Bologna riparte. Compravendite in aumento dell’8%
21/09/2010
- Arrivano
buone notizie dal focus sul mercato immobiliare di Bologna condotto da Gabetti.
Dati che evidenziano come nel primo trimestre dell’anno si sia registrato un incremento dell’8% del numero di compravendite residenziali (1.044 unità nel trimestre).
Dinamico anche il mercato delle locazioni, che ha visto una netta tenuta dei canoni, privilegiando comunque la solvibilità del conduttore.
Le locazioni sono intorno ai 600 euro al mese per i due locali, che diventano 700 euro al mese nel caso dei tre locali.
Le quotazioni immobiliari sono invece in contrazione del 5.9% nel primo semestre del 2010.
La città sta vivendo un'importante fase di trasformazione urbanistica, e l’offerta di nuovo in pronta consegna di buona qualità, è abbondante.
In Centro la situazione di mercato è discreta e continua a rivestire un ruolo importante nel mercato degli universitari e famiglie.
Nell’area è ridotto lo scambio dei monolocali, anche perché i proprietari chiedono almeno 140mila euro e un giovane mono reddito non riesce ad accedere al mutuo per queste somme.
I bilocali si vendono intorno ai 190-230mila euro.
Leggera flessione degli investitori nel residenziale, anche perché vi è molto vacancy terziario, di studi che chiudono, e quindi tendono a spostarsi verso il non residenziale.
Il posto letto a studenti si affitta in camera singola a 300-350 euro al mese, in doppia a 220-250 euro al mese.
In zona Mazzini si è registrato un
incremento di appuntamenti di visita agli immobili, più che raddoppiati rispetto allo scorso anno.
I tempi di vendita rimangono comunque lunghi 6-8 mesi.
La disponibilità di spesa degli acquirenti è di 250-350mila euro.
Nel quartiere i valori sono in media intorno ai 3mila euro per il medio in buono stato, con punte in via Mengoli e via Laura Bassi di 3.500 euro al mq.
I nuovi interventi nella zona sono diversi, fra questi Siepelunga in vendita a 5.500-6mila euro al mq, con tagli molto grandi, in via dello Sterlino, in zona Murri alta, a 4.500-4.800 euro al mq.
In Murri il residenziale sorto dopo la demolizione dell’ex Cinema Giardino è proposto a 5.500-6mila euro al mq.
Altri palazzi nuovi in pronta consegna sono disponibili nel Parco residenziale Arcadia in Saffi-Santa Viola, in Massarenti sui 3300 euro al mq e in Sant’Orsola con valori di 3.500-3.600 euro al mq.
Nella periferia nord-ovest (Zanardi),
si registra un eccesso di offerta, in particolare d’immobili usati.
La clientela è variegata, giovani coppie, famiglie consolidate, investitori e professionisti, alla ricerca di un punto d’appoggio in città.
La disponibilità di solito è intorno ai 150-200mila euro ed è orientata prevalentemente verso i due locali.
In Santo Stefano per soluzioni usate, ma in buono stato, si pagano 4.200 euro al mq.
Le quotazioni della zona collinare si confermano elevate.
Appartamenti ristrutturati a nuovo, si vendono in media a 5mila euro al mq a San Mamolo, e le quotazioni ai Colli toccano i 5.500 euro al mq per soluzioni signorili ristrutturate.
Difficoltà anche per quartieri ultrapopolari come Bolognina, Corticella e Ferrarese, dove
si è ridotta molto la domanda di giovani coppie.
Per soluzioni medie in buono stato di conservazione si spendono 2.200 euro al mq.
L’offerta sul mercato è in aumento in alcune zone periferiche.
A Zola Predosa, nell’area ex Maccaferri
sono prossimi alla consegna centinaia di appartamenti in palazzine di 4-5 piani a 2.800-3mial euro al mq, ma vi è molto invenduto.
Vi è tanto nuovo a Zola Predosa in pronta consegna.
Migliore la situazione a Castel Maggiore, dove è stato bene accolto dal mercato il parco residenziale “Ronco Maggiore”, per il verde, la qualità dell’immobile, le caratteristiche del progetto.
I valori sono di 3mila-3.200 euro al mq.
L’area, sempre a Castel Maggiore, de “I Giardini del Navile” sconta un’accessibilità più complicata, la vicinanza alla ferrovia e al distretto industriale, le quotazioni sono di 2.800 euro al mq e
vi sono diverse unità in vendita.
A Medicina gli appartamenti nuovi si vendono a 2mila-2.200 euro al mq e le villette a 2.400-2.600 euro al mq.
Fra gli altri interventi “I Gemelli diversi”.
Si tratta di due palazzine, con tanto verde e vista collina a San Lazzaro di Savena, in via Caselle.
Gradevole in via Ferrarese, Villa Giulia, dove le ville sono proposte a 4.400 € al mq e le ex scuderie/fienili ristrutturati a 3.400-3.500 euro al mq.
Fra i quartieri che potrebbero risultare
interessanti nel lungo periodo in un’ottica d’investimento si segnala Navile.
Ha un patrimonio immobiliare (anni Trenta-Cinquanta) di scarsa qualità e ci potrebbe essere lo spazio per interventi di ristrutturazione profonda o demolizione e ricostruzione di stabili interi.
