Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, senza giustificato motivo, l’ordinamento riconosce alla parte “adempiente” specifici strumenti di “reazione” per la tutela dei propri diritti:

* innanzitutto la parte “adempiente” può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo (6). È questa l’esecuzione in forma specifica (7);
* in alternativa all’esecuzione in forma specifica la parte “ adempiente” potrà richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subìto;
* se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte “adempiente” potrà anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio; se ci si avvale della caparra confirmatoria, peraltro, non si potrà agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni: i due rimedi (per orientamento giurisprudenziale) non sono cumulabili.

Risoluzione e recesso saranno le uniche tutele a disposizione della parte “adempiente” laddove non sia oggettivamente possibile richiedere l’esecuzione in forma specifica: si pensi al caso della mancata edificazione dell’immobile promesso in vendita dall’impresa costruttrice entro i termini stabiliti in contratto; ovvero al caso della vendita a terzi dell’immobile promesso in vendita con preliminare non trascritto.
Inoltre se il preliminare è trascritto, l’acquirente ha un privilegio sull’immobile (ossia una garanzia particolare simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.

La registrazione consiste nella presentazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte.

È obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare cioè dalla sua firma o comunque da quando l’acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta.
Se il preliminare è firmato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio entro trenta giorni.

Le principali imposte da pagare sono l’imposta di registro in misura fissa (oggi pari a 168 euro) e l’imposta proporzionale pari allo 0,50% della caparra. In presenza di acconti prezzo, se la vendita è soggetta a imposta di registro, sarà dovuta anche l’imposta proporzionale pari al 3% di ciascun acconto.

L’imposta pagata in relazione alla caparra o a eventuali acconti potrà essere dedotta dall’imposta di registro dovuta per la vendita se questa non è soggetta ad IVA.

al momento della proposta- preliminare o del preliminare (senza proposta di acquisto che lo precede) è necessario stabilire quando deve essere firmata la vendita. Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l’altra non è d’accordo.

Se tale data se non viene rispettata, cioe' se una delle due parti non si presenta al rogito dopo averla convocata almeno due volte dinanzi al notaio,sia l’acquirente sia il venditore possono invitare con A/R, l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.
questa procedura si chiama " messa in mora".
Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte “non inadempiente” potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra.

quindi:
messa in mora
e................. se i venditori (o acquirenti) non si presentassero al rogito?
se malauguratamente il giorno del rogito non si dovessero presentare farai registrare dal notaio la mancata comparizione e provvederai ad inviare per raccomandata invito ad adempiere alla sottoscrizione del rogito, il giorno tot alle ore tot max 15 gg presso stesso notaio. (messa in mora)
Qualora dovesse disertare anche questo incontro allora partire con diffida ad adempiere, NON e' necessario l'avvocato.
consiglio:
quando spedisci la raccomandata della messa in mora, fissa la nuova data del rogito come termine essenziale e perentorio. Passata quella data non potrà piu usufruire di ritardo alcuno e verrà considerato inadempiente con tutte le conseguenze di legge

Una volta che li hai diffidati ad adempiere se non si presentano dopo 15 gg sei svincolato.

quindi in pratica...........
devi mandare una raccomandata A/R con diffida ad adempiere per la stipula del rogito nei modi e termini convenuti (solitamente il termine per la diffida è di 15 gg) al compratore e per conoscenza all'AI.
Il giorno stabilito ti presenterai dal notaio il quale annoterà l'assenza presunta del compratore.
Potrai poi rescindere il contratto trattenendo la caparra o chiedere la risoluzione del contratto con richiesta dei danni (da quantificarsi in maniera chiara). Intentando una causa l'immobile rimarrà 'fermo'....

Premesso che è sempre necessario avere le carte avanti , in linea di massima :
1 - Se il notaio ha registrato che il giorno del rogito i compratori non si sono presentati.
2 - Se nel compromesso è stato inserito la dicitura " entro e non oltre .......... termine ultimo e perentorio "
3 - Se i compratori nonostante l'invito non si presenteranno
potrai ritenere risolto il contratto , comunicandolo ai compratori, e ritenerti la caparra rinunziando alla richiesta dei danni,
se invece nel compromesso è stato inserito solo " entro e non oltre " termine molto aleatorio ed impugnabile, dovrai tramite avvocato invitare i compratori a risolvere concordemente il contratto la scelta o meno di tenerti la caparra interamente o in parte è una tua decisione.
in mancanza di accordo con i compratori, dovrai rivolgerti al giudice per avere la risoluzione del contratto e per ritenere la caparra a titolo di risarcimento, c'è da precisare che questa ultima procedura è più lunga per tempi ed inoltre ti comporterà comunque di non poter vendere la casa fino a decisione giudiziale, per cui un accordo è consigliato sempre.
l'aggiunta delle parole " termine ultimo ed essenziale " è una clausola risolutiva espressa in base alla quale puoi risolvere di diritto il contratto , mentre non inserendo queste paroline non hai inserito la clausola risolutiva espressa , percui puoi certamente ritenere il contratto risolto e tenerti i soldi ma , questa è una azione unilaterale illeggittima ( cioè non sei legittimato a farla ) che ti comporta una causa e scocciature.



diffida ad adempiere art.1454 c.c.
Nell'ambito della risoluzione del contratto per inadempimento, il codice contempla tre fattispecie tipiche che determinano l’automatica risoluzione del contratto, si tratta della diffida ad adempiere di cui all’art. 1454 c.c., della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 1456 c.c. e del termine essenziale di cui all’art. 1457 c.c..

La diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 c.c., è l’atto con il quale la parte fedele intima all’altra parte di adempiere in un congruo termine che non potrà essere inferiore a quindici giorni, salvo che ciò sia necessario per la natura del contratto o secondo gli usi, dichiarando che, decorso inutilmente tale termine il contratto si intenderà risolto.

Il presupposto per l’operatività della risoluzione del contratto mediante la diffida ad adempiere di cui all’art. 1454 c.c. è sempre quello che l’inadempimento sia imputabile e di non scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra parte.

L’effetto risolutivo della diffida ad adempiere è automatico e non necessita dell’intervento giudiziale costitutivo. Secondo una tesi interpretativa che prende spunto da quanto dispone l’art. 1453 c.c., secondo comma, inoltre, l’effetto risolutivo della diffida ad adempiere non è rinunciabile dalla parte fedele.

l Catasto è il registro tenuto dall’Agenzia del Territorio nel quale sono elencati tutti i beni immobili presenti in Italia, classificati per Comune con i dati catastali quali i numeri del foglio, della particella (o mappale) ed il subalterno, oltre agli altri dati necessari per calcolare la rendita catastale. La rendita catastale è un valore espresso in euro che costituisce la base per calcolare le imposte sugli immobili. Il catasto ha una funzione fiscale. Anche se riporta i nomi dei proprietari degli immobili, non dimostra chi è proprietario. Per verificare se qualcuno è davvero proprietario di un immobile bisogna consultare i Registri Immobiliari.

I Registri Immobiliari sono i libri nei quali si trovano tutti i contratti di vendita, donazione, permuta e simili, che trasferiscono la proprietà – o altri diritti – di beni immobili nonché le ipoteche, i sequestri, i pignoramenti, etc. I Registri Immobiliari possono essere liberamente consultabili all’Agenzia del Territorio dove si trova l’immobile o anche sul sito internet www.agenziadelterritorio.it.

Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.(cfr. art 1754 cc).
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Il diritto alla provvigione si prescrive in un anno.


Mandatario persona che agisce per conto del mandante e si impegna a rispettare il mandato da lui ricevuto
Agenti con mandato a titolo oneroso (solo per il settore immobiliare) si iscrivono i mandatari a titolo oneroso che operano nel settore immobiliare per conto e su incarico di una sola parte, dalla quale esclusivamente possono pretendere il compenso.(cfr art. 1754 cc).
A differenza del mediatore, il mandatario cura solo gli interessi di una parte.

La proposta d’acquisto, nel momento in cui al proponente viene notificata l’accettazione della proposta, diventa un contratto a tutti gli effetti cioe' e' gia un preliminare e inizia a produrre i suoi effetti tra le parti. Pertanto per chi desidera sapere quando si può considerare conclusa, con la conseguenza che il venditore può dire di aver venduto il proprio immobile e l’acquirente può affermare di averlo acquistato, l’esatta risposta è la seguente: se il proponente è venuto a conoscenza (per iscritto) dell’accettazione della proposta da parte del venditore entro il termine di irrevocabilità della proposta, il contratto è concluso.

Tuttavia in alcuni casi, il contratto concluso può essere sottoposto ad alcune condizioni particolari che “congelano” per alcuni motivi gli effetti dello stesso.

clausola sospensiva mutuo
In caso l’acquirente abbia la necessità di avere la certezza di ottenere un mutuo per l’acquisto, in quanto fondamentale per definire la compravendita, dovrà inserire una clausola sospensiva di questo tipo per tutelare la sua caparra. Infatti, stipulando un contratto con questa sospensione, il proponente potrà procedere alla sottoscrizione della proposta in totale serenità e nessuno potrà richiedere il versamento della caparra sino all’ottenimento della delibera del mutuo.
La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal proponente presso un ente finanziatore-NOME DELLA BANCA E CIFRA DELL'IMPORTO RICHIESTO E MAGARI ANCHE IL NOME DELLA FILIALE- Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal proponente ed essere reso noto al proprietario entro la data del xxxx, diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.”
Attenzione, se il preliminare è sottoposto a condizione RISOLUTIVA il diritto alla provvigione matura indipendentementa dalla concessione del finanziamento.
In questi casi il preliminare va sottoposto a condizione SOSPENSIVA, assolutamente.


clausola vendita casa
Quest’ultima casistica, invece, prevede che il proprietario dell’immobile, che si accinge ad acquistare, non potrà incassare la caparra allegata alla proposta d’acquisto sino a che l’acquirente non abbia sottoscritto un contratto preliminare con un acquirente del proprio immobile.
La validità della presente proposta è subordinata alla vendita di un immobile di proprietà del proponente sito in …… via …entro la data del ……. ., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.”

quindi specifichiamo bene se non si verifica la clausola sospensiva mutuo cioe' se la banca non eroga il mutuo e la proposta di acquisto e' condizionata da questa clausola .........l'acquirente
non deve pagare ne' la provvigione e la caparra gli viene restituita.

idem per la sospensiva vendita casa propria.

clausola immobile conforme
Condizione Sospensiva alla regolarità dell’immobile:
Le parti di comune accordo, convengono che la validità della presente proposta è subordinata alla regolarità urbanistico/catastale dell’immobile
La parte venditrice si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dalla parte acquirente, al fine di effettuare le necessarie verifiche entro e non oltre la data del _______________; nel caso in cui, a seguito dell’accertamento dei Tecnici, venissero alla luce irregolarità di tipo catastale ed urbanistico e queste fossero tali da non poter essere risolte entro la data del Rogito, il proponente acquirente potrà proporre un nuovo accordo oppure potrà recedere dal presente senza nessun tipo di perdita economica da dover rifondere al venditore e con la restituzione del deposito cauzionale.


oppure:
La validità della presente proposta è subordinata alla regolarità urbanistico/catastale dell’immobile.
La parte venditrice, con l’accettazione della presente proposta, si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dalla parte acquirente, al fine di effettuare le necessarie verifiche entro e non oltre la data del _______________.
In caso di difformità, saranno da imputarsi al Venditore tutte i costi e le cure per la regolarizzazione delle stesse, entro la data del rogito notarile. Nel caso in cui, a seguito dell’accertamento dei Tecnici, venissero alla luce irregolarità di tipo catastale ed urbanistico e queste fossero tali da non poter essere risolte entro la data del Rogito, il proponente acquirente potrà proporre un nuovo accordo oppure potrà recedere dal presente senza nessun tipo di perdita economica da dover rifondere al venditore e con la restituzione del deposito cauzionale.

nel caso di abusi insanabili entro la data del rogito:
ps.io vedo bene una penale a corrispettivo del recesso per "volontà", sia a favore della parte "adempiente" che dell'agente, tenendo illesa la parte che invece voleva andare avanti.


