 13/11/2007 11:31 |
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| | | Post: 160 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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Salve,
vi lurko da qualche mese e ho apprezzato molto la qualità delle vostre esposizioni nonchè la bontà delle fonti citate.
Appare indubbio che l'immobiliare sia sottoposto ad un ciclico deprezzamento delle quotazioni perlomeno in termini reali.
Se non ho frainteso nei precedenti cicli si è assistito, ad un deprezzamento medio del 25% nell'arco di 3-5 anni.
Se negli anni 90 ciò è imputabile principalmente a tassi di interesse elevati che hanno eroso il valore reale indipendentemente dal calo di quello nominale; ad oggi la situazione appare molto diversa.
Tassi di interesse del 4-5% appaiono già incompatibili con la crescita economica e saranno frenati nella loro crescita anche da un inflazione ufficiale taroccata.
Come si potrà realizzare allora una perdita reale del 25%?
facciamo un ipotesi a braccio:
-posseggo un immobile valutato 100.000€ al picco delle quotazioni (diaciamo fine 2006), posso averlo venduto sui massimi o al contrario avidamente posso non averlo fatto in attesa di ulteriori apprezzamenti
-posti 3-5 anni per arrivare al bottom (facciamo 4 in media)
-posto come investimento alternativo free risk un obbligazione governativa al 4,5% lordo(più o meno il valore dell'euribor)
la perdita al netto del capital gain si attesterebbe attorno ad un 15-16% di mancati interessi.
Se avessimo perciò investito il provento della vendita di un immobile (ovviamente per ipotesi liquidato sui massimi) ci ritroveremmo con circa 115.000 €.
Togliamo da questo valore quella che è la perdita statisticamente rilevabile dai precedenti cicli ovvero poniamo un 25%.
Otteniamo un valore di circa 85.000 € ovvero una quotazione inferiore del 15% rispetto ai valori massimi di ciclo.
Ergo le quotazioni quando il ciclo toccherà il minimo potrebbero non essere poi così più basse rispetto ad oggi.
Io diffiderei dei soggetti che vi prospettano ribassi nominali del 30-40% entro un paio d'anni. A mio modo non riescono ad intepretare le fonti che citano. Tali crolli secondo me potranno avvenire solo in contesti ristretti.
Ritengo senz'altro più probalile (ed auspicabile visto che cerco casa ed ho tutto cash) un calo delle quotazioni da qui ad un paio d'anni del 10%.
Se considerate che il 10% di sconto lo hanno sempre fatto si tratta di un complessivo 20% di calo rispetto a quanto richiesto in prima battuta, non male comunque ma a patto di trovare un immobile di qualità e a fine ciclo non è facile.
Saluti e a presto per ulteriori approfondimenti ![[SM=j7569]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/69/3020031.jpg) |
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| 13/11/2007 11:51 |
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| | | Post: 160 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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M'è preso un impulso irrefrenabile... che volete, è l'entusiasmo del novizio
Domanda:
Voglio comprare casa ma ho solo parte del cash necessario, vediamo due ipotetiche evoluzioni
-1 le case rimangono ai prezzi attuali e i mutui mantengono i tassi attuali; nell'attesa dell'acquisto guadagno gli interessi sul capitale
-2 le case diminuiscono di prezzo ma i mutui vedranno aumentati i propri tassi rappresentando la causa prima del deprezzamento delle abitazioni; la casa la pagherò di meno ma dovrò sostenere maggiori costi per la parte di mutuo che dovrò contrarre.
Se non posseggo il grosso del capitale iniziale dove sta il vantaggio della seconda ipotesi? |
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| 13/11/2007 12:33 |
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ganoss, 13/11/2007 11.51:
M'è preso un impulso irrefrenabile... che volete, è l'entusiasmo del novizio
Domanda:
Voglio comprare casa ma ho solo parte del cash necessario, vediamo due ipotetiche evoluzioni
-1 le case rimangono ai prezzi attuali e i mutui mantengono i tassi attuali; nell'attesa dell'acquisto guadagno gli interessi sul capitale
-2 le case diminuiscono di prezzo ma i mutui vedranno aumentati i propri tassi rappresentando la causa prima del deprezzamento delle abitazioni; la casa la pagherò di meno ma dovrò sostenere maggiori costi per la parte di mutuo che dovrò contrarre.
