Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

questa e' una delle cose piu' importanti da sapere....

le parti si avvalgono spesso di un'agenzia immobiliare, per la stipula di una proposta di acquisto.
BISOGNA TENERE PRESENTE CHE SI PUO' ANCHE SOTTOSCRIVERE DIRETTAMENTE IL PRELIMINARE SENZA FAR RICORSO ALLA PROPOSTA DI ACQUISTO.
naturalmente la cosa migliore e' farlo dal notaio....di solito, e' possibile quando si acquista da un privato senza agenzia.
se c'e' invece un'agenzia in mezzo, vi fara' prima firmare una proposta d'incarico....e solo dopo l'accettazione del venditore si potra' andare a redigere il preliminare vero e proprio meglio compilato da entrambe le parti....
Ritornando alla proposta di acquisto bisogna sapere che essa vincola solo l'acquirente che l'ha firmata, e potrà essere accettata o meno dal venditore. Il venditore, dunque, rimane libero di fare ciò che vuole fino a che non ha accettato la proposta. Ciò significa che la proposta non può mai essere considerata una sorta di prenotazione da firmare velocemente per fermare l'affare. Al contrario, la firma della proposta va sempre valutata con attenzione. Infatti, se il venditore accetta la proposta, questa si converte automaticamente in un contratto preliminare, nel momento in cui l'accettazione viene comunicata al proponente.
quindi bisogna assolutamente fare attenzione che la proposta di acquisto NON rimandi alla data di un altro preliminare.
per essere valida la proposta di acquisto deve rimandare solo alla data del rogito.
E' dunque opportuno prestare particolare attenzione alle clausole inserite nella proposta. Vale in particolare il consiglio di chiedere subito l'assistenza del notaio di fiducia. Con la firma della proposta, infatti, ci impegniamo per il contratto definitivo, e in particolare per le modalità di pagamento, senza possibilità di ulteriori trattative o ripensamenti.

una PdA (proposta di acquisto) secondo legge deve contenere :
- la precisa descrizione del bene o dei beni;
- l’esatta individuazione del proprietario e dei proprietari e dell’acquirente o degli acquirenti;
- le obbligazioni del venditore e dell’acquirente;
- il prezzo della vendita e le modalità di pagamento;
- le condizioni della compravendita e le garanzie della stessa;
- i documenti di provenienza del bene o dei beni;
- l’indicazione della presenza di eventuali formalità ipotecarie;
- la decorrenza del possesso del bene o dei beni;
- termine entro cui concludere il contratto definitivo.rogito
dati identificativi completi del venditore, del compratore e dell'immobile
la scadenza entro la quale il venditore deve dare accettazione. In genere si prevede che fino a tale scadenza la proposta si considera irrevocabile.
le eventuali penali previste in caso di inadempienza
la clausola "proposta valida salvo accettazione mutuo", se si intende richiedere un mutuo.
Questa una volta accettata diviene atto preliminare di compravendita o compromesso tanto è vero che con la famosa sentenza ( Suprema Corte , 2 aprile 2009 n. 8038 ) oramai stra- usata come scialuppa di salvataggio,
la Corte di Cassazione ha chiarito ( beninteso nel caso specifico o strettamente simile ) che la PdA se ha i requisiti di contratto non può rimandare ad un altro contratto ( compromesso ) che rinnovi gli obblighi . Ecco perchè non solo è inutile redigere un altro contratto preliminare ma addirittura, questo , può costituire motivo di nullità di tutto il negozio giuridico. Per quanto riguarda la richiesta del mutuo da inoltrare alla Banca, la PdA se riveste i requisiti descritti prima, è un atto preliminare di acquisto o compromesso, che quindi viene allegato alla richiesta di mutuo.
e sempre secondo legge è un atto unilaterale ( 1324 e ss ) che nel momento in cui viene accettata ( 1326 CC ) e portata a conoscenza dell'altra parte ( 1335 CC ) diviene un contratto con gli obblighi derivanti.