Si può puntare anche su Lazzaretto, dove è presente un tessuto misto (produttivo, residenziale, commerciale), è ben collegata e servita, e può essere proficua una rivalutazione del patrimonio immobiliare presente.
Bologna ha saputo promuovere operazioni di trasformazione e di sviluppo immobiliare interessanti:
- la nuova stazione centrale di Isozaki; la stazione diventerà un hub intermodale che integrerà tutti i sistemi di mobilità pubblica urbana ed extraurbana: l’Alta Velocità, il People Mover, la Metrotramvia, il Servizio Ferroviario Metropolitano (SFM);
- il nuovo insediamento urbano Bertalia-Lazzaretto, che interessa
un’area di oltre 730mila mq, dove s’integreranno un nuovo polo universitario ed
edifici per uso residenziale, insieme ad altre strutture destinate ad attività direzionali e commerciali, servizi pubblici e funzioni ricettive;
E’ stato rilasciato il primo
permesso di costruire per la realizzazione delle prime nuove abitazioni, con relative aree verdi e parcheggi nelle zone sud-est (vicino a via Terracini) e nord-ovest (tra via Agucchi e via Bertalia).
- l’intervento immobiliare “Trilogia Navile”, sull’area dell’ex Mercato Ortofrutticolo Fioravanti,
capacità edificatoria di 55mila mq nei pressi della stazione destinati a residenziale, direzionale e commerciale.
Qui, nella nuova piazza Liber Paradisus, ha trovato spazio anche la nuova sede del Comune di Bologna, che si è trasferito lo scorso anno con 1.300 dipendenti e addetti ai servizi.
Il complesso prevede l’edificazione di circa 33mila mq di superficie utile ed è costituito da quattro edifici, tre dei quali destinati a uffici e uno a parcheggio multipiano con 900 posti auto.
Sono previsti anche servizi pubblici, tra cui uno studentato, il poliambulatorio, un ostello, un nido per l'infanzia per 60 bambini, uno "spazio bambini" da 16 posti e servizi privati (ristoranti, negozi, uffici postali, ecc.).
Il ritardo nel cantiere TAV ha impedito l’accesso alla Stazione da via Carracci, penalizzando i negozi di vicinato presenti.
Si spera che entro dicembre 2011 terminino i lavori e piazza Liber Paradisus non sia più isolata.
L’edilizia convenzionata è stata venduta intorno ai 3mila euro e al mq, quella libera
è in vendita intorno ai 4mila euro al mq.
La consegna è prevista non prima del 2012.
Dal punto di vista viabilistico, a ovest una metrotramvia, dentro e fuori terra, collegherà la Fiera alla Stazione Centrale, al Centro Storico, e successivamente a Borgo Panigale.
L’inaugurazione della prima tratta è prevista a fine 2011.
Vanno segnalati anche altri importanti progetti quali:
- lariqualificazione di 19 ex aree militari per un totale di
835mila mq, in zone centrali della città da destinare a residenziale, commerciale e verde pubblico;
- lariqualificazione e l’alienazione di due edifici storici di Bologna, l’ex Maternità (10.600 mq + 7mila di aree esterne) e l’ex ospedale dei Bastardini (5.800 mq), nel cuore del centro storico;
- l’Interporto di Bologna punta all’ampliamento delle strutture per ulteriori 2.100.000 mq, di cui fino a 1.000.000 mq saranno destinati prevalentemente a magazzini e ribalte gomma-gomma.
La Torre UNIFIMM fra via Enrico Mattei e la tangenziale. Il progetto riguarda la riqualificazione di un’area ex industriale, posta a cerniera fra la tangenziale e un centro commerciale, con realizzazione di una torre uffici (13mila mq e n° 25 piani), un albergo (6mila mq), un cinema multiplex (per circa 7.400 mq. con 14 sale cinematografiche) e un’area commerciale (2.800 mq. di piccole unità) e servizi. Stanno proseguendo spediti i lavori di costruzione.
In ottica di trasporto locale bisogna segnalare il progetto innovativo di trasporto denominato Civis. Il Civis viaggerà sul percorso stradale esistente seguendo una traiettoria di marcia, definita da apposita segnaletica orizzontale, che sarà letta da dispositivi di tipo ottico di supporto al conducente nella guida. I veicoli del Civis saranno alimentati con corrente elettrica continua riducendo al minimo l’inquinamento ambientale e l’inquinamento acustico. Il Civis, inoltre, consentirà un facile accesso a bordo alle persone con ridotte capacità motorie.
Il percorso del Civis si articolerà in quattro linee:
* Stazione Centrale - capolinea via Caselle (a San Lazzaro di Savena);
* Stazione Centrale - capolinea Piazzale Atleti Azzurri d’Italia;
* Stazione Centrale - capolinea via Genova
* Capolinea via Riva di Reno - capolinea via Pertini (a San Lazzaro di Savena).
Il Civis intercetterà il Servizio Ferroviario Metropolitano (SFM) nel capolinea Caselle (a San Lazzaro di Savena) sulla Bologna-Imola e nella fermata Mazzini della linea Bologna-Pianoro.
Il Civis garantirà anche lo scambio con la futura Metrotranvia nelle fermate Stazione Centrale, Piazza Maggiore, Ugo Bassi e Riva di Reno.