Vediamo ora, sulla base della legislatura appena esaminata, qualche esempio pratico di come il rapporto con la mediazione immobiliare può trasformarsi in un autentico incubo. Sono situazioni in cui, per di più, l’utente medio ha ben poche possibilità di difesa, davanti a professionisti senza scrupoli. Sono tutti episodi realmente avvenuti.
Esempio 1): L’agenzia immobiliare, o meglio, il suo titolare oppure un prestanome (nel caso a cui ho assistito io, la moglie), acquista a scopo di investimento un appartamento da ristrutturare. Lavorando nel ramo, chiaramente, capita spesso di imbattersi in buone occasioni. Una volta sistemata, la casa viene messa in vendita. L’affare lo gestisce un agente immobiliare che collabora con l’agenzia stessa, e che alla conclusione chiede la provvigione al compratore. Il quale in realtà non sa che, in pratica, sta comprando l’appartamento direttamente dal proprietario. E al proprietario stesso sta pagando una provvigione non dovuta. Non lo saprà mai, visto che, in questi casi, dal notaio per il rogito si troverà davanti l’agente immobiliare, che fa finta di essere stato incaricato dal fantomatico “proprietario” di rappresentarlo alla compravendita. Spesso, i notai queste cose le sanno benissimo, ma siccome alcuni di loro hanno veri e propri accordi con le agenzie che gli portano clienti per i rogiti, fanno finta di non vedere. Risultato: oltre al guadagno sull’investimento, l’agenzia si è incamerata il 3% (o il 4%, o quello che è stata la provvigione pattuita) in più, come fosse un sovrapprezzo occulto, e perché no, spesso in nero. Si tratta di migliaia di euro ogni volta.
Esempio 2): Quello che vuole l’agente immobiliare è la provvigione. Appena matura il diritto a esigerla. Ossia, quando l’affare è concluso (preliminare, o proposta d’acquisto accettata di cui l’acquirente è venuto a conoscenza), indifferente se poi l’affare va a buon fine (rogito notarile). Per avere questa certezza, ad esempio, spesso procede così: casa da 200.000€, provvigione del 3% dal compratore e 2% dal venditore. Spettanze del mediatore: 10.000€ (3%+2%). All’atto della compilazione della proposta d’acquisto, l’acquirente chiede: “quanto dovrei lasciare di caparra?”. L’agente fa due conti, per esempio sa che il venditore si aspetta subito il 5% di anticipo, ossia 10.000€, ma dice: “eh, sarebbe bene una caparra del 10%”, e si fa fare un assegno intestato all’agenzia (“garantiamo noi”, è la frase che ho sentito dire di solito) di 20.000€. Va dal venditore, e gli dice: “lei accetta la proposta, firma qui, io le giro 14.000€ del compratore come caparra, lei mi fa in cambio un assegno di 4.000€ per la sua parte di provvigione, e siamo tutti contenti. E’ come se la caparra fosse addirittura di 14.000€, lei voleva 10.000€ di anticipo ed eccoli lì, poi tanto doveva pagarmi comunque, meglio così, no?”. Bene. Torna dal compratore con la proposta accettata, gli fa firmare l’avvenuta conoscenza dell’accettazione, e a quel punto (con l’acquirente vincolato, che non può più tirarsi indietro pena la perdita di quanto versato) dice: “Al venditore bastava il 7% di caparra, comunque ora l’affare è concluso, tengo direttamente io gli altri 6.000€ che in ogni caso lei mi deve come provvigione”. Dopodiché, in più di qualche caso, chi si è visto si è visto, e se ci sono poi problemi dal notaio, affari loro. Variante al tutto: effettuare gli scambi di denaro in contanti, con la solita scusa di risparmiare sull’IVA. Ancora meglio, e ancora meno tutele e possibilità di rivalsa di compratore e venditore in caso di intoppi o sorprese che possano saltare fuori dopo. Molto comodo, l’articolo 1755.
