 19/03/2012 19:54 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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| 19/03/2012 19:59 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Rent-To-Buy 2
 [Modificato da (sylvestro) 19/03/2012 20:00] |
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| 19/03/2012 20:07 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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| 21/03/2012 11:01 |
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| | | Post: 858 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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garanzia di residuo prezzo C'e' un istituto giuridico che non si usa quasi mai (e non ho mai capito perche'): si chiama "ipoteca a garanzia di residuo prezzo".
In pratica e' l'ipoteca che io acquirente accendo non a garanzia di un mutuo con i soldi della banca (e quindi a favore della banca), ma a garanzia della quota di denaro che NON verso al venditore al momento dell'atto.
Esempio pratico:
Compro una casa per 100.000 euro: atto di compravendita davanti al notaio e contestuale accensione di ipoteca per garantire il pagamento del prezzo.
100.000 euro di valore della compravendita
25.000 euro di anticipo in contanti o altra cifra a scelta
75.000 euro (o altra somma) residui da pagarsi in 100 rate da 750 euro caduna (ma si puo' dividere come si vuole).
Ipoteca da 75.000 euro iscritta a favore del venditore (tipicamente un costruttore, ma niente vieta che si faccia anche a favore di privati).
Tutela per il venditore: uguale a quella della banca.
Difficolta' dell'operazione: basta un notaio dotato di un normale cervello funzionante e che faccia i normali controlli.
Spese dell'operazione: pari a quelle del mutuo normale (non c'e' il vantaggio delle spese ridotte del mutuo fondiario pero' le tasse ipotecarie sono minori perche' la somma iscritta e' uguale al capitale non essendoci di solito interessi). Niente vantaggio fiscale sugli interessi visto che non ci sono interessi da scalare.
Perche' non si fa? Mai capito.
[Modificato da Loziodigekko 21/03/2012 13:22] |
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| 21/03/2012 12:30 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Re: garanzia di residuo prezzo Loziodigekko, 21/03/2012 11.01:
...
Perche' non si fa? Mai capito.
A me l'aveva proposta un costruttore nel 2007, poi non se ne e' fatto nulla.
Li per li, consapevole della mia inesperienza, ero comunque contrario a contrarre un debito di lunga durata con un privato ipotizzando che la normativa fosse piu' conosciuta e trattabile (soprattutto in caso di problemi) nel caso di classico mutuo con la banca.
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| 21/03/2012 12:50 |
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| | | Post: 858 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: garanzia di residuo prezzo (sylvestro), 21/03/2012 12.30:
A me l'aveva proposta un costruttore nel 2007, poi non se ne e' fatto nulla.
Li per li, consapevole della mia inesperienza, ero comunque contrario a contrarre un debito di lunga durata con un privato(1) ipotizzando che la normativa fosse piu' conosciuta e trattabile (soprattutto in caso di problemi) nel caso di classico mutuo con la banca.
(1) Perche' quando accendi il mutuo con la banca che fai?
La casistica comunque e' ampia.
Ripeto: se il notaio consiglia bene e fa le cose per bene non c'e' nessuna sorpresa da ambo le parti (oltretutto per i costruttori in questo momento sarebbe un toccasana: baratterebbero immobili invendibili con liquidita' parte immediata e parte come flusso costante nel tempo; potrebbero addirittura cedere il flusso alle banche come si fa con le cartolarizzazioni, liberandosi di quote di loro mutui).
Anche i notai ci potrebbero tirare su un po' di grana (l'atto di mutuo si paga come quando lo fai con una banca).
Inoltre in futuri tempi migliori si potrebbero fare su queste ipoteche annotamenti di surroga, rinegoziazioni facendo accollare il debito ad una banca/finanziaria, cessioni di credito etc. etc. etc.
Il problema per come lo vedo io e' la sclerotizzazione su comportamenti standard da parte dei vari soggetti interessati.
[Modificato da Loziodigekko 21/03/2012 12:55] |
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| 21/03/2012 13:13 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: garanzia di residuo prezzo Loziodigekko, 21/03/2012 12.50:
...
Il problema per come lo vedo io e' la sclerotizzazione su comportamenti standard da parte dei vari soggetti interessati.
...
Ti rispondo di sfuggita, nel caso approfondiremo.
Sono daccordo con te e, sapendo di non sapere, come minimo mi informerei il doppio o il triplo di quanto non farei per la stipula di un mutuo con la banca, proprio perche' usciamo dall'alveo dei comportamenti standard.
A braccio e da incompetente mi vien da ipotizzare che un privato (non banca) per di piu' costruttore ha (soprattutto in questo periodo) buone probabilita' (piu' di una banca) di dichiarsi fallito ed io, acquirente, potrei trovarmi nella condizione di dover rinunciare sia alla casa (non ancora pagata) sia ai soldi gia' versati.
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| 21/03/2012 13:19 |
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| | | Post: 858 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: garanzia di residuo prezzo (sylvestro), 21/03/2012 13.13:
Ti rispondo di sfuggita, nel caso approfondiremo.
Sono daccordo con te e, sapendo di non sapere, come minimo mi informerei il doppio o il triplo di quanto non farei per la stipula di un mutuo con la banca, proprio perche' usciamo dall'alveo dei comportamenti standard.
A braccio e da incompetente mi vien da ipotizzare che un privato (non banca) per di piu' costruttore ha (soprattutto in questo periodo) buone probabilita' (piu' di una banca) di dichiarsi fallito ed io, acquirente, potrei trovarmi nella condizione di dover rinunciare sia alla casa (non ancora pagata) sia ai soldi gia' versati.