Se non posseggo il grosso del capitale iniziale dove sta il vantaggio della seconda ipotesi?
Ciao e benvenuto tra noi.
Dalle ipotesi da te fatte, sembra che comprare adesso e fra qualche anno sia la stessa cosa: secondo me le cose stanno diversamente, poichè i ribassi saranno tali da compensare ampiamente (e anche superare) l'eventuale rialzo dei tassi.
Inoltre, un vantaggio che si ha, sta nel fatto che finchè hai il capitale in mano sei libero di scegliere (qualcuno su questo forum dice 'cash is king') e tra le opzioni che hai c'è pure quella di usare la remunerazione del capitale per pagare un eventuale affitto: finchè hai il capitale, puoi aspettare tempi migliori per comprare e, se il tuo capitale è tale da abbattere la maggior parte (+/- 75%) del tuo affitto, fare finta che sei il padrone dell'immobile in cui vivi, solo che non hai le spese di competenza del proprietario (tasse & imposte, riparazioni, ecc.) e puoi andartene quando vuoi, senza essere costretto a passare per il mercato immobiliare e ad aspettarne i tempi.
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| 13/11/2007 12:34 |
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| | | Post: 222 | Sesso: Maschile | Utente fico | Bilocale | | OFFLINE | |
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ganoss, 13/11/2007 11.51:
Se non posseggo il grosso del capitale iniziale dove sta il vantaggio della seconda ipotesi?
Infatti è proprio il calcolo del punto di equilibrio tra prezzo delle case e costo del finanziamento necessario per comprarle il punto più delicato per parlare di "convenienza".
Quello che è poco ma sicuro, è che la bolla si è gonfiata perchè la gente non considerava il costo complessivo del finanziamento, ma quello delle (prime) rate. "Hey, con 600 euro al mese mi compro la casa!" (..pagando per 30 anni restituendo il doppio alla banca..)
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| 13/11/2007 12:46 |
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ganoss, 13/11/2007 11.51:
M'è preso un impulso irrefrenabile... che volete, è l'entusiasmo del novizio
Domanda:
Voglio comprare casa ma ho solo parte del cash necessario, vediamo due ipotetiche evoluzioni
-1 le case rimangono ai prezzi attuali e i mutui mantengono i tassi attuali; nell'attesa dell'acquisto guadagno gli interessi sul capitale
-2 le case diminuiscono di prezzo ma i mutui vedranno aumentati i propri tassi rappresentando la causa prima del deprezzamento delle abitazioni; la casa la pagherò di meno ma dovrò sostenere maggiori costi per la parte di mutuo che dovrò contrarre.
Se non posseggo il grosso del capitale iniziale dove sta il vantaggio della seconda ipotesi?
Scusa, ma non avevo tenuto presente l'ultima frase.
Ovviamente, in questa ipotesi il mio ragionamento viene a cadere. ![[SM=g7802]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/2/8410556.gif)
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| 13/11/2007 14:07 |
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| | | Post: 833 | Città: ROMA | Età: 62 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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ganoss, 13/11/2007 11.51:
M'è preso un impulso irrefrenabile... che volete, è l'entusiasmo del novizio
Domanda:
Voglio comprare casa ma ho solo parte del cash necessario, vediamo due ipotetiche evoluzioni
-1 le case rimangono ai prezzi attuali e i mutui mantengono i tassi attuali; nell'attesa dell'acquisto guadagno gli interessi sul capitale
-2 le case diminuiscono di prezzo ma i mutui vedranno aumentati i propri tassi rappresentando la causa prima del deprezzamento delle abitazioni; la casa la pagherò di meno ma dovrò sostenere maggiori costi per la parte di mutuo che dovrò contrarre.
