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Fonte: L'espresso - 26/10/2007 - di Maurizio Maggi
Ringraziando grisino per la segnalazione
Link L'espresso: Casa flop
Link Rassegna stampa FIAIP: Casa flop
Video: Casa flop (segnalato da Guido)
di Maurizio Maggi
Il mercato delle abitazioni si è fermato. Per le famiglie risulta più difficile ottenere mutui. E rallentano anche le grandi speculazioni immobiliari. Così, per la prima volta dopo dieci anni, i prezzi cominciano a scendere
Milano, via Chopin, strada alberata di periferia di un quartiere sorto negli anni Settanta. Un appartamento di 4 locali, doppi servizi e il box passa di mano nel 2006 per circa 400 mila euro. Un anno dopo, nella primavera del 2007, un alloggio dello stesso tipo, viene messo in vendita per 370 mila euro. Rimane in carico all'agenzia per parecchi mesi e viene infine piazzato a 330 mila euro, ma senza box. Eccola qui la testimonianza di una svolta che, fino a qualche mese fa, si riteneva quasi impossibile: i prezzi delle case possono calare, anche in Italia.
Lo confermano i dati dell'Ufficio Studi UBH, la holding che controlla le reti di agenzie immobiliari Grimaldi e Professione Casa: nei primi mesi del 2007, i prezzi hanno tirato il freno a mano. Sono calati in media in quasi tutta l'area di Firenze, e sono arretrati anche del 2 per cento nelle zone semicentrali di Roma. Ormai i segnali della retromarcia innestata si moltiplicano. Tecnocasa, il network di intermediazione immobiliare con il maggior numero di agenzie in Italia (sono 2.640), monitora con attenzione dieci grandi città italiane: in cinque di queste città le contrattazioni, già nei primi sei mesi del 2007, si sono chiuse su valori inferiori rispetto a quelli dello stesso periodo del 2006. I cali più marcati si sono verificati a Genova (meno 2,1 per cento) e a Bologna (meno 1 per cento) e più contenuti a Napoli (meno 0,9 per cento), Firenze (0,6 per cento) e Bari (0,4) per cento. Non è un tracollo, ma la svolta è storica dopo dieci anni di sbornia rialzista. La morale, banalizzando, potrebbe annidarsi in un proverbio rivisitato: chi di mutui ferisce, di mutui perisce.
Aveva galoppato per anni, il mercato italiano della casa, grazie a un costo del denaro avvicinabile quasi da chiunque. I tassi però, da un paio d'anni, hanno imboccato la direzione opposta e reso più care le rate del prestito contratto per farsi la casa. Così, chi li aveva già accesi deve sganciare un bel pacco di euro in più ogni mese, mentre chi stava per decidersi prende il calcolatore in mano e, in molti casi, capisce di non farcela. Morale: meno trattative che giungono a conclusione, dilatazione dei tempi necessari per piazzare un alloggio, prezzi in frenata, se non in calo.
L'Italia è dunque alla vigilia di un fenomeno che non si verificava da oltre dieci anni, la discesa dei prezzi nominali degli immobili residenziali. Peraltro, la crisi del mattone non colpisce solo i privati. Il rialzo del costo del denaro sta rendendo assai più onerosi i grandi progetti che gli sviluppatori di business immobiliari hanno avviato, soprattutto a Milano. Sei grandi iniziative del valore complessivo di 7 miliardi. Denari che, ha recentemente sottolineato 'Il Sole 24 Ore' in un lungo articolo, per l'85 per cento sono stati presi a prestito.
