% invece che 7 %
IPOTECARIA 168 euro invece che 2 %
CATASTALE 168 euro invece che 1 %
acquisto da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice"
entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori IVA 4 % 10 %
REGISTRO 168 euro 168 euro
IPOTECARIA 168 euro 168 euro
CATASTALE 168 euro 168 euro
acquisto da impresa non costruttrice oppure costruttrice
che vende dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori REGISTRO 3 % 7 %
IPOTECARIA 168 euro 2 %
CATASTALE 168 euro 1 %

in caso di donazione
Per godere dell'agevolazione "prima casa" bisogna dichiarare di non essere titolari esclusivi o in comunione col coniuge di diritto di proprietà, usufrutto, uso e/o abitazione su altra casa di abitazione sita nel comune in cui si intende acquistare; oltre al resto bisogna dichiarare di non essere titolare neppure per quote (anche in regime di comunione legale) su tutto il terreitorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altre abitazioni ACQUISTATE con le agevolazioni "prima casa". Se si é goduto dell'agevolazione in occasione di successione o di donazione, si può nuovamente goderne, in caso di acquisto, A TITOLO ONEROSO, sempre che nello stesso comune non si possieda altra abitazione e sempre che, nel caso di donazione, non si sia usufruito dell'agevolazione prima casa con pagamento dell'imposta di registro agevolata (3%).

acquisto di abitazione contigua
L’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutti gli altri requisiti previsti dalla legge, spetta anche:
• quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa,
purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
• quando si acquista un immobile contiguo ad un’altra casa di abitazione già acquistata (ad esempio
quando si acquista una stanza contigua).

Acquisto di abitazione contigua

L'agevolazione "prima casa" spetta anche per l'acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa purché l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563) che, con riferimento all'applicazione dell'agevolazione "prima casa" prevista dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, ha ritenuto applicabile il regime di favore anche all'acquisto di alloggi "... risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, purché l'alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche (...) nella tipologia degli alloggi non di lusso".
Per gli stessi motivi e alle stesse condizioni, il regime di favore si estende all'acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c.d. "prima casa", ad esempio nei casi di acquisto di una stanza contigua (analogamente a questo caso si veda quanto precisato con riferimento al regime IVA nella circolare del 1 marzo 2001, n. 19/E, punto 2.2.13 e più di recente nella risoluzione 25/E del 25 febbraio 2005).
Resta fermo che in entrambe le suddette ipotesi l'agevolazione in esame spetta se ricorrono tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa, ossia l'ubicazione dell'immobile, l'assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune.
Per quanto concerne l'ultimo requisito, quello della "novità", in via eccezionale, diversamente dalla dichiarazione che va resa in tutti gli altri casi, nelle ipotesi in commento l'acquirente non renderà la dichiarazione circa la novità nel godimento dell'agevolazione "prima casa".



www.dossier.net/primacasa/bonus.htm

altrettanto interessante:

www.dossier.net/primacasa/credito_imposta.htm