Tutto dipende dal contenuto della condizione sospensiva.
Se la condizione sospensiva prevede solo che l'immobile debba essere conforme urbanisticamente e catastalmente, il mediatore ha diritto alla provvigione solo se il tutto è conforme.
Se la condizione sospensiva prevede, in caso di difformità sanabili, la regolarizzazione tra preliminare e rogito, il mediatore ha diritto alla provvigione una volta che è stato stipulato. Nel caso in cui poi, dopo aver stipulato il preliminare, il venditore non sani l'immobile, l'acquirente avrà diritto di chiedere il raddoppio della caparra ed i danni tra cui quello del pagamento dell'agenzia.

naturalmente la registrazione obbligatoria della proposta si fa dopo che si verifica la condizione.

spese di registrazione di un preliminare in cui è indicato che il prezzo totale della casa che è stato/sarà pagato in questo modo;
-Una parte è stata pagata prima della registrazione con descrizione "acconto prezzo";
-Una parte con caparra confirmatoria a vari step;
-Saldo a rogito
registrazione del Preliminare, è indifferente se trattasi di acquisto prima casa o imposta ordinaria:

Descrizione Imposta Valore Imposta
Quietanza su caparra 0,50 % della caparra
Quietanza su acconto 3 % sull'acconto
Registro (fissa) € 168,00
Tributi Speciali (fissi) € 3,72
Bolli (almeno 2) € 14,62 cad

ATTENZIONE la registrazione del preliminare è obbligatoria già dal 1986, quindi il suggerimento che diamo è che anche se non si è acquistato tramite Agenzia Immobiliare, è necessario registrare il preliminare onde incappare nella sanzione dell'evasione dell'imposta, che può arrivare fino al 240 % del dovuto.

L' acquisto di una unità immobiliare è quasi sempre preceduto dalla stipula di una "promessa bilaterale di compravendita" detta anche "compromesso" o "contratto preliminare" .
L'atto che precede il rogito può essere stipulato con una impresa costruttrice, con una impresa non costruttrice oppure con un privato .
In ogni caso il contratto preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, ed è soggetto all'imposta di registro in misura fissa (168 euro) indipendentemente dal prezzo della compravendita.
In sede di preliminare nella stragrande maggioranza dei casi il promissario acquirente si impegna a versare una caparra ed un acconto dal che discendono imposizioni differenti :

Acconto : se la vendita non è soggetta ad Iva si applica l'imposta di registro del 3%, che potrà essere detratta dall'imposta dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa) Se al contrario la vendita è soggetta a Iva, per l'acconto si dovrà emette fattura con Iva al 4% per la prima casa, 10% per la seconda casa, 20% se trattasi di abitazione di lusso.

Caparra :si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,50%, anche per gli atti soggetti a Iva. Ma se per gli atti non soggetti ad Iva l'imposta di registro pagata sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta al rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa), per la compravendita soggetta ad Iva ciò non è possibile per cui a fine operazione rappresenterà un costo aggiuntivo .

Fino a qualche tempo fa , nonostante l'obbligo previsto dalla legge, erano in pochi a registrare il contratto preliminare. Le cose sono radicalmente cambiata con l’introduzione di nuove regole che impongono di indicare dettagliatamente nell'atto di compravendita la specifica dei pagamenti avvenuti prima del rogito.
E' evidente che l'indicazione di un pagamento effettuato con un assegno bancario datato ed incassato due mesi prima del rogito, senza che risulti un collegamento con un compromesso registrato indurrà il Fisco ad operare un accertamento fiscale
Un' altra ragione che ha indotto i contraenti ad operare correttamente risiede nel fatto che dal 1 gennaio 2007 gli agenti immobiliari sono obbligati a registrare tutte le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (tra cui i contratti preliminari di compravendita). E visto che risultano responsabili "in solido" delle imposte dovute e non pagate, sono e saranno i primi ad esigere che l'adempimento venga assolto regolarmente

le copie del preliminare, un po' come succede per i contratti di locazione, almeno due, perchè almeno due devono essere le copie originali del preliminare, perché una rimane all'Agenzia delle entrate e l'altra è l'originale che può essere detenuta sia dall'acquirente che dal venditore, se invece le parti (acquirente e venditore) ognuna volesse la sua copia registrata, allora per ogni copia originale va applicato un bollo. Per completezza del ragionamento, c'è da dire, che alcune di queste imposte, cioè quelle proporzionali, si detraggono dalle imposte dell'atto definitivo.

Un bollo per ogni copia originale composta da non più di quattro facciate per un massimo di 100 righe totali. Ad ogni eccedenza un bollo in più

In caso di acquisto dal costruttore, vanno pagate solo le imposte fisse, in quanto le somme versate come anticipo o come caparra sono già soggette ad IVA.

In caso di acquisto tramite Agenzia Immobiliare, le spese dovute per la registrazione del preliminare vanno consegnate all'Agente che le inserirà in fattura. Ovviamente tali spese sono esenti da IVA in quanto aticipazioni del cliente, ai sensi dell'art. 15 del DPR 633/72

Generalmente direi di si'.
si puo' inviare una lettera di questo tipo:

spostamento data rogito
incontratevi e aggiungete sul compromesso una nota in cui le parti di comune accordo posticipano l'atto notarile entro il ................................. (controfirmato da entrambi)
oppure
raccomandata a mano, controfirmata, di questo tipo:
RACCOMANDATA A MANO
OGGETTO: spostamento data rogito.
I sottoscritti _________________________________, in riferimento al contratto preliminare dell’immobile sito in Via ___________________________, stipulato in data ___________________, convengono di prorogare il termine per la stipula del rogito il ____________2012 termine essenziale e perentorio, presso lo studio notarile dott. __________.
Rimangono invariati tutti gli altri patti e condizioni.


aggiungo se il ritardo e' dovuto a irregolarita' catastali che non si e' riusciti a mettere a posto entro la data del rogito sarebbe anche meglio aggiungere:

1) è richiesto da parte venditrice lo slittamento dei termini di stipula a causa del mancato aggiornamento catastale;
2) la parte venditrice si impegna e si obbliga a regolarizzare questo aspetto entro e non oltre il xxxxxxxxxx indicato come termine essenziale.

APRILE 2009

"Preliminare del preliminare" e dolo omissivo
Diritto Civile
Un primo elemento di discussione è senza dubbio l'ammissibilità o meno del contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori, il cd preliminare di preliminare.
La questione ampiamente dibattuta in dottrina e dalla più recente giurisprudenza, ha risvolti sia sul piano del diritto sostanziale che sul piano processualistico, soprattutto ai fini della tutela che l'ordinamento giuridico riconosce alla parte soccombente.
La Cassazione. in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
Ouindi una proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare e' nulla
una proposta di acquisto che rimanda ad una scrittura integrativa e' DUBBIA in quanto fino ad oggi la Cassazione non si e' pronunciata e moltissimi A.I rimandano ad una scrittura integrativa o ripetitiva e poi al rogito. (fanno tutti cosi')
una proposta di acquisto che rimanda al rogito (cioe' dove si fissa l'appuntamento alla data del rogito) e' valida.

La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto che lo impegnerà poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
I giudici di legittimità hanno fondato la loro pronuncia sull'assunto che già le disposizioni dell'art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l'effettivo risultato voluto dalle parti.
Pertanto, l'obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l'impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.

www.4ensicmag.com/diritto-civile/-preliminare-del-preliminare-e-dolo-...
www.dirittoeprocesso.com/index.php?option=com_content&view=article&id=2383%3Ala-cassazione-si-pronuncia-sul-cd-contratto-preliminare-di-preliminare-g-m-celardi&catid=57%3Aobbligazioni-e-contratti&Itemid=87...

La Cassazione sancisce la nullità del “preliminare di preliminare”

Considerazioni in merito
Accade frequentemente, nel corso delle trattative per l’acquisto di un immobile, che l’agente immobiliare pretenda la sottoscrizione, da parte del potenziale acquirente, di una scrittura (solitamente qualificata come “proposta irrevocabile di acquisto”), nella quale si propone di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale - venditore, a sottoscrivere entro una certa data il contratto preliminare, per poi concludere, in un momento ulteriore, il contratto definitivo; alla sequenza di scritture – contratti corrisponde, di norma, la corresponsione di importi in denaro a titolo di penale, caparra confirmatoria e/o acconti sul prezzo.
Ebbene, ad un tale modo di procedere, per la verità assai diffuso, pone un freno la Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 afferma il principio secondo cui “non va riconosciuta come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. In altri termini non è possibile, secondo la Suprema Corte, impegnarsi vicendevolmente a concludere un contratto in cui ancora ci si obblighi all’acquisto di un bene.Una simile pattuizione è, secondo la Corte, nulla per mancanza di causa, non avendo senso pratico, a suo dire, promettere ora di promettere ancora in futuro; riprendendo le parole impiegate dalla Corte, “riconoscere come possibile funzione (del preliminare, ndr) anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.
econdo la Corte, dunque, il “preliminare di preliminare” non potrebbe mai avere efficacia vincolante per le parti, potendo al più riconoscersi in esso, qualora sia redatto per iscritto (come è nelle transazioni immobiliari) una mera “minuta di contratto”, o puntuazione (termine con il quale si indica il documento redatto dalle parti per fissare, senza effetto vincolante, i contenuti di un successivo contratto). Il principio enunciato dalla Cassazione può avere notevoli ricadute pratiche, di cui è bene tenere conto ogni qualvolta ci si trovi a condurre trattative finalizzate all’acquisto di un bene (mobile o immobile che sia). Tra queste, vanno evidenziate quelle relative alle somme di denaro che eventualmente vengano promesse o versate, da una parte all’altra, a garanzia della futura stipulazione dell’ulteriore preliminare. Nel caso affrontato dalla Cassazione, ad esempio, la parte potenziale – acquirente si era impegnata a versare alla controparte, che avesse accettato la c.d. “proposta irrevocabile d’acquisto”, la somma di lire 14.000.000 per il caso in cui si fosse successivamente sottratta all’obbligo di sottoscrivere il preliminare d’acquisto dell’immobile.
Non avendo ella dato corso all’obbligo assunto, la potenziale venditrice l’aveva convenuta in giudizio per ottenere il pagamento della “penale” così prevista; la Cassazione, all’esito dei tre gradi di giudizio, ha rigettato tale domanda proprio sulla base del principio in commento, affermando in sostanza che, essendo nullo il preliminare di preliminare, nessuna penale deve essere corrisposta per il caso di suo inadempimento (a corollario, la Corte precisa che, potendosi riconoscere nel “preliminare di preliminare” tutt’al più una minuta di contratto, e dunque una semplice puntualizzazione dello stato raggiunto delle trattative, eventuali penali che dovessero essere pattuite a garanzia della conclusione dell’ulteriore preliminare sarebbero nulle ed inefficaci anche perché non è ipotizzabile la pattuizione di una “penale riferita a responsabilità aquiliana, come quella in cui si può incorrere in fase di trattative”). Analoghe conseguenze possono trarsi, sul solco del medesimo principio, relativamente alle somme che siano (non promesse ma) versate (ad esempio a titolo di caparra confirmatoria) al momento della sottoscrizione del “primo” preliminare; essendo quest’ultimo affetto da nullità (e dunque improduttivo di qualsiasi effetto giuridico vincolante) chi abbia percepito tali somme non potrà, in caso di inadempimento della controparte, trattenerle a titolo di indennizzo (secondo la funzione propria della caparra), ma sarà invece, con ogni probabilità, tenuto a restituirle in quanto ricevute in esecuzione di contratto nullo. Ne risulta evidente l’importanza della sentenza in commento, che consiglia di prestare la massima attenzione, in sede di trattative, al contenuto degli obblighi assunti (specie dalla controparte); se essi si sostanziassero nel mero impegno a concludere un ulteriore contratto preliminare, alla luce della sentenza in commento non ne sarebbe garantita la coercibilità (e neppure eventuali penali e/o caparre sarebbero sufficienti a tutelare la posizione della parte a favore della quale tali obblighi sono stati assunti).
Peraltro, come riconosciuto dalla stessa Corte di Cassazione, occorre tenere distinta la fattispecie in esame (“preliminare di preliminare”) dall’ipotesi in cui le parti si obblighino, con il contratto preliminare, a stipulare il contratto definitivo, impegnandosi altresì a rinnovare il loro consenso in un altro negozio “formale”. In quest’ultimo caso, infatti, il consenso per la stipulazione del definitivo si è già formato, e le parti intendono soltanto riprodurre il contratto già concluso in altra veste formale (per esempio, davanti ad un notaio per la trascrizione del preliminare) . Spetterà al Giudice stabilire, di volta in volta, sulla base del suo prudente apprezzamento non censurabile in sede di legittimità, se si ricada nell’una o nell’altra ipotesi.
www.cortellazzo-soatto.it/Approfondimenti/TemieContributi/Lanullitadelpreliminarediprelimin...