Va anche ricordato che il dietro-front del mattone non è ovviamente un caso solo italiano. In Spagna, i prezzi delle case hanno cominciato a scendere in luglio, dopo un decennio che aveva visto raddoppiare il valore medio degli immobili. Anche la Francia sta vivendo, dopo dieci anni, il primo calo trimestrale delle quotazioni. E in Irlanda si è verificato in agosto un passo indietro dell'1,9 per cento rispetto a un anno prima. Secondo l'agenzia Standard & Poor's, in questi tre paesi insieme agli arretramenti dei prezzi inizia a farsi vedere una certa tendenza al rallentamento nella costruzione di nuovi appartamenti. E in una simulazione che mette sul tappeto una gamma di possibili scenari, l'ipotesi peggiore avanzata in un'analisi di economisti della Deutsche Bank è di un arretramento dei prezzi delle case in Europa dell'8 per cento. È assai probabile che in Italia non ci saranno i crolli che Alan Greenspan, l'ex governatore della Federal reserve, immagina per le abitazioni americane. Il rinculo, altra cosa da non dimenticare, non colpirà in egual misura, ovviamente, tutti i tipi di abitazioni. Ma la lunga rincorsa del mattone è agli sgoccioli e in alcune zone di certe grandi città, come dimostra la tabella in questa pagina, l'andamento dei prezzi, elaborato sulla base di compravendite realmente effettuate, l'inversione di tendenza c'è già stata nei primi nove mesi del 2007. A rivestire con i crismi dell'ufficialità il raffreddamento di un mercato che è stato troppo caldo per troppo tempo - i prezzi crescono in media da quasi un decennio - ci pensa l'Agenzia del territorio. Stando ai dati dell'organismo pubblico, nel primo semestre del 2007 c'è stato un generalizzato calo delle compravendite immobiliari rispetto allo stesso periodo del 2006. Il settore residenziale è arretrato del 3,7 per cento, quello terziario del 7,8 per cento, quello commerciale dell'8,6 per cento. Per il settore residenziale si tratta del primo passo indietro dal 2000, quando avvenne solo perché una nuova normativa fiscale sulla casa aveva spinto molte persone a posticipare gli acquisti. La limatura più consistente negli scambi è avvenuta al Sud (meno 4,6 per cento), mentre al Nord il calo è stato del 3,1 per cento. Continua la tendenza a spostarsi in provincia e i capoluoghi di provincia pagano dazio: secondo l'Agenzia del territorio, le compravendite nei capoluoghi sono diminuite del 7 per cento nella prima metà dell'anno. Dati che si sposano perfettamente con la stima di Nomisma sui nuovi mutui, che sarebbero già calati del 5-6 per cento nel corso del secondo trimestre di quest'anno.
Quando calano considerevolmente gli scambi, vuol dire che la domanda è in netta contrazione. E la rarefazione dell'interesse si fa vedere anche nei cantieri dove sono in costruzione le nuove realizzazioni. Da un sondaggio effettuato pochi giorni fa dalla società di ricerca Scenari Immobiliari in dieci città italiane, emerge che, soltanto rispetto al mese di luglio, il numero di compromessi, cioè di impegni all'acquisto, stipulati direttamente negli uffici vendite dei cantieri si è drasticamente ridotto, con percentuali comprese tra il 25 e il 50 per cento. La risalita dei tassi d'interesse, spiega un altro studio della stessa Scenari Immobiliari, che 'L'espresso' è in grado di anticipare, ha spiazzato nettamente proprio le fasce che maggiormente avevano sfruttato la nuova opportunità rappresentata dai mutui a tassi bassi: i giovani e gli immigrati. Secondo l'istituto di ricerca presieduto da Mario Breglia, l'anno scorso i lavoratori immigrati e i giovani hanno comprato più della metà delle circa 800 mila abitazioni messe in vendita. Più precisamente, attribuisce il 18 per cento degli acquisti di alloggi agli stranieri venuti in Italia per lavorare e il 35 per cento ai giovani alla ricerca della prima casa (un gruppo che comprende sia quelli che vanno a vivere da soli che coloro che formano una coppia, per amore o per convenienza).
"Nel trimestre luglio-settembre la propensione di queste due macrocategorie a comprar casa si è praticamente dimezzata, toccando il minimo dell'ultimo triennio. Ciò significa che sul mercato immobiliare, a fine anno, potranno venire a mancare da 50 mila a 80 mila scambi", spiega Breglia. Secondo il quale i giovani e gli stranieri, quando nel marzo 2006 pianificavano l'acquisto dell'alloggio contavano per il 75 per cento sul mutuo e per il 10 per cento sulle proprie risorse. Dodici mesi dopo, il peso del mutuo è sceso al 52 per cento. Senza l'aiuto dei genitori o un improvviso aumento dei propri guadagni, il sogno casa dev'essere quindi riposto nel cassetto. La conferma arriva dal campo. Racconta Fabrizio Fontana, supervisor della Gabetti per una zona di Milano che comprende anche diverse aree periferiche molto battute dagli immigrati: "Al Corvetto, nella periferia meridionale di Milano, l'aumento del costo dei mutui ha tagliato le gambe alla parte trainante del mercato, che in vasti settori di quel quartiere erano soprattutto gli immigrati". Ma spostandosi di qualche chilometro, passando dal fronte dell'acquisto a quello della locazione, il clima non cambia. In uno stabile d'epoca di viale Toscana, l'ex portineria è sempre stata affittata con facilità. Con l'ultimo contratto a 750 euro al mese. L'agenzia della Pirelli RE, da tempo incaricata di reperire gli inquilini, stavolta fa fatica e dice ai proprietari: "Il mercato è cambiato, dovete scendere a 600 euro". Una bel passo indietro del 20 per cento. Episodi come questi sono ormai all'ordine del giorno un po' dovunque nelle grandi città. "Si è tutto complicato, la situazione non è drammatica, ma chi vende non ha ancora capito che la crescita dei prezzi non è più automatica come fino a poco tempo fa", sostiene il gestore della rete di agenzie Grimaldi per Roma e per il Lazio, Giuseppe Pieretti.
