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La crisi del mattone nel 2012: è esplosa la bolla immobiliare? (Fonte: idealista.it - 28/12/2012)

Il 2012 ha visto un brusco arresto delle compravendite, con diminuzioni, rispetto all'anno precedente, di oltre un 20% delle transazioni. tutti i comparti sono stati interessati e la crisi non ha risparmiato neanche le grandi città, sebbene, rispetto ai piccoli centri, la situazione sia leggermente migliore. di fronte a queste cifre la grande domanda è: siamo di fronte allo scoppio di una bolla immobiliare? le interpretazioni al riguardo sono diverse

l'ultimo trimestre del 2011 aveva dato qualche speranza, in quanto l'anno si era chiuso inaspettatamente con un dato in crescita e un totale di quasi 600mila transazioni concluse. nonostante tutto, sembrava che il mattone tenesse, ma si trattava solo di un fuoco di paglia

il primo trimestre del 2012, infatti, è stato una vera doccia fredda. con un calo del 17% l'anno è cominciato malissimo e le previsioni più negative si sono rivelate persino ottimistiche. i successivi trimestri hanno infatti peggiorato la situazione, con delle diminuzioni sempre più consistenti e una tendenza al peggioramento. la cifra finale, in attesa degli ultimi dati che saranno disponibili solo a febbraio 2013, dovrebbe attestarsi attorno alle 460mila compravendite, un dato tra i più bassi della serie degli ultimi 20 anni

la bolla immobiliare

di fronte a queste cifre lo spettro di paesi come spagna, irlanda o stati uniti si è manifestato generando il panico nel settore. alcuni osservatori hanno parlato chiaramente di una bolla immobiliare esplosa, coperta da vari interessi, tra cui quelli delle banche. il confronto con il 2006, in effetti, è impietoso: -46% di compravendite

la situazione delle banche e del mercato del lavoro sarebbero la chiave di questa fase. gli istituti bancari starebbero facendo i salti mortali affinché non si crei il cosiddetto negative equity, ossia la perdita in bilancio dovuta ala svalutazione dei beni immobiliari, al di sotto dei prestiti erogati per acquistarli

ma questo sforzo sarebbe inutile, in quanto la crisi occupazionale e dei redditi farà aumentare le sofferenze, sia dei costruttori che dei singoli proprietari. se si dovesse instaurare questa spirale, le conseguenze sarebbero ancora più pesanti e coinvolgerebbero l'intero sistema del risparmio italiano

c'è chi dice no

non tutti gli analisti sono però d'accordo con quest'interpretazione. sebbene il crollo delle compravendite sia schiacciante, gli italiani presentano un quadro economico ben diverso dai paesi prima citati

innanzitutto l'esposizione creditizia è decisamente più bassa, quasi la metà di quella delle famiglie spagnole, solo per fare un esempio. inoltre i risparmi aiutano ad affrontare la situazione, grazie anche a un indice euribor così basso da aver ridotto in modo sostanziale la rata del mutuo. la banca d'italia è senz'altro l'istituzione più prestigiosa che nega lo scoppio di una bolla nel nostro paese. dello stesso avviso sono la fiaip, l'ance e l'aspesi

oltre alla situazione creditizia, in italia non si sarebbero verificati altri due fattori chiave di una bolla:

- eccesso di costruzioni

- sofferenze bancarie incontrollate

la normalità immobiliare

qual è lo stato di normalità del mercato italiano? probabilmente non è il boom del 2003-2007, ma neanche la crisi del 2012, che con ogni probabilità si ripeterà anche nel 2013. quel che è certo è in un solo anno l'immobiliare italiano non è più lo stesso e per capire su quali livelli ci attesteremo in futuro è necessario chiarire cosa succederà a livello macroeconomico: il mercato del lavoro e il mercato dei mutui saranno i veri fattori determinanti. di fronte alla congiuntura attuale, chi vuole vendere può solo puntare sulla qualità, nella fascia alta, o su una diminuzione del prezzo negli altri casi.