Se non posseggo il grosso del capitale iniziale dove sta il vantaggio della seconda ipotesi?
Ciao e benvenuto.
Se sei di Roma (o di altre zone dove la bolla ha colpito duro) il vantaggio per esempio sta nel fatto che (nell'ipotesi di non avere contanti) invece di pagare il 5-6% di interessi alla banca per "affittare" la cifra necessaria a comprare casa pagheresti annualmente solo il 2-4% per affittare direttamente la casa, mettendo da parte la differenza per poterla comprare tranquillamente più in là (o non comprarla affatto e tenerti i soldi in banca, oppure mangiarteli al ristorante alla faccia delle banche). Poi se il mago Otelma ti ha detto che le case tra 5 anni costeranno il doppio di adesso allora forse un senso finanziario nell'acquistare oggi potrebbe esserci.
Tieni presente che tutti i discorsi che si fanno risentono molto del fatto che le persone che accedono a questo forum sono in prevalenza di Roma e Milano (vedi tabella sotto), posti dove la bolla ha colpito veramente duro (anche con aumenti del 100% in un anno, vedi tutto il centro e semicentro di Roma a cavallo del 2002-2003). Capisci che a Roma un calo nominale del 30% sarebbe solo un ritorno alla ragionevolezza. Poi probabilmente in altre zone non ci saranno neanche i cali del 10% che ipotizzi tu, e la media nazionale magari sarà di un misero -10 o -15%.
------ Statistiche degli accessi al forum:
ROME 18.793
MILANO 15.695
BOLOGNA 2.725
TORINO 2.266
CAGLIARI 1.309
NAPOLI 1.222
PALERMO 871
...
------
Tieni inoltre presente anche altri parametri come per esempio:
il rapporto costi/affitti, che attualmente è del 60-70% più alto della media di lungo periodo, e doppio rispetto al 1998:
freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=6881915
i reali costi di costruzione delle case (500-1000 euro mq, contro i 4000-5000 euro mq richiesti per i casermoni edificati nella campagna romana)
freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=1271502
i margini di guadagno attuali dei costruttori, fino al 300% (fonte CRESME), che significa un margine del 75% per fare sconti (altro che 10%)
freeforumzone.leonardo.it/lofi/D6850550.html
l'evoluzione demografica, disastrosa (tra 10 anni le case lasciate in eredità e messe in vendita dagli eredi supereranno il numero di nuove famiglie che si formeranno)
freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=5931990
Per quanto riguarda il saldo migratorio poi, ho paura che se non cambiano in fretta le cose qui da noi saranno di più quelli che andranno via dall'Italia che quelli che verranno (per fare che? Per accollarsi N-mila miliardi di euro di debiti?).
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[Modificato da guido.zip 13/11/2007 14:12] |
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| 13/11/2007 14:11 |
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| | | Post: 160 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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dgambera, 13/11/2007 12.33:
Ciao e benvenuto tra noi.
Dalle ipotesi da te fatte, sembra che comprare adesso e fra qualche anno sia la stessa cosa: secondo me le cose stanno diversamente, poichè i ribassi saranno tali da compensare ampiamente (e anche superare) l'eventuale rialzo dei tassi.
Inoltre, un vantaggio che si ha, sta nel fatto che finchè hai il capitale in mano sei libero di scegliere (qualcuno su questo forum dice 'cash is king') e tra le opzioni che hai c'è pure quella di usare la remunerazione del capitale per pagare un eventuale affitto: finchè hai il capitale, puoi aspettare tempi migliori per comprare e, se il tuo capitale è tale da abbattere la maggior parte (+/- 75%) del tuo affitto, fare finta che sei il padrone dell'immobile in cui vivi, solo che non hai le spese di competenza del proprietario (tasse & imposte, riparazioni, ecc.) e puoi andartene quando vuoi, senza essere costretto a passare per il mercato immobiliare e ad aspettarne i tempi.