Molti A.I. adottano delle proposte che non diventano preliminari all'accettazione.

allora sono minute......................"puntuazione"....la PdA cosa fondamentale, affinché sia seria, è che abbia un carattere di obbligazione delle parti.
Ad ogni modo, oggi sappiamo cosa è certamente lecito (proposta/preliminare) e ciò che non lo è (lettera di intenti, proposta+preliminare in seconda battuta, o preliminare di preliminare, che dir si voglia).
la proposta d'acquisto è tale fino al momento in cui essa viene accettata dal venditore con conseguente rilascio delle somme a titolo di caparra, momento che la trasforma a tutti gli effetti in contratti preliminare di vendita................ non ci sono altre interpretazioni
liberissimi di fare una minuta o una puntuazione o una lettera d'intenti del tipo "in seguito al sopralluogo effettuato e alle informazioni già ricevute, con la presente dichiaro il mio interesse al possibile immobile in oggetto, verificata la situazione legale/urbanistica/fiscale/amministratica/mannutentiva (eccecc..), con conseguente apertura di una trattativa di acquisto"...
tenere presente che vale meno della carta su cui la si scrive (nè acquirente nè venditore restano vincolati)!
Altre strade non esistono, perché non conformi alla Legge.

La proposta di incarico Artt. 1326, 1329, 1331, 2932 cod. civ.
Il consenso manifestato dalle parti al momento dell’incontro della proposta e dell’accettazione può dar luogo alla formazione di un contratto preliminare di compravendita solo nei casi in cui il negozio contenga tutti gli elementi del contratto definitivo. Negli altri casi costituisce una semplice puntazione degli elementi del contratto e quindi in caso di inadempimento di una parte contraente, non sono esperibili i rimedi di cui all’art. 2932 c.c. Poiché il diritto al compenso del mediatore sorge al momento della conclusione dell’affare, può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare quando tra le parti messe in contatto ad opera del mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione o risoluzione del contratto stesso. Ne consegue che la provvigione spetta al mediatore quando questi sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare, non quando, al contrario le parti, trovandosi ancora nella fase delle trattative precontrattuali, (le famose minute o puntuazioni) si limitano a puntualizzare solo alcuni elementi del futuro negozio che andranno a stipulare.

www.diritto24.ilsole24ore.com/civile/immobili/primiPiani/2011/08/la-proposta-di-acquisto-immobili...

CAPARRE
Solitamente, nella formulazione della proposta per l'acquisto di un immobile, si versa come anticipo una somma di denaro a titolo di caparra.

La caparra può essere confirmatoria o penitenziale. Se non è specificato il tipo di caparra si ritiene sempre confirmatoria.

Vediamo la differenza tra i tipi di caparra e acconto:
Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria viene persa se l'acquirente si ritira dall'affare. Se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno, dovrà rendere all'acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta.
La parte adempiente (quella che rispetta i patti) può, se lo preferisce, ricorrere al giudice per ottenere che venga eseguito quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito. (Si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo).

Caparra penitenziale
La caparra penitenziale è invece una somma di denaro prestabilita dalle parti e che sono disponibili a pagare in caso di recesso dal contratto. In questo modo viene escluso il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni.

Acconto
Infine l' acconto è solo una somma che viene imputata al prezzo concordato e che deve essere restituito se per qualsiasi motivo non si arriva alla chiusura della compravendita.


E' vero che si cerca di risparmiare sempre, ma acquistando un'immobile devi mettere in conto alcune spese.
La registrazione con pagamento dell'imposta allo 0,50% o al 3% è comunque una somma che vai a recuperare in sede di atto notarile.
Perdi comunque 168 euro di imposta fissa ed il costo delle marche da bollo.
A prescindere dalle spese, acquistando un immobile, è sempre meglio cautelarsi.
Se versi una somma X e la imputi in acconto al prezzo, in caso di non successo della compravendita la stessa ti deve essere restituita e non puoi pretendere eventuali danni subiti.
Se invece imputi la somma a titolo di caparra confirmatoria, in caso di ripensamento da parte tua, perdi la somma consegnata. Se invece recede la parte che ha ricevuto, questi deve restituirti il doppio della somma che hai versato.
Tutti e due, se avete subito dei danni a causa del recesso dell'altra parte e la somma al doppio non vi soddisfa, potete chiedere i danni o che il contratto abbia seguito con la compravendita.
Se la caparra è in forma penitenziale, il concetto è uguale alla confirmatoria ma non potete pretendere danni o che venga obbligata la compravendita.
E' indubbio che la caparra confirmatoria è più garantista per le parti.