MARZO 2015

Si ritorna all'antico sul preliminare del preliminare:

È valido il «preliminare del preliminare»

di Angelo Busani

PDFCorte di Cassazione - Sezioni unite civile - Sentenza 6 marzo 2015 n. 4628

Il “preliminare del preliminare” è legittimo. Questa è la nuova posizione della Cassazione sul contratto preliminare con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo e ulteriore contratto preliminare. Una sentenza (la n. 4628 del 6 marzo) importante, perché è delle Sezioni Unite e rappresenta un’inversione della precedente giurisprudenza della Cassazione, che in passato aveva concluso per la nullità del contratto.

La pronuncia è rilevante anche perché il “preliminare del preliminare” è una fattispecie assai frequente nella contrattazione immobiliare. Fino a ieri, questa prassi doveva fare i conti con l’imbarazzo provocato dalle sentenze n. 8038/2009 e 19557/2009, nelle quali la Cassazione aveva appunto proclamato la nullità del “preliminare del preliminare”. La svolta che si ha con la sentenza n. 4628/2015 è dunque assai opportuna e di notevole impatto applicativo. Infatti, nella contrattazione immobiliare, spessissimo accade che si sia in presenza di una articolazione in tre fasi:

l’invio di una proposta e la sua conseguente accettazione (il che, per lo più, accade quando l’affare è intermediato da un’agenzia immobiliare), il che comporta la conclusione di un primo contratto (qualificabile, di solito, come contratto preliminare);

la stipula di un contratto preliminare “vero e proprio”, ciò che spesso accade quando, dopo essersi scambiate proposta e accettazione, le parti contraenti si trovano presso uno studio notarile per riprodurre (di solito, con l’aggiunta di clausole più particolareggiate), in un contratto firmato simultaneamente, il contratto che, nei suoi punti essenziali, avevano già stipulato mediante l’accettazione della proposta;

la stipula del contratto definitivo (il rogito notarile).

Nell’uso corrente, le tre fasi sono percepite come utili e forse imprescindibili (e pertanto giuridicamente giustificate).

Il primo step è infatti quello che si compie al fine di “bloccare” l’affare nei suoi aspetti cruciali (identificazione dell’immobile, prezzo e tempistiche di pagamento e di rogito), senza tanto curarsi dei dettagli, perché c’è in campo l’idea che sia poi da percorrere un secondo “passaggio”, nel quale appunto l’accordo viene “raffinato” scendendo più nel dettaglio. Anche perché spesso (essendoci “di mezzo” un’agenzia immobiliare) la prima fase si svolge mediante una contrattazione “a distanza” (cioè con l’accettazione di una proposta da parte del soggetto cui la proposta contrattuale era stata diretta) e, talora, senza che le parti contraenti si siano nemmeno mai incontrate; mentre il secondo step rappresenta, nella maggior parte dei casi, la prima occasione nella quale i contraenti si mettono attorno a un tavolo e cioè il primo reale contatto tra i contraenti.

In questo contesto, la Cassazione (sentenza n. 8038/2009) riteneva invece che, nel corso di una trattativa per la compravendita di un immobile, qualora «la proposta irrevocabile di acquisto, seguita dall’accettazione del venditore, preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, hanno dato vita ad un contratto qualificabile come preliminare del preliminare, del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela». In altri termini, una nullità discendente da una ritenuta “inutilità” del preliminare del preliminare.

Ora invece la svolta, in quanto la Cassazione riconosce che il “preliminare del preliminare” può avere una sua propria dignità e non deve essere necessariamente relegato al rango di una superfetazione priva di alcun senso pratico: la Suprema corte detta infatti, ai giudici di merito, un principio di diritto secondo il quale deve essere ritenuto «produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare».

Capita spesso di leggere nei vari forum la classica domanda del Tizio che aveva affidato l'incarico di vendere un suo immobile ad un agenzia e chiede lumi, ovviamente sperando di ricevere una risposta negativa, se sarà tenuto a versare all'agente la provvigione pattuita perchè è riuscito ha concludere la compravendita dopo la cessazione dell'incarico anche a distanza di tempo riferendosi naturalmente ad un potenziale acquirente presentatogli dall'agente in questione nel corso del rapporto contrattuale terminato.
Ebbene, si fa per dire, segnalo a Tizio e a tutti gli interessati quale operatore e fruitore del Foro di Roma una recente ordinanza del Tribunale di viale Giulio Cesare con la quale il giudice ha riconosciuto il diritto alla provvigione a favore del mediatore anche dopo la scadenza dell'incarico nel caso in cui le parti abbiano successivamente concluso la compravendita per effetto dell'intervento del medesimo mediatore.
Non è nuovo il principio di diritto applicato in quanto tra le altre decisioni dei giudici di piazza Cavour segnalo Cassazione n. 23842/98 che puntualizza come l'attività svolta dal mediatore debba essere causalmente rilevante ai fini della conclusione dello stesso affare affinchè venga riconosciuto il diritto al compenso.
Altro tema è quello della necessità o meno dell'incarico scritto e a questo proposito posso citare Cassazione n. 5212/83 per cui è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore anche per facta concludentia e il diritto alla provvigione sorge se la conclusione dell'affare è in relazione causale con l'opera svolta da quest'ultimo.
Certamente l'avvocato consiglia sempre ai suoi clienti mediatori di evitare incarichi verbali forieri di futuri contenziosi eppure come saprete ciò ancora accade in quanto pur di arrivare alla conclusione dell'affare si accetta anche questo.

www.propit.it/content/contratto-locazione-procedura-sfratto-ecco-breve-come-evolve-proced...

Contratto di Locazione e Procedura di Sfratto . Ecco in breve come si evolve la procedura.

1)- In caso di ritardo o mancato pagamento del canone o degli oneri accessori il proprietario invia una raccomandata r.r. all'inquilino (alisas conduttore) assegnando Lui un tempo massimo di 15 gg per assovere al debito scaduto . Se questi omette di pagare , il proprietario deve rivolgersi ad un legale

2)- L'avvocato notificherà al conduttore una " intimazione di sfratto" e lo citerà (infatti si parla di citazione ) in Tribunale per ottenere la " convalida di sfratto" .

3)- L'inquilino in udienza potrà assolvere il suo debito o invocare il "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative) ossia chiedere un certo tempo per poter pagare , tempo che viene concesso dal Giudice in ragione di ulteriori 3-4 mesi , non di piu'.

4)- Se invece l'inquilino non chiede nulla rimanendo passivo o non si presenta in udienza, lo sfratto viene convalidato dal Giudice che indica altresi' la data per il materiale rilascio dell'immobile; in genere non oltre un mese .

5)- L'atto di convalida viene trasmesso per la formalizzazione alla Cancelleria Civile che, se necessario trasmetterà gli atti, in tempo successivo all' Ufficiale Giudiziaro .

6)- L'inquilino moroso che non ottemperasse al rilascio secondo la data disposta dal Giudice, si vedrà notificare un "atto di precetto" in cui gli verrà ordinato di rilasciare entro 10 giorni dal ricevimento della notifica , l'immobile. In difetto, viene ammonito sempre con il precetto , che si procederà con l'esecuzione forzata.

7)-Se l'inquilino insiste ancora a non rilasciare l 'alloggio , verrà notoficato lui un nuovo atto, c.d. "monitoria di sgombero" Con esso, l' Ufficiale Giudiziario indica il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'abitazione accompagnato dalla forza pubblica.

8) Quel giorno si verificherà il materiale sgombero dell'alloggio con cambio della serratura a cura di un fabbro allo scopo convocato dal locatore . Se fossero presenti mobili ed arredi verrà nominato il proprietario " custode" degli stessi in attesa che l'inquilino venga a prelevarli in un secondo momento

9) L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" , atto con il quale l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuta esecuzione dello sfratto.

10) Se l'inquilino non ritira i mobili in tempi ragionevoli , inizia un altro problema per il proprietario che non potrà rimuoverli a suo piacere , ma dovrà invocare l'intervento del "cancelliere" ed insieme redarre e controfirmare " l' inventario" tal che l'arredo e mobilio potranno essere collocati (sempre su responsabilità e spese del locatore) in altro luogo noto , fino alla eventuale richiesta di messa all'asta per recupare parte delle spese .


11- Aspetto fiscale. Dichiarazione dei redditi
Il Ministero delle Finanze (Circolare 150/E del 7 luglio 1999) ha precisato che in assenza di un procedimento giurisdizionale di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere «comunque dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo»
Motivo per cui fino alla conclusione effettiva dello sfratto il canone và fiscalmente dichiarato nel mod.730 o Unico.

Nota dell' AVV.Chimenti:
Dopo l'entrata in vigore della legge n. 39 del 1989, che disciplina la professione di mediatore (ed il cui @@art. 6@@ dispone che hanno diritto alla provvigione solo coloro che sono iscritti nei ruoli degli agenti di affari in mediazione), il contratto di mediazione stipulato con soggetti non iscritti negli appositi ruoli è affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa, con conseguente obbligo, per il soggetto non iscritto, di restituzione della provvigione percepita. Tale obbligo di restituzione può essere, poi, legittimamente invocato da chiunque vi abbia interesse - e, pertanto, anche dal terzo che adempiuto a diverso titolo l'obbligazione di pagamento della provvigione -, alla luce dei principi generali in tema di azione di nullità.
Sez. III, sent. n. 15849 del 15-12-2000, Sorrentini c. Prenn (rv 542680).

1) Dichiarazione TARSU (rifiuti): da fare all'ente di competenza tipicamente se non è un immobile nuovo di pacca esiste già una dichiarazion. Meglio cmq farla di persona e verificare che non ci siano beghe varie di pagamenti pregressi non effettuati o altro

2) Volture delle utenze allacciate: gas/acqua/luce; tipicamente luce e gas rivolgersi all'ente locale di riferimento, hanno tutta la procedura. Per l'acqua spesso, se in condominio, il contatore è unico per il palazzo e c'è una società esterna che fa le bollette; parlane con l'amministratore se è il caso, altrimenti vale come per luce e gas. Sky/fastweb sempre meglio aprire un contratto nuovo che ha condizioni di solito piu' vantaggiose rispetto a subentrare a un contratto già in essere

3) Dichiarazione ICI (anche se prima andava fatta lo stesso, anche se poi non si paga niente); il comune deve venire informato che dalla data del rogito non è piu' il precedente proprietario a dover pagare l'ICI ma il nuovo entrato. Di solito lo fa il notaio, ma non è obbligato a farlo.

4) Cambio di residenza: ente preposto il quartiere nelle città grandi, il comune nei centri abitati piu' piccoli. C'è tutta una procedura che prevede la visita dei vigili etc etc. Può richiedere anche qualche mese la burocrazia; è rilevante per votare lì, per ricevere la posta "ufficiale" (legale etc), e per avere sconti sulle bollette, quindi attivati immediatamente.

5) Informare l'amministratore di condominio (se c'è) di essere il nuovo proprietario, controllare i millesimi, le ultime delibere etc per vedere se c'è qualcosa da risolvere (anche se spetterebbero al proprietario originale, i "problemi" seguono l'immobile salvo poi il diritto di rifarsi sul proprietario originario).

6) Ai fini irpef l'immobile deve andare in dichiarazione anche se prima casa (venendo poi dedotto per intero), quindi parlare con il proprio commercialista e/o l'ufficio che usi per fare la dichiarazione dei redditi, dovranno avere i dati della visura notarile per apportare le dovute modifiche nella prossima dichiarazione.