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| 13/11/2007 14:12 |
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| | | Post: 160 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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Scusate, forse non sono stato sufficientemente chiaro nell'esprimermi
vorrei riepilogare le mie aspettative e le mie opinioni:
1) il costo delle abitazioni al netto dell'inflazione calerà nei prossimi 5 anni
2) dato che i tassi di interesse sono bassi questo calo avverrà solo in parte in conto interessi (gli interessi dell'investimento alternativo ovviamente)
3) una parte del calo verrà incorporata nel valore nominale delle abitazioni
4) tale calo non sarà superiore al 15-20% rispetto ai prezzi attuali
5) dato che il volano di tale calo sarà il peggioramento delle condizioni di accesso al credito se ne avvantaggierà solo chi ha il cash
Tutto questo per dire cosa?
CHE LO SCOPPIO DELLA BOLLA CONVIENE SOLO A CHI GIA' HA LA GRANA
Gli altri dovranno sempre e comunque rivolgersi a appartamenti più piccoli il che porterà questi a deprezzarsi meno di quelli più grandi.
E come sempre chi è che casca in piedi? Ovviamente chi stampa li sordi dal nulla e li presta : male che vada gli resta la casa pignorata che ovviamente non ti finanziano più per il 100% ma guarda caso per l'80% visto che hanno già messo in conto quel 20% di deprezzamento cui accennavo sopra.
Meditiamo gente meditiamo....
Ciao e benvenuto tra noi.
Dalle ipotesi da te fatte, sembra che comprare adesso e fra qualche anno sia la stessa cosa: secondo me le cose stanno diversamente, poichè i ribassi saranno tali da compensare ampiamente (e anche superare) l'eventuale rialzo dei tassi.
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| 13/11/2007 14:25 |
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| | | Post: 437 | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Quadrilocale | | OFFLINE |
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ganoss, 13/11/2007 11.31:
Salve,
Se non ho frainteso nei precedenti cicli si è assistito, ad un deprezzamento medio del 25% nell'arco di 3-5 anni.
seguito ad apprezzamenti molto inferiori a quello attuale
ganoss, 13/11/2007 11.31:
Se negli anni 90 ciò è imputabile principalmente a tassi di interesse elevati che hanno eroso il valore reale indipendentemente dal calo di quello nominale; ad oggi la situazione appare molto diversa.
la causa non furono i tassi di interesse, che in quel periodo calavano, ammortizzando parzialmente il problema, ma la svalutazione della lira rispetto all'ecu (antenato dell'euro) voluta dal governo amato; la maggior parte dei mutui erano in ecu e non in lire.
ganoss, 13/11/2007 11.31:
Come si potrà realizzare allora una perdita reale del 25%?
conosci la legge della domanda e dell'offerta?
i prezzi calano se aumenta l'offerta o se diminuisce la domanda.
e ci sono tantissimi fattori che determinano sia una diminuzione della domanda (tassi, stipendi bassi, tassazione dell'affitto, aumento dell'ici sulle case sfitte, freno al credito fissando le rate ad 1/5 delo stipendio e il capitale al 60% della casa, panico dovuto agli aumenti di insolvenze e pignoramenti, ecc.) che un aumento dell'offerta (chi non ce la fa più a pagare il mutuo, l'invenduto dei costruttori, chi a causa di ici e tasse sugli affitti vuole disinvestire, chi è a rischio di pignoramento e chi vuole vendere per sostituzione, incoraggiaqto dall'abbassamento dei prezzi)
secondo me in 2-3 anni caleranno del 60-70%, riportandosi al valore reale.
ganoss, 13/11/2007 11.31:
Io diffiderei dei soggetti che vi prospettano ribassi nominali del 30-40% entro un paio d'anni.
anche io.
prova ad unire la curva dei minimi dei 4 cicli immobiliari precedenti a questo e vedi che risultato viene fuori.
 [Modificato da picdp 13/11/2007 14:26] |
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| 13/11/2007 14:58 |
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| | | Post: 160 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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Ciao Guido,
sono decisamente della tua opinione, nelle grandi città hanno mazzolato duro e il calo sarà per forza superiore al mio stimato 20%.
