00 30/07/2011 12:04
Re:
pax2you, 29/07/2011 11.57:
Mi fa piacere che tu abbia usato del tempo per leggerne una parte che tra l'altro espone alcune contraddizioni.


Mi sembra il minimo leggere, stiamo esponendo argomenti mica facendo comizi [SM=g7576] Pero' alla fine mi sono stancato, era veramente troppo.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

Non e' una risposta alle tue domande in quanto il nostro scopo e' capire se nella nostra funzione in cui si determina il prezzo delle case vi e' da aggiungere la variabile immigrazione e se si quanto inficia.


Fermati: io non ho mai detto questo. Io TRASCURO volontariamente delle variabili, in base al peso che penso abbiano. La variabile c'e' ed inficia, ma secondo me non abbastanza per le considerazioni numeriche fatte nei messaggi precedenti.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

Sostanzialmente parliamo di aumento demografico che e' una delle variabili considerate tra quelle consolidate nel valutare il trend dei prezzi delle case e che sostanzialmente rappresenta una ulteriore domanda che pressa sui prezzi.
Aumento demografico di persone che generalmente hanno una condizione sociale piu' difficile rispetto ai nativi.


Ecco, l'ultima frase che riporti e che io ho "rosseggiato" e' il motivo per cui trascuro la variabile immigrazione (in realta' non e' la "condizione sociale", ma le "aspettative economiche"), so che mi ripeto ma tant'e'.

Se mi aumenta la popolazione del 10% di italiani, questi avranno certe aspettative riguardo casa, lavoro e stile di vita. Se il 5% di questi riesce a soddisfare le proprie aspettative, la pressione sul comparto immobiliare aumenta del 5%: e' difficile che un italiano senza lavoro si cerchi casa. Il prezzo puo' aumentare di una percentuale diversa, ma il numero di persone che cercano casa e' aumentato del 5%.

Se invece mi aumenta la popolazione del 10% di immigrati, che hanno aspettative diverse (tipicamente "peggiori", nel senso di "piu' basse"), allora la pressione sul comparto abitativo non puo' aumentare come quella degli italiani!

Ricordiamoci che un immigrato prima di tutto viene per migliorare la propria condizione economica, altrimenti resterebbe a casa. Potrebbe anche andare altrove, e restare qui solo per un periodo piu' breve. E alla fine della sua vita lavorativa non e' detto che resti qui. E' quello che hanno fatto anche i nostri concittadini per decenni. Questo ed altro compongono delle aspettative molto piu' basse: tu saresti disposto a dormire con dei altri come te per qualche anno, se questo aumentasse i soldi che mandi a casa/accumuli per comprartela al paese/whatever?

Qui si "importano" soprattutto badanti, raccoglitori di pomodori, camerieri, cucitori di borse di prada, ecc. Magari anche operai: in Piemonte qualche tempo fa sapevo che cercavano tornitori, alcuni gli pagavano pure la casa fino a qualche tempo fa, ma non e' sempre cosi', e soprattutto non e' che servisse un "operaio" e basta: serve un operaio che non chiede gli stessi soldi e garanzie di uno italiano. Non lo dico come "buonista", lo dico proprio economicamente: serve gente che faccia lavori fisici e che costi il meno possibile, come stipendi e come servizi.

L'unico modo che hai per avere gente cosi' e' che questa abbia aspettative molto piu' basse della media, compresa l'aspettativa sulla casa. Per questo motivo, un immigrato quando cerca casa pesa MOLTO meno di un italiano.

Sarebbe MOLTO diverso se l'Italia importasse tecnici specializzati, professionisti et alia, ma COSI' NON E'. Ti faccio un esempio strettamente personale: tempo fa ricevetti una offerta di lavoro a Londra, con contratto annuale. La cosa poi non ando' in porto, ma in quel caso IO sarei andato a fare l'"immigrato". La differenza e' che sarei stato pagato abbastanza da permettermi di prendermi casa da solo. Se fossi andato a fare il cameriere, probabilmente avrei dovuto dividere l'affitto con qualcuno, cosa che li' e' molto piu' diffusa tra gli "immigrati": un numero non trascurabile di persone li' iniziano appunto come camerieri per poi passare a lavori piu' qualificati (e pagati) e quindi prender casa da soli.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

Riporto anche una affermazione in una slide di Giovanni Peri di "Immigrazione e crescita" presentato all'ultimo festival di Trento che afferma che vi e' un aumento dei prezzi delle case legato agli immigrati."