7) Canone RAI

Il D.lgs. 28/2010 è in pratica un nuovo istituto giuridico finalizzato all deflazione del sistema giudiziario italiano relativamente al carico di arretrati, e soprattutto relativamente al rischio di una nuova sopravvenienza e cioè del fatto che si possa accumulare ulteriore ritardo" (Dichiarazione del Ministro Angelino Alfano durante la conferenza stampa avvenuta il 28 ottobre 2009).

Si tratta, di fatto, dell' introduzione di una forma di mediazione obbligatoria.

Per rifiutare di partecipare al tentativo di conciliazione occorrerà un "giustificato motivo" (art. 8, comma 5).

Dal 20 marzo 2010, la norma prescrive l' obbligo da parte degli avvocati di informare i propri clienti (tanto attori, quanto convenuti), della possibilità/obbligo di utilizzare la mediazione per la risoluzione delle controversie, nonchè dei benefici fiscali previsti dalla legge.

L' avvocato deve dare le informazioni suddette per iscritto al momento del conferimento dell' incarico da parte del Cliente, e tale documento, sottoscritto dall' assistito, deve essere allegato all' atto introduttivo dell' eventuale giudizio.


Istituzione dell' obbligo di legge

L' art. 5 del D.lgs. 28/2010 recita testualmente:

Chi intende esercitare in giudizio un' azione relativa ad una controversia in materia di condominio (...omissis di altre svariate materie), è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto.

L' esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Durata
Il procedimento di mediazione ha una durata non superiore a quattro mesi.

fino alla prossima sentenza di Cassazione...........
chiarimenti sulla sentenza 8038 del 2 aprile 2009

La proposta irrevocabile di acquisto o locazione
Il mediatore, quando trova un affare conforme alle richieste di un cliente interessato ad acquistare o prendere in affitto un immobile, sottopone al futuro acquirente o inquilino un modulo prestampato denominato “proposta irrevocabile d’acquisto o locazione”, che, se sottoscritto, costituisce una vera e propria proposta contrattuale (d’acquisto o locazione) rivolta al proprietario.
Tale atto risponde a esigenze di tutela preventiva, particolarmente avvertite nelle operazioni di trasferimento della proprietà di beni immobili dove molteplici e rilevanti sono gli interessi economici delle parti coinvolte (convenienza dell’affare, grado di affidabilità dei contraenti, esistenza di vincoli pregiudizievoli sull’immobile).
Del resto la redazione della proposta irrevocabile garantisce all’agenzia intervenuta l’incasso della provvigione o, comunque, di conseguire il rimborso delle spese qualora le parti non trovino un accordo.
�� Secondo la prassi, con la “proposta irrevocabile d’acquisto o locazione”, documento redatto su moduli prestampati e in uso presso le agenzie immobiliari, il promettente acquirente si impegna, con la propria sottoscrizione, ad acquistare (o prendere in affitto) l’immobile entro una certa data (generalmente non superiore a 15 giorni) e per un certo prezzo.
Nel documento vi dovrà, quindi, essere la seguente frase: «La presente offerta potrà essere accettata e sarà tenuta ferma fino al giorno…».
La conseguenza specifica dell’irrevocabilità è questa: l’eventuale revoca fatta prima che scada il termine dell’irrevocabilità non ha effetto; dunque, la proposta non cade e l’eventuale accettazione determina la conclusione del preliminare.
Generalmente la proposta irrevocabile è immediatamente efficace. Non di rado, però, viene stabilito che è efficace «A decorrere dal» (quarto, quinto ecc.) «giorno lavorativo successivo alla data della sua sottoscrizione ed è valida e irrevocabile fino alla data del …».
Ciò premesso, è bene precisare che dalla suddetta proposta sorgono obblighi “irrevocabili” soltanto a carico dell’acquirente o futuro inquilino che si impegna a non revocare detta proposta contrattuale dal momento della sottoscrizione fino a un determinato giorno.
Tuttavia tale documento non vincola il venditore (o locatore) che resta libero di accettarla o meno e di valutare altre offerte.
Si tratta, però, di una vera e propria proposta contrattuale che, secondo la modulistica maggiormente diffusa, contiene, tra l’altro, una precisa individuazione dell’immobile oggetto della proposta, la dichiarazione resa dal venditore o locatore relativa alla conformità o meno dell’immobile alle vigenti norme urbanistico/edilizie (compresa la parte impiantistica) e catastali, l’esistenza di vincoli (diritti di terzi, mutui, ipoteche e altre trascrizioni), le condizioni della compravendita o locazione, la somma a titolo di deposito consegnata al mediatore, il quale si impegna a consegnarla al venditore o locatore nel momento in cui l’affare viene concluso (e, in tal caso, da deposito fiduciario si trasforma in caparra confirmatoria), l’autorizzazione al trattamento dei dati personali, con l’indicazione del titolare del trattamento, cui l’interessato potrà rivolgersi per l’esercizio dei diritti di cui all’art.7 del D.Lgs. 196/2003.
Si può, quindi, affermare che se la proposta irrevocabile (art. 1329 cod. civ.) contiene tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere di cui sopra, ne consente la conclusione nel momento e per effetto dell’adesione dell’altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni.
L’accettazione della proposta: la conclusione dell’affare
Se nel termine stabilito il proponente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta, si ha la formazione dell’accordo contrattuale. Qualora, invece, nel termine prestabilito, non si abbia accettazione da parte del destinatario della proposta l’accordo non si forma.
Alle stesse conclusioni si deve pervenire nel caso in cui l’accettazione non sia conforme alla proposta: infatti, un’accettazione che modifichi o integri il contenuto della proposta ha valore di nuova proposta; al contrario la conformità indica la totale adesione alla proposta, situazione che si verifica quando il modulo viene sottoscritto alla presenza della controparte senza alcuna modifica.
Se poi le parti sono lontane (per esempio risiedono in città diverse) la «accettazione – al pari di ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona – si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario» (art. 1335 cod. civ.).
Cosicché, ai fini della conclusione dell’accordo contrattuale, è sufficiente dimostrare che la dichiarazione di accettazione sia pervenuta all’indirizzo del proponente.
In altre parole la conclusione tra persone lontane si ha quando alla proposta scritta segua l’accettazione, pure essa scritta, e questa (vale a dire, si ripete, l’accettazione scritta e non la semplice notizia di essa) pervenga a conoscenza del proponente prima dell’eventuale revoca della proposta del futuro acquirente o inquilino.
Se la proposta viene accettata, nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta, che può essergli comunicata dallo stesso venditore o locatore o tramite il mediatore, si conclude l’affare, cioè si conclude un contratto preliminare.
Vincolo per la stipula di un futuro preliminare
Si noti che, al fine di evitare un notevole pregiudizio alle legittime aspettative delle parti contraenti, è importante che nei moduli sia precisato come con l’accettazione della proposta di acquisto o locazione si perfezioni un contratto preliminare.
È frequente, infatti, che quando una parte venditrice accetta una proposta, confidando nell’esecuzione del contratto, si impegna parallelamente all’acquisto di un altro immobile; viceversa un proponente che si veda accettata la proposta di acquisto spesso si attiva immediatamente per porre in vendita il proprio immobile.
La precisazione di cui sopra rappresenta anche una tutela per il mediatore il quale, negli incarichi di mediazione, dovrà chiaramente stabilire che, ai fini del sorgere del diritto alla provvigione, l’accettazione della proposta e la conseguente comunicazione di detta accettazione al proponente determina il perfezionamento di un contratto preliminare.
Infatti, se l’affare è concluso, per l’intervento determinante del mediatore, ciascuna delle parti del rapporto di mediazione è tenuta a corrispondere la rispettiva provvigione.
Tuttavia in alcuni moduli è possibile leggere che l’incontro della proposta e dell’accettazione genera un preliminare di un preliminare, cioè un accordo che dovrebbe vincolare le parti alla stipula, entro una certa data, di un contratto preliminare presso l’agenzia o il notaio.
Anche in questi casi, però, si deve ritenere che tra le parti sia stato concluso un vero e proprio preliminare, cioè si è creato quel vincolo che consente – a entrambe le parti – di ottenere l’esecuzione giudiziale del contratto qualora una di esse, per qualsiasi motivo, si rendesse inadempiente.
Del resto se nello svolgimento della loro attività negoziale le parti hanno posto in essere gli elementi del contratto preliminare, il fatto che, poi, concordino di stipulare innanzi a un notaio o presso l’agenzia immobiliare lo stesso contratto non implica che non lo abbiano già concluso ma significa soltanto che intendono riprodurlo per dargli una veste più sicura senza esprimere una nuova volontà.
In ogni caso, se i clienti del mediatore, per guadagnare tempo e valutare meglio l’affare, hanno veramente voluto stipulare un preliminare di un preliminare, bisogna osservare come l’atto concluso non sembra possa ritenersi valido.
Si noti che tale accordo è invalido, atteso che genera un fenomeno anomalo costituito dalla promessa di una promessa da ritenersi priva di funzione pratica e quindi, in quanto tale, non meritevole di tutela. Inoltre, la sola stipula di un preliminare del preliminare non rappresenta un presupposto perché il mediatore possa ottenere il diritto alla provvigione, non potendosi parlare di conclusione dell’affare.
Se le parti intendono quindi riflettere prima di concludere un vero e proprio accordo contrattuale, possono benissimo ricorrere a un accordo precontrattuale, dal quale non scaturisce, a carico di quei soggetti, alcun obbligo di concludere l’affare: in altre parole, le parti possono mettere per iscritto l’accordo di massima raggiunto, cioè fotografare lo stato delle trattative non ancora concluse (per esempio per divergenze sul prezzo): tale documento non vincola le parti che, pur dopo la sua sottoscrizione, rimarranno libere di mutare idea e di abbandonare quella che è ancora soltanto una trattativa.
Naturalmente questo comportamento, secondo un generale principio di diritto ed, eventualmente, su una base di un’apposita clausola, può risultare non privo di conseguenze se le trattative sono in stato avanzato e si sia formato quell’affidamento della controparte nella conclusione del contratto, affidamento la cui lesione, lì dove il recesso dalle trattative medesime si presenti come ingiustificato, sarà certamente idonea a fondare una responsabilità, sia pure di carattere soltanto precontrattuale.
Così, chi si ritira colpevolmente dalle trattative potrà essere tenuto a risarcire tutte le spese sostenute per il futuro accordo, quali, per esempio, spese per viaggi, progetti, consulenze, testi di fattibilità, tempo sprecato ecc.
Obbligo di registrazione a carico dei mediatori
È fondamentale che le parti decidano, con chiarezza, se intendono raggiungere un accordo di massima, rimandando nel tempo la stipula del preliminare o, invece, decidanodi stipulare un vero e proprio preliminare di vendita.
Quanto sopra è importante perché dalla decisione delle parti del rapporto di mediazione possono derivare spese aggiuntive e un obbligo (di recente introduzione) per il mediatore.
L’eventuale contratto preliminare concluso deve essere registrato, con pagamento della relativa imposta.
A tale proposito bisogna ricordare che il comma 46 dell’art.1 della Finanziaria 2007 interviene sul Testo Unico dell’imposta di registro ed estende ai mediatori iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge 39 del 3 febbraio 1989, l’obbligo di chiedere la registrazione per le scritture private non autenticate di
natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività (e viene prevista la responsabilità per l’obbligazione al pagamento dell’imposta di registro per le medesime scritture private in solido con le parti contraenti).
Per quanto sopra si deve escludere che sussista l’obbligo di registrazione in caso di sottoscrizione di una semplice proposta di acquisto o di conclusione di un accordo di massima che non possono essere definite come “scritture private di natura negoziale”.
Del resto anche l’accettazione, di per sé, costituisce una dichiarazione di volontà unilaterale “prenegoziale”, che, non sempre, fa sorgere una scrittura soggetta a registrazione:
se le parti sono lontane, come abbiamo già visto, l’accettazione della proposta non è sufficiente e il contratto preliminare (con conseguente obbligo di registrazione) si conclude solo nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.