Esempio 3): Questo è il peggiore. Caso classico: persona anziana, che non ce la fa con la pensione, magari rimasta sola in un appartamento grande, che vuole vendere per andare in un’abitazione più piccola, o per pagarsi la casa di riposo. La vecchietta (per esempio), pensa di poter ricavare 130/140.000€ dalla vendita. Arriva l’agente immobiliare, si rende conto che non è una vendita facile, ma le fa una valutazione spropositata, tipo “Ah, qui facciamo almeno 200.000€, guardi, ho moltissimi clienti che cercano proprio questo tipo di casa”. La signora è contentissima, si fida, e firma un incarico di mediazione per la vendita, non per un periodo particolarmente lungo, per esempio tre mesi. Nel quale incarico non è specificato nulla (“salvo patti o usi contrari”) sul rimborso delle spese. Ma la vecchietta non è un’esperta. Pensa solo che forse ha risolto i suoi problemi. Sarà l’ultima volta che vedrà l’agente immobiliare, il quale si limiterà ad aggiungere un trafiletto sull’appartamento in coda ai suoi annunci sui giornali, e sulle riviste locali, tanto per poter provare di aver effettivamente messo in vendita la casa. A quel prezzo, ovviamente, nessuno si fa avanti, difficile perfino che l’appartamento venga visitato. Alla scadenza dell’incarico, dopo tre mesi, la signora si vedrà recapitare una fattura di rimborso spese bella sostanziosa (nel caso che ho visto, 3.000€), accompagnata da una lettera dell’avvocato dell’agenzia che le intima il pagamento, giustificato da non meglio precisate “spese per pubblicità, documenti, controlli catastali, ore di lavoro di collaboratori”. La vecchietta si spaventa, e paga. Al limite, potrebbe contestare la quantificazione delle spese, per vie legali, ma è difficile e non vi sono certezze. Simpatico utilizzo dell’articolo 1756.
Esempio 4): Un appartamento è molto difficile da vendere, perché è un po’ caro (spesso a causa della sopravvalutazione fatta dall’agente stesso al proprietario, per farsi conferire l’incarico di vendita), e magari non è in buonissime condizioni. L’unico potenziale acquirente interessato, inoltre, non ha grandi possibilità di accedere a un mutuo sufficiente all’acquisto, a causa del tipo di contratto di lavoro, o del reddito. Però è il solo che quella casa alla fine la comprerebbe. L’agente, per non perdere l’affare, gli dice “guardi, ho molti altri clienti interessati a questo immobile. Se non vuole farselo sfuggire, bisogna fare una proposta d’acquisto subito. Se non è sicuro che poi la banca le concederà il mutuo, facciamo così: mettiamo una caparra simbolica, giusto 200€, e intanto fermiamo la casa. Se poi non riesce ad avere i soldi, al limite perde solo quella cifra”. Il mediatore si guarda bene dall’informare il compratore che sarebbe il caso di vincolare la validità della proposta all’erogazione del mutuo, il che tutelerebbe il proponente. Va dal venditore, e gli dice: “Dopo tanti mesi che la casa è in vendita, questa è l’unica proposta d’acquisto. Lo so che la caparra è ridicola, ma il compratore farà tutto con il mutuo bancario.” Nessun accenno al fatto che il mutuo non solo ancora non c’è, ma che per di più è assai incerto che la banca lo conceda. Il proprietario accetta e firma la proposta, l’acquirente firma la conoscenza dell’accettazione, e i due sono vincolati. La banca, poi, non concede il mutuo, e l’affare non va a buon fine. Ma era stato concluso: a venditore e compratore arrivano le fatture per le provvigioni dell’agenzia (solite migliaia di euro), e non ci possono fare niente. Infatti, l’agente immobiliare ha sì l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze che possano influire sulla conclusione dell’affare, ma può fregarsene (legalmente, la deontologia è un’altra cosa) di ciò che può impedire che vada a buon fine (la mancata concessione del mutuo). Sarebbe dovuto essere chi ha fatto la proposta d’acquisto a tutelarsi vincolandone la validità all’effettiva erogazione del finanziamento bancario: certo, non farlo è da sprovveduti, ma non ci si affida ai professionisti, che dovrebbero informarci anche se non obbligati dalla legge, proprio per questo? Professionisti che, al contrario, gli sprovveduti li fiutano lontano un miglio, e questi scherzi li giocano a ragion veduta. Morale, in un colpo solo l’agenzia si è liberata di un appartamento difficile da vendere, e si è presa comunque le provvigioni, senza che una clausola sospensiva potesse metterle a rischio. Meglio far rischiare i clienti, se c’è la possibilità di perderci soldi. Non male anche questo aggiramento dell’articolo 1757.
