| | | Post: 660 | Città: SERRAVALLE PISTOIESE | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Pegasus@, 19/10/2008 0.16:
Quindi il dato che riporti anche se un "poco sporco" passami il termine , ma credo tu capisca come lo sto intendendo , da un'indicazione locale ( si parla di provicia di PT credo ? ) in cui la "domanda" tra Set e Ottobre è circa uguale o dato i -15 giorni addirittura in crescita.
Sì si può dire che è in crescita, ma è una oscillazione normale, non ndicativa di nulla, inoltre ricordaimo che sono dati interni a una agenzia...
Pegasus@, 19/10/2008 0.16:
Ti riporto qui il grafico delle NTN sui primi 6 mesi per provincie sul residenziale , in cui però viene indicato che su PT siamo circa ad un -30% rispetto al precedente I sem 2007. Per cui io a logica vedo queste 2 opzioni :
a) è incrementata le domanda e a parità di efficenza nella traduzione a compravendita danno l'indicazione di recupero, l'ipotesi "suddetta".
No, dico che la domanda in genere è rimasta la stessa come bacino di utenza, molti sono ancora inconsapevoli perchè molti non si affidano alle agenzie completamente e quindi non conoscono il loro REALE potere d'acquisto in fatto di immobili (budget/sostenibilità) anche se se lo immaginano.
Molto del mio target è il mercato di scambio, il nuovo praticamente Non lo tratto se non marginalmente (in conseguenza di una vendita magari il proprietaro riacquista il nuovo) quindi non credo ci sia recupero, certo è che si potrebbe segnalare che il media preferito si è spostato , per quanto mi riguarda, dalla carta a internet, questo a parere mio significa anche un cambio di tipologia di clientela, in soldoni, chi legge solo la carta chiama meno, chi legge internet si è "svegliato" e viene a vedere le case... non ho ancora inquadrato bene come mai.
Pegasus@, 19/10/2008 0.16:
b) l'incrementato della "domanda" non si traduce con la stessa efficienza di prima e quindi nonostante questo si hanno comunque meno NTN.
Sì, questo è chiaro, ma dipende anche dal fatto che la domanda, a meno che non trovi la casa che gli piace a tutti i costi ( e a un prezzo accettabile) prende molto più tempo per stringere, a volte perfino sottovalutando la possibilità che venga venduto (cosa che avviene), in soldoni il calo a parere mio non è una questione di soldi ma di "prima contrattazione a distanza" a volte fatta male.
Ribadisco che il mo target non è indicativo.
Nel target più basso invece è il credit crunch che ha fermato la febbre, nessuna consapevolezza, molti comprerebbero ancora se ne avessero la facoltà, quindi nessuna consapevolezza globale, soltanto normale impossibilità ad acquistare case con un rapporto cosi alto €-mq/reddito, insostenibile per molti.
I ricchi, quelli rimasti, pagano ancora di più gli immobili che adesso alcuni rimettono sul mercato per motivi di liquidità, ma quel mercato è fuori da ogni logica buona per il resto delle persone.
Pegasus@, 19/10/2008 0.16:
Per venirne a capo bisognerebbe sapere se anche nel I Sem 2008 avevi notato un incremento della domanda , oppure se il tuo polso della situazione ti fa presumere che la domanda attuale si traduce sempre con la stessa efficienza in compravendite , dico il tuo polso perche se la domada è di 1 mese fa difficile pensare che si sia gia in fase di "compromesso" visti i 5-6 mesi medi.
Mi verrebbe anche da chiederti se consideri il tuo "mercato locale" come rappresentativo , come trend , delle dinamiche nazionali o se lo consideri piuttosto un dato "eterogeneo".
Pega
Il mio mercato locale NON è assolutamente rappresentativo di nulla (se non di se stesso), la crisi a PT c'è gia da più di un anno, dovuta a un forte e repentino disallineamento dei prezzi del nuovo (viale adua su tutti) rispetto all'anno precedente che oltre a creare aspettative esagerate nei venditori di case "usate" ha ingenerato un calo della domanda anche per la modificazione dell'area (la gente prima vedeva la campagna da alcuni palazzi, ora vede palazzi astrusi...) un sistema di voci sotto che praticamente ha bloccato il mercato in città, il centro invece regge, specie il lusso, non vi dico a quanto vendono perchè è spaventoso, ma ripeto sono FUORI dai meccanismi normali e li influenzano pochissimo.
Inoltre, come avevo anticipato, c'è un forte scambio "sottobanco di imobili tra costruttori che devono rientrare e "investitori" che poi rimettono sul mercato a prezzi leggermente sotto, naturalmente comprati dall'amico dell'amico anche in ultima linea.
[Modificato da Roberto Ponziani 19/10/2008 09:44] |