La proposta accettata e questa comunicata al proponente è già un contratto con effetti giuridici che vi apre la strada alla compravendita notarile e quindi non occorre fare un altro preliminare.

ma

se invece le parti fossero assolutamente d'accordo a firmare il nuovo preliminare in cui non si menziona il precedente accordo, e' tutto regolare e' logico che quel nuovo contratto sarebbe assolutamente valido.

INCARICO IRREVOCABILE DI VENDITA
Incarico. Consiste appunto nell’incaricare un mediatore professionista di vendere un proprio immobile a certe condizioni. Egli ha diritto alla provvigione solo se riesce a concludere l’affare.

Obblighi. Il mediatore deve comunque agire nell’interesse di entrambe le parti, con lo scopo di concludere l’affare e comunicare tutte le circostanze utili a lui note riguardanti venditore ed acquirente e l’immobile stesso. Non ha l’obbligo di effettuare indagini ipocatastaliipotecarie, catastali e urbanistiche, anche se un agente serio spesso le fa.

Provvigione. E’ sempre liberamente contrattabile e logicamente dovrebbe dipendere da due variabili: prezzo dell’immobile (tanto è più alto, tanto più – in percentuale - cala), e commerciabilità del fabbricato. In media si aggira sul 6% da suddividere a metà tra acquirente e venditore.

Fattura. L’importo va fatturato sempre con Iva al 20%.(che, in genere non è compresa nell’ammontare concordato). Ricordiamo che la legge 4 agosto 2006, n. 248 ha introdotto una detrazione del 19% sugli onorari versati per l’acquisto di un immobile destinato a “prima casa”, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità.

Le norme italiane (codice civile, legge n. 239 del 1989) disciplinano la professione del mediatore, dandogli la funzione di intermediario imparziale tra le parti che concludono un contratto e prevedendo la sua iscrizione in un apposito “ruolo”, depositato presso le Camere di Commercio. Non possono quindi intermediare immobili persone non iscritte al ruolo, pena multe e il mancato riconoscimento dell’onorario.

Punto 1 Il modulo che esaminiamo è un incarico: è caldamente consigliabile non firmare mai, a meno che si sia pienamente consapevoli, né "mandati a titolo oneroso” né "procure irrevocabili di vendita" bensì solo "incarichi di vendita" o "incarichi di mediazione". Il mandatario e il procuratore hanno infatti diritto all'onorario anche se non vi vendono l’appartamento, a meno che si dimostri che non hanno fatto nulla per la conclusione dell'affare.

Il primo passo è identificare con esattezza le parti: non solo chi si propone di vendere ma anche il mediatore, numero di iscrizione al ruolo compreso.

Punto 2 Modo del pagamento. Al punto 2 si segnalano le condizioni di pagamento, una indicazione indispensabile. Più tardi si incassano i soldi, meno si incassa. Se inoltre il venditore è, contemporaneamente, acquirente di un altro immobile, dovrà avere una ragionevole sicurezza sui temi in cui potrà disporre del denaro. L'acquirente deve insomma aver la certezza di avere il tempo necessario per di poter ottenere da una banca o da una finanziaria un mutuo fondiario o ipotecario, per poter avere i liquidi necessari per pagare il venditore. Se invece è il venditore ad avere un’ipoteca sull'immobile, ne vanno specificati gli estremi, il nome della banca erogante e soprattutto il capitale residuo da rimborsare.

le spese per reperire certa documentazione (concessione edilizia, certificato catastale eccetera) possono essere attribuite all'agenzia o al venditore.

Punto 3) Tipo di incarico.
Va scelta una delle due formule: incarico in esclusiva o non in esclusiva al mediatore.
Vanno evitati rinnovi automatici o disdette solo tramite raccomandata.
Tuttavia la clausola dell’esclusività e dell’irrevocabilità dell’incarico, per non rientrare tra quelle definite “vessatorie” dagli articoli 33 e seguenti del codice del consumo (Dlgs n. 206/2005), deve essere compensata da altre clausole favorevoli al consumatore (per esempio la rinuncia del mediatore al rimborso delle spese, l’impegno a fare indagini presso il Catasto e la Conservatoria dei registri eccetera).

Provvigione. In genere è più seria l'agenzia che pretende l’onorario dalle due parti. I mediatori però tendono a richiedere il loro onorario al compromesso (in mancanza di indicazioni diverse, hanno ragione, dice la Cassazione) cioe' al momento dell'accettazione della proposte irrevocabile di acquisto cioe' quando si e' concluso il contratto.
L'ammontare della provvigione è un libero patto tra il venditore e il mediatore Può anche essere stabilita a forfait e non in percentuale al prezzo di vendita. Evitate con cura la formula del cosiddetto supero del tipo: "qualsiasi somma eccedente il prezzo minimo di vendita verrà riconosciuta al mediatore a titolo di provvigione", che cela quasi sempre la sottovalutazione del valore del vostro immobile e comunque uno stratagemma truffaldino al limite della legge.

Spesso gli agenti immobiliari si fanno riconoscere dal venditore l'autorizzazione a "ricevere somme a titolo di caparra, garanzia o anticipo" da coloro che hanno promesso di acquistare. E' invece meglio che la caparra sia depositata nelle mani del venditore
mai l'assegno intesato all'agente ma solo al venditore

Responsabilità del mediatore. Egli è tenuto, per il codice civile, a "comunicare alle parti le circostanze a lui note che possono influire sulla conclusione dell'affare" e a "operare con la diligenza del buon padre di famiglia". Sarebbe bene quindi che svolgesse almeno un'indagine presso la Conservatoria dei registri immobiliari e presso il Catasto. D’altra parte ci sono documenti in possesso al venditore che debbono essere resi disponibili al mediatore perché possa eseguire il suo incarico, tutelando anche gli interessi dell’acquirente.

Comunque tutte le funzioni diverse dalla semplice messa in contatto delle parti andrebbero specificate e l’eventuale inadempienza può essere sanzionata da penale.

Rimborso spese. Pochi lo sanno: il mediatore ha diritto al rimborso di spese documentate anche se non conclude l’affare, salvo rinuncia espressa (che peraltro, non è difficile farsi riconoscersi). Attenti perciò alle clausole del tipo: "il mediatore è autorizzato a effettuare qualsiasi tipo di pubblicità riterrà opportuno, su quotidiani, periodici, Tv, radio, eccetera". La clausola può essere sottoscritta solo se è riconosciuto il mancato rimborso spese o la sua entità massima.
Se l'affare è concluso dal mediatore, invece, le spese sono automaticamente assorbite dalla provvigione, anche se non esistono patti a proposito.

Documentazione. Vi sono documenti che il venditore dovrebbe sempre esibire o far recuperare all’agenzia: tra questi vi è senz’altro la documentazione catastale e l’atto di provenienza. Quest’ultimo può essere un rogito precedente, una successione per causa morte, una donazione, un'attribuzione fatta dal tribunale. La mancanza dei certificati di conformità degli impianti può non pregiudicare la conclusione dell’affare, ma l’acquirente deve sapere quantomeno se sono a norma o meno. Attenzione: il certificato di abitabilità può essere difficilissimo da reperire, se la costruzione dell’immobile risale a decenni fa. Viceversa se è recente, dovrebbe esserci. Occorre comunque accertarsi che non siano state fatte opere interne all'appartamento che ne pregiudichino l’abitabilità (locali troppo piccoli rispetto all'ampiezza delle finestre, bagni senza antibagno, soppalchi più bassi dell'altezza minima consentita perché siano utilizzati per viverci e così via). Tali modifiche non sono spesso riportate sulla planimetria catastale.
Per la visita all’appartamento vanno concordati tempi e modi, soprattutto se è occupato da un inquilino o dal padrone di casa.

Locali occupati. In fatto che la casa sia locata ad altri va ovviamente specificato.
Si può aggiungere una clausola del tipo 'eccezion fatta per l'attuale conduttore con contratto con scadenza al... e canone di euro.... (mensili, trimestrali; annuali), più spese con cauzione di €…..…”. Se il contratto è registrato (come dovrebbe) va aggiunto il numero di protocollo e la data della registrazione. Va anche specificato se è in corso un procedimento di rilascio (per fine locazione o per morosità) e la data prevista dal giudice per il cosiddetto “sfratto esecutivo”.

Vincoli e diritti altrui. Qui il candidato venditore elenca tutti gli ostacoli al suo diritto di proprietà che verrebbero trasferiti all’acquirente o su cui comunque quest’ultimo potrebbe “ereditare” corresponsabilità.

Le ipoteche danno al creditore,qualora il debitore non paghi, il diritto di vendere il bene ipotecato e di recuperare così i soldi dati in prestito. Il privilegio è il diritto di un creditore a rifarsi sui beni del debitore prima di altri. Attenzione ai privilegi fiscali (quelli dello Stato sull'immobile) che prevalgono su tutti gli altri privilegi. Mentre e più facile ricostruire quali privilegi hanno privati sull'immobile, è molto complicato sapere quali- privilegi ha lo Stato in seguito al mancato versamento di tasse odi imposte (per esempio di successione).

La servitù è un diritto reale di godimento su un immobile o un terreno posseduto da altri. Un esempio e il diritte di passaggio su un fondo altrui per raggiungere la propria casa.

Trascrizione è la scrittura su appositi registri pubblici di un atto o di un diritto per renderlo efficace nei confronti di tutti (per esempio un figlio può essere proprietario di una casa ma sua madre può avere il diritto di abitarvi). Tra due diritti reali ha il sopravvento quello che è stato trascritto prima. Per esempio, tra due compravendite dello stesso immobile è valida non quella fatta prima, ma quella trascritta prima.

Vincolo è una limitazione alla disponibilità imposta dalla pubblica amministrazione (vincolo archeologico monumentale, ambientale).
Oneri o pesi sono espressioni generiche per descrivere tutti i condizionamenti sui beni di una persona a favore di un'altra.

Mutui. Se sulla casa grava un mutuo ipotecario, va aggiunta, in fondo alla frase: “a eccezione di un mutuo ipotecario il cui importo capitale residuo è di € ….. che sarà accollato all'acquirente in conto prezzo". Oppure: "un mutuo ipotecario il cui importo capitale residuo è di €……che sarà estinto dal venditore prima dell'atto definitivo”. In genere è scelta (e da preferire) la seconda delle due formule. Comunque c’è chi opta per l’accollo del mutuo che, se stipulato a condizioni normali di mercato, può convenire all’acquirente (che ai trova una rateizzazione sul prezzo di acquisto già confezionata).

Se sull'immobile pende una domanda di sanatoria edilizia, occorre specificarne gli estremi.

Una precisazione particolare è che la casa non è occupata dal coniuge separato del venditore, a cui è stata assegnata. Anche se la Cassazione ha riconosciuto il diritto a liberare i locali se la sentenza di assegnazione non è stata trascritta, la cosa non è facile né piacevole.

Firme. Troppo spesso l'incarico è firmato solo dal venditore (che si assume tutti gli impegni) e non dall'agente immobiliare (che di fatto, così non se ne assume nessuno). Ciò è evidentemente scorretto.

trascrizione...
A cosa serve la trascrizione del contratto preliminare, ed in cosa differisce dalla
registrazione?
La trascrizione del contratto preliminare, prevista dall'art. 2645-bis del codice civile, è
finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli
(cessione dell'immobile promesso a terzi o costituzione di diritti reali sullo stesso;
pignoramenti; sequestri; ipoteche; ecc.), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro
il promittente venditore nel periodo che va dalla sottoscrizione del preliminare alla
stipula dell'atto definitivo di compravendita.
Una volta trascritto il preliminare, invece, le successive trascrizioni o iscrizioni contro
il promittente venditore non sono opponibili al promissario acquirente, che quindi sotto
questo profilo è pienamente tutelato.
Contemporaneamente, la trascrizione tutela però anche il promittente venditore,
ponendolo al riparo da responsabilità nei confronti del promissario nel caso in cui si
verificasse uno dei suddetti eventi.
Inoltre la trascrizione del contratto preliminare attribuisce al promissario acquirente un
privilegio in caso di fallimento del promittente venditore (art. 2775-bis del codice
civile); ciò significa che, a seguito della vendita forzata dei beni del fallito ed in sede di
distribuzione del ricavato ai creditori, il promissario acquirente è preferito agli altri
creditori, anche ipotecari, del fallito medesimo.

in parole povere:

l'acquirente trascrivendo (e non registrando) si tutela ampiamente da iscrizioni future, quindi facendo visura prima di preliminare e poi facendo trascrizione ottiene la maggior tutela possibile. Se in sede di rogito esce fuori qualcosa, se è risolvibile bene altrimenti si configura una inadempienza del venditore, con tutte le conseguenze del caso, ma nel caso di trascrizione di preliminare, i diritti di terzi saranno sempre "secondi" rispetto a quelli dell'acquirente.