Io abito a 30Km da Firenze in un piccolo centro e valuto la mia realtà, che è cresciuta si molto ma non a livello dei centri cittadini.
Un 4 vani con garage qui costa sui 220 mila € è una cifra che ragionevolmente una coppia può accantonare in una ventina d'anni (di sacrifici ovvio!).
Non vedo però come un fiorentino che per la stessa casa tira fuori 350.000 € possa farcela senza stipulare un mutuo. Ma se il mutuo diviene più oneroso è ovvio che il vantaggio derivante dallo sgonfiamento della bolla diviene una variabile della quota di cash posseduta.
Se non hai abbastanza cash il vantaggio è nullo, rassegnamoci.
A Roma e Milano la situazione è anche peggiore che a Firenze: i romani e i milanesi danarosi nei prossimi anni potranno consolarsi dal fatto di non aver potuto o voluto comprare prima, gli altri, scusate il francesismo, stanno con le pezze ar c..o come e più di prima visto che per i prossimi anni sono condannati all'affitto perchè la casa per intero non la gliela finanzia più nessuno.
Ho partecipato con curiosità al vostro sondaggio sulla quantità di liquidità a disposizione ma con una media di 150-200.000€ cosa ci compri a Roma e a Milano senza un mutuo: da quello che leggo un paio di vani a dir tanto.
Perdonatemi, sono costretto per ovvietà di cose ad approssimare molto, vuoi per non conoscenza, vuoi per la vastità del campo e sono pronto a scommettere che molti di noi trarranno dei vantaggi economici notevoli dall'attesa.
Ditemi che questo garage chiamato rustico è uno scherzo! Vi prego! ![[SM=g7601]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/1/5769159.gif)
guido.zip, 13/11/2007 14.07:
Tieni presente che tutti i discorsi che si fanno risentono molto del fatto che le persone che accedono a questo forum sono in prevalenza di Roma e Milano (vedi tabella sotto), posti dove la bolla ha colpito veramente duro (anche con aumenti del 100% in un anno, vedi tutto il centro e semicentro di Roma a cavallo del 2002-2003). Capisci che a Roma un calo nominale del 30% sarebbe solo un ritorno alla ragionevolezza. Poi probabilmente in altre zone non ci saranno neanche i cali del 10% che ipotizzi tu, e la media nazionale magari sarà di un misero -10 o -15%.
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| 13/11/2007 15:01 |
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| | | Post: 833 | Città: ROMA | Età: 62 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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ganoss, 13/11/2007 14.12:
LO SCOPPIO DELLA BOLLA CONVIENE SOLO A CHI GIA' HA LA GRANA
Questo è sicuro. Tutti gli altri torneranno alle vecchie regole: vai in affitto, metti i soldi da parte fino a 40 o a 50 anni e poi prendi casa con un piccolo mutuo (massimo al 50%). Semplice no?
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| 13/11/2007 15:32 |
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| | | Post: 437 | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Quadrilocale | | OFFLINE |
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ganoss, 13/11/2007 14.58:
Ditemi che questo garage chiamato rustico è uno scherzo! Vi prego!
a me sembra una minivilla con minipiscina :)
a parte gli scherzi, potrebbe anche essere un affare: tutto dipende da come evolverà il piano regolatore di quella zona e dalla distanza dalla stazione di prima porta. in ogni caso sarebbe da vedere per poi pensarci su; se un domani interessasse ad un costruttore avrebbe un rendimento altissimo.
45 mq di garage corrispondono a 22,5 mq di appartamento (1/2)
110 mq di giadino corrispondono a 27,5 mq di appartamento (1/4)
totale eqivalente 50 mq a 90.000 euro = 1800 euro/mq. L'agenzia, pur di vndere in questo periodo, credo che cercherebbe di portarlo a 50-60.000 (1000-1200 euro/mq equivalente e a quella cifra potrebbe essere appetibile come investimento.
prima porta è una delle periferie di roma non ancora invase dai vari caltagirone e carlino ed ha una stazione ferroviaria collegata tramite una ferrovia suburbana con la stazione flaminio della metro A.