Spiega Fabiana Megliola dell'ufficio studi Tecnocasa: "Le fasce più povere della popolazione sono in difficoltà grave, è sparito del tutto il piccolo investitore che vuole un appartamento da mettere a reddito. Di fatto, ormai, c'è solo una categoria a interpretare il ruolo del compratore: quella di coloro che hanno già un alloggio e ne vogliono uno più bello. Il problema, per chi deve vendere, è che questo tipo di acquirente non ha fretta". E ha tutto il tempo di aspettare che i prezzi calino davvero. "Il coltello dalla parte del manico non ce l'ha più il venditore, come succedeva fino a qualche mese fa, ma non è ancora totalmente dalla parte del compratore: viviamo una fase di transizione in cui l'unica cosa certa è che le compravendite sono destinate a calare e i tempi necessari per cedere un immobile ad allungarsi", sottolinea Alessandro Ghisolfi, capo ufficio studi del gruppo UBH. Chi riesce a vedere il lato buono della medaglia è Giuseppe Caruso, l'amministratore delegato della Pirelli RE Franchising (604 agenzie immobiliari con l'obiettivo di arrivare a mille): "Dopo i grandi rialzi il mercato deve metabolizzare gli eccessi, non mi preoccuperei più di tanto. Ci sono già state delle flessioni, soprattutto dove le sopravvalutazioni erano evidenti. Per certi versi, dopo l'arrivo dell'euro con le case è successo come con le pizze: la "Margherita" è passata da 4 mila lire a 4 euro, i prezzi al metro quadro da 2 milioni di lire a 2 mila euro. Ma non credo che nei centri storici delle grandi città ci potranno essere sostanziali ribassi. Però, in altre situazioni, oggi chi decide di vendere deve prepararsi a una realtà diversa e sapere che, se un anno fa avrebbe magari chiuso l'affare con uno sconto del 10 per cento, adesso dovrà abituarsi a un 20 per cento".
È paradossale, l'altalena del mattone. Per anni i prezzi crescevano, ma c'erano i mutui sempre più bassi e anche chi aveva pochi soldini da parte poteva buttare il cuore oltre l'ostacolo e provare a farsi la casa. Adesso i prezzi scendono, ma i mutui sono più cari, e ai poveri fanno più fatica a concederli. Gli affaroni, in pratica, li farà chi non ha bisogno.
Grafici:
Frenata in borsa
Domanda residenziale
Tempi di vendita
Andamento dei prezzi
Sottolineo un interessante passo di Mario Breglia, presidente di "Scenari Immobiliari", nel video relativo all'articolo che inizia al minuto 13.40 dell'intervista:
...Conviene comperare o affittare?
Dal mio punto di vista comperare non conviene mai dal punto di vista finanziario, se ci fosse un mercato dell’affitto, che purtroppo non c’è, non si pone l’alternativa perché un investimento immobiliare non è un buon investimento dal punto di vista finanziario.
E’ un investimento dal punto di vista psicologico, del risparmio forzoso, del lasciare qualcosa ai figli, cioè tutte considerazioni extra economiche, sostanzialmente. Dal punto di vista finanziario conviene pagare un affitto restare per parecchio tempo e poi accumulare invece in titoli di stato, in azioni, in risparmio finanziario che rendono molto di più rispetto all’immobile...
Considerate ora questo grafico:
poi questi articoli gentilmente proposti da guido.zip:
Repubblica - 21 aprile 1985: CONGELATO A ROMA IL MERCATO IMMOBILIARE
Repubblica - 08 dicembre 1985: NAUSEA DEL MATTONE
Repubblica - 07 febbraio 1992. INVERNO SUL MERCATO IMMOBILIARE
Repubblica - 19 febbraio 1993 - IL MATTONE SEGNA IL PASSO
Osservando bene il grafico si può notare che i cicli del mercato immobiliare nel tempo si stanno via via dilatando, la durata dell'ultimo ciclo di crescita è stata particolarmente lunga, alcuni sostengono che si sia conclusa tra il 2005 e il 2006, la gente si è indebitata a più non posso, Ubi Banca lancia un mutuo: durata 50 anni, Arriva il mutuo eterno, non è quindi ipotizzabile il se e il quando il valore degli immobili raggiungerà nuovamente i livelli speculativi del 2005-2006.
Dare uno sguardo al passato penso che possa essere d'aiuto sia per spiegare il presente che per ipotizzare il futuro, nel 1985 sono state riscontrate svalutazioni del 30% con punte del 40%, ognuno tragga poi liberamente le proprie conclusioni.
Vedi anche: Come trema il MATTONE (Fonte: L'Espresso 31/07/2008 - di Maurizio Maggi)
Marco [Modificato da marco--- 05/02/2012 01:09] |