 17/08/2009 15:38 |
|
| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
|
Ringraziando stelafe per la segnalazione dell'articolo.
Marco
La speculazione (Fonte: albanesi.it)
...Vediamo un esempio. Decido di acquistare una casa con un mutuo, di affittarla, di pagare il mutuo con l'affitto e di ritrovarmi dopo 25 anni proprietario di una casa senza aver sborsato un euro. L'idea sembra buona e mi ci butto. Una persona più cauta avrebbe per lo meno attuato un'analisi del problema per vedere gli eventuali vantaggi dell'operazione (senza cioè innamorarsi della propria idea).
Ecco un'analisi molto semplificata.
Per motivi di semplicità supponiamo che nei 25 anni l'inflazione sia nulla (se non lo fosse, nel caso dovessimo considerare rendimenti, dobbiamo considerarli al netto dell'inflazione). È infatti importante capire il ruolo di un'eventuale inflazione nel modello.
Ecco i principali parametri del modello, facilmente implementabile con un foglio Excel (cliccate sul link per scaricarlo, rispondendo Annulla alla richiesta di password).
* Valore dell'immobile: 140.000.
* Mutuo su 140.000 euro (25 anni): 900 mensili circa (fonte: http://www.mutuionline.it/).
* Affitto locale non arredato: 4% del valore.
* Spese iniziali: 18.000 euro; le spese iniziali sono il 10% di tasse per la seconda casa (da costruttore), spese notarili, di accensione del mutuo.
* Spese straordinarie: 7.000 euro in 25 anni; sono principalmente le spese per l'acquisto delle caldaie (vita media 8-10 anni) e la tinteggiatura dei locali. Sono 350 euro all'anno circa.
* Spese ordinarie: 1.000 euro all'anno (ICI, manutenzione caldaia, assicurazione ecc.).
* Spese personale di gestione: 1.000 euro (50 ore x 20 euro all'ora); si devono conteggiare anche se la gestione è fatta direttamente dal proprietario.
Il totale annuo delle spese (straordinarie, ordinarie e di gestione) è di 2.350 euro.
Si suppone di non arredare il locale perché ciò, a fronte di un incremento dell'affitto (diciamo un possibile 5%), comporterebbe la necessità di acquistare e rinnovare nei 25 anni l'arredamento per i vari inquilini.
Ogni anno si spendono per il mutuo 10.800 euro e se ne incassano 5.600. Poiché si pagano le tasse (supponiamo un'aliquota del 30% circa) sull'85% dell'affitto, rimarranno circa 4.200 euro netti.
In totale si dovranno pagare 8.950 euro circa all'anno, cioè oltre 225.000 euro da sommare ai 18.000 euro di spese iniziali.
In 25 anni si pagherà pertanto una cifra ben superiore al valore dell'immobile: a causa del mutuo saremo sotto di circa 100.000 euro rispetto al valore originario dell'immobile. Se la casa si sarà rivalutata realmente (cioè al netto dell'inflazione) di tale somma, saremo in pareggio. Molto probabilmente anche il mercato mobiliare si sarà rivalutato e dovremmo comunque confrontare il risultato con quello che si avrebbe investendo ogni anno le somme pagate per la casa.
Da questi dati sembra essere sicuramente più conveniente e meno coinvolgente investire in altro modo semplicemente i circa 9.000 euro di spese all'anno.
Se poi ci si fosse innamorati della propria idea e si volesse "farla tornare a ogni costo" occorrerebbe indagare le seguenti possibilità:
* riesco a ottenere in qualche modo molto più del 4% d'affitto?
* Mi conviene arredare l'appartamento per spuntare un po' più d'affitto?
* Riesco a ottenere un mutuo più favorevole?
* Riesco a minimizzare le spese iniziali, quelle di gestione, quelle ordinarie e quelle straordinarie?
Ovviamente posso pormi anche problemi più generali:
* Che problemi "economici" posso avere dagli affittuari?
* Non rimarrò scoperto per qualche periodo?
* Quanto si può rivalutare la casa al netto dell'inflazione?
* Quanto si potrebbero rivalutare i miei soldi (sempre al netto dell'inflazione) nel caso in cui decidessi di fare un piano di accumulo per acquistare la casa dopo 25 anni? Ecc.
Come si vede, non è possibile prendere una decisione sensata senza conti esatti e molto dettagliati. È questa la differenza fondamentale fra una speculazione passiva e un investimento oculato.
Foglio Excel:
 [Modificato da marco--- 17/08/2009 16:18] |
| |
|
| |
|
|