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| 13/11/2007 15:40 |
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| | | Post: 833 | Città: ROMA | Età: 62 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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ganoss, 13/11/2007 14.58:
Un 4 vani con garage qui costa sui 220 mila € è una cifra che ragionevolmente una coppia può accantonare in una ventina d'anni (di sacrifici ovvio!).
Non vedo però come un fiorentino che per la stessa casa tira fuori 350.000 € ...
Se a Roma 4 vani con garage costassero 350.000 € non sarei nemmeno qui a parlare di bolla. A roma per quella cifra si compra un 2 vani senza accessori in semiperiferia, con vista su tangenziale (se ti accontenti di un seminterrato puoi scendere a 250k)
www.portaportese.it/index.jsp?kr=53&tipo=offerte&search=via&numero=-2&sottorubrica=174&catprezzo=1&stanze=2&SUBM...
Per arrivare a 350.000 € per un 4 vani con garage, anche in zona semiperiferica, ci vorrebbe un bel calo del 40-50%. Che é quello che aspettiamo con ansia. E quindi a noi romani se ci vieni a dire che i prezzi caleranno solo del 10% ti saltiamo addosso come le iene!
Con 350k euro (520k dollari) l'appartamento al massimo lo compri in città a basso costo come New York, mica a Roma.
www.housingtracker.net/askingprices/NewYork/NewYork-NorthernNewJersey-LongIsland/NewYork-WhitePlai...
ganoss, 13/11/2007 14.58:
Ho partecipato con curiosità al vostro sondaggio sulla quantità di liquidità a disposizione ma con una media di 150-200.000€ cosa ci compri a Roma e a Milano senza un mutuo: da quello che leggo un paio di vani a dir tanto.
vedi sopra
ganoss, 13/11/2007 14.58:
Ditemi che questo garage chiamato rustico è uno scherzo! Vi prego!
Se ci segui da poco immagino non connoscerai questa perla (se tratti ti danno anche la macchina compresa nel prezzo)
[Modificato da guido.zip 13/11/2007 15:40] |
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| 13/11/2007 15:46 |
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| | | Post: 160 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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Ciao,
li ho uniti qui
io meno 70% non lo vedo, puoi spiegarmi tu come fai a vederlo??
Vorrebbe dire 650€ al mq invece dei 2100 attuali, non è che ti sei un pò illuso?
Dal grafico nella migliore delle ipotesi salta fuori un crollo della meta di quello che sostieni.
Guarda che stiamo dalla stessa parte eh??
picdp, 13/11/2007 14.25:
anche io.
prova ad unire la curva dei minimi dei 4 cicli immobiliari precedenti a questo e vedi che risultato viene fuori.
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| 13/11/2007 15:53 |
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| | | Post: 160 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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Stì ca..i !!
Nooooooooooo! Teribbile!!!!!!!
Certo che a Roma avete tante fortune (città stupenda, impieghi statali e relativo indotto) ma le case proprio....
Avevo visto in un altro post la mansardina di 12 mq a 150.000 o giù di lì ma questo li batte tutti!!!!
guido.zip, 13/11/2007 15.40:
Se ci segui da poco immagino non connoscerai questa perla (se tratti ti danno anche la macchina compresa nel prezzo)
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| 13/11/2007 15:56 |
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| | | Post: 101 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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Chi vivrà vedrà...certo è che se si passasse dagli attuali 3500 (sono di milano) di media sul seminuovo a 2000 al mq male non farebbe.