Oltre al pagamento della caparra può essere previsto il pagamento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo. la proposta-preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate di pagamento del prezzo dovranno essere versate.

È di fondamentale importanza, quindi, specificare nella proposta- preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo. Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non possono avvenire per contanti ma con assegni non trasferibili o bonifici bancari.

Infine la legge dispone che all’atto della vendita le parti dichiarino le modalità di pagamento del prezzo e della provvigione al mediatore (ad esempio Agenzie Immobiliari, etc.), del quale vanno indicati i dati identificativi.
È opportuno inserire già nella proposta- preliminare l’indicazione degli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato e della caparra.



Quella che segue e' un buon facsimile di proposta d'incarico...
Leggerla bene e studiare cosa inserire o meno nella vostra di proposta..



PROPOSTA DI ACQUISTO FIAIP
www.bancadellecase.it/modulistica/formulari/mod-pa.pdf

Spett.le / Egr. Sigg.
………………
Via………. n° …
Città……….……
Il sottoscritto ............ nato a ........... il ......... residente a ............. via .......... n° ............ tel ............ codice fiscale ..............
tipo documento ............. numero documento ..............
autorità emittente ................. data rilascio ............... data scadenza ............
in seguito denominat..… "PROPONENTE"
tramite l'agenzia di mediazione immobiliare............ con sede in ................ via ……..... n°...... iscritta a …………… della CCIAA di ………… al n°……..…nella persona del Sig. ……………………… iscritto a ……..... della CCIAA di ………… al n°……..……..… in seguito denominata "AGENTE IMMOBILIARE", con la presente proposta

PROMETTE IRREVOCABILMENTE DI ACQUISTARE

a corpo e non a misura, l'immobile sotto descritto, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni, alle condizioni di seguito indicate

1) DESCRIZIONE IMMOBILE
Ubicazione............. via ....... n° .....
Proprietà intestata a …………codice fiscale ...........
Destinazione d’uso ……………
Composizione...............
Atto di Provenienza.............
Dati Catastali: Foglio....... Mappale.........Sub.........categ. cat. ……… classe ……….. vani ………… rendita Euro …………

e Foglio...... Mappale.........Sub.........categ. cat. ……… classe ……….. vani ………… rendita Euro …………

□ libero
□ occupato dal proprietario e libero al rogito
□ locato al canone annuo attuale di € ............
(euro ……) con contratto scadente il .......

1a) DICHIARAZIONI DEL VENDITORE
Il VENDITORE ha dichiarato all’AGENTE IMMOBILIARE che:
con riguardo alla conformità dell'immobile alle norme edilizie e urbanistiche:
.……….....
con riguardo alla conformità degli impianti alle normative vigenti:
.……………
con riguardo alla esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli:
……………
con riguardo □ ACE (Attestato Certificazione Energetica):
ACE da consegnare al rogito.
con riguardo al certificato di agibilita':
Abitabilità/Agibilità: il proponente è a conoscenza del fatto che l’immobile oggetto della presente è fornito/carente del certificato di abitabilità e ne pretende la consegna/accetta la mancanza al momento del rogito notarile. Nel caso di nuova costruzione: Permesso a Costruire n. ___________ del ___/___/______ rilasciato dal Comune di______________________________________ _______________________.

con riguardo alle spese condominiali:
- spese gestione ordinaria circa € …... (euro ………) annui;
- spese straordinarie deliberate nell’ultimo esercizio circa € …… (euro ……)
Le spese condominiali ordinarie e straordinarie saranno a carico del VENDITORE fino alla data del rogito, il quale esibirà i documenti di saldo di dette spese
In particolare tutte le spese straordinarie deliberate alla data odierna (se esistenti) saranno a carico del VENDITORE.