La registrazione del contratto preliminare non attribuisce invece al promissario
acquirente alcuna tutela sostanziale (se si eccettua il vantaggio della data certa del
contratto preliminare, di cui infra); essa ha valenza essenzialmente fiscale, è cioé
finalizzata al pagamento delle relative imposte allo Stato.
Qual è la forma necessaria ai fini della trascrizione del contratto preliminare?
Ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, per la trascrizione del contratto preliminare
è richiesta la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata da notaio.
Se non si ritiene necessaria - perché ad esempio vi è un rapporto di fiducia con la parte
promittente venditrice - la trascrizione suddetta, è sufficiente invece una scrittura
privata non autenticata (art. 1351 del codice civile).

quando si compila una proposta di acquisto bisognerebbe sempre mettere come clausola l'agibilita' come uno dei documenti necessari per la validita' del contratto.
si rogita anche senza certificato di agibilita' ma l'acquirente ne deve essere al corrente.
Affinchè si realizzi ciò necessita che il compratore accetti espressamente che l'agibilità possa essere definita post contratto, ma non può il venditore imporre che il bene venga acquistato senza questo requisito giuridico essenziale.
il venditore te lo deve consegnare anche dopo sua richiesta e detta concessione, nel 99% dei casi si ottiene per silenzio-assenso dopo 60 gg. dalla presentazione i cui termini valgono su tutto il territorio nazionale.
Questa è la procedura del silenzio-assenso:
Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'art. 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.

Il termine di cui al comma 3 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente. In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.
il "punto dolente" della questione posta in luce qui è proprio questo: il certificato di agibilità/abitabilità, pur essendo un documento obbligatorio, non sempre è richiesto da notai e/o banche ma è il solo documento che per essere rilasciato dal Comune necessita che l'immobile sia perfettamente in regola con tutte le norme afferenti l'immobile stesso (perciò sia dal punto di vista urbanistico, sia per il Catasto, sia nei confronti delle norme di igiene e sicurezza).Ecco perché richiederlo mentre si è in fase di acquisto di un immobile può farci capire quale eventuali problemi (di quest'ordine) l'immobile stesso nasconde. Naturalmente il certificato in sè non risolve tutte le problematiche poiché qualora fossero intervenute modifiche e/o abusi edilizi successivamente alla dichiarazione dell'agibilità, i "vizi" non vengono evidenziati.
Verificare con il tecnico se ci siano delle non conformità urbanistiche sanabili o meno.



ps. se una agibilita' richiesta in proposta/preliminare non viene consegnata al rogito e non e' nemmeno stata richiesta dal venditore e consegnata all'acquirente la richiesta fatta in Comune.........che succede?

recesso, risoluzione o esecuzione in forma specifica

Stipula di un rogito senza consegna contestuale della chiave
La proprietaria uscente ha accennato telefonicamente la sua difficoltà a liberare l'appartamento per il giorno fissato dal notaio. Pertanto la consegna della chiave da parte della proprietaria uscente verrebbe rimandata di qualche giorno. E' una cortesia che la proprietaria uscente sta chiedendo tenuto conto che con Lei vive la sua mamma anziana. Come cautelarsi dal punto di vista giuridico tenuto conto che il pagamento da parte acquirente è contestuale all'atto. L'atto è valido ugualmente senza la consegna delle chiavi? Quale istituto giuridico richiedere al notaio per tutelare gli interessi dell'acquirente?

L'atto è validissimo anche senza la consegna delle chiavi.
salvo verifica di compromesso già fatto da parte dei venditori per la loro nuova casa ...............................con scrittura concederai, in virtù della cortesia richiesta dalla persona anziana, un determinato e concordato periodo di tempo per il rilascio dell'immobile.
Superato questo periodo concesso, scatterà una penale di 200/400 euro giornaliere che attingerai da un fondo depositato presso il notaio del valore minimo di 30mila euro.
Quanto sopra per un periodo massimo di 15 giorni e trascorso inutilmente detto termine, il notaio è obbligato a consegnarti la rimanenza del fondo.
Dopo di che e senza ulteriori diffide procederai allo sgombero dell'immobile con sfratto esecutivo.

se invece l'acquirente non volesse concedere la proroga dei 15 gg
dentro casa al venditore per motivi suoi personali perche magari anche lui e' senza casa con famiglia a carico puo' rinviare la data del rogito dicendo le sue motivazioni al venditore in modo che abbia il tempo di trasferirsi in un residence e lasciare libera la casa all'acquirente.
in questo caso vuol dire che troveranno altre soluzioni meno onerose liberando immediatamente l'immobile.
se il venditore dovesse non essere d'accordo, dovrebbe prevalere il buon senso, ma a mali estremi far valere i diritti del compromesso: caparra o danni.
nel caso di danni................avvocato.

CONTRATTO DI RISOLUZIONE PER MUTUO CONSENSO

SCIOGLIMENTO PRELIMINARE MUTUO CONSENSO
e finisce tutto cosi'.

tipo:
Con la presente scrittura privata tra i sottoscritti:
signori xxxxx e signori xxxxx
e premesso
- che con scrittura privata denominata "compromesso per vendita immobile"
del 2011, che si richiama integralmente nel presente atto, i Signori xxxx
denominati nel “compromesso” come “promettenti venditori” promettevano ai Signori xxxx, denominati nel “compromesso” come “promissori acquirenti”, che accettavano, di vendere l’immobile sito in , via , n. , piano .................
Tutto ciò premesso, le parti come sopra convengono e stipulano quanto segue:
a) La premessa si considera parte integrante e sostanziale della presente scrittura.
b) Le parti, ovvero i Signori xxxx dichiarano di voler risolvere per mutuo consenso il compromesso meglio indicato in premessa. Le parti, concordemente, convengono che la risoluzione del compromesso per vendita immobile ha effetto retroattivo.
c) I Signori xxxx restituiscono la somma di €. (euro /00) corrisposta dai Signori xxxx a titolo di caparra confirmatoria tramite assegno n. .
d) Le parti dichiarano che in relazione al "compromesso per vendita di immobile" del 2011 non hanno null'altro da pretendere per qualsiasi titolo o ragione, nessuna esclusa o eccettuata e pertanto nessuna azione può essere esperita dalle parti.
e) La presente scrittura viene redatta in 2 (due) originali con l'uso della stampa ed è costituita da n. 2 pagine, confermate e sottoscritte da tutti i contraenti.
data xxxxxuna

e' una scrittura privata e per sicurezza consiglio sempre per la risoluzione per mutuo consenso la compilazione di una scrittura da registrare.
E' una garanzia su eventuali ripensamenti.
Costa 168 euro+ le marche da bollo, da addebitare al rinunciante.

Una proposta che e' stata accettata dal venditore con rogito dopo le ferie, a fine ottobre.
dato una caparra confirmatoria e poi due pagamenti intermedi prima di arrivare al rogito.
l'agente immobiliare, molto a disagio, dice all'acquirente, che il venditore ha deciso di non volere vendere piu' perche gli e' saltato il suo acquisto.........
aveva deciso di trasferirsi al sud.
cosa succede in casi come questi??

i pagamenti intermedi, immagino intesi quali acconto prezzo, vengono restituiti per la stessa somma (salvo la messa in mora ed il conseguente conteggio degli interessi legali); qualora, invece, i c.d. pagamenti intermedi fossero anche essi caparre (confirmatorie) la parte lesa può richiedere la restituzione del doppio salvo ulteriori danni.
Un'ulteriore possibilità è data dall'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre (art. 2932 cc): in partica il giudice piuò emettere una sentenza che sostituisca l'atto notarile: in pratica costringe il venditore a vendere. Questo sempre che nel contratto preliminare non vi siano delle "vie di fuga"... difficile essere specifici senza aver letto il preliminare... ma un buon legale potrà fugare di certo i dubbi..

Se si decide di ricorrere alla giustizia ordinaria praticamente si potra' ottenere una sentenza che può essere trascritta in conservatoria avente stessa validità del Rogito e quindi col trasferimento del diritto reale della proprietà. Il problema che questa strada può essere lunga in quanto si devono superare i 3 gradi di giudizio del Tribunale, prima di avere la Sentenza definitiva. Infine si può intraprendere la strada, tramite l'agente immobiliare capace, di convincere il proprietario a mantenere gli impegni assunti spiegandogli a quali gravi inconvenienti potrebbe andare incontro.

nel caso di locazione 4+4 prima di comprare casa.

L’art.4 L.392/78, tuttora in vigore, stabilisce che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, se questa facoltà è prevista contrattualmente, dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui deve avvenire il recesso.

L. 27 luglio 1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
4. Recesso del conduttore.

È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Passo fondamentale prima di comprare un'abitazione è accertarsi dei requisiti del venditore, in particolare può succedere che questo sia incappato in qualche irregolarità se ha fruito delle agevolazioni «prima casa».
Ad esempio – come nel caso che ci ha segnalato la nostra lettrice – cosa succede se il venditore decade dai benefici di cui ha goduto, perché ad esempio cede la sua «prima casa» entro cinque anni dall'acquisto e non ha intenzione di ricomprarne un'altra nei dodici mesi successivi (da usare come abitazione principale)? E comunque chi garantisce al venditore che il riacquisto accadrà poi realmente? E se il venditore ha "dimenticato" di trasferire la residenza entro diciotto mesi dall'atto d'acquisto?
In questi casi, il Fisco è autorizzato a chiedere la differenza tra l'imposta agevolata e quella ordinaria, più una sanzione pari al 30 per cento. Il problema è che anche il compratore potrebbe essere coinvolto dall'eventuale accertamento.
Come tutelarsi
«Il privilegio fiscale – spiega il notaio Giovanni Rizzi – è oggettivo e non soggettivo: lo Stato può cioè rivalersi sull'immobile e non sul venditore. Se questi si rende irreperibile, ipotizziamo, finisce che a pagare per le irregolarità resti solo l'acquirente». In queste situazioni, per tutelarsi, al momento del rogito l'acquirente può chiedere al notaio di detrarre dal prezzo di acquisto l'eventuale importo da pagare per la perdita dei benefici, lasciarlo in deposito e svincolarlo solo quando il venditore avrà dimostrato di essersi messo in regola. O nel caso arrivino i controlli da parte degli uffici finanziari.
«In teoria – continua il notaio Rizzi – se fossi l'acquirente chiederei al venditore di denunciare al Fisco la situazione». La cosa più corretta sarebbe dunque chiedergli di pagare l'imposta ordinaria e la relativa sanzione.

Il ravvedimento
Tra l'altro, una recente risoluzione dell'agenzia delle Entrate (la 105/E del 31 ottobre 2011, ndr) ha aggiunto che chi ha comprato una «prima casa» prendendo l'impegno di trasferire in quel comune la propria residenza entro diciotto mesi dal rogito, se non l'ha ancora assolto e il termine non è ancora trascorso, può chiedere al Fisco di rinunciare all'agevolazione e così pagare la differenza di imposta (con gli interessi) ma non la sanzione del 30 per cento. Se invece la scadenza del diciottesimo mese è già passata (e non è iniziata la procedura di accertamento da parte dell'ufficio, che può arrivare entro tre anni da quella scadenza) è comunque concesso di ricorrere al ravvedimento operoso e versare sì la sanzione, però ridotta.
In generale, questa possibilità prevista dalle Entrate torna utile a chi, comprato un immobile con i benefici «prima casa» senza aver trasferito la residenza entro diciotto mesi, vuole acquistare un'altra abitazione con le agevolazioni – magari in un altro comune – per un valore superiore a quello del primo acquisto. Potrebbe infatti risultar conveniente versare la differenza d'imposta (e gli interessi) per il primo acquisto, e poi godere dell'imposta agevolata sul secondo.