Non dico che sarà così, ma i margini di trattativa ci saranno anche perchè comprare in un mercato in cui la maggiorparte della gente è indebitata senza aver debiti fa si che automaticamente si diventa competitivi...partlo di chi i risparmi li rispetta e non li scialacqua (Mi ci metto in mezzo...preferisco un h&m ad una boutique e un jeans da celio a un diesel...durano uguali e costano 1/4, e questo si può fare per ogni tipo di contesto...es. trasporti, consumi reali, vacanze ecc...)
si può considerare il fatto che alcuni decidono di vivere per la fine dei venti e i primi 30 da bamboccioni (me compreso) la quale cosa fa si che il cash riesci a mettertelo via (Anche 10.000 all'anno)...
P.S. Qui in città ci si sa accontentare anche di poco (vedi i mitici 30 mq)..:P
scenari scenari...vedremo che accadra.. ![[SM=g7605]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/5/2844270.gif) UH?...generale, ma è lei?... |
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| 13/11/2007 16:10 |
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| | | Post: 160 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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Bravo Guaglio',
pure io sono un bamboccione che risparmia sui 10k l'anno.
Pensa che tengo la macchina a mezzo con mammà però i Jeans Diesel non me li puoi paragonare ai Celio, ne ho 4 paia e sono sempre stratosferici anche dopo anni, ovviamente li compro all'Outlet sennò col piffero che metterei da parte qualcosa.
Quanti nostri coetanei conosci che mettono via una cifra simile, io pochi.... |
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| 13/11/2007 16:51 |
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| | | Post: 101 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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ganoss, 11/13/2007 4:10 PM:
Bravo Guaglio',
pure io sono un bamboccione che risparmia sui 10k l'anno.
Pensa che tengo la macchina a mezzo con mammà però i Jeans Diesel non me li puoi paragonare ai Celio, ne ho 4 paia e sono sempre stratosferici anche dopo anni, ovviamente li compro all'Outlet sennò col piffero che metterei da parte qualcosa.
Quanti nostri coetanei conosci che mettono via una cifra simile, io pochi....
si ma rispetto ai celio mi costano 4 volte tanto :D...attualmente ho raffrontato coi levis...in entrambni i casi a 2 anni di distanza devo cambiarli...
->
Quanti nostri coetanei conosci che mettono via una cifra simile, io pochi...
->
io appena iniziato...premetto che la causa è stata finire l'università a 25 anni e aver messo via dai 25 ad ora (27 passati da 3 mesi) 12000 euri...boh onestamente mui sento addirittura indietro ruispetto ai coetanei...la previsione dell'anno prox è quota 10.000 da parte da aggiungere ai 12.000 che contabilizzerò a dicembre.
purtroppo mio padre è geloso dell'auto e mi pago il mezzo meno costoso in assoluto (370 di assicurazione 80 il tagliando e 22 di bollo), ovvero unos cooter che mi permette a milano , grazie al freddo che prendo, di arrivare mediamente + sveglio dei colleghi a lavoro :D...logicamente man mano che il cpaitale sale lo spostero' su piccoli conti che, grazie a tax bce alto mi garantiscono un ulteriore microguadagno...
UH?...generale, ma è lei?... |
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| 13/11/2007 17:04 |
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| | | Post: 437 | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Quadrilocale | | OFFLINE |
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ganoss, 13/11/2007 15.46:
non vedo nulla ![[SM=g7560]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/60/2094120.gif)
ganoss, 13/11/2007 15.46:
io meno 70% non lo vedo, puoi spiegarmi tu come fai a vederlo??
Vorrebbe dire 650€ al mq invece dei 2100 attuali, non è che ti sei un pò illuso?
può darsi. comunque da 2100 a 1300 come viene fuori dall'interpolazione, è un 40%, ma sono portato a supporre che la situazione sia ben più grave.
anche perchè il 12/10/01 ho preso a 900.000 lire a metro quadro casa mia e le due confinanti sono state vendute al triplo, ovvero 1350 euro al metro quadro ad ottobre 2006. il problema di quel grafico è che ad esempio io ho dovuto dichiarare più del prezzo pagato altrimenti mi facevano una multa.
ganoss, 13/11/2007 15.46:
Dal grafico nella migliore delle ipotesi salta fuori un crollo della meta di quello che sostieni.
