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Fonte: ilsole24ore.com - di Vittorio Carlini - 05/08/2010
Ringraziando sprmnt21 per la segnalazione di questo articolo
La popolazione invecchia? Azioni e case perdono valore
Da giovani, dopo aver conquistato un lavoro, si consuma di più. La casa, magari il matrimonio. Insomma, la propensione alla spesa supera quella al risparmio. Poi, le cose cambiano: bisogna pagare le rate del mutuo; si pensa a come "ingrassare" la magra futura pensione. Così, mettere da parte i soldi diventa la priorità.
Già negli anni '50 Franco Modigliani aveva proposto un modello sui consumi personali legati all'eta delle persone. All'analisi si sono aggiunte le idee di altri importanti economisti: tra gli altri, il nobel Paul Samuelson. Tutte teorie che tentano di spiegare come l'età delle persone influenza la propensione al consumo (o al risparmio): i giovani, in linea di massima, sono compratori; gli anziani, in line di massima, i risparmiatori.
Lo studio della Bank of international settlement
Oggi, proprio basandosi su quei modelli, alcuni ricercatori della Bank of international settlement (Bis) hanno pubblicato uno studio dove viene mostrato come l'invecchiamento della popolazione ha un impatto negativo sui prezzi degli asset finanziari e immobiliari. Certo, le variabili che influenzano le quotazioni sono molte; certo, il discorso varia da stato a stato. Tuttavia, un trend di fondo si può riscontrare.
Gli economisti della Bis, ricordando che esiste un forte legame tra gli asset finanziari e l'housing, hanno analizzato i prezzi delle case dal 1970 al 2009 in ben 22 stati. Ebbene è saltato fuori che, per esempio negli Stati Uniti, quando i baby boomers sono arrivati nell'età (giovani neo-assunti) dell'acquisto i prezzi sono saliti: secondo le stime, negli ultimi 40 anni, l'impatto è stato di una crescita aggiuntiva delle quotazioni del 40% (80 punti base l'anno). Al contrario, quando, la popolazione invecchia il trend cambia direzione e i prezzi calano.
Il metodo dell'analisi
«Due categorie di fattori - scrivono gli esperti - sono state messe al centro dell'analisi. La prima è legata all'economia reale, in particolare al cambiamento della ricchezza personale». I numeri della ricerca hanno mostrato che «a fronte di una crescita dell'1% del reddito procapite, corrisponde un analogo rialzo percentuale dei prezzi delle case». La seconda, invece, riguarda le dinamiche della popolazione nella sua totalità; gli economisti hanno, per prima cosa, definito un rapporto tra l'invecchiamento delle persone e il numero di coloro che hanno un'occupazione. E poi hanno individuato la correlazione di questo rapporto con il real estate. Ebbene, «la crescita di un punto percentuale del ratio "old to the working age population" implica un calo di circa il 2-3 per cento nelle quotazioni delle case». Insomma, il "peso" negativo sul valore degli asset in generale c'è, eccome.
La correlazione così trovata ha permesso agli studiosi, attraverso modelli statistici, di prevedere cosa possa accadere in futuro. Negli Stati Uniti, per esempio, l'invecchiamento di Mr e Mrs Smith «porterà entro 40 anni ad un impatto dei prezzi di circa il 30% - si legge nella ricerca- . L'effetto si farà sentire anche prima nell'Europa continentale». Sebbene, a dar retta ai numeri dello studio, l'impatto sarà minore: «In Germania dovrebbe essere del 20%, mentre in Italia potrebbe aggirarsi attorno al 40 per cento».
Già l'Italia. Proprio il Belpaese, dove l'immobiliare resiste e la popolazione invecchia, è la dimostrazione che l'influenza sulle quotazioni delle case non vuole dire automaticamente un calo dei prezzi in termini assoluti. L'effetto deflattivo, infatti, può essere controbilanciato da altri elementi. Da una domanda che, composta anche da richieste per seconde case, non è influenzata troppo dall'età del compratore.
In linea di massima, comunque, il legame scoperto dagli economisti della Bis non può essere trascurato. Di recente, a causa della crisi, la propensione al risparmio degli americani è cresciuta, e di molto. Un fenomeno che preoccupa: da un lato, toglie benzina alla domanda aggregata; dall'altro, riduce il flusso di denari indirizzati verso investimenti più a rischio come, per esempio, le Borse. Proprio quest'ultimo legame tra titoli azionari e realtà è da sempre tenuto in forte considerazione. Nell'ultimo decennio i mercati si sono aperti al retail; la loro crescita ha prodotto un aumento delle disponibilità di molti, con il relativo incremento della propensione al consumo. Cui si è aggiunto un ottimismo di fondo, che ha fatto da leva alla domanda aggregata. È il cosiddetto "effetto ricchezza".
In un simile contesto, se si aggiunge anche l'implicito calo degli asset finanziari dovuto all'invecchiamento della popolazione, la miscela diventa potenzialmente esplosiva. Uno scenario deflattivo/depressivo che deve essere assolutamente sfuggito.
Vedi anche:
Mercato immobiliare, nel lungo termine previsioni buie (Fonte: Repubblica)
Focus sugli immobiliari (Fonte: soldionline.it - 15/05/2008 - di Redazione )
A prescindere dalla precisione della previsione in termini percentuali, in un contesto demografico di questo tipo, penso che sia davvero difficile ipotizzare per il futuro significativi aumenti nei valori immobiliari.
Finalmente forse la gente non vivrà più l'incubo di una "infinita" ascesa dei prezzi delle case. ![[SM=g6963]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/63/2576310.gif)
Marco [Modificato da marco--- 05/08/2010 20:42] |