Il VENDITORE garantisce che l'immobile non perviene da atto di donazione nel ventennio anteriore ad oggi.
Il VENDITORE garantisce che non ci sono liti giudiziarie pendenti sull'immobile

Il VENDITORE, mediante l’accettazione della presente proposta, garantisce la veridicità della suddetta descrizione e dello stato dell’immobile

Ai sensi dell’art. 2645 bis C.C. il presente contratto può essere trascritto. A tal fine il Venditore si obbliga, a richiesta del sottoscritto, a riprodurre il contenuto del presente contratto, eventualmente integrato ai sensi del comma 4, della predetta norma, in forma di scrittura privata autenticata o atto pubblico, con spese a mio carico.

2) PREZZO DI ACQUISTO OFFERTO
€ ........... (euro........)

3) CONDIZIONI DI PAGAMENTO
a) Alla presente proposta:
€ ......... (euro..........) sono versati alla firma della presente proposta, a mani dell’AGENTE IMMOBILIARE che rilascia ricevuta a titolo di deposito con assegno .......... n° ......... non trasferibile, intestato al VENDITORE, tratto sulla banca ........ agenzia n° ............
In caso di accettazione della presente proposta tale somma da deposito fiduciario diverrà CAPARRA CONFIRMATORIA fermo quanto previsto ai successivi Art. 7a e 7b.
In caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla immediata restituzione da parte dell'AGENTE IMMOBILIARE delle somme consegnategli a titolo di deposito.
b) Pagamenti successivi:
€ ......... (euro............) entro e non oltre il ............. o non trasferibile.
È facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso.

€ ....... (euro............) entro e non oltre il ............ con assegno □ circolare □ bancario non trasferibile.
€ ........... (euro.......) entro e non oltre il .......con assegno □ circolare □ bancario non trasferibile.
c) Saldo all'atto notarile:
□ con assegno circolare non trasferibile
□ con intervento di un ente finanziatore scelto dal PROPONENTE. In questa seconda ipotesi l'importo del finanziamento sarà messo a disposizione del VENDITORE al momento del rogito notarile.

L'atto notarile sarà stipulato entro il ........a persona fisica e/o giuridica da nominarsi al momento del rogito,
presso lo studio notarile ...... con sede in ....... via ...... n°
.....
ATTO PUBBLICO
Spese, imposte o tasse inerenti la vendita, saranno a carico dell'acquirente, escluse solamente quelle per legge a carico del venditore. Il venditore dovrà, ove richiesto, prestarsi a
quanto necessario per la trascrizione del contratto preliminare di vendita.
L'immobile in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da oneri e pesi, comprese le spese condominiali, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, salvo se
espressamente indicate nella presente proposta e accettate dall'acquirente, essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e liberamente compravendibile. Dovrà essere trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni.

4) CONSEGNA IMMOBILE
L'immobile sarà consegnato alla data del ........., libero da cose e persone (salvo il caso in cui sia occupato da inquilino come indicato al punto 1), con obbligo del VENDITORE di conservarlo fino ad allora con la diligenza del buon padre di famiglia.

5) TERMINE D'IRREVOCABILITA' DELLA PROPOSTA
La presente proposta è irrevocabile sino alle ore 24.00 del giorno ......compreso.

6) COMUNICAZIONE DELLA PROPOSTA
L'AGENTE IMMOBILIARE si obbliga a dare immediato avviso della presente proposta al VENDITORE.
7) CONCLUSIONE DEL CONTRATTO (CONTRATTO PRELIMINARE)
La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE; la relativa comunicazione potrà pervenire al PROPONENTE anche tramite l'AGENTE IMMOBILIARE mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R. mail certificata al seguente indirizzo …………, telefax al seguente numero……

7a) CONDIZIONE SOSPENSIVA CONCESSIONE MUTUO
La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal PROPONENTE presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal PROPONENTE ed essere reso noto al VENDITORE entro le ore 24.00 del …………., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE (e all’AGENTE IMMOBILIARE) a nessun titolo.
L’assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE solo dopo la deliberazione del mutuo da parte dell’ente finanziario. In caso contrario l’assegno sarà restituito al PROPONENTE.