Cassandre e veggenti: ecco quali erano le previsioni immobiliari per il 2012 (Fonte: idealista.it - 31/12/2012)

Chi aveva previsto la crisi del mattone? in pochi, a dire il vero, ma soprattutto quasi nessuno aveva immaginato le clamorose cifre dei cali delle compravendite e dell'erogazione dei mutui. Ripercorriamo in questo articolo quali erano stati i vaticini dei veggenti del mattone.

Cominciamo da noi stessi

il 30 dicembre 2011 idealista prevedeva, tra i pochi, cali delle compravendite a due cifre: ci avevamo preso. Avevamo inoltre detto che solo un repricing serio avrebbe invertito la rotta. ci eravamo invece sbagliati sulla fine del 2012: sebbene manchino i dati ufficiali, nessuna ripresa è in corso

Sui prezzi si sono espressi in molti

Soprattutto quando ha cominciato a circolare lo spettro dell'imu. i più ottimisti erano quelli di tecnocasa, che davano un calo del 2%. re/max dava una forbice compresa tra il 5 e il 10%. Secondo nomisma la chiave sono le sofferenze delle famiglie: in italia si farà di tutti per evitare il negative equity. Secondo il centro studi bolognese, più che una riduzione dei listini, ci sarebbero stati sconti del 20-30%. Della serie: si fa ma non si dice.

La stessa percentuale la dava la fiaip, mentre secondo l'adoc ci sarebbero state due botte: una a giungo (-18% interannuale) e una a dicembre (-35% interannuale) in concomitanza con le rate imu. I più pessimisti erano quelli del censis, che prevedevano cali fino al 50%

Gli ottimisti

Sebbene manchino ancora i dati di fine 2012, nessuno adesso osa parlare di ripresa. tranne scenari immobiliari, che lancia un segnale positivo per il 2013, con un piccolo recupero del fatturato del settore. Praticamente nessuno condivide questa idea.

marco---, 31/12/2012 14:44:

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Cassandre e veggenti: ecco quali erano le previsioni immobiliari per il 2012 (Fonte: idealista.it - 31/12/2012)

Chi aveva previsto la crisi del mattone? in pochi, a dire il vero, ma soprattutto quasi nessuno aveva immaginato le clamorose cifre dei cali delle compravendite e dell'erogazione dei mutui. Ripercorriamo in questo articolo quali erano stati i vaticini dei veggenti del mattone.

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Credo che il dono di vedere oltre sia molto discusso, ma per vedere oltre i dati somministrati non servano grandi doti, semmai un po’ di buon senso. Da quanto si legge nei due articoli qui giù basterebbe che crollasse del 15% e non del 30% il valore immobiliare: in questo modo i nostri risparmi in banca potremmo salutarli. Investendo in immobili i loro guadagni le imprese hanno ipotecato il futuro e messo un freno all’occupazione.


Rifacendo i conti si avrebbe che:
- secondo le stime di Banca d'Italia gli italiani possiederebbero una ricchezza pro capite media in immobile di circa 100.000 euro (6.000 miliardi di euro totali in immobili);
- se dovesse esplodere la bolla immobiliare con una caduto dei valori del 30%, gli italiani possiederebbero una ricchezza pro capite media in immobile di circa 70.000 euro, e su un totale degli immobili di 4.200 miliardi di euro;

In definitiva lo scoppio della bolla immobiliare brucerebbe una ricchezza (1.800 mld) quasi pari al nostro debito pubblico, e di poco superiore al nostro Pil annuale.


bollaimmobiliare.freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=...


Negli ultimi dieci anni gli investimenti delle grandi imprese sugli immobili sono quasi raddoppiati (+91,7%), mentre quelli sui macchinari sono aumentati “solo” del 18,5%. L’inflazione, sempre nello stesso periodo di tempo, è cresciuta del 24%.

www.cgiamestre.com/2012/09/le-grandi-imprese-hanno-investito-nella-bolla-immobiliare-poco-nei-mac...



La parola "chairvoyance" significa Chiaroveggenza, o abilità a vedere nei mondi invisibili.

