Le trappole nei mutui

E nel mutuo casa spunta il «pavimento»

Le sorprese non finiscono evidentemente mai per chi ha contratto un mutuo a tasso variabile: non si fa in tempo a rallegrarsi per gli Euribor ai minimi storici (venerdì scorso la scadenza a un mese ha raggiunto quota 1,58%, quella a 3 mesi l'1,87%) che spunta fuori una nuova trappola. Alcuni mutuatari hanno infatti scoperto proprio in questi giorni che il tasso applicato al prestito da loro sottoscritto non potrà mai scendere al di sotto di un livello prefissato.

Il vincolo
Tutto questo per una clausola espressamente indicata nel contratto, che tecnicamente viene definita floor (il "pavimento", appunto) e che a volte, ma non sempre, si accompagna al cap, il limite questa volta al rialzo che l'interesse non può oltrepassare nel corso dell'ammortamento o in parte di esso.
Ma se quest'ultimo è in genere ampiamente pubblicizzato dalle banche, che fanno leva proprio su tale aspetto per poter piazzare più agevolmente alla clientela prodotti con la "protezione", la presenza del vincolo al ribasso, invece, non è evidentemente sottolineata a sufficienza in sede di firma del contratto. È vero che non vale per tutti i finanziamenti, ma non deve essere neppure un fenomeno così infrequente, a giudicare dai messaggi di segnalazione che continuano ad arrivare a Mutui24.

Il funzionamento
La clausola floor può assumere diverse forme: in genere si tratta di un valore ben preciso (il 4%, nel grafico sotto), ma può essere anche un livello che varia in funzione di un altro parametro, ad esempio il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento marginale della Bce (attualmente il 3%) maggiorato di una certa percentuale. In ogni caso si tratta di una bella disdetta per chi, visti i tempi, sperava di vedere gli interessi del proprio mutuo avvicinarsi al 2 per cento.



"Ma tutto questo è legale?", si chiedono molti mutuatari. La risposta, purtroppo, è sì: dopotutto si tratta di una clausola che il cliente ha sottoscritto e che in teoria dovrebbe permettere alla banca di offrire condizioni migliori (sotto forma di spread limitati) nel momento in cui i tassi di riferimento sono su livelli "normali", cioè al di sopra del limite.

Le soluzioni
Ovviare a questo problema, una volta sottoscritto e approvato il contratto, non è semplice. Certo, si può provare a chiedere di eliminare la clausola in questione rinegoziando magari altri termini del mutuo, ma deve essere chiaro che la banca non è di per sé tenuta a venire incontro al cliente e può legittimamente rifiutarsi di farlo. Per chi invece si accinge a firmare proprio adesso un nuovo finanziamento per la casa vale la regola più antica (e spesso disattesa) del mondo: leggere con attenzione il testo che si deve approvare. Forse impuntarsi sul floor non servirà a niente, ma almeno si è coscienti delle condizioni del proprio mutuo

La banca può variare lo spread ma solo a certe condizioni

Domanda
(Mauro, 3 marzo) Ho sottoscritto un mutuo a tasso variabile nel novembre 2007 con spread 0,85%, tutto certificato dal notaio. Nel recarmi in banca ho appreso per caso che lo spread applicato non era quello indicato in contratto, ma l'1,4%. Ho inoltrato reclamo, ma a distanza di tre mesi non ho ricevuto risposta. Come devo fare perché venga applicato con certezza il contratto stipulato dal notaio? Preciso che la banca a tutt'oggi non ha mai inviato nulla del mutuo, tutto lo rilevo dall'estratto conto.

(Risposta a cura del Consiglio Nazionale del Notariato)
Per prima cosa occorre controllare che non vi siano stati fraintendimenti, che il contratto sia chiaro, che la banca non abbia commesso errori o che lo scrivente non abbia calcolato male: forse il notaio che ha stipulato il mutuo può aiutare a fare questi controlli. Se la situazione sta effettivamente nei termini in cui è descritta, è possibile che la banca abbia fato esercizio della facoltà di modificare unilateralmente le condizioni economiche contrattuali, il cosiddetto "ius variandi". Per esercitare tale facoltà, la stessa deve essere stata espressamente prevista nel contratto ed approvata in modo specifico; inoltre, a partire dall'art. 10 del d.l. 4 luglio 2006 n. 223, conv. in l. 4 agosto 2006, n. 248, il valido esercizio dello "ius variandi" è subordinato all'esistenza di un giustificato motivo e a una particolare procedura: la variazione unilaterale infatti deve essere comunicata "espressamente al cliente secondo modalità contenenti in modo evidenziato la formula:"Proposta di modifica unilaterale del contratto", con preavviso minimo di trenta giorni, in forma scritta o mediante altro supporto durevole preventivamente accettato dal cliente. La modifica si intende approvata ove il cliente non receda, senza spese, dal contratto entro sessanta giorni. In tal caso, in sede di liquidazione del rapporto, il cliente ha diritto all'applicazione delle condizioni precedentemente praticate." Quanto alle informazioni inviate, ai sensi dell'art. 119 del testo unico bancario le banche forniscono al cliente almeno una volta all'anno una comunicazione completa e chiara in merito allo svolgimento del rapporto.

Mutui casa con il "pavimento": qualche banca ci ripensa

"Volevo informarla che dopo un mese di pressioni con il direttore della mia banca, e successivamente con i capiarea, la clausola che impediva al tasso del mio mutuo di scendere sotto una certa soglia è stata annullata". Il messaggio di Tommaso, un lettore che già in precedenza aveva segnalato a Mutui24 l'anomalia gravante sul suo mutuo a tasso variabile, apre uno spiraglio per tutti coloro che sono incappati nel cosiddetto "floor", quel meccanismo che appunto fissa una sorta di pavimento al di sotto del quale l'interesse applicato al prestito non può mai scendere nel corso del piano di ammortamento pluriennale.
Una clausola, va detto, che a suo tempo il mutuatario ha sottoscritto e che secondo gli esperti non sembra da ritenersi vessatoria purché sia indicata in modo chiaro e comprensibile come previsto dall'art. 34 del Codice del consumo. Emerge all'attenzione probabilmente soltanto adesso che i parametri di riferimento (gli Euribor) sono ai minimi storici, visto che la scadenza a un mese del tasso interbancario è scesa all'1,5%, anticipando già il taglio di 50 punti base del costo del denaro che la Banca centrale europea deciderà presumibilmente domani. Se a questo valore si aggiungesse per esempio uno spread dell'1% si arriverebbe al 2,5%, ma l'uso del condizionale è d'obbligo perché non pochi risparmiatori nel frattempo hanno appunto scoperto che per contratto non si possono vedere addebitare interessi inferiori a un valore ben definito (e che a volte sale anche fino al 4%).
La banca non è di per sé tenuta a eliminare il vincolo, che è stato sottoscritto e approvato dal cliente, ma la testimonianza del lettore dimostra che recandosi al proprio sportello si può anche riuscire a risolvere la situazione a proprio favore. Il caso, del resto, non è isolato: altri lettori hanno segnalato che la banca ha proposto di inserire, oltre al "floor", anche il "cap", il limite al rialzo che l'interesse non può oltrepassare: non sarà la soluzione sperata, ma è pur sempre qualcosa. Certo, gran parte del successo della mediazione dipende dalla perseveranza e dal potere contrattuale che il cliente è in grado di esercitare. Non esiste certezza di portare a casa il risultato, ma tentare non nuoce.