Roberto Ponziani, 19/10/2008 9.32:
Sì si può dire che è in crescita, ma è una oscillazione normale, non ndicativa di nulla, inoltre ricordaimo che sono dati interni a una agenzia...
Certo ma è sicuramente una "testimonianza" interessante e di questo ti ringrazio : sei entrato nel Forum con un atteggiamento molto sereno e aperto , per niente polemico , disposto a discutere nel merito delle questioni , senza alcun integralismo corporativo , fino al punto "di esporti" , nel senso di metterci la "tua" faccia e i tuoi "dati personali". Non è una cosa da tutti e te ne rendo merito.
Roberto Ponziani, 19/10/2008 9.32:
No, dico che la domanda in genere è rimasta la stessa come bacino di utenza, molti sono ancora inconsapevoli perchè molti non si affidano alle agenzie completamente e quindi non conoscono il loro REALE potere d'acquisto in fatto di immobili (budget/sostenibilità) anche se se lo immaginano.
Molto del mio target è il mercato di scambio, il nuovo praticamente Non lo tratto se non marginalmente (in conseguenza di una vendita magari il proprietaro riacquista il nuovo) quindi non credo ci sia recupero, certo è che si potrebbe segnalare che il media preferito si è spostato , per quanto mi riguarda, dalla carta a internet, questo a parere mio significa anche un cambio di tipologia di clientela, in soldoni, chi legge solo la carta chiama meno, chi legge internet si è "svegliato" e viene a vedere le case... non ho ancora inquadrato bene come mai.
Si potrebbe quindi segmentare la domanda in almeno tre categorie:
1) Chi cerca e non ha particolari problemi economici e quindi se trova quello che cerca compra ponendosi al max solo forse qualche domanda o dubbio in più.
2) Chi cerca , ma strada facendo si rende conto che la sua "reale capacità d'acquisto" è inferiore a cio che oggi il mercato offre o è disposto a trattare in termini di prezzo.
3) Chi cerca ma è un poco/o molto più prevenuto o attento , e si prende il tempo necessario a trovare qualcosa che veramente valga la pena in termini qualitativi del bene o di prezzo , attendendo magari ulteriori sviluppi del trend in atto o verificandone la veridicità.
* Ti do una mia intepretazione , non so utile o sensata : da un lato se dici che hai ridotto del 70% la pubblicità sulla carta , forse è naturale che da li arrivino meno contatti , ma questo è fin troppo banale , quindi provo ad andare oltre , la carta mi da l'impressione di una maggiore staticità nel riportare i cambiamenti in atto , per cui se io ad esempio , tramite servizio su TG sento parlare di cali in atto , vado mi collego e cerco riscontri diretti immediati non aspetto Attico del mese dopo. Probabile che a questo si sovrapponga anche un costante trend di "spostamento" generale da vecchi media a nuovi , anche se ovviamente è ingenuo pensare che ci possano essere variazioni macro in tempi cosi stretti , per cui rimane valida l'intuizione del "cambio di clientela" e qui ad esempio , che ci sia una maggiore quantità di "Giovani" che cerca ? magari quelli che nell'agenzia sotto casa si sono visti murare offerta o mutui per impossibilità oggettive legate al credito ?
Roberto Ponziani, 19/10/2008 9.32:
Sì, questo è chiaro, ma dipende anche dal fatto che la domanda, a meno che non trovi la casa che gli piace a tutti i costi ( e a un prezzo accettabile) prende molto più tempo per stringere, a volte perfino sottovalutando la possibilità che venga venduto (cosa che avviene), in soldoni il calo a parere mio non è una questione di soldi ma di "prima contrattazione a distanza" a volte fatta male.
Ribadisco che il mo target non è indicativo.
Nel target più basso invece è il credit crunch che ha fermato la febbre, nessuna consapevolezza, molti comprerebbero ancora se ne avessero la facoltà, quindi nessuna consapevolezza globale, soltanto normale impossibilità ad acquistare case con un rapporto cosi alto €-mq/reddito, insostenibile per molti.
I ricchi, quelli rimasti, pagano ancora di più gli immobili che adesso alcuni rimettono sul mercato per motivi di liquidità, ma quel mercato è fuori da ogni logica buona per il resto delle persone.
Beh , volendola vedere dal punto di vista positivo , molte volte qui noi si è fatta la considerazione che per il mercato della sostituzione , il calo delle quotazioni è molto benefico perche riduce il delta neccessario per mettere in atto la manovra o al contrario aumenta le possibilità di accedere ad un target qualitativo superiore dell'immobile.
Roberto Ponziani, 19/10/2008 9.32:
Il mio mercato locale NON è assolutamente rappresentativo di nulla (se non di se stesso), la crisi a PT c'è gia da più di un anno, dovuta a un forte e repentino disallineamento dei prezzi del nuovo (viale adua su tutti) rispetto all'anno precedente che oltre a creare aspettative esagerate nei venditori di case "usate" ha ingenerato un calo della domanda anche per la modificazione dell'area (la gente prima vedeva la campagna da alcuni palazzi, ora vede palazzi astrusi...) un sistema di voci sotto che praticamente ha bloccato il mercato in città, il centro invece regge, specie il lusso, non vi dico a quanto vendono perchè è spaventoso, ma ripeto sono FUORI dai meccanismi normali e li influenzano pochissimo.
Inoltre, come avevo anticipato, c'è un forte scambio "sottobanco di imobili tra costruttori che devono rientrare e "investitori" che poi rimettono sul mercato a prezzi leggermente sotto, naturalmente comprati dall'amico dell'amico anche in ultima linea.
Interessante la conferma che alcuni costruttori più esposti "svendano" per esigenza , peccato che al solito cio si verifichi senza che il diretto benificio ricada direttamente sugli acquirenti finali se non in maniera molto marginalmente , ma del resto è anche comprensibile visto che presumo si parli di numeri ( intesi come unità abitative ) medio alti.
Pega