Rapporto 2009 del Mercato Immobiliare a Ravenna e Provincia
Capitolo LE VOCI DEI PROTAGONISTI pagina 42/49
Alberto Lunghini
Ultimamente i media stanno parlando dell’uscita dal tunnel della crisi. Ritiene che anche per il mercato immobiliare siamo vicini alla fine della crisi?
«Bisognerebbe avere sempre la sfera di cristallo. L’economia non sta dando palesi segni di ripresa,semmai è segno positivo il fatto che il calo sta finendo . C’è ancora una grande crisi nel credito,
molte aziende non finiranno l’anno o chiuderanno nel 2010;la terribile spirale negativa dei mancati pagamenti che parte dal grande imprenditore e arriva fino al piccolo artigiano potrà uccidere molti . Quando si perdono posti di lavoro è difficile pensare che ci sia propensione all’acquisto della casa che è uno dei più grandi investimenti della vita, un bene fondamentale. In una famiglia prudente se uno o più membri di essa perdono il lavoro si rinvia l’acquisto all’anno prossimo. Abbiamo appena sentito dal dottor Breglia che ci sarà un calo dei prezzi, un non aumento di quantità o piccolo calo; in questo scenario mi è difficile pensare che ci sarà ripresa nel 2010.
Se andiamo a guardare i cicli immobiliari facendo un’analisi grafica,concentrandoci sui precedenti cicli negativi, 1982-1987 e 1992 -1998, possiamo rilevare che sono durati almeno 5 o 6 anni. Anche immaginando l’inizio di questo ciclo negativo nel 2008 o addirittura nel 2007, ipotizzare la fine della crisi già l’anno prossimo è una grande scommessa; io non scommetterei su questo. Temo che questa sarà una crisi lunga perchè il riassorbimento dei posti lavoro che si sono persi e si perderanno sarà difficile; la differenza tra nuovi posti e posti persi sarà negativa ancora per un certo periodo; non è dietro l’angolo la ripresa.
Credo che i prezzi potranno addirittura calare di più nel 2010: chi ha resistito come costruttore o promotore non abbassando i prezzi o limandoli appena, quando le banche chiederanno i rientri e le aspettative ottimistiche non si saranno ancora realizzate, saranno costretti ad abbassare sensibilmente i prezzi. Vedo quindi per il 2010più nubi che sole. A Londra, in particolare a Wimbledon, sono stati venduti 15.000 mq di uffici, costruiti nel 1989, di recente ristrutturati, occupati da buoni inquilini per alcuni anni ancora,con un tasso di rendimento del 10%; ebbene sono stati venduti a poco più di 3000 euro al mq e siamo nella periferia di Londra. Qui in Italia città medie e piccole hanno raggiunto prezzi che rapportati in lire sono follie. In piccole città una volta si vendeva a un milione e ottocentomiladue milioni di lire, oggi a seimila euro. Tale crescita non è giustificata dall’economia reale, come oggi si dice. Sono in conclusione molto scettico che si verifichi la spirale positiva. Bisogna essere sempre pronti, e ad avere il paracadute anche in caso di male».
Pensa che la manovra del Governo per il rientro dei capitali dall’estero possa aiutare la ripresa del mercato immobiliare?
«Mi auguro che tale rientro ci sia perché il contributo al debito pubblico proveniente da tali capitali in rientro sarà il primo vero,grande aiuto all’economia. Tuttavia temo che tale rientro sarà limitato perché chi era predisposto a ciò avrebbe già potuto provvedere negli anni scorsi.
Tra il 2003 e il 2008 secondo me non sono andati così tanti e tanto grandi capitali all’estero. Ci
sarà davvero questo flusso e si riverserà davvero nell’immobiliare italiano? Nutro qualche dubbio in proposito;siamo diventati parte del mercato globale; il mercato quindi è anche in uscita. Come dicevo prima a Wimbledon un fondo ha comprato quei 15000 mq, recentemente ristrutturati a circa 3000 euro mq con rendimento superiore al 10%. In una media città italiana offrendo investimenti al 6%, l’investitore piccolo di quel centro sceglie di investire lì,non lontano da casa anche per controllare meglio il proprio investimento. Il grande investitore però potrebbe preferire l’estero. Inoltre in Italia la fiscalità è diventata aggressiva».
Anche il mercato immobiliare turistico è stato molto colpito da questa crisi. Crede che, se cifossero meno vincoli e più servizi per le case per vacanze,ciò potrebbe facilitare una ripresa e il rilancio del mercato?
«Sono convinto che in Italia quella consistente fascia di popolazione anziana e risparmiosa così importante per il nostro paese non abbia fatto follie in azioni Lehman Brothers o investendo in fantasiosi prodotti finanziari di sconosciute società estere . Non ha distrutto insomma il proprio capitale. La ricchezza tende ancora ad aumentare in Italia.Ci sono quindi i presupposti perché il turismo funzioni. Si viaggia, si soggiorna al mare, in montagna o nelle città d’arte se la popolazione ha tempo libero, se ci sono anziani sani, se c’è denaro; tutte condizioni oggi in essere e probabilmente destinate a verificarsi anche in futuro, tanto più che spesso molti figli sono unici,quindi a 50 anni si ritroveranno con più appartamenti, non lavoreranno 10 ore al giorno e si concederanno più vacanze. Certo, si deve puntare su innovazione, pulizia,servizi, con alberghi sì semplici, ma di qualità».
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