00 21/07/2011 12:14
Re: Il punto di vista di bankitalia
pax2you, 21/07/2011 10.43:
Riporto uno studio condotto da bankitalia sul rapporto tra immigrazione e prezzi delle case nel nostro paese.


pax2you, 21/07/2011 10.43:

Mi scuso se lo posto solo ora ma la mia biblioteca non e' ben organizzata. ;(

Tranquillo [SM=g7576] quelo che non ho capito e' se stai rispondendo a me, visto che tra l'altro sopra c'e' qualche altra mia domanda...

Ti quoto pagina 8, con un paio di grassetti miei:

pax2you, 21/07/2011 10.43:
La dinamica dei canoni di locazione in rapporto ai prezzi delle case e quella delle condizioni di accesso alla proprietà immobiliare da parte delle famiglie suggeriscono che le quotazioni negli anni più recenti si sarebbero mosse in linea con l’evoluzione del quadro economico generale e delle condizioni di accesso al credito. Non emergono sviluppi che denotino fenomeni di sopravvalutazione degli immobili.
Peraltro, i giudizi degli agenti immobiliari censiti nell’inchiesta condotta dalla Banca d’Italia e da Tecnoborsa segnalano che le tendenze al ribasso dei prezzi potrebbero essersi attenuate nei mesi più recenti. L’insieme di questi elementi riduce il rischio che i prezzi delle case possano subire in prospettiva brusche flessioni.


In sintesi: non sembra che gli immobili siano sopravvalutati, ce lo hanno detto gli agenti immobiliari: quindi non ci saranno flessioni.

Questo gia' mi svaluta tutto il paper, quella era una sintesi...

Quoto anche pagina 10:

La domanda di abitazioni degli immigrati può influenzare in misura significativa i prezzi delle abitazioni, soprattutto nel breve eriodo, in relazione ai ritardi con cui l’offerta di case risponde all’incremento della richiesta.


Ecco, se leggi bene il grassetto, parilamo di "breve periodo". Poco piu' sotto:

Secondo i dati del Ministero dell’Interno il numero di permessi di soggiorno è passato da circa 1.448.000 nel gennaio 2002 a 2.415.000
nel gennaio 2007.

le compravendite che hanno avuto come acquirente un lavoratore straniero sono aumentate del 22,7 per cento tra il 2004 e il
2007, quando sono giunte a rappresentare quasi un quinto delle negoziazioni complessive.


Dunque, nel breve periodo aumentando gli immigrati aumenta la domanda, quindi il prezzo PUO' alzarsi se non ci sono abbastanza case per tutti.
Il punto e': le case ci sono eccome. Qui abbiamo un eccesso di OFFERTA, non di domanda. Ed e' una bolla, perche' nonostante ci sia un eccesso di offerta i prezzi NON CALANO.

Tanto e' vero che poi si dice:

si stima che, a parità delle altre condizioni, la domanda proveniente dagli immigrati abbia contribuito ad accrescere i prezzi delle abitazioni (in termini nominali) di circa il 2 per cento nel complesso del periodo [2002-2007]


cioe', tutto questa massa di immigrati ha accresciuto i prezzi del 2% in cinque anni. Di quanto sono cresciuti i prezzi nel periodo 2002-2007? Nel grafico di pagina 13 i prezzi sono aumentati in quel periodo da 80 a 115, fatto 100 il prezzo 2005, cioe' del 43%.

Stessa cosa per gli affitti:

I flussi migratori avrebbero esercitato una spinta al rialzo anche sui canoni di locazione, provocando un incremento dell’ordine dell’1 per cento nel complesso del quinquennio 2002-07.... Milano e Roma (2,3 e 1,7 per cento, rispettivamente)


Ancora: di quanto sono aumentati gli affitti in quel periodo? Qui i dati non ci sono, ma mi pare che siano aumentati molto piu' del 2%...

Guardati anche i grafici a pagina 13 e 15 (in quest'ultima "Rapporto tra prezzi e canoni di locazione e affordability index"). Quei grafici parlano esplicitamente di bolla: prezzi che crescono, restando fermi solo tra 2008 e 2009, e compravendite in caduta libera. Affordability index che da 115 nel '92 e' sceso a 87 nel 2009, e rapporto prezzi/affitti secondo istat ai massimi (secondo "il consulente immobiliare" e' in crescita, ma non arriva all'istat...).

E' vero che l'affordability index dice che in pratica il rapporto tra il servizio dei mutui concessi e reddito disponibile e' basso, cioe' che molta gente ha potuto accedere a un mutuo: ma se e' basso l'index vuol dire che o i mutui concessi sono poco remunerativi, o il reddito e' alto. Siccome il reddito non e' aumentato, l'idea e' che i mutui siano poco remunerativi. Grazie tante: con i tassi che ci sono adesso io trovo un tasso fisso anche al 3,5% e il variabile sotto il 2%.

Trovo conferma nel grafico 7 a pagina 16: la ricchezza finanziaria e' grossomodo costante, il reddito cala, aumenta solo la ricchezza immobiliare. Questa per me e' una bolla: la ricchezza immobiliare e' reale finche' trovi qualcuno che la casa te la paga a quel prezzo, altrimenti e' fasulla.

Altra cosa divertente: grafico 12 a pagina 21. L'indebitamento medio delle famiglie e' aumentato dal 20% del 1995 al 60% del 2008, di cui il 30% e' dovuto a mutui (partendo da 0!). Come dire: le case sono piu' accessibili NON perche' gli italiani se le possano permettere di piu', ma solo perche' e' piu' facile accedere a un mutuo - quindi i prezzi delle case possono crescere molto piu' degli stipendi, tanto prendi un mutuo.

Insomma, mi sembra che questi grafici dicano una cosa ben diversa da "Non emergono sviluppi che denotino fenomeni di sopravvalutazione degli immobili".

Continuo. Pagina 16:

Sulla base di nostre stime preliminari, alla fine del 2008 il valore della ricchezza immobiliare delle famiglie consumatrici italiane ammontava a quasi 4.700 miliardi di euro.


Pero' a pagina 10:

Per effetto dell’immigrazione, si stima che la ricchezza immobiliare detenuta dalle famiglie italiane sarebbe cresciuta nel periodo considerato [2002-2007] di circa 60 miliardi di euro.


cioe': di 4700 miliardi di valore immobiliare nel 2008, nel 2007 gli immigrati ne avevano 60, cioe' l'1,3%. Questo a fronte di 2,5milioni di permessi di soggiorno nel 2007 (citati sopra), cioe' il 4,2% della popolazione, e senza contare quelli che gia' ci sono.

Guarda, sono arrivato a pagina 21 e mi pare che presentino dei dati da cui traggano conclusioni opposte ai dati stessi. Direi che basta cosi' per ora...
[Modificato da lugg 21/07/2011 12:25]