Fiaip: il vero problema del mattone sono i prezzi irrealistici delle case (Fonte: idealista.it - 19/02/2013)

Nel 2012 tutto il mercato immobiliare è stato caratterizzato da una tendenza al ribasso: giù le comprandite (-17,22%), i prezzi delle case (-11,98%) e delle locazioni (-5,60%). ma la flessione del costo delle case, non è stato sufficiente a far ripartire il settore, dato che i valori richiesti dai proprietari sono ancora lontani da quelli di mercato. è quanto emerge dal report fiaip che vede una lenta ripresa solo nella seconda parte del 2013 sempre e quando il paese raggiunga una stabilità politica ed economica

prezzi e compravendite

secondo il report sul mercato immobiliare elaborato dalla fiaip (federazione nazionale degli agenti immobiliari professionali), che ha preso in esame 16 città italiane, nel 2012 le compravendite sono diminuite del 17,22%, mentre i prezzi delle abitazioni sono crollati dell'11,98%. le unità maggiormente vendute sono i trilocali (395), i bilocali (22%) e i monolocali (6%). la zona semicentrale delle città è l'ubicazione rpeferita, mentre lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (40%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%)

la discesa dei prezzi riguarda in generale tutte le città, in primis perugia (17,3%), roma (-15%), palermo (14,36%), milano (14,23%) cagliari (14%), torino (13,75%), bologna (13,74%), napoli (13%), siena (12,86%), udine (12,83%) genova (-12,5%), salerno (11,11%) venezia (8, 43%), firenze (-8%), avellino (5,75%). in controtendenza taranto dove la flessione si attesta al 2%

il terrorismo sulla casa

la tendenza al ribasso è fortemente influenzata dal clima generalizzato di sfiducia e preoccupazione prodotto da una serie di fattori, tra i quali l'inasprimento della tassazione sulla casa, divenuta insostenibile, e un costante "terrorismo mediatico" che fa leva sull'attuale stato d'incertezza della politica fiscale sugli immobili, il fantasma della possibile introduzione di una patrimoniale e la revisione degli estimi catastali

nonostante il calo generalizzato, i prezzi delle case continuano ad essere troppo alti rispetto ai valori di mercato e ciò costituisce il vero problema che affligge il mercato immobiliare. i proprietari-venditori sono rimasti ancorati ai valori del 2007 che oggi non sono assolutamente più realizzabili. secondo la fiaip, infatti, "sebbene una parte del mercato dei venditori si sia adeguato ai valori correnti, facendo ridurre la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto dal 20 al 15%, a tutt'oggi, ancora una cospicua parte degli immobili posti sul mercato, continuano ad avere richieste di prezzo troppo alte e quindi, oggi a maggior ragione, fuori mercato"

le locazioni

anche i prezzi delle locazioni registrano un'importante flessione rispetto al 2011 (-5,60%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuizione è di circa 12, 12,5%. aumentano del 3,21% i contratti di locazione ad uso abitazione, e diminuiscono i tempi per affittare un immobile da 1 a 3 mesi, e da 3 a 6, mentre aumentano leggermente i tempi per quelli da 6 a 9 mesi. in generale, il 45% degli agenti ha rivelato un incremento del numero dei contratti per il comparto residenziale

i contratti di locazione riguardano perlopiù i bilocali (38%) seguiti dai trilocali (36%) ubicati nelle zone semicentrali o centrali. per lo stato di conservazione degli alloggi prevale il buoni stato (54%) o l'alloggio ristrutturato (24%)

previsioni per il 2013

la fiaip prevede un periodo di stagnazione e una pressione ribassista per il primo semestre 2013, generata da un clima di sfiducia generalizzato e dall'aspettativa riguandante le politiche del prossimo governo. i potenziali acquirenti preferiranno aspettare tempi migliori e si riverseranno sul mercato degli affitti

una ripresa sarà possibile nel secondo semestre del 2013, a condizione che vi sia un ammodernamento strutturale di tutta la politica economica e fiscale sull'immobiliare. e che miglioriro le condizioni di accesso al credito, per garantire una maggiore liquidità alle famiglie

in ogni caso, nonostante la crisi, in italia non ci sarà nessun pericolo di bolla immobiliare. chi vorrà investire nel mattone, sarà agevolato dai prezzi delle abitazioni che nonostante la tendenza al ribasso- continueranno a garantire il potere d'acquisto del capitale, e un rendimento di circa il 4%. la casa, infatti, rimane il miglior investimento a medio lungo termine.