Guarda che stiamo dalla stessa parte eh??
lo so.
comunque vedremo.
in zona ho già visto pubblicato su un giornale a 45.000 euro un piano terra indipendente di (suppongo) 60 mq, ovvero 750 euro/mq
NETTUNO ZONA TRE CANCELLI piano terra: indipendente 2 camere, cucina, bagno, giardinetto E. 45.000.
per finire l'interpolazione:
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| 13/11/2007 21:34 |
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| | | Post: 160 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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Gentile Picdp,
l'analisi del grafico che alleghi è un pò..diciamo... pretenziosa?
Ti allego la mia spero che ora la vediate.
il tuo grafico arriva fino al 2005 per cui non comprende il picco dei prezzi di molte località che è arrivato a fine 2006.
Inoltre tu ipotizzi che la trend line tirata tra i due ultimi minimi incroci il grafico dei prezzi in corrispondenza del valore di 1300.
Nel tuo grafico ciò sarebbe potuto accadere nel 2005 se i prezzi fossero crollati da un momento all'altro e come ben sai non è accaduto; dal tuo grafico si evince inoltre che i prezzi toccano il minimo dopo 4 anni dal massimo per cui lo faranno nel 2011 ad un valore pari a 1500 €/mq il che non è che il 30% in meno rispetto all'ultimo picco.
Il grafico se non sbaglio si esprime in termini reali e io ho sostenuto un ribasso alla fine del ciclo del 25%reale che è ben più vicino al 30% di quanto non siano le tue ipotesi del 60-70%.
Il calo avverrà nel corso di un quadriennio per cui chi può pazienti chi non può lo faccia il più possibile rammentando che si tratterà di un meno 30% reale e non certo nominale.
Le mie tasche sperano che mi sbagli ma il grafico allegato da altri confuta le mie ipotesi e non le loro.
Bubble-Saluti ![[SM=g7667]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/67/3726162.gif)
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| 13/11/2007 22:19 |
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| | | Post: 437 | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Quadrilocale | | OFFLINE |
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ganoss, 13/11/2007 21.34:
Gentile Picdp,
Il grafico se non sbaglio si esprime in termini reali
sono due grafici in uno: la curva grigia tiene conto dell'inflazione ed è rapportata al valore del 2005, quella ocra rappresenta i valori nominali.
comunque, come dicono i ciclisti, dopo una grande salita verrà una altrettanto grande discesa :)
ps: noto che ti ho ispirato l'avatar. [Modificato da picdp 13/11/2007 22:44] |
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| 14/11/2007 20:48 |
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| | | Post: 160 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE |
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No no....
E' che è la sola immagine che ho caricato su freeforumzone adesso provvedo a mettere qualcosa di più consono.... |
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| 15/11/2007 04:24 |
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| | | Post: 3.291 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castelletto sul Ticino | | OFFLINE |
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ganoss, 13/11/2007 15.46:
Ciao,
li ho uniti qui
io meno 70% non lo vedo, puoi spiegarmi tu come fai a vederlo??
Vorrebbe dire 650€ al mq invece dei 2100 attuali, non è che ti sei un pò illuso?
Dal grafico nella migliore delle ipotesi salta fuori un crollo della meta di quello che sostieni.
Guarda che stiamo dalla stessa parte eh??
Se quel grafico calando e rimanendo agonizzante per almeno tre decenni( come credo), avendo del buon cash in mano e essendo un buon investitore non ho sentito nessuno fare questa ipotesi:
1 Rimango in affitto a vita con una vasta scelta di possibilità.
2 Investo per 30 anni un capitale che altrimenti immobilizzerei oltre a indebitarmi.
3 Dopo 30 anni di buoni investimenti se il massimo immobiliare precedente non sarà avvicinato avrò fatto sicuramente la scelta giusta.
Ripeto le condizioni devono essere 3:
1 CASH BUONO
2 GRAFICO AGONIZZANTE (stile giappone)
3 ESSERE UN BUON INVESTITORE.
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