Scusa. Ho dato per scontato un passaggio fondamentale ![[SM=g2232950]](https://im2.freeforumzone.it/up/22/50/640856650.gif) (ora vado a modificare il post iniziale così e' piu' chiaro).
Il costruttore la casa te l'ha venduta.
L'ipoteca la fai solo per pagarla a rate.
In caso di fallimento per te problemi non ce ne sono. Semplicemente da essere un debitore del costruttore (o generalmente del venditore), diventi un debitore nelle stesse identiche forme e modi di chi gli subentra (che puo' essere un curatore o un nuovo soggetto).
Concettualmente la situazione e' identica a quando la tua banca cartolarizza il tuo mutuo: a te non cambia una virgola.
[Modificato da Loziodigekko 21/03/2012 13:25] |
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| 21/03/2012 13:24 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: Re: garanzia di residuo prezzo Loziodigekko, 21/03/2012 13.19:
Scusa. Ho dato per scontato un passaggio fondamentale (ora vado a modificare il post iniziale così e' piu' chiaro).
Il costruttore la casa te l'ha venduta.
L'ipoteca la fai solo per pagarla a rate.
mmmhhmm ... approfondiremo ![[SM=g6957]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/57/1321830.gif) |
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| 21/03/2012 13:45 |
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| | | Post: 2.041 | Età: 46 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Ranch in Texas | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: Re: garanzia di residuo prezzo Loziodigekko, 3/21/2012 1:19 PM:
Scusa. Ho dato per scontato un passaggio fondamentale (ora vado a modificare il post iniziale così e' piu' chiaro).
Il costruttore la casa te l'ha venduta.
L'ipoteca la fai solo per pagarla a rate.
In caso di fallimento per te problemi non ce ne sono. Semplicemente da essere un debitore del costruttore (o generalmente del venditore), diventi un debitore nelle stesse identiche forme e modi di chi gli subentra (che puo' essere un curatore o un nuovo soggetto).
Concettualmente la situazione e' identica a quando la tua banca cartolarizza il tuo mutuo: a te non cambia una virgola.
A mio padre a fine anni 80 primi 90 venne proposta questa forma.
Sono sicuro che con il perdurare della stretta creditizia questa forma di vendita sarà nuovamente in auge
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| 21/03/2012 14:06 |
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| | | Post: 938 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: garanzia di residuo prezzo Loziodigekko, 3/21/2012 11:01 AM:
C'e' un istituto giuridico che non si usa quasi mai (e non ho mai capito perche'): si chiama "ipoteca a garanzia di residuo prezzo".
In pratica e' l'ipoteca che io acquirente accendo non a garanzia di un mutuo con i soldi della banca (e quindi a favore della banca), ma a garanzia della quota di denaro che NON verso al venditore al momento dell'atto.
Esempio pratico:
Compro una casa per 100.000 euro: atto di compravendita davanti al notaio e contestuale accensione di ipoteca per garantire il pagamento del prezzo.
100.000 euro di valore della compravendita
25.000 euro di anticipo in contanti o altra cifra a scelta
75.000 euro (o altra somma) residui da pagarsi in 100 rate da 750 euro caduna (ma si puo' dividere come si vuole).
Ipoteca da 75.000 euro iscritta a favore del venditore (tipicamente un costruttore, ma niente vieta che si faccia anche a favore di privati).
Tutela per il venditore: uguale a quella della banca.
Difficolta' dell'operazione: basta un notaio dotato di un normale cervello funzionante e che faccia i normali controlli.
Spese dell'operazione: pari a quelle del mutuo normale (non c'e' il vantaggio delle spese ridotte del mutuo fondiario pero' le tasse ipotecarie sono minori perche' la somma iscritta e' uguale al capitale non essendoci di solito interessi). Niente vantaggio fiscale sugli interessi visto che non ci sono interessi da scalare.
Perche' non si fa? Mai capito.
Se ho capito bene,
in questo caso il venditore si vede ripagare a rate magari per decenni, mentre con il passaggio "canonico" con le banche avrebbe un saldo completo.
probabilmente molti venditori preferiscono prendere il gruzzolo tutto in una volta piuttosto che a rate.
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Comica e dannosa. In due parole, l’Unione Europea. |
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| 21/03/2012 14:15 |
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| | | Post: 858 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: garanzia di residuo prezzo ziomaoziomao, 21/03/2012 14.06:
Se ho capito bene
in questo caso il venditore si vede ripagare a rate magari per decenni, mentre con il passaggio "canonico" con le banche avrebbe un saldo completo.
probabilmente molti venditori preferiscono prendere il gruzzolo tutto in una volta piuttosto che a rate.
Si direi che hai capito.
La logica se sei un venditore (di solito non sei un privato ma un costruttore) e': ho un capitale immobilizzato; preferisco continuare a tenerlo immobilizzato o e' meglio monetizzare subito un X per cento e incassare il residuo un X all'anno?
Ovvio che se posso vendere a 100 in contanti lo faccio, ma se nessuno mi compra a 100 in contanti allora forse e' meglio prendere al volo 20/30 e il resto in un tot di anni.
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| 21/03/2012 14:17 |
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| | | Post: 858 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: garanzia di residuo prezzo labottegadelfuturo, 21/03/2012 13.45:
Sono sicuro che con il perdurare della stretta creditizia questa forma di vendita sarà nuovamente in auge
Credo anch'io.
Sempre se qualche costruttore si dara' una mossa.
Prevedo resistenze da parte delle banche (loro i soldi non li mollano, ma voglio proprio vedere cosa succede se qualcuno comincia a cambiare il paradigma della banca come necessita' per avere un tetto...).
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