Le case si vendono con molta pazienza e uno sconto medio del 16% (Fonte: idealista.it - 28/02/2013)

Il mattone è debole e non accenna a migliorare e potrebbe tardare ancora due anni prima di entrare in una fase positiva. è quanto emerge dall'ultimo sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in italia, che prospetta prezzi in calo, tempi di vendita in aumento e uno sconto medio del 16%, in crescita rispetto alle precedenti rilevazioni

è sostiene la maggior parte degli agenti immobiliari intervistati dall'ultimo sondaggio congiunturale banca d'italia-tecnoborsa-agenzia del territorio, relativo al quarto trimestre 2012. il rapporto, che negli ultimi mesi ha anticipato come nessun altro l'andamento del mercato immobiliare, conferma la debolezza abreve termine, ma con una nota positiva: nel breve periodo, ossia due anni, dopo cinque trimestri negativi le valutazioni di miglioramento superano quelle di peggioramento

Prezzi: quasi l'80% degli intervistati segnalano una diminuzione





la diminuzione dei mutui, sia in termini di numero di erogazione che di importi concessi, determina inoltre tempi sempre più lunghi: gli agenti segnalano che adesso ci vogliono 8,5 mesi in media per vendere, in crescita rispetto agli 8,2 mesi della ricerca precedente

il termometro dei prezzi delle case in italia (grafico) (Fonte: idealista.it - 04/06/2013)

Ad uno sguardo d'insieme vediamo dove i prezzi delle case sono roventi in Italia e dove invece sono più che accessibili. Esiste una dorsale che nasce a Bolzano, passa da Trento, il lago di Garda, Bologna, Firenze, la costa Toscana e Roma che segna valori nettamente superiori alla media. Se a questa scia aggiungiamo Milano, Torino, la Val D'Aosta e la Costa Smeralda, ecco che abbiamo il quadro completo dei prezzi al mq in Italia.

Se vivete in una zona verde, ritenetevi fortunati: i prezzi delle case nella vostra zona sono inferiori alla media, rappresentata dal giallo-arancione. L'1 corrisponde infatti al valore medio nazionale.

Basilicata, Calabria e buona parte di Sicilia e Sardegna sono le regioni più economiche. Una parte del Friuli e la provincia di Biella, in Piemonte, appartengono a questo club. Il Trentino Alto Adige e la Val D'Aosta, invece, scottano del tutto, così come la quasi totalità della Toscana.

Roma incendia il Lazio, ma le province di Frosinone e Rieti riportano i valori su livelli decisamente inferiori

i sette anni di crisi del mattone: com'è cambiato il mercato immobiliare dal 2008 ad oggi (Fonte: idealista.it - 18/12/2014)

Negli ultimi sette anni il mercato italiano ha vissuto una forte crisi che ha segnato una brusca inversione di tendenza rispetto al boom iniziato nel 1998. l'ufficio studi di tecnocasa ha ricostruito l'evoluzione del mercato dal 2008 ad oggi, facendo emergere uno scenario in cui mentre le grandi città conoscono una ripresa delle compravendite, i centri minori sono ancora strangolati dalla crisi

2008-è l'anno di inizio della crisi immobiliare (anche se nelle realtà geografiche del nord e del centro, la contrazione dei valori era già iniziata nel 2007). le compravendite passando da 806mila a 697mila (-15%)

2009- conosce una performance simile tra nord e sud, mentre la flessione dei prezzi è meno forte al centro dato alla forte contrazione dell'anno precedente. nel sud, le condizioni economiche più svantaggiate diminuiscono la capacità di spesa dei potenziali acquirenti provocando una discesa dei prezzi degli immobili e un aumento della capacità di spesa

2010- l'andamento del mercato immobiliare è abbastanza uniforme nelle diverse aree geografiche, con variazioni percentuali dei prezzi abbastanza simili tra centro, nord e sud

2011: al nord inizia a diminuire la flessione dei prezzi al nord. la sud invece parecchie città- come caserta, cosenza, campobasso ed enna- registrano cali a due cifre

