.olly., 10/10/2008 21.43:
scusa ma l'indice mensile residenziale nel maggio 2006 era 322
ad ottobre 2008 311
non vuol dire già un calo?
SI, ma solo del 3% rispetto ai massimi, per ora
.olly., 10/10/2008 21.43:
l'indice se ho capito bene è riferito al prezzo (dove 300= 3v i valori di quando era 100 ovvero nel 96)
è corretto?
SI (per fare il grafico ho diviso tutti i valori per una costante in modo da avere 100 per il 2000)
.olly., 10/10/2008 21.43:
l'indice poi mi pare tenga conto sia del numero delle transazioni che del prezzo?
quanto è falsato dal doppio prezzo? come facevano prima ad avere i prezzi veri di compravendita?
eppure non devono essere lontani dalla realtà se danno un aumento di 3 volte tanto ..
La metodologia di calcolo è descritta qui
www.scenari-immobiliari.it/pdf_it/report_ISI_giugno_2003_it_non...
METODOLOGIA
L'Indice ISI sintetizza mensilmente l'andamento del mercato immobiliare ed è elaborato sulla base di tre variabili:
variazione dei canoni di locazione, dei rendimenti e dei volumi scambiati.
L'indice mensile prende in considerazione un campione di duemila unità immobiliari rappresentative della composizione
del mercato italiano del mese di riferimento. E' un indice, pesato con base mobile, secondo l'ampiezza dei mercati delle
diverse aree geografiche che entrano a far parte del campione.
L'analisi comprende quattro tipologie fondamentali di immobili: residenziali, uffici, commerciali e industriali. L'indice
generale e quello globale non residenziale tengono conto del peso che ogni tipologia di immobile ha all'interno del
mercato italiano. Gli indici dei principali mercati, residenziale e uffici, sono stati segmentati in due parti distinguendo tra
prodotti nuovi e usati.
L’indice annuale è calcolato sulla base delle rilevazioni, effettuate nell’anno di riferimento, in tutte le 103 città capoluogo
di provincia.
Non è chiarissimo, ma mi pare di capire che ogni mese:
1) prendono 2000 abitazioni a caso nelle 103 città capoluogo
di provincia (non so se le cambiano gni volta o sono sempre le stesse)
2) stimano o fanno stimare da agenti del posto il valore di mercato di ciascuna di queste 2000 abitazioni (e quindi ignorano i prezzi ufficiali dichiarati nei rogiti)
3) fanno una media di questi valori non brutale ma pesata in base ai volumi di compravendite nella città in cui ciascun appartamento si trova
I canoni di locazione non ha capito cosa c'entrano (forse se l'apparamento da stimare è affittato calcolano il valore dell'appartamento in base rendita che produce).
Comunque sia il risultato mi sembra buono.
.
[Modificato da guido.zip 11/10/2008 00:02]