Lo stesso percorso potrebbe giovare anche a chi, ottenuta l'agevolazione in sede di rogito, si accorge in seguito di non poter rispettare l'obbligo di trasferire la residenza nel comune dov'è situata la casa: perché, ad esempio, è costretto a trasferirsi per lavoro. Sanare il "difetto" metterebbe al riparo da eventuali rivalse del Fisco sull'immobile e quindi anche – in caso di rivendita – sul suo successivo proprietario.
Le circostanze illustrate dalla risoluzione 105/E dell'agenzia sono le uniche in cui è possibile la rinuncia all'agevolazione. Rinuncia che invece non è concessa a chi ha fruito del beneficio fiscale in presenza di tutti i requisiti, cioè quando «il rapporto giuridico tributario» si ritiene perfezionato. Non si torna indietro, insomma, eccetto che nei casi illustrati.

ESEMPIO:

il mio notaio mi ha confermato che lo stato puo rivalersi sull'immobile e sull'acquirente nel caso in cui il venditore non riacquisti una nuova casa entro un anno o saldi il conto con l'agenzia delle entrate.

Decade dalle agevolazioni fiscali "prima casa" colui che, prima che siano decorsi cinque anni dall' acquisto dell’immobile comprato con i benefici fiscali, ceda questo immobile senza acquistare, entro l'anno successivo, un altro immobile da adibire a propria "abitazione principale" (articolo 1, comma 4, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986 n. 131). La decadenza dai benefici fiscali comporta il pagamento delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura ordinaria, oltre a una sanzione pecuniaria pari al trenta per cento delle stesse imposte, e agli interessi di mora.Tuttavia, il mancato pagamento da parte del venditore di quanto dovuto a titolo di decadenza dai benefici fiscali può riflettersi negativamente sull'acquirente a causa del privilegio speciale di cui beneficia lo Stato sull’ immobile alienato prima del decorso del quinquennio (il privilegio è una causa legittima di prelazione accordata dalla legge in considerazione della causa del credito). Ai sensi dell’articolo 56, comma 4, secondo periodo del citato Dpr n. 131/1986, infatti, «lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal Codice civile. Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione». Ai sensi dell’articolo 2772, comma 1, Codice civile, hanno privilegio speciale immobiliare «i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto».È opinione diffusa, sia presso la giurisprudenza di legittimità che l’Amministrazione finanziaria, che il credito dello Stato per imposta di registro – anche quando si tratti di imposta dovuta in misura ordinaria a seguito della decadenza da agevolazioni concesse all’atto della registrazione – sia sempre assistito da privilegio speciale sull’ immobile a cui si riferisce l’imposta di registro stessa. Il privilegio può essere esercitato anche in pregiudizio del sub-acquirente (Si veda Cassazione civile, 11 maggio 1978, n. 2294; Risoluzione del 31 marzo 1977, 251475). Di conseguenza, è opportuno – ogni volta che si cede un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dall'acquisto – che l'acquirente si premuri di ottenere adeguate garanzie dal venditore in ordine al riacquisto, entro l'anno, di altra "abitazione principale" o, in alternativa, al pagamento di tutte le somme dovute. (Fonti: Il Sole 24 Ore)



Inoltre mi hanno spiegato che il compratore paga il prezzo pattuito interamente, il Notaio che rogita fa il conto di quanto il venditore, che non acquistasse entro l'anno altro immobile, dovrebbe pagare sia per la decadenza dei benefici fiscali goduti consistenti in imposta di registro, catastale e ipotecaria che alla sanzione pecuniaria pari al 30% delle già dette imposte; e ne trattiene tale importo dalla cifra corrisposta dal compratore.Se il venditore ottempera entro l'anno al disposto di legge bene e svincola la cifra diversamente con quel denaro di paga lo Stato che è benficiario di un privileggio speciale. PERTANTO NULLA DEVE IL COMPRATORE.

l'importante e' specificare tutto gia' nella proposta/preliminare nel momento che si viene a conoscenza che il venditore vende prima che siano trascorsi i 5 anni. (si vede dal rogito).


il notaio in un caso come questo ha tenuto a precisare che l'assegno doveva essere comunque datato e in caso di controversia, se fosse stato un assegno bancario, passati 15 gg non poteva essere protestao e comunque qualunque assegno perde validita passati 12 mesi dalla data di immissione.

quindi

la prassi è fare un assegno circolare intestato a lui/notaio, che incassa su un conto vincolato, per la gestione del deposito e le vari condizioni di svincolo a favore del venditore se riacquista o meno vengono tutte riportate nero su bianco.Il notaio restituirà le somme se il venditore riacquista entro un anno, se il venditore paga le imposte dovute e presenta la ricevuta dal notaio, oppure il notaio paga per conto del venditore le somme all'erario e dà l'eventuale differenza al venditore, oppure diversamente se passati 4 anni e 1/2, (18 mesi + 3 anni) l'erario non emette nessuna notifica il notaio versa le somme al venditore, prima però manda una raccomandata a noi e si accerta che nel frattempo non abbiamo avuto rogne con il fisco.


[omissis]Per invocare la tutela del compratore ai sensi dell’articolo 2772 C.C. la dottrina prevalente teorizza che la decadenza segua l’acquisto di un anno: in realtà, come appena dimostrato, la decadenza è contestuale alla vendita. Contestuale, beninteso, alla stessa atipica maniera in cui sono contestuali il trasferimento originario e l’imposta principale. A rigore, per la verità, l’imposta sui trasferimenti dovrebbe nascere solo quando i trasferimenti si sono perfezionati: ma siccome in questo modo il privilegio non potrebbe mai nascere (perché tutti gli acquisti sarebbero anteriori ad esso) si ricorre alla finzione per la quale l’imposta nasce insieme al trasferimento. Così, per esempio, dall’Invim scaturiva il privilegio che poteva anche andare a danno dell’acquirente. Egualmente, insieme al trasferimento infraquinquennale dell’immobile si verifica il sorgere dell’imposta complementare, e nasce a favore dello Stato il privilegio che l’accompagna. L’acquirente in buona fede, attraverso il filtro e la consulenza del notaio, è in grado di venire a conoscenza, usando l’ordinaria diligenza, dell’esistenza del privilegio.
Il quadro prima prospettato va dunque ribaltato: l’acquirente può legittimamente esigere dal venditore la prestazione di idonea tutela a garanzia del pagamento dell’imposta complementare, già sorta a carico del venditore di bene infraquinquennale, ancorché il potere effettivo di riscossione dell’Ufficio sia ancora paralizzato, e il venditore che si rifiutasse di prestarla sarebbe inadempiente, con tutte le conseguenze di ciò; il notaio è tenuto non solo ad informare l’acquirente e opportunamente consigliarlo, ma anche ad accettare il deposito, e in qualche modo a sollecitarlo; qualora lo Stato agisca sull’immobile mediante il privilegio, l’assenza di deposito, in mancanza di prova contraria, genera una responsabilità professionale del notaio, il quale dovrà avere quindi cura di farsi rilasciare una liberatoria dall’acquirente, essendo ovviamente quest’ultimo libero di fidarsi personalmente del venditore o comunque di non volere subordinare al deposito della somma la stipula dell’atto notarile. Va da sé che sarebbe quanto mai consigliabile regolamentare tali situazioni già al momento del contratto preliminare. A noi sembra che quando l’ordinamento offra margini per utilizzare il notaio nella sua funzione qualificata di garanzia, ineguagliabile punto di equilibrio tra l’interesse dello Stato alla riscossione dei tributi e quello dei privati di poter contare sulla certezza e intangibilità dei diritti acquistati, non esista alcuna ragione per assumere, nel dubbio, una posizione che di quei due interessi ne sacrifichi uno.
18
L’interesse pratico di questa disputa, comunque, si attenua per effetto dell’ultimo comma dell’articolo 56 del D.P.R., che prevede l’estinzione del privilegio decorsi cinque anni dalla data di registrazione, e non pare dubbio che la registrazione in questione sia quella del primo atto, nel quale trova fonte l’imposta complementare. A questo punto, la rivendita dopo il quarto anno e un giorno non avrà nessuna possibilità di essere colpita dal privilegio, e il deposito notarile avrà ragion d’essere solamente per le rivendite effettuate più a breve scadenza dall’acquisto

Art. 1326 Conclusione del contratto
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte (1335).
L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi.
Il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte.
Qualora il proponente richieda per l'accettazione una forma determinata, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.
Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.

cosa significa la frase in neretto???
Significa che se io acquirente compilo una proposta in cui chiedo
genericamente in forma scritta, l'accettazione del venditore se mi perviene in fax o raccomandata va tutto bene, e' valida

ma
se richiedo esplicitamente che mi venga consegnata mediante raccomandata e mi perviene tramite fax, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.............a meno che io non firmi per accettazione.
diciamo una scappatoia se nel frattempo avessi cambiato idea.

in caso di divorzio e con una casa da dividere............
Le "corna" sono un «illecito civile»: chi tradisce rischia di pagare i danni al coniuge

Il tradimento del coniuge è un vero e proprio «illecito civile» e come tale può essere risarcito in via autonoma, cioè anche fuori dal procedimento di separazione. Una sentenza della Prima sezione civile della Cassazione (18852/11, depositata oggi) rischia di rendere molto più "care" – nel vero senso della parola – le scappatelle/relazioni extraconiugali.

Secondo i giudici, che hanno accolto le ragioni di una signora ligure (respinte per due volte dai tribunali di merito), le "corna" possono provocare un danno a diritti costituzionalmente garantiti, per esempio alla salute della persona tradita, determinando la responsabilità di chi lo ha provocato.

Anche se, detto così, il principio può suonare lapalissiano, le conseguenze pratiche sono notevoli: in sostanza per ottenere il risarcimento "da corna" non è più necessario passare per il giudice della separazione, e dalla sua eventuale decisione sull'addebito della colpa, ma si può intraprendere una semplice e più diretta azione civile (processo) per il riconoscimento e la liquidazione del danno.

Per dirla con la Cassazione «i doveri che derivano ai coniugi dal matrimonio hanno natura giuridica e la loro violazione non trova necessariamente sazione unicamente nelle misure tipiche previste dal diritto di famiglia, quale l'addebito della separazione», ma calpestare la fiducia e la salute è un «illecito civile» che dà luogo al «risarcimento dei danni non patrimoniali». Uomo – e donna – avvisato, mezzo salvato...


www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2011-09-15/corna-diventano-care-tradimento-1707...