Esempio 5): Famiglia con poche possibilità economiche, precari entrambi, due figli piccoli, problemi gravissimi (storiaccia di abusi da parte del parente che li ospitava) che obbligano alla ricerca urgente di una casa dove andare. L’agenzia li convince che un affitto sarebbe troppo caro, per avere un appartamento con due stanze da letto, mentre acquistando “questa casa che sembra fatta apposta per voi” si può cercare un mutuo a lunghissimo periodo le cui rate siano sostenibili. “Ma chi ce lo concede, un mutuo, praticamente senza garanzie?” chiedono all’agente. Nessun problema, è la risposta. Abbiamo il nostro servizio di finanziamento. Ed ecco il trappolone. Spesso le agenzie immobiliari, in particolare i grandi franchising, si appoggiano con regolarità a network di mediazione creditizia, i quali, forti del fatto di portare moltissimi clienti a una banca per i mutui, ottengono da questa grandi agevolazioni sulle garanzie e le dilazioni dei finanziamenti. Praticamente, anche se la banca sa di correre un rischio (relativo, c’è comunque l’ipoteca sull’immobile), a fronte di un grosso flusso di clienti portato dal mediatore creditizio, chiude un occhio ed è molto elastica se capita un caso ogni tanto con garanzie insufficienti, o che richiede una durata fuori dalla norma per un prestito. Alla famiglia di questo esempio sono riusciti a far avere un mutuo QUARANTENNALE, senza che avessero buste paga fisse (non scherzo). L’importo comprendeva, grazie a un geometra compiacente che ha stravalutato l’immobile per la banca, anche le provvigioni (le massime possibili) dell’agenzia immobiliare e di quella di mediazione creditizia. E le rate sarebbero state comunque dure da sostenere. Risultato: per una casetta da 100.000€, hanno dato, fra un’agenzia e l’altra, 12.000€ totali di provvigioni. Il 12%. Si sono fidati, non avevano altre possibilità, e tutto viene compreso in un mutuo folle che finiranno di pagare i loro figli. Se poi, per qualche motivo, non ce la dovessero fare più con le rate, la banca gli pignorerà la casa. Intanto, le agenzie sono a posto. In questo ultimo esempio, i mediatori si sono attenuti a tutte le regole, certo. Ma è un caso indicativo di come più sei in difficoltà, e in situazione di bisogno urgente, più ti spremono. In molti degli episodi descritti, sicuramente ci sarebbe stata, anche se a volte vaga, la possibilità di agire per vie legali nei confronti dell’agenzia. Ma la lacunosità della legge, la difficoltà di dimostrare la malafede o la scarsa diligenza del mediatore, e il naturale timore, misto alla paura di “cacciarsi in casini peggiori”, di tanti, davanti alla prospettiva di una causa contro gente in giacca e cravatta, arrogante e sicura di sé, fanno sì che la maggioranza lasci perdere. Per uno che li porta in tribunale, altri cinquanta pagano e mandano giù il rospo, ed è esattamente su questo che chi si comporta così calcola la sua convenienza. Genericamente, infine, vanno ricordati alcuni dettagli e trucchetti lessicali di cui i non addetti ai lavori difficilmente sono a conoscenza, e che vengono utilizzati per invogliare a servirsi delle agenzie, o per giustificarne le carissime provvigioni. Chi acquista, e domanda “perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per comprare casa?”, si sente spesso rispondere:
1): “Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono ipoteche”. Questo non significa nulla. Perché anche se c’è un’ipoteca sull’immobile (ed è la norma), verrà estinta dal proprietario contestualmente al rogito notarile con parte dei soldi dell’acquisto, se no non si può fare la compravendita. E comunque, tutti questi controlli li fa il notaio, per legge.
