La frenata del mattone

Quanto costa tenere sfitto un appartamento

di Assoedilizia

30/08/2011

A proposito della politica comunale sull'ICI, si parla del dato di 80 mila seconde case sfitte in Milano.

A parte la questione numerica, perchè il dato, che ci sembra francamente sovrastimato, andrà certamente verificato, riteniamo occorra capire meglio di cosa stiamo parlando.

Nel numero delle case dette impropriamente "seconde case sfitte" (che si dovrebbero meglio definire case, diverse dall’abitazione principale, non destinate alla locazione) si ricomprendono:

1) gli alloggi tenuti permanentemente a disposizione da stranieri e da forestieri per motivi familiari, di lavoro, di studio (non certamente per il tempo libero o per vacanza, come avviene a S. Remo, a Cortina, a Venezia, in parte a Roma, a Capri e via dicendo);

2) gli alloggi "fisiologicamente" non occupati in ragione del dinamismo della vita cittadina (Ristrutturazioni -Esigenze familiari, ad esempio matrimonio figli - Fallimenti - Successioni e divisioni ereditarie - Cambio residenza
- Esigenze di lavoro).

Occorre aggiungere che, in questi ultimi anni, è cresciuto notevolmente il numero degli alloggi che non si riescono ad affittare a causa della contrazione della domanda di mercato e della sovrabbondanza di offerta.

Sostanzialmente oggi non esiste la tipologia delle case tenute sfitte per libera scelta del proprietario.

Questa situazione si verifica solo per necessità del possessore e per fatti fisiologici nella vita della famiglia e della società.

Chi dovesse tenere oggi una casa sfitta per un puro tornaconto economico andrebbe incontro a tasse, spese condominiali, di gestione amministrativa, di manutenzione, di adeguamento, di assicurazione, tali da dissuadere chiunque da una simile idea.

E questo a maggior ragione da qualche anno a questa parte poiché in una fase di mercato, come l'attuale, caratterizzata da prezzi calanti il proprietario non può nemmeno confidare nella compensazione derivante dalla rivalutazione dell'immobile.

Alloggio semicentrale mq. 100

Canone locazione indicativo: 12.000 euro Incasso medio dedotta IRPEF (33 %) 8.634 euro

Costi standard annui minimi: 7.000 euro

- spese generali e riscaldamento

- ICI TARSU e Imposte sul reddito

- Assicurazione e amministrazione

- Obsolescenza e costi manutentivi

Totale. 7.000

Il proprietario dunque che non loca, invece di incassare 8.600 euro (che pur non sono netti, ma gravati dell'ICI, delle spese manutentive e di ripristino dallo stato di obsolescenza, gestionali e di assicurazione), ne paga 7.000 con un danno annuo di circa 13/14.000 euro.