Senza offesa, ma mica ci vuole la laurea per affermarlo. Piu' difficile e' dire DI QUANTO. Per la composizione dell'immigrazione che c'e' in Italia, e' difficile che a X% di immigrati corrisponda X% (stesso valore) di aumento dei prezzi, come riporti sotto. Leggiti da solo, evidenzio in rosso:

pax2you, 29/07/2011 11.57:

Prezzi delle case aumentano. Dell’1% per un corrispettivo aumento di
immigrati.
In USA Saiz (2008) osserva questo effetto
In Spagna Gonzales and Ortega (2009)
Ciò porta beneficio ai proprietari (tutti nativi)
In realtà in Usa tali effetti paiono dipendere da quale tipo di immigrati arriva.


Quello che evidenzio in rosso non e' solo negli USA: se mi arriva un tecnico che pago 100k$ l'anno, questo si affitta casa da solo o se la compra. Se prendo un raccoglitore di pomodori come i messicani in California, questi prendono 10$ al giorno e dormono dagli amici o per strada. Perche' in UK e ES o IT dovrebbe essere diverso?

Se in USA i prezzi aumentano di piu', e' perche' importano gente qualificata e la pagano di piu'. Qui non e' cosi', e non lo e' nemmeno in UK ed ES, rileggiti i dati dei messaggi precedenti (anche tuoi).

pax2you, 29/07/2011 11.57:


Le opinioni di alcuni operatori del settore testimoniano un fenomeno ben diverso da quello presentato da bankitalia.



Se e' per questo Bankitalia contraddice i dati perche' a quanto sembra prende per buone le considerazioni degli agenti immobiliari.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

Ad esempio il Sunia riporta dei dati piuttosto interessanti(saranno veri?) in cui si afferma che le abitazioni in affitto agli immigrati sono circa 600.000 e l'85% di questi contratti non sono registrati.
Normalmente agli immigrati vengono richiesti affitti superiori del 30% rispetto al mercato di riferimento.


Mettiamoci nel caso peggiore: il SUNIA sbaglia, sottostimando di molto il dato degli affitti agli extra. Mettiamoci al sicuro, raddoppiamo questo dato: parliamo di 1.200.000 unita' abitative su 27 milioni in italia. Il 4,5% delle case, nel caso peggiore che mi venga in mente, a fronte di un 7,5% di immigrati sul totale della popolazione? Fai la divisione: significa che in ogni casa presa da un extra ci abitano almeno due persone.

Mi ripeto: con i dati peggiori che mi possano venire in mente per valutare eventuali errori di calcolo, stiamo gia' a un fattore 2 - cioe' un immigrato in IT pesa quanto 1/2 italiano, o se preferisci per ogni italiano che cerca casa da solo ci sono due immigrati che la cercano assieme. Piu' i dati SUNIA li consideri realistici, meno pesano gli immigrati: se avessero ragione al SUNIA, gli immigrati avrebbero in affitto il 2,2% delle case italiane, a fronte del 7,5% del totale della popolazione, cioe' quando affitta una casa l'italiano ci va da solo, quando l'affitta un extra (la stessa casa, allo stesso prezzo) ci vanno a vivere in 3,5.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

La mia opinione e' che in questa bolla ad un aumento demografico piu' consistente rispetto al passato e dovuto principalmente agli immigrati si e' accompagnato un quasi generalizzato aumento dei prezzi delle case.


Questa, permettimi, e' una stupidaggine. Prima di tutto, stiamo in una bolla proprio perche' le case sono aumentate molto piu' di quanto ci puo' permettere, per definizione, extra o no.

Secondo, non capisco se tu implichi che nella bolla l'entrata degli extracomunitari ha avuto una influenza nont rascurabile: stai mettendo questo nesso di causalita' si' o no?

Se nella frase di cui sopra tu indichi che l'aumento demografico degli immigrati ha determinato in maniera sensibile l'aumento dei prezzi, ti rifaccio un esempio numerico che ti ho gia' fatto:

Gli aumenti delle case registrati (per gli acquisti: assumiamo siano simili per gli affitti) vanno dal 43% (istat) al 75% (nomisma) nel periodo 2002-2008. Di questi aumenti, se va bene il 30% (1 emigrato vale 1/2 italiano) o se va male il 15% (1 emigrato vale 1/3,5 italiani) sono dovuti agli extra, in media nazionale (ho approssimato i calcoli per fare prima).