2): “Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono abusivismi edilizi”
Come sopra, questi controlli li fa il notaio. Il quale, comunque, si limita a chiedere alle parti se lo stato di fatto dell’immobile corrisponde alle planimetrie catastali. Spesso, gli abusivismi ci sono, ma se la casa piace così come è, acquirente e venditore si accordano per non regalare soldi ai geometri e al Comune sanandoli, e semplicemente affermano il falso davanti al notaio. In gergo è detto “accollo di modifica non accatastata”, significa “vuoi la casa? Tieniti la veranda abusiva”.
3): “Così si toglie i pensieri, ci occupiamo di tutto noi”. Sì, ma spesso non fino al rogito notarile. Finchè non sono stati pagati, sicuramente. Chi vende, e domanda “perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per vendere casa?”, si sente spesso rispondere:
a): “Perché con noi avrà definizione immediata, pagamento in contanti”. Questa è la loro preferita, ed è una pura e semplice cazzata. Perché non significa niente. Al rogito notarile, il pagamento è sempre in contanti (o assegni circolari, o bonifico) per l’intero importo. Sempre. Per legge. Che il compratore abbia già il denaro, o faccia un mutuo in settemila rate, al venditore in sede di compravendita non cambia nulla. Punto.
b): “Perché noi garantiamo la solvibilità dell’acquirente”. Come sopra, non significa nulla. Come se, senza il prezioso tramite e garanzia dell’agenzia, ci potessero essere casi di pagamenti dilazionati e incerti. Se dal notaio non ci sono i soldi, tutti, non si fa niente. Gli immobili non si possono compravendere a rate tra privati. Per legge..
c): “Perché abbiamo la fila di clienti con le valige piene di soldi che sognano esattamente questa casa da tutta la vita”
Ah. Ma se è così facile trovare un acquirente, perché devo pagarvi così tanto?
In conclusione, va detto che sicuramente la categoria degli agenti immobiliari comprende, oltre agli autentici squali di cui ho riferito alcune prodezze, altri ottimi professionisti che trattano gli affari e i clienti con trasparenza e deontologia. La maggior parte, si spera. Ma la mia esperienza si riferisce a un grande franchising, che alla fine un certo grado di controllo interno lo ha, e dove comunque ho assistito a situazioni che mi hanno fatto vergognare (e cambiare lavoro ben presto). Non oso pensare a quello che sono capaci di combinare le piccole agenzie singole, o gli agenti indipendenti, che non rispondono a nessuno se non a quei timidi sei articoli del codice, e a regolamenti delle camere di commercio le cui commissioni sono costituite da rappresentanti dei mediatori immobiliari stessi. Il decreto Bersani, recentemente, abolisce anche l’obbligo dell’esame e dell’iscrizione a ruolo alla camera di commercio, aprendo la professione a chiunque. Ottima cosa le liberalizzazioni, ma in certi settori sarebbe necessaria cautela, per tutelare sia i professionisti seri (la FIAIP – federazione italiana agenti immobiliari professionali – ha infatti espresso notevole preoccupazione) sia, soprattutto, l’utenza. Almeno, a fronte di una deregolamentazione burocratica, andrebbe rivista e integrata la normativa a monte. In caso contrario, welcome to the jungle.
[Modificato da 1000bolleblu 19/10/2007 13:34]