artt. 1469 bis, ter, quater; Cass., Sez. III, 3 novembre 2010, n. 22357
Con la sentenza n. 22357 del 3 novembre 2010 la Corte di Cassazione enuncia importanti principi di diritto in materia di diritto alla provvigione del mediatore.
Il giudice di legittimità censura la decisione del giudice di merito nella parte in cui ha escluso, senza alcuna motivazione, che comportasse un «significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto» la previsione del medesimo compenso per il mediatore nel caso che il contratto fosse concluso e nel caso in cui non lo fosse, sia pure per ingiustificato rifiuto della parte.
Come già precedentemente affermato (Cass. n. 7067/2002), il patto con il quale sia previsto il diritto del mediatore al compenso anche nel caso di mancata conclusione dell'affare «deve valere a collegare il diritto alla provvigione ad un fatto diverso»; «questo fatto può consistere nell'avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di terzi interessati all'affare ed essere pervenuto al risultato entro un certo termine od anche non esservi pervenuto: in questi casi la provvigione costituisce il compenso per aver il mediatore assunto ed adempiuto l'obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all'affare».
Se, dunque, il conferente l'incarico rifiuti (anche se ingiustificatamente) di concludere l'affare con il terzo indicato dal mediatore, il quale abbia fatto un offerta coincidente con le aspettative del conferente, la previsione dell'obbligo di corrispondere comunque un compenso all'intermediario può avere causa nella remunerazione dell'attività da quello posta in essere nella ricerca di un interessato. Tuttavia se il compenso sia previsto in misura identica (o vicina) a quella stabilita per l'ipotesi di conclusione dell'affare, si pone il problema di stabilire se, in relazione al caso di mancata conclusione dell'affare per scelta di chi ha conferito l'incarico, vi sia squilibrio fra i diritti e gli obblighi delle parti secondo la previsione dell’art. 1469 bis c.c., comma 1, in base al quale si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
Per ricondurre il rapporto ad equità occorrerà verificare se sussistono i presupposti di cui all’art. 1469 ter in base alla cui previsione la valutazione del carattere vessatorio della clausola non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto, né all'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile: nel patto intercorso tra preponente e mediatore deve dunque essere chiarito che, in caso di mancata conclusione dell'affare per oggettivamente ingiustificato rifiuto del preponente, il compenso al mediatore sarà dovuto per l'attività sino a quel momento esplicata.
In difetto, potrà concludersi nel senso del significativo squilibrio delle prestazioni e dunque per l'inefficacia della clausola ex articolo 1469 quinquies c.c., comma 1 (o per la sua nullità ex art.36, comma 1, del codice del consumo), allo stesso modo se il diritto al compenso per il caso di mancata conclusione dell'affare sia fissato in misura indipendente dal tempo per il quale l'attività del mediatore si è protratta prima del rifiuto del preponente.
Se, invece, il rifiuto di concludere il contratto da parte di chi abbia conferito l'incarico tragga origine dalla sussistenza, originaria o sopravvenuta, di circostanze ostative alla conclusione stessa, di cui la stessa parte abbia omesso di informare il mediatore al momento del patto o cui abbia dato causa successivamente, sarebbe allora configurabile una sua responsabilità per violazione dei doveri di correttezza e buona fede di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c.
In casi siffatti, la previsione dell'obbligo di pagare comunque la provvigione o somma equivalente integrerebbe una clausola penale: sarebbe dunque soggetta al diverso apprezzamento di cui all'articolo 1469 bis c.c., comma 2, n. 6, che considera inefficaci le clausole che impongono al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente, d'importo manifestamente eccessivo, e sotto questo profilo, dovrebbe essere oggetto di valutazione, onde ripristinare l’equilibrio tra le parti.

www.diritto24.ilsole24ore.com/civile/immobili/primiPiani/2011/05/mediazione-escluso-compenso-senza-la-conclusione-dell-aff...

commenti alla sentenza
La sostanza giuridica di questa sentenza della Corte di Cassazione ( e che quindi fa “giurisprudenza” nel senso che verrà presa come modello interpretativo dai Magistrati dei tribunali gerarchicamente inferiori nel contenzioso futuro ) è molto semplice e chiara: se nel rapporto giuridico contrattuale tra venditore e mediatore immobiliare viene inserita, nero su bianco, una clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla piena provvigione anche nel caso di mancata conclusione dell’affare per fatto imputabile al venditore, tale clausola si presume vessatoria, e quindi INEFFICACE, a norma dell’art.1469 bis del c.c. in quanto di importo manifestamente eccessivo. La sentenza comunque salva anche la posizione giuridica del mediatore là dove dice che, l’adeguatezza del compenso, nel caso di mancata effettuazione dell’affare, debba essere fatto oggetto di apprezzamento da parte del Giudice. Insomma la Cassazione, in questo specifico caso, apprezza e salvaguardia l’attività svolta dal mediatore, tenendo, però, conto del concetto giuridico generale dell’equilibrio economico tra prestazioni.

( Pagare ugualmente la piena mediazione all’agente immobiliare che NON ha adempiuto la sua prestazione configura, ai sensi dell’ 1469 quinquies c.c. uno squilibrio giuridico tra prestazione contrattuali e quindi l’inefficacia della clausola )

Occorre far notare che l'art. 1469 quinquies cod. civ. (il quale sanciva la mera inefficacia della clausola) è stata abrogata per effetto dell'entrata in vigore del c.d. Codice del Consumo (d.lgs. 2005 n.206) che sancisce, non più l’inefficacia della clausola vessatoria, ma la sua nullità.

Naturalmente, se non viene inserita nessuna clausola di questo tenore, nulla sarà dovuto al mediatore in caso di mancata conclusione dell'affare. Come succede nel 99,9% dei casi...

Ma il caso esaminato dalla Corte di Cassazione era molto particolare...

commenti:
Il caso giuridico in questione, al di là della sentenza, mostra, infatti, degli aspetti interessanti: il mediatore de quo doveva essere un tipo furbo oltre che giudizioso. E pure convincente se è riuscito ad inserire una simile clausola di “salvaguardia” del proprio lavoro.
In altre parole, avrà detto al venditore: io mi assumo l’incarico di venderti l’immobile ( evidentemente era un immobile di difficile commercializzazione…) e quindi mi impegnerò e farò tutto il possibile per riuscire a concludere positivamente l’affare ma, se nel caso, mi rendessi conto che tu stesso remi contro, mi intralci e mi impedisci, con azioni ostruzionistiche, oppure tacendo notizie importanti sulla casa, di concludere l’affare con terzi, allora mi riservo, con clausola apposita, di chiedere ugualmente l’intera provvigione come risarcimento danni sui generis o come penale.
Insomma, se non era per il tuo inqualificabile comportamento, caro venditore, io la casa l’avrei sicuramente venduta e, quindi, se l’affare non è andato in porto è per tua esclusiva colpa. Perché ne devo andare di mezzo anch’io? Io la mia parte l'ho fatta. Quindi scuci l’intera provvigione che avevamo pattuito e amici come prima.
La Corte di Cassazione non ha ritenuto giuridicamente fondato tale ragionamento considerando vessatoria la clausola, perché andava a sbilanciare i reciproci obblighi contrattuali, però ha riconosciuto al mediatore il diritto a pretendere, comunque, una somma di minore importo. Mica fesso il mediatore.
Come dire, in un contratto tutte le parti sono obbligati, pena risarcimento, ad una reciproca diligenza e buona fede.

Il ritardo del Comune nel rilasciare il certificato di agibilità può costare caro al propretario dell'immobile.
In assenza del documento infatti non solo può saltare la vendita del bene,ma si può essere condannati a risarcire il promittente acquirente.Nè rileva che l'immobile sia in regola con le norme urbanistiche e che il certificato sia stato poi rilasciato e che il ritardo sia dovuto all'inerzia dell'ente locale.
E' il venditore che deve sempre attivarsi per ottenere il documento ante stipula rogito.
In mancanza il contratto definitivo non viene concluso.
Tale documento è stato ritenuto dai giudici di legittimità "essenziale" e la mancanza costituisce grave inadempimento del venditore che d'altra parte giustifica il rifiuto del promissario acquirente di stipulare l'atto pubblico di trasferimento.
Il principio è stato stabilito dalla Cassazione,sez.Iciv.,25040/9.
Il promissario acquirente è stato risarcito col doppio della caparra (v. artt.1385,1386 cod.civ.).

Il Decreto Rinnovabili introduce l’obbligo di indicare l’indice di prestazione energetica negli annunci commerciali di vendita

La prima regione italiana a dare l’esempio è stata la Lombardia, che ha introdotto l‘obbligo di indicare la classe energetica degli edifici negli annunci commerciali per le vendite e le locazioni (leggi qui).

La legge regionale n. 3/2011 (Collegato ordinamentale 2011), entrata in vigore l’11 marzo scorso, stabilisce infatti all’articolo 17 che la Giunta regionale detta disposizioni per “rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell’indice di prestazione energetica dell’edificio o della singola unità abitativa in tutti gli annunci commerciali finalizzati alla relativa vendita o anche locazione”. Per il titolare dell’annuncio commerciale che non rispetta questo obbligo è prevista una “sanzione amministrativa da 1.000 euro a 5.000 euro, che compete, con il relativo introito, al comune nel quale è ubicato l’edificio”.

Direttiva 2010/31/CE

Con questa misura la Lombardia recepisce quando indicato dalla recente Direttiva 2010/31/CE sulla prestazione energetica nell’edilizia, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Europea del 18 giugno 2010. Questa direttiva, sostitutiva della direttiva 2002/91/CE che sarà abrogata dal 1° febbraio 2012, stabilisce che in caso di offerta in vendita o in locazione di edifici o unità immobiliari aventi un certificato di prestazione energetica, l’indicatore di prestazione energetica che figura nell’attestato deve essere riportato in tutti gli annunci commerciali.

Legge comunitaria 2010

Il recepimento in Italia della Direttiva 2010/31/CE è previsto tra l’altro dalla Legge comunitaria 2010 (“Disposizioni per l’adempimento di obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia alle Comunità europee”), approvata in prima lettura dal Senato nel febbraio scorso.

Decreto Rinnovabili

L’obbligo, previsto nella direttiva europea, di indicare la classe energetica degli edifici negli annunci immobiliari è stato ora ripreso e reso più chiaro (leggi qui) nel decreto legislativo di recepimento della direttiva 2009/28/CE sulla promozione delle fonti rinnovabili. Questo decreto, di prossima entrata in vigore, introduce due nuovi commi, il il 2-ter e il 2-quater all’art. 6 del D.Lgs. 192/2005.

Certificato energetico nei rogiti

Il nuovo comma 2-ter prevede l’inserimento, nei contratti di compravendita o di locazione di singole unità immobiliari, di “apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici”. Per i contratti di locazione la disposizione si applica solo se gli edifici o i singoli enti immobiliari sono già dotati dell’Attestato di Certificazione Energetica – ACE (trattasi di immobili oggetto di recente costruzione o compravendita o di interventi per i quali si è usufruito delle detrazioni fiscali del 55%).

Indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari

Il comma 2-quater dispone invece che a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita di edifici o singole unità immobiliari riportino l’indice di prestazione energetica contenuto nell’ACE. Si supererà così la cifra di oltre 1 milione di annunci immobiliari e di ACE: ai dati sulle compravendite di case (611.878 nel 2010 secondo le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare) vanno infatti aggiunti i numeri su tutte le locazioni e sugli immobili del lavoro. Il giro d’affari stimato è di quasi 300 milioni di euro (300 euro ad ACE di media) per gli immobili che sono sprovvisti dell’attestato di certificazione energetica.

1001casablog.com/2011/03/15/dal-2012-obbligatorio-lace-per-gli-annunci-immo...

Le novità della Legge n. 106/2011 – nuovi limiti all’iscrizione di ipoteca sull’abitazione principale; obbligo di comunicazione; decisione sulla sospensione entro 180 giorni; esonero dalle spese di cancellazione del fermo.
Come è noto, l’Agente della riscossione ha il potere di iscrivere ipoteca sui beni del contribuente ai sensi dell’articolo 77 del decreto del Presidente della Repubblica n. 602/73. L’iscrizione di ipoteca è soggetta a certi limiti e procedure.
Al riguardo la Legge n. 106/2011 ha introdotto l’obbligo per l’Agente della riscossione di avvisare il contribuente almeno trenta giorni prima di procedere all’iscrizione ipotecaria.
All’articolo 77 del D.P.R. n. 602/73 è stato quindi aggiunto il comma 2-bis (“L’Agente della riscossione è tenuto a notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca di cui al comma 1″).
Soglie quantitative per iscrizione di ipoteca

Ulteriore novità introdotta dalla Legge n. 106/2011 è la previsione di soglie di debito al di sotto delle quali l’ipoteca non può essere iscritta.
In particolare, l’articolo 7, comma 2, lettera gg-decies, della Legge n. 106/2011 prevede: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, l’Agente della riscossione non può iscrivere l’ipoteca di cui all’articolo 77 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, come modificato, da ultimo, dalla lettera u-bis) del presente comma, se l’importo complessivo del credito per cui lo stesso procede è inferiore complessivamente a:

ventimila euro, qualora la pretesa iscritta a ruolo sia contestata in giudizio ovvero sia ancora contestabile in tale sede e il debitore sia proprietario dell’unità immobiliare dallo stesso adibita a propria abitazione principale, ai sensi dell’articolo 10, comma 3-bis, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni;

ottomila euro, negli altri casi”.

In altre parole, l’Agente della riscossione può iscrivere ipoteca solo per crediti superiori a 8.000 euro.

La soglia minima è tuttavia di 20.000 euro se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

si tratta di abitazione principale di proprietà del debitore;
il credito è contestato in giudizio o ancora contestabile.


www.indebitati.it/fermo-amministrativo-ipoteca-esattoriale-nuove-soglie...