Questo vuol dire che se una casa nel 2002 costava 100, nel 2008 costava diciamo 143; senza immigrati sarebbe costata 128 (se va bene, cioe' considerando i minimi dei dati istat e il massimo peso degli immigrati).
Cioe', se ho rinunciato a prender casa nel 2002 e l'ho presa nel 2008 ho dovuto sborsare il 12% in piu' a causa della presenza di immigrati.

Se uso i dati nomisma, nel 2002 costava 100 e nel 2008 175. Senza immigrati sarebbe costata 150, cioe' per "colpa" degli immigrati sborso il 15% in piu' - ma il prezzo e' aumentato del 75%.

Spero di essere stato chiaro: a livello nazionale, la bolla ha avuto una influenza da parte degli extracomunitari, ma questa influenza e' trascurabile rispetto ad altri fattori, come ad esempio il fatto che gli stipendi ed i posti di lavoro non sono aumentati nello stesso periodo. "Trascurabile" ovviamente rispetto al prezzo in bolla: se ci sono solo io e le case costano 100, e ho lo stipendio per permettermele, ok. C'e' una bolla e le case costano improvvisamente 200, e il mio stipendio e' lo stesso: non me la posso permettere. A questo punto, se non ci fosse il mio vicino extracomunitario che vorrebbe prendere la stessa casa che voglio io (gia' e' irrealistico) la casa costerebbe 180? Poco cambia: la bolla c'e' lo stesso e io ho lo stesso stipendio di prima. La casa non me la posso permettere, e il 20% che il mio vicino ha determinato e' molto inferiore all'aumento totale.

pax2you, 29/07/2011 11.57:

La incompletezza dei dati non esclude la variabile immigrati nell'aumento dei prezzi delle case in quanto l'aumento demografico costituisce automaticamente una maggiore domanda di alloggi e quindi una pressione al rialzo sui prezzi.


Bon, io invece la escludo proprio per i motivi sopra esposti, ripetuti da considerazioni su altri miei post che ti invito a rileggere. Li riassumo:

1. la manodopera che importiamo non e' in generale qualificata, e comunque prenderebbe di meno per scelta politica (non abbiamo una politica che incentivi l'immigrazione in assoluto, figurarsi quella qualificata), ergo non pesa quanto un italiano nella ricerca di casa.

2. la maggioranza della manodopera che importiamo non prevede di restare qui a lungo (guardati il grafico degli acquisti che tu stesso posti: ne hanno comprate 700mila in 7 anni, peccato che in italia le compravendite *annue* siano sui 600mila: come dire, 1 casa su 7 la compra un extra), in genere non si porta la famiglia.

3. la manodopera che importiamo ha aspettative economiche e abitative molto piu' basse di quelle italiane. Un cittadino americano che viene in Italia probabilmente pensera' che quasi tutte le case abbiano cose inutili come il bidet [SM=g7576] al posto di cose utili come contatori da 6kwh a 12kwh.

Questi 3 motivi sintetici significano che 1 italiano che cerca casa vale come X immigrati. Le considerazioni di cui sopra significano anche che il peso degli immigrati e' minore per l'acquisto (1, 2) che per l'affitto (1, 3), ma anche per l'affitto vale la considerazione che c'e' 1 italiano ogni X immigrati.

La X non si puo' determinare con i dati a disposizione, e soprattutto e' molto variabile a livello locale. L'unica cosa che si puo' determinare e' che X > 1, cioe' un italiano pesa di piu' di un immigrato nella ricerca di casa, in affitto o in acquisto. Dai dati SUNIA che posti tu, anche se concordo che vanno verificati, la X va da 2 a 3,5 a livello nazionale.

Questo non esclude cambiamenti a livello locale, ad esempio per regioni dove la presenza di extra e' molto maggiore. Ma anche in questo caso, in altro post ho fatto un esempio numerico, sulla lombardia. 9 milioni di abitanti, piu' del 10% di immigrati - le stime dicono 1 milione e rotti, ragionevolmente si puo' pensare il 15%, cioe' il doppio della media nazionale.

Per vedere quanto questi extra pesino in lombardia, basta vedere quante case ci sono (in lombardia) e quanti italiani le cerchino.
[Modificato da lugg 30/07/2011 12:20]