2012- quest'anno si registrano i cali più elevati. secondo l'ufficio studi di tecnocasa "la distanza tra le richieste dei proprietari e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti aumenta sempre più e di conseguenza i prezzi immobiliari diminuiscono ancora. sono sempre le abitazioni del sud italia a registrare la contrazione più forte dei valori"

2013: continua la flessione dei prezzi degli immobili, ma torna la voglia di comprare casa. i venditori iniziano a rendersi conto dei cambiamenti del mercato e sono più disponibili ad abbassare le richieste, perché altrimenti rischiano di aumentare a dismisura i tempi di vendita

2014: nel primo semestre del 2014, i prezzi sono ancora in ribasso. a soffrire di più è il centro italia (-4,5%), seguita dal sud (-3,3%) e dal nord (-2,3%). il segmento della prima casa resiste bene, mentre ci sono segnali di contrazione per la domanda ad uso investimento e per la seconda casa, a causa della forte tassazione su questa tipologia di abitazioni

nell'analisi complessiva, dal 2008 ad oggi le abitazioni del sud hanno perso in media il 22,3%, quelle del centro il 19,9% e quelle del nord il 19,4%. a tenere meglio sono state le grandi città, mentre i prezzi sono crollati nei piccoli centri

Dalla "casa in città" a "l'acquisto possibile": le cinque fasi delle compravendite dal 1992 ad oggi (Fonte: idealista.it - 04/08/2016)

Già dallo scorso anno la brusca caduta delle compravendite sperimentata negli ultimi anni ha invertito il suo senso di marcia, cominciando una nuova tappa di lenta ripresa. Per valutare appieno l'attuale fase del mercato, l'Ance ha analizzato l'andamento delle compravendite nel corso di cinque diversi periodi, dal 1992 al 2015.

Prima fase (1992 al 1996) - La crisi valutaria ha provocato importanti problemi finanziari alle famiglie e ha aumentato sensibilmente i tassi d'interesse, è stato caratterizzato da un andamento del mercato immobiliare piuttosto negativo.
Seconda fase (1996 al 2003)- Sono aumentate le compravendite nelle grandi città, spinte anche da una riduzione dei prezzi delle abitazioni: -24,8% in termini reali tra il 1992 ed il 1998 nelle 13 aree metropolitane. Questo contesto, associato all’espansione del mercato del credito, ha spinto le famiglie italiane a posizionare la propria domanda immobiliare nei grandi centri urbani (Casa in città).
Terza fase (2004 a 2006) - Le compravendite avvenute negli altri comuni della provincia registrano una significativa accelerazione. Sono gli anni nei quali viene raggiunto il livello massimo di abitazioni compravendute, fortemente concentrato negli altri comuni della provincia, per effetto, principalmente, del livello elevato dei prezzi delle abitazioni raggiunto nelle aree metropolitane, che ha spinto sempre maggiori fasce di popolazione a collocarsi a ridosso della cintura urbana, che si è resa protagonista di un’intensa urbanizzazione del territorio (Bisogno di casa).
Quarta fase (Dal 2007 al 2013) - Con lo scoppio della crisi internazionale, la stretta dei mutui nei confronti delle famiglie e le incertezze sul mercato immobiliare hanno contribuito ad una decisa riduzione del numero di compravendite (Acquisto impossibile).
Quinta fase - Nel 2014 si osservano i primi segnali di ripresa, sia sul mercato immobiliare residenziale, che su quello del credito. Il numero di abitazioni compravendute manifesta un aumento del 3,6% ed i mutui erogati alle famiglie per l’acquisto di un’abitazione registrano un aumento del 13%. I dati relativi al 2015 confermano tale dinamica, con un ulteriore aumento del 6,5% nel numero di abitazioni acquistate accanto ad un significativo aumento nell’erogazione dei mutui del 70,6% su base annua. In questo contesto, basso livello dei tassi di interesse e riduzione dei prezzi delle case (le grandi città dal picco dei prezzi raggiunto nel primo semestre 2008, hanno visto una riduzione dei prezzi delle abitazioni pari al 22,2% in termini nominali e al 29,1% in termini reali) stanno contribuendoa indirizzare il mercato della casa verso l’uscita dalla crisi più lunga che abbia mai vissuto (Acquisto possibile).