7b) CONDIZIONE SOSPENSIVA VERIFICHE URBANISTICHE E CATASTALI
La validità della presente proposta è subordinata alla verifica con scadenza in data ............. dell’assenza di elementi ostativi alla vendita tramite controlli effettuati da professionisti scelti a cura del PROPONENTE. Il VENDITORE si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dal PROPONENTE.
Da tale verifica dovrà risultare che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali (urbanistiche) e catastali, nonché in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e liberamente compravendibile, che lo stesso è pervenuto al VENDITORE con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi (comprese le spese condominiali), trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive e libero da cause e contenziosi di qualunque natura. Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE (e all’AGENTE IMMOBILIARE) a nessun titolo.
L’assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE solo se la verifica confermerà quanto dichiarato dal VENDITORE al superiore punto 1a). In caso contrario l’assegno sarà restituito al PROPONENTE.

8) COMPENSO DI MEDIAZIONE E RESTITUZIONE SOMME
a) Il PROPONENTE dichiara di riconoscere ed accettare la mediazione dell’AGENTE IMMOBILIARE, a favore del quale si impegna a versare la provvigione del …..% (…..... per cento) + IVA sul prezzo di acquisto alla data prevista per il primo versamento di cui al punto 3b) e in mancanza di questo, entro 30 giorni dalla data di comunicazione dell’accettazione della presente proposta
b) In caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla immediata restituzione, da parte dell’AGENTE IMMOBILIARE, delle somme consegnategli a titolo di deposito.

9) REGISTRAZIONE E SPESE
Ai sensi e per gli effetti dell’Art. 5 DPR 131/1986 la presente proposta, se perfezionata in vincolo contrattuale, dovrà essere registrata entro 20 (venti) giorni. I costi di registrazione saranno a carico del PROPONENTE. L’AGENTE IMMOBILIARE si impegna a procedere alla registrazione della proposta d’acquisto accettata previa consegna in sue mani di almeno due copie della stessa, con firme autografe originali, e della relativa provvista economica necessaria per procedere al versamento di quanto dovuto per la registrazione.
10) CONTROVERSIE
Per la definizione di tutte le controversie che dovessero insorgere in merito alla costituzione, all’esecuzione ed alla risoluzione del presente rapporto
contrattuale tra il sottoscritto e l’agenzia mediatrice, le parti contraenti si impegnano ad attivare il servizio di conciliazione costituito ai sensi
dell’art. 2, 4° comma della L.580/93 presso le Camere di Commercio Industria Agricoltura e Artigianato territorialmente competenti.

11) NOTE
.……………………

Luogo e data ……... firma dell’AGENTE IMMOBILIARE ………………… firma del PROPONENTE ………….
(Per ricevuta dell’assegno a titolo di deposito fiduciario)


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Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ. il sottoscritto dichiara di approvare espressamente le seguenti clausole: 5) termine d'irrevocabilità della proposta; 7a) condizione sospensiva concessione mutuo; 7b) condizione sospensiva verifiche urbanistiche e catastali

Luogo …………… lì ……… Firma del PROPONENTE ……………

PRIVACY
Il PROPONENTE dichiara di aver ricevuto la scheda informativa ai sensi dell’art. 13 D.Lgs. 196/2003 (“Tutela dei dati personali” – Privacy). Pertanto □ dà il consenso □ non dà il consenso al trattamento dei propri dati personali come specificato nella predetta informativa

Luogo ……… lì ………… Firma del PROPONENTE ………………

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ACCETTAZIONE DEL VENDITORE

Il/I ……… sottoscritto/i …… preso atto del contenuto della presente proposta d’acquisto dichiara/rano ……....…... di accettarla integralmente, confermando tutto quanto previsto ai punti 1, 1a, 3, 4, 7a, 7b).

Luogo ……….……… lì …………..... Firma/e del/i VENDITORE/i …………….

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RITIRO DELLA PROPOSTA D’ACQUISTO ACCETTATA

.…l… sottoscritto ……… dichiara ……… di ricevere copia della proposta d’acquisto regolarmente accettata dal
VENDITORE

Luogo ……… lì ………… Firma del PROPONENTE ……